【文章內(nèi)容簡介】 大商機(jī)。載貨車是成都汽車工業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)品，已形成年產(chǎn) 8 萬輛的生產(chǎn)能力，在“十一五”期間，將逐步形成年產(chǎn)載貨車 15 萬 20 萬輛、各類客車 萬輛、客車底盤 8000臺的生產(chǎn)能力。轎車產(chǎn)品已成為當(dāng)前成都汽車工業(yè)發(fā)展一項(xiàng)大的發(fā)展規(guī)劃，力爭在世界汽車制造業(yè)轉(zhuǎn)移中抓住契機(jī)取得突破。根據(jù)目前成都汽車工業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，成都汽車工業(yè)企業(yè)具有對外引資、希望尋 求合資合作的近期主要項(xiàng)目是：企業(yè)聯(lián)合重組或?qū)ν夂腺Y合作項(xiàng)目，載客車 —— 四川省客車制造有限責(zé)任公司載客車合資、合作項(xiàng)目；四川省汽車工業(yè)集團(tuán)公司合資、合作項(xiàng)目。專用車 —— 一汽集團(tuán)四川專用汽車廠合資、合作項(xiàng)目；成都王牌汽車股份有限公司合資、合作項(xiàng)目。 同時，成都汽車工業(yè)對配套零部件產(chǎn)品的市場需求大大增加，包括：發(fā)動機(jī) —— 對大功率汽、柴油機(jī)需求缺口十分明顯，到 2020 年需求量將達(dá)到 12 萬臺以上；變速器 —— 作為成都市汽車工業(yè)惟一空白點(diǎn)，全市每年變速器產(chǎn)品需求量在 萬臺左右，到 2020 年需求量將達(dá)到 15 萬臺左右； 車橋 —— 到 2020 年對中、重型車橋需求量將達(dá)到 68 萬；車用電子產(chǎn)品；車用橡膠制品。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 而西南會緣汽車汽配物流中心的建設(shè)將為成都市的商用車制造業(yè)發(fā)展提供高效優(yōu)質(zhì)的商用車零部件倉儲物流服務(wù)。該項(xiàng)目建成后是目前西部地區(qū)規(guī)模較大、功能較全、模式較新的商用車分撥中心和商用車零部件倉儲物流中心。該項(xiàng)目的實(shí)施并運(yùn)營，而且憑借便捷的交通優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢，把廣大的消費(fèi)者、生產(chǎn)廠商、配件供應(yīng)商以及配套服務(wù)商緊密的聯(lián)系在一起，形成集團(tuán)化的經(jīng)營優(yōu)勢，真正形成供、產(chǎn)、銷一條龍配套體系，并建立完善的經(jīng)營格局，實(shí)現(xiàn)政府、 廠商、消費(fèi)者、中心經(jīng)營者真正意義上的“四贏”。 （五）該項(xiàng)目的實(shí)施可以帶動雙流區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成汽車整車及零配件的專業(yè)分撥中心后。通過分撥中心帶動相關(guān)制造業(yè)與輔助行業(yè)的發(fā)展，包括物流中心、酒店、餐飲娛樂一條街等，必將有力地帶動雙流區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 三、 西南會緣汽車汽配物流中心”的優(yōu)勢 成都市工商聯(lián)十堰商會的各位會員和四川會緣投資有限公司的各位股東均看好西南會緣汽車汽配物流中心的選址，并要求盡快整體遷入西南會緣汽車汽配物流中心。為此，可充分利用該商會已形成的人氣、商氣，為物流中心盡快啟動創(chuàng)造便捷 條件，有效節(jié)省了創(chuàng)建培育期。將采取國內(nèi)外大型汽車市場的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，突出專業(yè)化的服務(wù)優(yōu)勢，使廠商的經(jīng)營管理費(fèi)用大大降低。 第三章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、功能定位 （一）功能定位 “西南會緣汽車汽配物流中心” 定位為中國西部地區(qū)集國內(nèi)外 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 商用車、專用車、工程機(jī)械整車配送分撥、商用車零部件供應(yīng)、物流配送、汽車行業(yè)會展等于一體的汽車貿(mào)易及服務(wù)中心，是西部地區(qū)規(guī)模較大、功能較全、模式新的多功能國際化現(xiàn)代商用車和零部件配送分撥基地。 （二）功能分布 整個西南會緣汽車汽配物流中心分為：商用車分撥中心、商用車配件倉儲 交易區(qū)、第三方物流區(qū)、品牌商用車展示區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。 商用車分撥中心 ：為大型商用車生產(chǎn)廠家的橋頭堡，將廠家直供市場的方式變革為中國西部的商用車分撥由商用車分撥中心完成，提高廠家對市場的應(yīng)對能力。 商用車配件倉儲交易區(qū)：最終目的是構(gòu)建零部件超市，實(shí)現(xiàn)一站化購齊，節(jié)約中間環(huán)節(jié)成本。 第三方物流區(qū)：為分撥和倉儲功能提供高效配送服務(wù)，并提供貨代服務(wù)。 品牌商用車展示區(qū)：國內(nèi)外大型商用車提供展示平臺。 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)：為企業(yè)提供獨(dú)棟辦公場所。 生活配套區(qū)：提供優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)。 （三） 服務(wù)項(xiàng)目 1. 為進(jìn)場廠商提供日常商務(wù)服務(wù)，協(xié)調(diào) 有關(guān)職能部門； 2. 組織汽車展銷會、交易博覽會，提供有關(guān)國際汽車發(fā)展的最新動態(tài)信息； 3. 建立汽車專業(yè)網(wǎng)站，開設(shè)電子商務(wù)項(xiàng)目，建立網(wǎng)上信息查詢及交易通道，設(shè)立大屏幕電子顯示系統(tǒng)，發(fā)布汽車交易信息； 4. 組建自己的產(chǎn)品檢測部門對進(jìn)入西南會緣汽車汽配物流中 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 心的商家提供產(chǎn)品檢測服務(wù)，杜絕假冒偽劣商品凈化市場。 （四） 輻射范圍 立足成都，輻射西南 ,聯(lián)結(jié)國內(nèi)、國外汽車市場。 （五） 土地概況 地理位置：位于成都市雙流境內(nèi) 土地性質(zhì)：物流用地 土地面積：面積 畝 土地用途：物流倉儲。 二、 規(guī)劃目標(biāo)及總體思路 （一） 規(guī)劃目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)布 局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、技術(shù)先進(jìn)的現(xiàn)代化的綜合社區(qū)。密切聯(lián)系客觀實(shí)際，結(jié)合氣候、風(fēng)向、地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行創(chuàng)作，建立“以人為主，物為人用”的觀點(diǎn)。 （二）總體思路 1. 結(jié)合地表，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分區(qū)規(guī)劃，由總體到局部進(jìn)行設(shè)計(jì)。 2. 合理分區(qū)，合理布置景觀大道、會展區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流配送中心區(qū)、配套生活區(qū)。做到既緊密聯(lián)系，又分區(qū)明確，互不干擾。 3. 考慮場地的地理優(yōu)勢，注意“西南會緣汽車汽配物流中心”的形象，采用高低錯落，一張一弛等手法，來強(qiáng)化各類建筑所體現(xiàn)的景觀特色。 （三）綠地規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)內(nèi)綠地 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)可概括為“點(diǎn)”、“線”、“面”有機(jī)結(jié)合的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。為適合物流中心的功能方便大車進(jìn)出，綠化以屋面綠 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 化為主 （四） 環(huán)境保護(hù) 設(shè)計(jì)范圍：汽車交易市場、展場辦公室及生活配套區(qū)等排放的污染物進(jìn)行治理。 主要污染物及治理措施：主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等經(jīng)管道收集后排入高效無能耗生活污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管內(nèi)。生活垃圾及包裝物等采用袋裝化處理，然后集中到區(qū)域內(nèi)垃圾站，定期運(yùn)往垃圾場進(jìn)行處理。 （五） 消防 消防設(shè)計(jì)依據(jù) 1. 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBj1687)： 2. 《汽車庫、修車庫、停 車場設(shè)計(jì)消防規(guī)范》 (GB5006798)。 （六） 總體布局 汽車及配件分撥中心道路成環(huán)狀，并可端部回車，消防車均能順利通過，便于發(fā)生火災(zāi)時，可由市政消防支隊(duì)施救。 第四章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 一、 組織管理 “西南會緣汽車汽配物流中心”由“西南會緣汽車汽配物流中心”有限公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目建設(shè)和建成后的經(jīng)營管理。 二、組織機(jī)構(gòu)及人員配備 （一）組織管理及經(jīng)營者基本概況 公司嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機(jī)構(gòu)，設(shè)置董事會，實(shí)行董 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 各部門主要職責(zé)為： 行政人事部：負(fù)責(zé)公司行 政、辦公、人事等工作；同時負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的關(guān)系。 策劃部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃招商設(shè)計(jì)、實(shí)施。 中心管理委員會：負(fù)責(zé)中心日常經(jīng)營、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間關(guān)系、幫助辦理有關(guān)證件等。 物管部：負(fù)責(zé)整個中心的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營環(huán)境。 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的會計(jì)核算、監(jiān)督、劃撥款項(xiàng)、報銷、資金計(jì)劃制定、財(cái)務(wù)預(yù)決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)系。 工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、組織設(shè)備采購、審閱圖紙、預(yù)算、現(xiàn)場監(jiān)督、辦理拆遷、征地手續(xù)，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，維護(hù)。 公司對經(jīng)營班 子成員的選聘實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，副總經(jīng)理及以上職位，要求本科及以上學(xué)歷，大型企業(yè)、公司相關(guān)職位 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，并且取得突出成績者。 （注：員工人數(shù)應(yīng)分階段增加，項(xiàng)目竣工后將基本保持員工隊(duì)伍穩(wěn)定。） 三、建設(shè)工期 工程項(xiàng)目建設(shè)總工期為十二個月時間 ,根據(jù)計(jì)劃于 2020 年 07 月開始進(jìn)行前期籌劃工作 ,從得到政府批準(zhǔn)后 12個月內(nèi)完工。 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 （一）前期工作階段 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目建議書編制及報批； 規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、選址； 可行性研究報告編制及報批、完成審批； 以上工作在前四個月內(nèi)完成。 （二） 設(shè)計(jì)招標(biāo) 階段 根據(jù)計(jì)劃逐步完成初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 。 對土建及材料設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo) 。 以上工作在前四個月內(nèi)完成。 （三）施工階段 在七個月時間內(nèi)完成主體工程、設(shè)備安裝、室內(nèi)外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。 （四）竣工驗(yàn)收 根據(jù)計(jì)劃在建設(shè)期最后兩個月內(nèi)逐步完成水、電安裝、室內(nèi)外裝飾、環(huán)境綠化及施工驗(yàn)收。 以上各階段將交叉作業(yè)。 第五章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃 一、 項(xiàng)目定位 （一） 目標(biāo)客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營定位，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要包括以下幾類： 大型物流企業(yè) ：遠(yuǎn)成物流，湖北亨運(yùn)，螞蟻物流 商用車經(jīng)銷商：主要包括各類載貨車、人貨兩用車、特種車、專用車、工程機(jī)械等經(jīng)營者等； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 客車經(jīng)銷商：主要包括各品牌大、中、小型客車經(jīng)營者等； 汽車零配件經(jīng)銷商； 生活服務(wù)行業(yè)經(jīng)營者：主要包括餐飲、休閑、娛樂、住宿、購物等行業(yè)經(jīng)營者； 汽車銷售“一站式”辦公服務(wù)單位：主要包括稅務(wù)、稽征、工商、銀行、車管、保險等職能機(jī)構(gòu)（辦事處）等。 （二）項(xiàng)目形象定位 西南會緣汽車汽配物流中心具備以下幾個顯著特征： 現(xiàn)代感，國際化，雙流地標(biāo)性建筑 功能完善，設(shè)施齊全 規(guī)模宏大 ，氣勢磅礴 全方位，全過程服務(wù) （三）功能定位 銷售、售后服務(wù)、辦公、生活配套等于一體，汽車的相關(guān)業(yè)務(wù)除生產(chǎn)外均能在西南會緣汽車汽配物流中心內(nèi)完成。 （四）中心區(qū)域定位 中心區(qū)域是以成都為基地，輻射至重慶、貴州、湖北、西藏 ,等地。 二 .產(chǎn)品策略 所謂“推銷第二性，物業(yè)第一性”，即產(chǎn)品質(zhì)量是基礎(chǔ)，整合營銷是上層建筑。 （一）品質(zhì)規(guī)劃策略 近兩年來，汽車市場蓬勃發(fā)展，特別是 2020 年發(fā)生“井噴”現(xiàn)象，汽車行業(yè)首次超過電子行業(yè)，成為國家支柱性行業(yè)，各地的上馬 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目激增，市場競爭空前激烈。該項(xiàng) 目并不盲目追求豪華高檔，而是以“美觀、實(shí)用、以人為本”為基本準(zhǔn)則，達(dá)到 “人無我有，人有我精”。 臨街及面向西南會緣汽車汽配物流中心內(nèi)部的墻壁以落地玻璃為主，既美化物流中心，提高銷售展示場所的通透性，重點(diǎn)放在安全系統(tǒng)及電子商務(wù)系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三 A 智能化系統(tǒng)（辦公自動化 OA，通信自動化 CA，設(shè)備管理自動化 BA）；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：能傳輸語言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信 息、建筑物安全報警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等 。寬帶網(wǎng)設(shè)置；衛(wèi)星電視信號接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。 公共區(qū)域：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營造一個舒適的環(huán)境。 （二）軟件服務(wù)策略 除保安、車輛調(diào)度及清潔等常規(guī)服務(wù)信息系統(tǒng)采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、 Inter 技術(shù)、通訊技術(shù)和語音視頻技術(shù)，結(jié)合功能強(qiáng)大的物流管理系統(tǒng)、堆場管理系統(tǒng)、倉儲信息系統(tǒng) WIS、 IC 卡閘口管理系統(tǒng)，構(gòu)建集內(nèi)部業(yè)務(wù)管理網(wǎng)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換網(wǎng)、對外信息發(fā)布網(wǎng)為一體的電子商務(wù)平臺。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以千兆以太網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，采用基于 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的無線網(wǎng)絡(luò)，通過 VLAN 虛擬子網(wǎng)為園區(qū)內(nèi)各獨(dú)立用戶提供單獨(dú)、安全的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境和服務(wù)。 西南會緣汽車汽配物流中心信息系統(tǒng)提供標(biāo)準(zhǔn)外部接口，通過EDI電子數(shù)據(jù)交換中心，實(shí)現(xiàn)與商用車制造企業(yè)、第三方物流企業(yè)和 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 貨主企業(yè)的信息共享與交換，構(gòu)建起一條暢通的信息流渠道。同時，采用 GPS 技術(shù)，結(jié)合 GIS 功能為客戶提供實(shí)時的貨物跟蹤。 另外，特別提供秘書、翻譯、圖文傳真、電報、復(fù)印、打字等商務(wù)服務(wù)；訂購國內(nèi)國際機(jī)票、火車票及船票服務(wù)；房屋維修及裝飾服務(wù)；室內(nèi)水電、家電、辦公用具維修服務(wù)；辦理賓館客房、餐飲、娛樂的預(yù)定服務(wù)；提供代購物品及送餐服務(wù)；提供代管房屋及會議設(shè)施服務(wù)；提供代繳費(fèi)服務(wù)；提供代辦各種工商執(zhí)照服務(wù)；舉辦俱樂部活動；舉辦行業(yè)相關(guān)知識講座及培訓(xùn)等；提供健身及休閑娛樂服務(wù)等。智能信息服務(wù) 第六章 風(fēng)險分析 一、主要風(fēng)險因數(shù)識別 該項(xiàng)目風(fēng)險因數(shù)主要有：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，汽車物流倉儲、展場辦公室等租賃價格，運(yùn)營期間經(jīng)營成本能否得到有效控制，固定資產(chǎn)投資規(guī)模。 二、防范和降低風(fēng)險措施 針對該項(xiàng)目的風(fēng)險因數(shù)，建議采取以下防范和降低風(fēng)險措施： 1. 業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)招商工作 ,并做好后續(xù)服務(wù)工作； 2. 主應(yīng)加強(qiáng) 日常管理工作，降低管理費(fèi)用等開支； 3. 控制投資規(guī)模和運(yùn)營成本； 4. 創(chuàng)新經(jīng)營，尋找新的盈利模式，使該項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。 三、 財(cái)務(wù)效益分析評價結(jié)論 通過上述財(cái)務(wù)分析及不確定性分析表明：該項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，收益率高，貸款償還能力強(qiáng)，并且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 力，在財(cái)務(wù)上是可行的。 第七章 結(jié)論及建議