【正文】 驅(qū)車前往京石高速也是非常的便捷。這些購買別墅的客戶年齡都在 30— 50 歲之 間，有較高的經(jīng)濟實力，多以家庭為單位，以私營老板和企業(yè)高管居多，用于第一居所使用的主要是涿州當?shù)刭彿咳后w以及一些有自己公司可以獨立自由支配時間的高端人群，作為第二居所和將來用于養(yǎng)老來使用的比例還是很多，投資性的購買并不是單獨的，多少還是有一定居住要求，只是暫時作為稀有資源來存儲， 這樣的情況在中國 現(xiàn)階段 的發(fā)展過程中將持續(xù)相當長的時間。別墅的核心價值，就在于高度風格化、個性化的設(shè)計，而這些，是任何借鑒和模仿不能帶來的， 別墅在國內(nèi)發(fā)展到現(xiàn)階段所要體現(xiàn)的是一種個體的創(chuàng)新 。 項目配套 從 2020 年 5 月份 北京 別墅銷售金額 和銷售率 排行榜上可以看出，榜單前幾位的項目，均具有社區(qū)環(huán)境營造、建筑形態(tài)設(shè)計、庭院園林布局等方面的綜合優(yōu)勢。 我們的項目要充分的挖掘涿州市當?shù)氐臍v史、人文特色吸納到項目自身的營造之中，這樣復(fù)合型地產(chǎn)項目的生命力才會長久，以涿州的文化來帶動我們的地產(chǎn)項目，用我們的地產(chǎn)項目來促進涿州歷史 文化的發(fā)展。 2020 年上半年暫無新別墅項目入市銷售， 2020 年上半年涿州市在售的別墅項目都是以 2020 年和 2020 年開盤的項目為主。 2020— 2020年 開盤了 7 個別墅項目截止到 2020 年下半年已經(jīng)全部銷售完畢，市場消化時間在 3 年之內(nèi)。而中國古代文化的源遠流長是世界聞名的。 焦點別墅網(wǎng) 2020 北京別墅置業(yè)需求調(diào)查 ，理想中的別墅面積 250400 平米的面積占到 64%， 400 平米以上為 21%， 200 平米以內(nèi)為 14%。 簡潔、純凈、內(nèi)斂、謙虛的現(xiàn)代主義建筑形式， 將會逐步形成一種新型的別墅風格趨勢，他 嘗試以空間而非任何物質(zhì)形態(tài)來實現(xiàn)對東方精神解讀的階段。 涿州周邊群體，這些人主要分布在涿州周邊的地區(qū)，包括高碑店、保定和石家莊。竹語堂由 90 套獨棟、 74 套雙拼別墅、 54 套聯(lián)排別墅組成 。雖然對面同品質(zhì)的丹佛爾灣濱水別墅項目帶來一定的競爭，但是慢城 .26 島也在充足利用對方高爾 夫球場的環(huán)境資源來為自己的項目進行市場宣傳。 琉璃湖別墅 琉璃湖別墅一期 2020 年 10 開始對外銷售，項目雖然建在涿州區(qū)域內(nèi)，但是開發(fā)商、投資商和建設(shè)方都是北京的企業(yè)和單位，包括項推廣名都采用了北京琉璃 湖地名，項目的品質(zhì)也高于涿州當時正在銷售的其他同類產(chǎn)品，所以很多人認為甚至愿意把琉璃湖別墅作為北京的項目來看待。項目一共推 出 63 套 別墅，現(xiàn)獨棟剩一套，雙拼剩 10 套，現(xiàn)售的獨棟價格在 211 萬 / 套，聯(lián)排和雙拼單套的價格基本上在 200 萬之間，整體品質(zhì)和價格偏高使得項目銷售并不理想。 2020 年上半年正在在銷售的獨棟別墅由于其地理位置優(yōu)越、景觀視野較好，均價在 8300 元 / 平米之間。 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展 情況分析 房山區(qū)現(xiàn)有別墅項目在 20 個左右，獨棟項目在 10 個左右， 2020 年上半年正在銷售的項目為 7 個，在售的獨棟項目 2 個，分別為大寧山莊尾房和渡外云居，價格面 積分別為 670 平米，價格 800900 萬之間。這就決定了今后即使是別墅項目也會出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、花園洋房、獨棟混存的局面。 08 年前五個月北京別墅累計銷供比為 ： 1，使得市場呈現(xiàn)階段性的異常狀態(tài)。統(tǒng)計顯示：2020年 15 月，北京別墅市場 新增 供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 1533 套、 萬平方米，同比分別增長 %、 60%；與此同時，同期 銷售 套數(shù)和銷售面積分別為 776 套、 萬平方米，同比分別下降了 65%、 61%。 別墅產(chǎn)品的特有性區(qū)別于其他的住宅產(chǎn)品，這也顯示了這種低密度、不可復(fù)制住宅項目將越來越受到人們青睞， 今年 15 月 北京 別墅市場均呈現(xiàn)出“ 供過于求 ” 的市場態(tài)勢，但這主要是由于近期加大宏觀調(diào)控力度而引起市場異常的結(jié)果，這只是短期階段性的現(xiàn)象，別墅作為稀缺產(chǎn)品，且市場潛在需求旺盛，長期來看，別墅市場供不應(yīng)求的矛盾將會有所緩和。 從分布上看，南城、亞奧京北、順義以及京東地區(qū)都有經(jīng)濟型別墅的身影，其中南城呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。 琉璃湖別墅二期 —— 2020 年 5 月開盤銷售，最高均價 7000 元 /平米， 2020 年 7 月份別墅最高價 8300 元 /平米，同類型的產(chǎn)品湖邊的價格比其他位置價均價要高出1000 元 /平米左右。在售一期別墅建筑面積在 329— 403 平米，每套 260 萬起，位于影視高速路邊的別墅單價和總價較低，項目內(nèi)部區(qū)域位置的別墅單價較高，基本上和均價持平。但沒有別墅應(yīng)該享有的 綠化環(huán)境，同時項目體量偏小，生活配套不健全，獨棟本身只有一種戶型，產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計單一化。 但是慢城 .26 島作為坡地型別墅產(chǎn)品在設(shè)計上卻拉開了和涿州其他別墅項目的產(chǎn)品特征。 涵蓋 5 種戶型，面積 在 205— 306 平米 ，價格保持不變。 首先在涿州購房消費的人群主要分為三個部分： 北京客戶，在北京長期生活、工作，最重要的是他們的經(jīng)濟收入來自北京這個區(qū)域，在北京賺錢后來涿州購房，這個群體當中包括了擁有北京戶籍的原北京人以及來自外地在北京工作生活的其 他地區(qū)的人群。 這個階段是最近幾年內(nèi)在北京比較流行的一種風格的別墅。 2020 年偉業(yè)顧問根據(jù)涿州市場情況，對來自北京人群和涿州當?shù)厝怂龅恼{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，理想中別墅面 大概在 240280 平米左右為好，這個比列 占大多數(shù)。 今后別墅市場 拼軟件 服務(wù)，包括收房之前的服務(wù)和入住后的物業(yè)服務(wù)，可能成為今后別墅競爭的交鋒點。慢城單套價在 260 萬起是在售項目中起價最高的，丹佛爾濱水別墅單套價在 180 萬起是在售項目中起價最低的，而且這樣價位的別墅在是丹佛爾灣濱水別墅項目中所占的比列較多，在加上優(yōu)越的景觀環(huán)境等優(yōu)勢，現(xiàn)今涿州在售的別墅項 目里丹佛爾灣濱水別墅銷售業(yè)績最好。但實際購買的情況每個項目會根據(jù)產(chǎn)品位置、戶型、景觀、面積做上下幅度調(diào)整，在原均價基礎(chǔ)上有 1000 元左右的浮動空間。 戶型均在 200350 平方米之間，且設(shè)計較為合理，總價適中，因此銷售情況較好。加上項目在面積戶型上設(shè)計合理，小、中、大三種面積，每次組團推出的 200350 平米之間的面積占大多數(shù)，大面積的戶型一般選擇 23 套。 而焦點別墅網(wǎng)設(shè)計了一項專門針對 2020 北京別墅置業(yè)需求調(diào)查 （不斷更新中）發(fā)現(xiàn)在最喜歡的別墅風格一欄 中 66%的被調(diào)查者選擇的現(xiàn)代風格，北美風格為 14%，歐洲傳統(tǒng)風格為 11%，四合院為 5%，中式風格 4%，其他 1%。 四、本項目產(chǎn)品未來發(fā)展方向預(yù)測 建筑風格 北京的別墅經(jīng)過長時間的發(fā)展與演變經(jīng)歷了很多階段的變遷與改變，最初的別墅建造形式可以稱作為想象階段或無特點階段。中式宅院的設(shè)計風格也拉開了與其他產(chǎn)品之間的共性。 項目二期 丹佛爾灣濱水別墅 2020 年 9 月開始銷售， 12 月底停止。 慢城 .26 島獨棟別墅 慢城 .26 島獨棟別墅 2020 年 9 月正式開盤銷售，價格在 7000 元 /平米以上， 260 萬 /套起，面積普遍比涿州市場上在售的同類型產(chǎn)品要大，在售的一期建筑面積在329— 403 平米之間，整體價格較高。 相比較戶型較小、總價低和景觀位置占優(yōu)的別墅一直以來銷售的較好，景觀視野開闊周圍綠化充足的房源是整個項目中的高價位，如果這樣的房源在一個項目當中 沒有控制好數(shù)量的比列，打破了低、中、高三種價位之間互補的平衡率，從而拉高項目的整體價位，并且將項目內(nèi)部的有利資源全部占有的話，這樣的樓盤在銷 售中會遇到很多問題而且銷售速度要減慢很多。 2020 年 4 月以組團方式每個月推出一個組團，數(shù)量在二十套之間，下個月的開盤時間和開盤數(shù)量根據(jù)上月銷售情況作相對的調(diào)整，均價調(diào)制在 7500 元之間，具體價格還會根據(jù)別墅地理位置等因素做上下之間的調(diào)整， 從 6000— 10000 元不等。但整體別墅價格與北京在售的別墅價格相比較還是有一定優(yōu)勢，經(jīng)濟型別墅項目占據(jù)大部分。 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展而催生出的富裕群體即日益增多的中產(chǎn)階層。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年新開盤的純獨棟別墅項目為 10 個，占新開盤供應(yīng)總數(shù)的 %，而 2020 年新開盤的純獨棟別墅項目為 6 個，僅占新開盤總數(shù)的 %，其余別墅項目的產(chǎn)品形式均為聯(lián)排、疊拼、雙拼等多元化組合的格局。 2020 年上半年涿州別墅住宅市場調(diào)研與分析 一、 2020 年上半年北京別墅市場分析 .......................................................................................................... 3 北京別墅市場成交價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢 ................................................................................................ 3 北京別墅市場供過于求，呈現(xiàn)階段性異常狀態(tài) ........................................................................................... 3 經(jīng)濟型別墅仍是北京市場成交主力 ...................................................................................................... 4 2020 年別墅市場現(xiàn)狀和趨勢分析 ........................................................................................................... 5 2020 年別墅市場產(chǎn)品多元化分析 ........................................................................................................ 5 2020 年北京市場客戶群分析 ............................................................................................................... 6 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ........................................................................................... 6 二、涿州市別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ......................................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目整體價格統(tǒng)計及分析 ..................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目銷售速度及 優(yōu)劣 勢分析 ................................................................................... 9 三、本項目未來客戶整體分析 .................................................................................................................. 15 客戶群體性及分布區(qū)域分析 ............................................................................................................. 15 四、本項目產(chǎn)品未來發(fā)展方向預(yù)測 .............................................................................................................. 16 建筑風格 .............................................................................................................................. 16 產(chǎn)品類型及面積 ........................................................................................................................ 17 項目配套 .............................................................................................................................. 18 文化價值 ...............