【正文】 以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的競爭力及市場地位，分析市場的未來發(fā)展趨勢。 （3） 媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 ：　　抉策房地產(chǎn)營銷監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介、戶外廣告等。在所有會員中，2645歲中青年人群占到會員總數(shù)的70%，60%的會員家庭年收入在38萬元之間，大專以上學(xué)歷會員超過65%，會員數(shù)據(jù)中涉及會員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價、總價等），購房行為及心理特征（如：購房決策權(quán)、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量117余萬條。 　　抉策地產(chǎn)研究中心是專業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究機(jī)構(gòu)，以南京市及周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r及前景為重點(diǎn)研究內(nèi)容，在三大數(shù)據(jù)庫（抉策購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、抉策 70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、抉策媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫）的基礎(chǔ)之上，對南京樓市的供需狀況、價格趨勢、產(chǎn)品特征、潛在消費(fèi)者的需求特征、細(xì)分市場特征、媒體偏好等進(jìn)行長期的動態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測，經(jīng)過科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)調(diào)查與分析，定期發(fā)布有關(guān)南京市房產(chǎn)市場調(diào)研報告，以期為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)單位提供專業(yè)咨詢服務(wù)。例如 各大片區(qū)市場特征進(jìn)一步分化，由于房價層次與供應(yīng)地域的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，需求的兩極分化現(xiàn)象越來越突出，一部分原需求城區(qū)和近郊商品房的潛在需求開始接受遠(yuǎn)郊新城區(qū)江寧和江北，在原需求區(qū)域的價格壓力下，消費(fèi)者的對地域、交通時間等敏感指標(biāo)的承受力不斷加大的，即變的“不再那么敏感”，片區(qū)需求特征進(jìn)一步復(fù)雜化。據(jù)南京市房產(chǎn)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達(dá)1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。另一方面，受宏觀調(diào)控及行業(yè)周期的影響，包括商品房預(yù)售面積、流動資金、企業(yè)融資在內(nèi)的多項(xiàng)指標(biāo)景氣指數(shù)持續(xù)走低，其中商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)一季度跌入非景氣區(qū)，為 ，至四季度仍運(yùn)行于非景氣區(qū)間。去年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。 　　2004年，江蘇省地區(qū)生產(chǎn)總值超過15000億元，增長14%以上；，%；農(nóng)民人均純收入4840元，增長14%，全省社會消費(fèi)品零售總額突破4000億元，增幅為1996年以來同期最高水平，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯增強(qiáng)。消費(fèi)熱點(diǎn)繼續(xù)升溫，以汽車、住房等為代表的重量級消費(fèi)持續(xù)旺盛，%。 ，㎡，㎡。 　　南京市 ?？傮w來看，不論從城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額度還是房地產(chǎn)投資額度上都有所回落，增速也趨緩。替代性片區(qū)的市場潛力與壓力并存，而價格較高的主城區(qū)和近郊商品房的銷售速度開始明顯低于替代性片區(qū)；存量房市場方面，由于二手房的價位已經(jīng)在近兩年拉升過高， 2004年全年交易總量指標(biāo)明顯低于2003年，但套型較小、總價較低、區(qū)位較好等優(yōu)勢仍然使得其價格水平持續(xù)攀升；另 外由于宏觀調(diào)控的原因，消費(fèi)者信心及投資型需求受到一定影響，使得房地產(chǎn)市場格局更加復(fù)雜微妙 。 2. 抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡介 研究背景說明 　　隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對專業(yè)房地產(chǎn)市場研究、咨詢服務(wù)的需求，特別是迫切需要對目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2001年開始組建 抉策購房會員俱樂部 ，并在會員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年推出 抉策房地產(chǎn)市場研究指標(biāo)體系及研究模型 ，研究模型建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的 購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計分析，從而獲得研究報告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。 （2） 南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫 ： 　　主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評定，對項(xiàng)目全程的營銷投放進(jìn)行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。監(jiān)測范圍為南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。 相關(guān)監(jiān)測模型見報告第 2節(jié)，影響市場容量變化的因素眾多，但市場總?cè)萘考案骷?xì)分市場分容量的走勢及變化對把握市場至關(guān)重要，它是產(chǎn)品市場定位的充分條件。 （2）新建房：　　包括由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)面向所有購房者銷售的新建商品房，政府提供土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，政府控制價格、銷售對象的中低價商品房。 需求監(jiān)測模型簡介 南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測的基本公式是： ①報告期區(qū)間的總需求＝上一個報告期區(qū)間未滿足的需求總量＋本報告期區(qū)間新增的需求總量 ②上一個報告期區(qū)間未滿足的需求總量＝上一個報告期區(qū)間的需求總量－上一個報告期區(qū)間交易量 ③本報告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場容量分析》。第四節(jié)相關(guān)介紹。 具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個層面的房地產(chǎn)市場研究服務(wù)： 數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：　　區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項(xiàng)目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告； 專項(xiàng)市場調(diào)研： 　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境專項(xiàng)市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機(jī)會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機(jī)會研究報告等。 　　第一節(jié) 市場容量分析 　　市場容量，是指在一段時間內(nèi)、特定區(qū)域市場中、消費(fèi)者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場總需求量。 1. 2004年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 　　2004年南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因主要包括拆遷購房、改善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及城市化進(jìn)程所帶來的購房需求等五大部分。由于2004年實(shí)際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，通過合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使2004年因拆遷而引起的剛性需求減少至少百萬平方米，同時基本滿足了市場化拆遷購房者的購房需求。詳情見下圖。2004年四季度，%，%。2004年四季度，有結(jié)婚購房意向的購房者的總量基本保持穩(wěn)定，占四季度購房總需求的19%。 2. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 　　市場容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年四季度，南京市商品房總體需求約為474萬平米，其中有360萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實(shí)需求，而114萬平米的需求由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因，沒能實(shí)現(xiàn)?？梢钥闯鱿鄬τ匈徺I力的人群更加理性地對待目前的市場。從總體看，供應(yīng)略大于需求，“買方市場”格局正在逐步成型。 　　從上世紀(jì) 90年代開始，南京市的住房保障體系先后經(jīng)歷了建設(shè)解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2002年起，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和貨幣補(bǔ)貼房構(gòu)成了住房保障的基本內(nèi)容。建設(shè)儲備1000套廉租房的任務(wù)已落實(shí)到經(jīng)濟(jì)適用住房各項(xiàng)目中。四季度南京市有幾個體量較大的樓盤推向市場，如江北的明發(fā)濱江新城、華歐國際友好城，使得南京市四季度的總體供應(yīng)量大幅升高，而需求量卻沒有明顯增長甚至因?yàn)椴疬w的滯后性而有實(shí)際的少量萎縮，供給的增大和需求的小幅萎縮促使本季度供需比相比上季度有較大的升高。 　　與今年前三季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢，對城東的偏好比例雖然有波動，但總體趨勢是上升的。 　　與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。（本項(xiàng)指標(biāo)與收入水平有關(guān)。 　　通過對 2004年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動不到2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，%%，%%，%，%，%；%，%。按照南京 110萬戶城鎮(zhèn)居民家庭計，在未來3年內(nèi)，樓市將有2079萬平方米的需求量。大量需求事實(shí)上并沒有充分釋放出來。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 1. 2004年市場供給狀況 2004年110月全國及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 　　統(tǒng)計數(shù)字顯示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模擴(kuò)張的勢頭有所減緩。土地供應(yīng)增幅大大低于去年同期。商品房空置面積繼續(xù)保持負(fù)增長。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的16%%，2004年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。2004年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資286億元，同比增長55％，％，比全省房地產(chǎn)開發(fā)投資高6個百分點(diǎn)以上，約為全國平均增幅的一倍。 　　有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在30%以內(nèi)，部分地塊以底價成交。 區(qū)域地塊數(shù)量實(shí)際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬元）樓面單價（單位：元/㎡）江寧區(qū)81046725 72370江北區(qū)4 13795809河西區(qū)9 156600城中區(qū)6 72590城東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)6 71742合計43 547717年初確定的目標(biāo)是竣工120萬平方米，后來因?yàn)椴鸪`章建筑的需求，又增加了30萬平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了156．81萬平方米。其中，供應(yīng)國有土地被拆遷家庭9000套、集體土地被拆遷家庭9678套、拆違家庭180套。 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年四季度南京新建商品房的實(shí)際供給總量為 498萬平米， 統(tǒng)計方法參照抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型。三季度至四季度中，城北片區(qū)供需矛盾有較小程度的下降。 　　結(jié)合三季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析，至 2004年四季度末為止，未實(shí)現(xiàn)的需求集中于供需比小于1的城中片區(qū)及城東片區(qū)。通過對三、四季度的對比可以看出，南京市新建商品房在價格層次供需結(jié)構(gòu)失衡情況越來越嚴(yán)重。而江北、江寧片區(qū)的房價雖然較低，都在4000元/平米以下，但是這兩個片區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)，不是購房者心目中的理想?yún)^(qū)域，因此，盡管其價格遠(yuǎn)低于主城區(qū)，但是其銷售情況盡管始終處于增長態(tài)勢。 　　圖 25，可以看出，2004年一季度至四季度中樓型供需比的變化走勢。 　　在四季度中，由于江寧前期大量多層房源的剩余及江北大量多層房源的上市，使得四季度中多層房源的供應(yīng)體量在短時間內(nèi)有了一個極快的增加，其供需比也由三季度中的 ，供大于需。至四季度時，由于別墅市場的仍然不停的有新供給上市，且購房者對別墅的需求幅度增長的速度要小于別墅供給量幅度的增長速度，此消彼長之上，使得別墅市場的供需比在四季度中增長較多。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)， 2005年一季度南京新建商品房的供給總量約為460萬平米，略低于2004年四季度的供應(yīng)總量。盡管四季度江寧片區(qū)新增的供給不多，但是由于前期面市房源消化速度緩慢，市場上亦存在著大量的積壓房源。由于城中、城中片區(qū)可供開發(fā)土地資源越來越少，它們在南京樓市中所占的供給份額也將隨著時間的推移越來越小。接下來是商住寫字樓及商鋪，二者比重既無差異，都占到供應(yīng)總體的11％左右。 　　由圖 28可以看出2004年四季度向2005年一季度的過渡過程中，南京新建商品房分區(qū)域供給的變化趨勢：河西、江北、城北片區(qū)的供給份額增加明顯，江寧片區(qū)的供給份額略有增加，城東片區(qū)的供給份額略有增加，城中、城南、城東的供給份額有所減少，其中以城中片區(qū)減少最為明顯。 　　城中、城南及城東受其有限的土地資源所限制，使得它們在 04年四季度及05年一季度中新增的供應(yīng)量都不是很多，加上城中、城東一直保持著較快的銷售速度，此消彼長之下，最終使得它們所占的市場份額開始變小。 　　由圖 29可以看出，2004年四季度與2005年一季度分物業(yè)類型的供給對比中，四種物業(yè)的供應(yīng)比例盡管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持穩(wěn)定。 1. 供給價格水平分析 抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù) 　　2003年8月，南京抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了 南京市70典型樓盤價格指數(shù)評價系統(tǒng) ，是南京市第一個比較完善的監(jiān)測商品房價格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。 本期指數(shù)變化如下： 導(dǎo)致整個城中片區(qū)價格的上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，%。分類別看，%，%。去年第四季度，%。%，%，%。分類別看，%，；%%；%。以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權(quán)計算，得出2004年12月新建商品 房加權(quán)平均價格為 5062元/平方米。從而使很多潛在購房者持觀望態(tài)度，而抑制的交易影響了價格的漲幅。城北片區(qū)主要是新增供給面積比較多，且價格變化不大。 新建商品住宅價格水平分析 圖 33 2004年12月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉