【文章內容簡介】 3 規(guī)劃要求 用地規(guī)劃要求 規(guī)劃建設凈用地面積約： 平方米。 道路用地面積： 8501 平方米。 綠化用地面積： 平方米。 綠化率 34%。 用地使用性質： 二類住宅用地（可兼容商業(yè)建筑面積比例不大于計入容積率的建筑面積的 10%）。 凈用地使用強度： 建筑用地面積 平方米，公共建筑用地 2365 平方米。 容積率 。建筑密度 %. 建筑規(guī)劃要求 該項目總占地面積： ㎡。 建筑總規(guī)模及主要建設內容 ： 該建筑總建筑規(guī)模為總建筑面積 ㎡，其中住宅總建筑面積為 ㎡，公共建筑面積為 2365 ㎡。地下停車車位 19003 ㎡，地下車庫 602 個。地面停車位 150。容積率 ，綠化率 34%。建筑密度 %. 建筑類型戶型 ： 該項目建筑分為兩部分，其中一部分為沿著街道的一部分：在街到旁邊我們設計了 6層建筑，底層為商品房， 26層為住房。第二部分為中間的 10棟 18 層建筑，其中這 10 棟分別圍繞建筑，并且中間有魚池道路花園等綠化。 交通規(guī)劃要求 ： 交通出入口： 臨規(guī)劃道路布置，開口寬度及位置應符合市 交管局的并聯(lián)審批意見要求及《廣漢市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（ 2020 年試行版）》的 有關要求，并在總平面中注明。 停車數(shù)量： 滿足《廣漢市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（ 2020 年試行版）》的有關要求，并且根據(jù)每戶的面積按照戶數(shù)確定停車車位數(shù)量。 綠化規(guī)劃要求 ： 綠地面積： 平方米，綠地率 綠化率 34%，綠化率不小于 25%滿足設計要求，其中還在十棟高層建筑中央還設置了魚池。 6 市政設施要求 給水 由 中山大 道方向引入一路水源， XX道現(xiàn)狀給水管徑為 200mm，位于道路中心線北側 米。項目主要為生活用水，水源由自來水公司統(tǒng)籌解決。給水水壓為了滿足項目用 水量，采用加壓給水方式。室外消防栓給水系統(tǒng)在室外供水環(huán)網(wǎng)上按規(guī)范設置室外消防栓，間距不大于 120 米。室內給水總進水管設總閥門，分戶支管設分戶閥門，給水管采用鋁塑復合管。 、排水 雨、污水均直接排入 XX 道的市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)； XX道現(xiàn)狀雨水管管徑為 600mm，位于道路中心； XX 道現(xiàn)狀污水管管徑為 300mm，位于道路中心線南側 米。 、供暖 本項目采暖采用集中供熱方式，由市熱力公司通過熱力管網(wǎng)從 XX 道方向引入，小區(qū)設熱力站。 XX 道現(xiàn)狀熱力管位于道路中心線北側 米。用熱指標按居民綜 合熱指標 70W/m2取定。 、煤氣 本項目煤氣由煤氣公司提供焦爐煤氣，考慮沿 XX道由華巖路方向引入低壓煤氣管道。 XX 道低壓煤氣管道位于道路中心線南側 米。 、供電 兩路 10KV 電源均由 XX 道方向接入。 XX道電力電纜的規(guī)劃管位位于道路中心線南側 米。電纜引入小區(qū)箱變，低壓電源由小區(qū)箱變引出，至各樓上，電源電壓為 380/220V。 、通訊與有線電視 電信：由 XX道方向光纜接入。 XX 道現(xiàn)狀通信管道位于道路中心線北側 米。有線電視近期由熱力學苑方向引入，遠期從 XX 道方向預留 接口。小區(qū)內預留設備間。 、人防 按人防現(xiàn)行規(guī)定建設六級人防工程。 建筑項目市場分析和營銷戰(zhàn)略 建筑市場概況 7 近年來，隨著住房制度改革逐步深入， 國家宏觀經(jīng)濟政策驅動，四川省房地產(chǎn)均呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。廣漢市房地產(chǎn)市場更是得到了持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上對改善城鄉(xiāng)居民的住房條件起了關鍵性的作用，有力地推動了廣漢市城鄉(xiāng)建設和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。然而，從我廣漢市現(xiàn)狀分析，也存在脂肪供應矛盾、市場運作不規(guī)范和住房價格持續(xù)上漲等問題。 我國房地產(chǎn)運行基本情況： 國民經(jīng)濟快速 發(fā)展，人民生活不斷改善。 2020 年到 2020 年，廣漢市國內生產(chǎn)總值由 2020 年的 億增加到 2020 年的 億元，地方財政一般預算收入由 2020 年的 億增加到 2020 年的 億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 2020年的 7659 元增加到 2020 年的 10557 元。 房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好， 2020 年 以來，廣漢市房地產(chǎn)完成投資額的年增長幅度均在 20%以上。 2020 年完成房地產(chǎn)投資總額 億，有力的推動了全社會固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為我市國民經(jīng)濟發(fā)展中的生力軍之一。 房地產(chǎn)開發(fā)情況。 2020 年到 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額， 2020 年為歷史最高 紅完成投資額 億元比 2020 年增長 %。 2020 年商品房施工面積 萬平方米，比 2020 年增長 %；上平方竣工面積 萬平方米，比 2020 年下降 %；商品房銷售面積 萬平方米，比 2020 年增加 %年末商品房空置面積 萬平方米，比 2020 年增長 % 房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升，廣漢市住房均價從 2020 年的 1400/平方米，增加到2020 年 2800/平方米， 5年增長幅度達一倍。 行業(yè)規(guī)模迅速擴大，大招品牌房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。戒指 2020 年，全市房地產(chǎn)企業(yè) 30 家，德陽房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資前 30 位廣漢 4個占德陽市 %，一批規(guī)模打、競爭力強、品牌知名度高的房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出。 2020 年到 2020 年廣漢市房地產(chǎn)基本特點： 繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來，廣漢市經(jīng)濟保持較快發(fā)證速度， 2020 年全市國內生產(chǎn)總值和地方財政一般預算收入與 2020 年相比，分別增加 91%和 153%。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善， 2020 年全市城鄉(xiāng)儲蓄已達到 億元，與 2020 年增加 %。 城市進程加速發(fā)證，近年來，我 是積極推進城市化進程，加速了我市人口聚集。 2020 年我市總人口達 億人，比 2020 年增長 %，此外加上近幾年來成都人都到我市來購房需求增加，這無疑給我市產(chǎn)生了巨大需求。 8 居民的消費機構升級和消費品位大大提高。我市居民“一步到位、一放到老”的住房觀念漸漸淡化。簡單式住房不再受寵。而舒適、寬敞，優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我市房地產(chǎn)注入了強大的活力。 市場預測 房地產(chǎn)開發(fā)趨勢 當前房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對引導消費、拉動投資、帶動相關行業(yè)發(fā)展、促進國民經(jīng) 濟具有極其重要的作用。隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的調整和住房貨幣化制度的實施，我市的房地產(chǎn)業(yè)進入了新的發(fā)展時期，出現(xiàn)了新的轉機，特點是： 1. 建筑商品從賣方市場走向買方市場； 2. 住宅在房地產(chǎn)中成為主要商品； 3. 國家不再實行實物住房分配，因此，購房主體從集團轉向個人。 4. 隨著人們市場意識的增強和人名生活水平的提高，購房不僅僅是為了居住，同時還考慮保值增值功能； 5. 隨著經(jīng)濟水平的提高，人民群眾對居住條件產(chǎn)生了高層次的愿望，對寬敞、舒適、功能齊全、服務配套、環(huán)境優(yōu)美 的住宅有強烈需求。 6. 住房抵押貸款和公積金制度的推行，有力地激發(fā)了人們的購房欲望。 市場前景預測 根據(jù)廣漢市統(tǒng)計資料顯示，廣漢市市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 2020 年到 2020 年，廣漢市國內生產(chǎn)總值由 2020 年的 億增加到 2020 年的 億元，地方財政一般預算收入由 2020 年的 億增加到 2020 年的 億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 2020 年的 7659 元增加到 2020 年的 10557 元。以上情況表明我是的住房銷售依然火爆。 根據(jù)我市近幾年來開發(fā)的商品住宅情況，除一部分平改樓給居民還遷的住 宅建筑面積在 60～ 70 平方米以外，大部分商品房都是大平米戶型，并且從目前市場銷售情況來看供不應求。 根據(jù)市場調研分析，擬設計 A、 B 三種戶型，即 A 戶型 100 平米以上，占三分之一； B 戶型 110～ 120 平米，占三分之一； C 戶型 140 平米左右，占三分之一。 、營銷戰(zhàn)略 房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一 9 個新的樓盤的營銷工作一般可以分為 前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂 “ 整體營銷 ” 、 “ 全程營銷 ” 。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。多年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的 “ 賣點 ” 也在逐年轉變。生態(tài)賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。 “ 綠色 ” 、 “ 生態(tài) ”“ 人居 ”“ 健康 ” 概念受到了空前的重視。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取的 “ 求新求變 ” ，使市場上的產(chǎn)品出現(xiàn) “ 不斷升級 ” 的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化，住房消費平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “ 住房如時裝，一年一個樣 ” 的狀況。大型住宅項目不斷出現(xiàn)，開發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、 品牌經(jīng)營的系統(tǒng)性，均是營銷工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務概念貫徹于營銷全過程。優(yōu)質的看樓服務、物業(yè)管理服務、 24小時的專車接送服務，均給買家?guī)砹朔奖愫蛢?yōu)惠。形成了從優(yōu)質方便的服務到看樓、買樓的良性循環(huán)。 1 我國消費型態(tài)的變化 1M1 在《多種形態(tài)的我國城市消費者》一書中，運用 VALS 分析方法，將我國城市消費者細分為如下 7 類：平實型消費人群；潛力消費人群；消極消費人群；實力消費人群；中堅消費人群；弱勢消費人群；經(jīng)濟型消費人群。