【正文】 驅(qū)車(chē)前往京石高速也是非常的便捷。這些購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)年齡都在 30— 50 歲之 間，有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多以家庭為單位，以私營(yíng)老板和企業(yè)高管居多，用于第一居所使用的主要是涿州當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體以及一些有自己公司可以獨(dú)立自由支配時(shí)間的高端人群，作為第二居所和將來(lái)用于養(yǎng)老來(lái)使用的比例還是很多，投資性的購(gòu)買(mǎi)并不是單獨(dú)的，多少還是有一定居住要求，只是暫時(shí)作為稀有資源來(lái)存儲(chǔ)， 這樣的情況在中國(guó) 現(xiàn)階段 的發(fā)展過(guò)程中將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。別墅的核心價(jià)值，就在于高度風(fēng)格化、個(gè)性化的設(shè)計(jì)，而這些，是任何借鑒和模仿不能帶來(lái)的， 別墅在國(guó)內(nèi)發(fā)展到現(xiàn)階段所要體現(xiàn)的是一種個(gè)體的創(chuàng)新 。 項(xiàng)目配套 從 2020 年 5 月份 北京 別墅銷(xiāo)售金額 和銷(xiāo)售率 排行榜上可以看出，榜單前幾位的項(xiàng)目，均具有社區(qū)環(huán)境營(yíng)造、建筑形態(tài)設(shè)計(jì)、庭院園林布局等方面的綜合優(yōu)勢(shì)。 我們的項(xiàng)目要充分的挖掘涿州市當(dāng)?shù)氐臍v史、人文特色吸納到項(xiàng)目自身的營(yíng)造之中，這樣復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力才會(huì)長(zhǎng)久，以涿州的文化來(lái)帶動(dòng)我們的地產(chǎn)項(xiàng)目，用我們的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)促進(jìn)涿州歷史 文化的發(fā)展。 2020 年上半年暫無(wú)新別墅項(xiàng)目入市銷(xiāo)售， 2020 年上半年涿州市在售的別墅項(xiàng)目都是以 2020 年和 2020 年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目為主。 2020— 2020年 開(kāi)盤(pán)了 7 個(gè)別墅項(xiàng)目截止到 2020 年下半年已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢，市場(chǎng)消化時(shí)間在 3 年之內(nèi)。而中國(guó)古代文化的源遠(yuǎn)流長(zhǎng)是世界聞名的。 焦點(diǎn)別墅網(wǎng) 2020 北京別墅置業(yè)需求調(diào)查 ，理想中的別墅面積 250400 平米的面積占到 64%， 400 平米以上為 21%， 200 平米以?xún)?nèi)為 14%。 簡(jiǎn)潔、純凈、內(nèi)斂、謙虛的現(xiàn)代主義建筑形式， 將會(huì)逐步形成一種新型的別墅風(fēng)格趨勢(shì)，他 嘗試以空間而非任何物質(zhì)形態(tài)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)東方精神解讀的階段。 涿州周邊群體，這些人主要分布在涿州周邊的地區(qū)，包括高碑店、保定和石家莊。竹語(yǔ)堂由 90 套獨(dú)棟、 74 套雙拼別墅、 54 套聯(lián)排別墅組成 。雖然對(duì)面同品質(zhì)的丹佛爾灣濱水別墅項(xiàng)目帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)，但是慢城 .26 島也在充足利用對(duì)方高爾 夫球場(chǎng)的環(huán)境資源來(lái)為自己的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)宣傳。 琉璃湖別墅 琉璃湖別墅一期 2020 年 10 開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，項(xiàng)目雖然建在涿州區(qū)域內(nèi)，但是開(kāi)發(fā)商、投資商和建設(shè)方都是北京的企業(yè)和單位，包括項(xiàng)推廣名都采用了北京琉璃 湖地名，項(xiàng)目的品質(zhì)也高于涿州當(dāng)時(shí)正在銷(xiāo)售的其他同類(lèi)產(chǎn)品，所以很多人認(rèn)為甚至愿意把琉璃湖別墅作為北京的項(xiàng)目來(lái)看待。項(xiàng)目一共推 出 63 套 別墅，現(xiàn)獨(dú)棟剩一套，雙拼剩 10 套，現(xiàn)售的獨(dú)棟價(jià)格在 211 萬(wàn) / 套，聯(lián)排和雙拼單套的價(jià)格基本上在 200 萬(wàn)之間，整體品質(zhì)和價(jià)格偏高使得項(xiàng)目銷(xiāo)售并不理想。 2020 年上半年正在在銷(xiāo)售的獨(dú)棟別墅由于其地理位置優(yōu)越、景觀視野較好，均價(jià)在 8300 元 / 平米之間。 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展 情況分析 房山區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目在 20 個(gè)左右，獨(dú)棟項(xiàng)目在 10 個(gè)左右， 2020 年上半年正在銷(xiāo)售的項(xiàng)目為 7 個(gè)，在售的獨(dú)棟項(xiàng)目 2 個(gè)，分別為大寧山莊尾房和渡外云居，價(jià)格面 積分別為 670 平米，價(jià)格 800900 萬(wàn)之間。這就決定了今后即使是別墅項(xiàng)目也會(huì)出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、花園洋房、獨(dú)棟混存的局面。 08 年前五個(gè)月北京別墅累計(jì)銷(xiāo)供比為 ： 1，使得市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性的異常狀態(tài)。統(tǒng)計(jì)顯示：2020年 15 月，北京別墅市場(chǎng) 新增 供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 1533 套、 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) %、 60%；與此同時(shí)，同期 銷(xiāo)售 套數(shù)和銷(xiāo)售面積分別為 776 套、 萬(wàn)平方米，同比分別下降了 65%、 61%。 別墅產(chǎn)品的特有性區(qū)別于其他的住宅產(chǎn)品，這也顯示了這種低密度、不可復(fù)制住宅項(xiàng)目將越來(lái)越受到人們青睞， 今年 15 月 北京 別墅市場(chǎng)均呈現(xiàn)出“ 供過(guò)于求 ” 的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，但這主要是由于近期加大宏觀調(diào)控力度而引起市場(chǎng)異常的結(jié)果，這只是短期階段性的現(xiàn)象，別墅作為稀缺產(chǎn)品，且市場(chǎng)潛在需求旺盛，長(zhǎng)期來(lái)看，別墅市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾將會(huì)有所緩和。 從分布上看，南城、亞奧京北、順義以及京東地區(qū)都有經(jīng)濟(jì)型別墅的身影，其中南城呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。 琉璃湖別墅二期 —— 2020 年 5 月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，最高均價(jià) 7000 元 /平米， 2020 年 7 月份別墅最高價(jià) 8300 元 /平米，同類(lèi)型的產(chǎn)品湖邊的價(jià)格比其他位置價(jià)均價(jià)要高出1000 元 /平米左右。在售一期別墅建筑面積在 329— 403 平米，每套 260 萬(wàn)起，位于影視高速路邊的別墅單價(jià)和總價(jià)較低，項(xiàng)目?jī)?nèi)部區(qū)域位置的別墅單價(jià)較高，基本上和均價(jià)持平。但沒(méi)有別墅應(yīng)該享有的 綠化環(huán)境，同時(shí)項(xiàng)目體量偏小，生活配套不健全，獨(dú)棟本身只有一種戶(hù)型，產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì)單一化。 但是慢城 .26 島作為坡地型別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上卻拉開(kāi)了和涿州其他別墅項(xiàng)目的產(chǎn)品特征。 涵蓋 5 種戶(hù)型，面積 在 205— 306 平米 ，價(jià)格保持不變。 首先在涿州購(gòu)房消費(fèi)的人群主要分為三個(gè)部分： 北京客戶(hù)，在北京長(zhǎng)期生活、工作，最重要的是他們的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)自北京這個(gè)區(qū)域，在北京賺錢(qián)后來(lái)涿州購(gòu)房，這個(gè)群體當(dāng)中包括了擁有北京戶(hù)籍的原北京人以及來(lái)自外地在北京工作生活的其 他地區(qū)的人群。 這個(gè)階段是最近幾年內(nèi)在北京比較流行的一種風(fēng)格的別墅。 2020 年偉業(yè)顧問(wèn)根據(jù)涿州市場(chǎng)情況，對(duì)來(lái)自北京人群和涿州當(dāng)?shù)厝怂龅恼{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，理想中別墅面 大概在 240280 平米左右為好，這個(gè)比列 占大多數(shù)。 今后別墅市場(chǎng) 拼軟件 服務(wù)，包括收房之前的服務(wù)和入住后的物業(yè)服務(wù)，可能成為今后別墅競(jìng)爭(zhēng)的交鋒點(diǎn)。慢城單套價(jià)在 260 萬(wàn)起是在售項(xiàng)目中起價(jià)最高的，丹佛爾濱水別墅單套價(jià)在 180 萬(wàn)起是在售項(xiàng)目中起價(jià)最低的，而且這樣價(jià)位的別墅在是丹佛爾灣濱水別墅項(xiàng)目中所占的比列較多，在加上優(yōu)越的景觀環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)今涿州在售的別墅項(xiàng) 目里丹佛爾灣濱水別墅銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最好。但實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的情況每個(gè)項(xiàng)目會(huì)根據(jù)產(chǎn)品位置、戶(hù)型、景觀、面積做上下幅度調(diào)整，在原均價(jià)基礎(chǔ)上有 1000 元左右的浮動(dòng)空間。 戶(hù)型均在 200350 平方米之間，且設(shè)計(jì)較為合理，總價(jià)適中，因此銷(xiāo)售情況較好。加上項(xiàng)目在面積戶(hù)型上設(shè)計(jì)合理，小、中、大三種面積，每次組團(tuán)推出的 200350 平米之間的面積占大多數(shù)，大面積的戶(hù)型一般選擇 23 套。 而焦點(diǎn)別墅網(wǎng)設(shè)計(jì)了一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)針對(duì) 2020 北京別墅置業(yè)需求調(diào)查 （不斷更新中）發(fā)現(xiàn)在最喜歡的別墅風(fēng)格一欄 中 66%的被調(diào)查者選擇的現(xiàn)代風(fēng)格，北美風(fēng)格為 14%，歐洲傳統(tǒng)風(fēng)格為 11%，四合院為 5%，中式風(fēng)格 4%，其他 1%。 四、本項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè) 建筑風(fēng)格 北京的別墅經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展與演變經(jīng)歷了很多階段的變遷與改變，最初的別墅建造形式可以稱(chēng)作為想象階段或無(wú)特點(diǎn)階段。中式宅院的設(shè)計(jì)風(fēng)格也拉開(kāi)了與其他產(chǎn)品之間的共性。 項(xiàng)目二期 丹佛爾灣濱水別墅 2020 年 9 月開(kāi)始銷(xiāo)售， 12 月底停止。 慢城 .26 島獨(dú)棟別墅 慢城 .26 島獨(dú)棟別墅 2020 年 9 月正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，價(jià)格在 7000 元 /平米以上， 260 萬(wàn) /套起，面積普遍比涿州市場(chǎng)上在售的同類(lèi)型產(chǎn)品要大，在售的一期建筑面積在329— 403 平米之間，整體價(jià)格較高。 相比較戶(hù)型較小、總價(jià)低和景觀位置占優(yōu)的別墅一直以來(lái)銷(xiāo)售的較好，景觀視野開(kāi)闊周?chē)G化充足的房源是整個(gè)項(xiàng)目中的高價(jià)位，如果這樣的房源在一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中 沒(méi)有控制好數(shù)量的比列，打破了低、中、高三種價(jià)位之間互補(bǔ)的平衡率，從而拉高項(xiàng)目的整體價(jià)位，并且將項(xiàng)目?jī)?nèi)部的有利資源全部占有的話(huà)，這樣的樓盤(pán)在銷(xiāo) 售中會(huì)遇到很多問(wèn)題而且銷(xiāo)售速度要減慢很多。 2020 年 4 月以組團(tuán)方式每個(gè)月推出一個(gè)組團(tuán)，數(shù)量在二十套之間，下個(gè)月的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和開(kāi)盤(pán)數(shù)量根據(jù)上月銷(xiāo)售情況作相對(duì)的調(diào)整，均價(jià)調(diào)制在 7500 元之間，具體價(jià)格還會(huì)根據(jù)別墅地理位置等因素做上下之間的調(diào)整， 從 6000— 10000 元不等。但整體別墅價(jià)格與北京在售的別墅價(jià)格相比較還是有一定優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目占據(jù)大部分。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生出的富裕群體即日益增多的中產(chǎn)階層。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年新開(kāi)盤(pán)的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目為 10 個(gè)，占新開(kāi)盤(pán)供應(yīng)總數(shù)的 %，而 2020 年新開(kāi)盤(pán)的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目為 6 個(gè)，僅占新開(kāi)盤(pán)總數(shù)的 %，其余別墅項(xiàng)目的產(chǎn)品形式均為聯(lián)排、疊拼、雙拼等多元化組合的格局。 2020 年上半年涿州別墅住宅市場(chǎng)調(diào)研與分析 一、 2020 年上半年北京別墅市場(chǎng)分析 .......................................................................................................... 3 北京別墅市場(chǎng)成交價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì) ................................................................................................ 3 北京別墅市場(chǎng)供過(guò)于求，呈現(xiàn)階段性異常狀態(tài) ........................................................................................... 3 經(jīng)濟(jì)型別墅仍是北京市場(chǎng)成交主力 ...................................................................................................... 4 2020 年別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析 ........................................................................................................... 5 2020 年別墅市場(chǎng)產(chǎn)品多元化分析 ........................................................................................................ 5 2020 年北京市場(chǎng)客戶(hù)群分析 ............................................................................................................... 6 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ........................................................................................... 6 二、涿州市別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ......................................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場(chǎng)在售項(xiàng)目整體價(jià)格統(tǒng)計(jì)及分析 ..................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場(chǎng)在售項(xiàng)目銷(xiāo)售速度及 優(yōu)劣 勢(shì)分析 ................................................................................... 9 三、本項(xiàng)目未來(lái)客戶(hù)整體分析 .................................................................................................................. 15 客戶(hù)群體性及分布區(qū)域分析 ............................................................................................................. 15 四、本項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè) .............................................................................................................. 16 建筑風(fēng)格 .............................................................................................................................. 16 產(chǎn)品類(lèi)型及面積 ........................................................................................................................ 17 項(xiàng)目配套 .............................................................................................................................. 18 文化價(jià)值 ...............