【正文】 定是要通過它來承載自己的文化的。 涿州別墅市場至今還缺少一個配套設(shè)施、環(huán)境營造、園林設(shè)計和產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的綜合型成熟的別墅項目。加上項目在面積戶型上設(shè)計合理，小、中、大三種面積，每次組團推出的 200350 平米之間的面積占大多數(shù)，大面積的戶型一般選擇 23 套。就項目的規(guī)劃預(yù)測 ，容積率在 左右的 “ 純獨棟 ” 項目 在北京 已經(jīng)是 很難在造了 ， 這不得不讓開發(fā)商改變今后的發(fā)展策略， 大多數(shù)低密度項目都會集中在 的容積率之間，多以聯(lián)排 、 疊拼 和雙拼 等產(chǎn)品為主線 ， 就產(chǎn)品的設(shè)計預(yù)測， 即使是別墅項目也會出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、花園洋房、獨棟混存的局面 。由于四合院包含一定的地域文化，在涿州進行建設(shè)銷售，存在一定變數(shù)。這 種別墅 最適合中國家庭人口的居住面積 ， 以前的別墅都是面積過大，過于豪華，過于追求內(nèi)部裝修，除了土地有限，價位太高之外，其實也是對居住本能的忽視，對個性化的忽視。 而焦點別墅網(wǎng)設(shè)計了一項專門針對 2020 北京別墅置業(yè)需求調(diào)查 （不斷更新中）發(fā)現(xiàn)在最喜歡的別墅風格一欄 中 66%的被調(diào)查者選擇的現(xiàn)代風格，北美風格為 14%，歐洲傳統(tǒng)風格為 11%，四合院為 5%，中式風格 4%，其他 1%。 在這段時間這種風格顯示的并不明顯 ， 還處在一種逐步被接受和認可的時期， 但總的走向是清晰的 ，那就是：從抄襲到原創(chuàng)，代表著別墅的發(fā)展方向。比如集西式別墅的內(nèi)部空間、中式庭院布 局、典型的中式建筑符號為一體的觀唐 ， 以四合院布局、北京灰為特色的易郡等等。 這個階段最大的特征是 “ 全盤西化 ” 和 “ 全盤空運 ” ，從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計、庭院景觀、材料、團隊，甚至是樣板間的裝修裝飾，全部承襲至歐美等國家 ， 代表項目是橘郡。 四、本項目產(chǎn)品未來發(fā)展方向預(yù)測 建筑風格 北京的別墅經(jīng)過長時間的發(fā)展與演變經(jīng)歷了很多階段的變遷與改變，最初的別墅建造形式可以稱作為想象階段或無特點階段。這些北京客戶主要分布在北京海淀區(qū)、豐臺區(qū)、朝陽區(qū)和石景山區(qū)。 涿州人在北京長期生活、工作，經(jīng)濟收入來自于北京，然后在涿州置業(yè)購房的群體。北京群體對涿州房地產(chǎn)的關(guān)注也在逐漸提升，現(xiàn)今涿州商品住宅有中有很大一部分被北京群體所消化掉，特別是近年來別墅類產(chǎn)品所針對北京客戶的目的性更 明顯，從 2020 年在售的項目推廣策略來看全部都選擇了北京市場，推廣的途徑也是選擇了北京影響力度較大的地產(chǎn)媒體，如長期在焦點和搜房這兩大地產(chǎn)網(wǎng)站做長時間的宣傳，參加在北京舉行的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易會和房地產(chǎn)論壇，并對本身的項目做積極的宣傳。中式宅院的設(shè)計風格也拉開了與其他產(chǎn)品之間的共性。另外在竹語堂還留有一部分，這部分房源也是抵押給供貨商的，供貨商又會將這些房源交給竹語堂委托銷售，但首先竹語堂先要把現(xiàn)有的房源售出才能接收供貨商提供的抵押房屋，所以竹語堂對外報的房源數(shù)字時常改變。 竹語堂 竹語堂一期 2020 年 3 月 31 日開盤銷售。 丹佛爾灣濱水別墅一共開發(fā) 355 套獨棟別墅， 2020 年 9 月推出 100 套別墅在 12 月份停止銷售， 2020 年 4 月每個月都推出一套別墅組團，數(shù)量在 20 套之間，每次推出的套數(shù)會根據(jù)上 個月的銷售狀況而定。 項目二期 丹佛爾灣濱水別墅 2020 年 9 月開始銷售， 12 月底停止。交通上主要依靠項目東邊的京石高速。項目考慮到遠離市區(qū)給日常生活帶來的不便，在項目整體的規(guī)劃當中正在建設(shè) 萬平米的商業(yè)街廣場， 這也是涿州最大的別墅配套商業(yè)項目。 住宅戶型設(shè)計上存在一定的問題，空間設(shè)計布局不合理，重復(fù)性功能的房間較多，而且部分別墅只有三面采光，加上產(chǎn)品本身面積偏大，與一路之隔也是純獨棟項目丹佛爾灣濱水別墅相比較無論是在內(nèi)部居住舒適度、環(huán)境景觀還整體價格上 都不占有優(yōu)勢。 慢城 .26 島獨棟別墅 慢城 .26 島獨棟別墅 2020 年 9 月正式開盤銷售，價格在 7000 元 /平米以上， 260 萬 /套起，面積普遍比涿州市場上在售的同類型產(chǎn)品要大，在售的一期建筑面積在329— 403 平米之間，整體價格較高。 生活配套設(shè)施的不完善是高速周邊一些遠離生活區(qū)域獨立單個別墅項目所難以解決的問題。雖然現(xiàn)獨棟價格在 5888 元 \平米，聯(lián)排和雙拼在 5500 元 /平米（和竹語堂一樣）但是所有產(chǎn)品的戶型都在 350 平米以上，整體價格都在 200 萬 /套以上，所以產(chǎn)品銷售至今并不理想。經(jīng)過了 23 年消化期在加上當時樓市一路上漲等原因，以及項目本身體量較小，大部分項目建設(shè)在市區(qū)內(nèi)周邊的生活配套設(shè)施比較齊全，價格和交通占有一定優(yōu)勢，那個時期開盤的別墅項目至今為止基本上已經(jīng)銷售完畢。 相比較戶型較小、總價低和景觀位置占優(yōu)的別墅一直以來銷售的較好，景觀視野開闊周圍綠化充足的房源是整個項目中的高價位，如果這樣的房源在一個項目當中 沒有控制好數(shù)量的比列，打破了低、中、高三種價位之間互補的平衡率，從而拉高項目的整體價位，并且將項目內(nèi)部的有利資源全部占有的話，這樣的樓盤在銷 售中會遇到很多問題而且銷售速度要減慢很多。獨棟的面積在 272314 平米之間，雙拼和聯(lián)排的面積都在 260平米之內(nèi)。 桃源逸墅 —— 2020 年下半年獨棟開盤， 2020 年 11 月份 雙拼均價 5600 元 /平方米，獨棟均價 5880 元 /平方米 ， 2020 上半年價格獨棟在 5888 元，雙拼和聯(lián)排在 5500元 /平米。 慢城 .26 島嶼 —— 2020 年 9 月正式開盤，最初 2020 年 9 月的 7000 元 /平米到同年 12 月均價 7800 元 /平米回落到 2020 年 2 月均價 7300 元 /平米，然后逐步上漲。 2020 年 4 月以組團方式每個月推出一個組團，數(shù)量在二十套之間，下個月的開盤時間和開盤數(shù)量根據(jù)上月銷售情況作相對的調(diào)整，均價調(diào)制在 7500 元之間，具體價格還會根據(jù)別墅地理位置等因素做上下之間的調(diào)整， 從 6000— 10000 元不等。但是面積大，總價高。 2020 年 8 月同面積同戶型同位置的別墅價格甚至超過了現(xiàn)在的價格。 2020 年開盤銷售的項目 3 個，竹語堂、慢城和丹佛爾灣濱水別墅。但整體別墅價格與北京在售的別墅價格相比較還是有一定優(yōu)勢，經(jīng)濟型別墅項目占據(jù)大部分。 2020 年上半年房山別墅項目銷售均價在 9000 元左右，沒有純獨棟項目入市銷售，項目主要以雙拼、聯(lián)排、疊加和花園洋房為主，整體價格同比增幅不大， 個別項目甚至沒有上漲。他們有著強烈的改善居住條件的愿望，不接受傳統(tǒng)的公寓住宅，又不能承受獨立別墅的高價位，經(jīng)濟型別墅正好迎合了這部分人的購 買心理。 這兩種人群在購買別墅產(chǎn)品的觀念上有這一定的差距，金字塔尖的高端人士有著一定的社會地位，所青睞的產(chǎn)品是昂貴的，在理解產(chǎn)品情況下感性方式占據(jù)了主要，對產(chǎn)品的喜好是觸動他們購買的第一動力。 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展而催生出的富裕群體即日益增多的中產(chǎn)階層。 別墅停批政策，在 2020 年的供應(yīng)量上有了直接反應(yīng)，而單套面積下降的趨勢，也反映出目前購買獨棟別墅項目的客戶群在發(fā)生著變化，消費取向和生活方式的變化使得中產(chǎn)階層成為推動別墅消費的主力群體。 北京市近日發(fā)布建設(shè)用地標準，將別墅的最低容積率限定在 ，對容積率低于 的報批項目進行嚴格的限批和禁批，讓原本后期規(guī)劃繼續(xù)做獨棟別墅開發(fā)的開發(fā)商不得不改變策略。 別墅停批政策逐步實施也影響了 08 年別墅的銷售量。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年新開盤的純獨棟別墅項目為 10 個，占新開盤供應(yīng)總數(shù)的 %，而 2020 年新開盤的純獨棟別墅項目為 6 個，僅占新開盤總數(shù)的 %，其余別墅項目的產(chǎn)品形式均為聯(lián)排、疊拼、雙拼等多元化組合的格局。但套均建筑面積僅為 331 平米，比去年同期的407 平米下降近二成， 200300 平米成為供給主流，占總供應(yīng)量的 38%，聯(lián)排、疊拼、雙拼等低密度類別墅產(chǎn)品成為了 市場供應(yīng)的主流，獨棟別墅和城市別墅的供應(yīng)個數(shù)和占新開盤總數(shù)的比例，都呈明顯的下降趨勢。 供應(yīng)猛增，需求銳減的市場表現(xiàn)使得北京別墅市場供過于求態(tài)勢 更為明顯。 從各區(qū)域的成交價格情況來看，同比去年， 08 年 15 月北京別墅市場各區(qū)域成交價格均出現(xiàn)不同程度上漲，其中八達嶺昌平、城南、西山、亞奧京北、亦莊開發(fā)區(qū)別墅區(qū)漲幅均在 40%以上，一定程度上直接拉高了北京別墅 市場的整體價格。 2020 年上半年涿州別墅住宅市場調(diào)研與分析 一、 2020 年上半年北京別墅市場分析 .......................................................................................................... 3 北京別墅市場成交價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢 ................................................................................................ 3 北京別墅市場供過于求，呈現(xiàn)階段性異常狀態(tài) ........................................................................................... 3 經(jīng)濟型別墅仍是北京市場成交主力 ...................................................................................................... 4 2020 年別墅市場現(xiàn)狀和趨勢分析 ........................................................................................................... 5 2020 年別墅市場產(chǎn)品多元化分析 ........................................................................................................ 5 2020 年北京市場客戶群分析 ............................................................................................................... 6 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ........................................................................................... 6 二、涿州市別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ......................................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目整體價格統(tǒng)計及分析 ..................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目銷售速度及 優(yōu)劣 勢分析 ................................................................................... 9 三、本項目未來客戶整體分析 .................................................................................................................. 15 客戶群體性及分布區(qū)域分析 ............................................................................................................. 15 四、本項目產(chǎn)品未來發(fā)展方向預(yù)測 .............................................................................................................. 16 建筑風格 .............................................................................................................................. 16 產(chǎn)品類型及面積 ........................................................................................................................ 17 項目配套 ..............................................................................................................................