【文章內(nèi)容簡介】 過控制土地轉(zhuǎn)讓信息披露的時間、范圍、內(nèi)容，使其它開發(fā)商出現(xiàn)信息不對等狀態(tài)，在短時間內(nèi)無法對項目優(yōu)劣進行有效評估和判斷，或采取勸阻等方式讓其他開發(fā)商知難而退，從而確保先期界入開發(fā)商在沒有競爭情況下取得項目土地。 三、本項目土地取得的初步設想 在本項目土地取得上，我們認為，根據(jù)本項目的特點設計出優(yōu)化的操作模式進行實施，最大限度確保公司利益，并具有可操作性是至關重要的。 以拆遷還建為核心條件，輔之以其他配套設施建設如小學幼兒園、少量市政道路建設等條件（這一部分內(nèi)容須根據(jù)項目總體規(guī)劃布局確定），作為與當?shù)卣?談的基礎。 首先承諾由我公司墊資建設漢沽農(nóng)場一分場職工還建房的建設，還建房的建設費用充抵項目土地出讓金，其好處在于：一，通過對還建房建設進度的控制，達到對整個土地出讓款項支付時間的控制；二，項目整體或分期開發(fā)的時間確定，我公司就有了主動性，宏觀經(jīng)濟情況和當?shù)厥袌鰲l件需要的情況下，可以立即或盡快進入開發(fā)狀態(tài)，市場情況不利條件下可延緩開發(fā)時間，或坐享地塊升值利潤；三、還建房建設本身有利可圖。 按照這一思路，通過還建房的墊資建設（根據(jù)需要還可附加其他建設內(nèi)容），鎖定土地價格，并爭取最優(yōu)惠的付款方式和條件：首期付款 在對方可接受的范圍內(nèi)爭取少付。其余土地轉(zhuǎn)讓款項目還建房建設費用和其他建設內(nèi)容投資抵償，不足部分待項目前期手續(xù)基礎完成后需辦理土地證時支付。另外，土地證分塊辦理也是爭取的目標。在取得土地后，根據(jù)市場情況和公司發(fā)展戰(zhàn)略具體制定項目的開發(fā)時機和儲備時間，牢牢控制主動權。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分、市場分析 一、天津市商品住宅市場總體分析： （ 一 ） 、全市商品住宅銷售情況分析 2020 上半年成交數(shù)據(jù) 區(qū)域 成交套數(shù) （套） 成效面積 （萬㎡） 平均價格 （元 /㎡） 成效額 （萬元） 市內(nèi) 10679 郊區(qū)縣 21426 合計 32105 2020 年上半年全市商品住宅共成交 32105 套，成交面積為 萬平米，其中市內(nèi)六區(qū)成交 萬㎡，占 %，郊縣成交 萬㎡，占 %。全市成交額 億元，市內(nèi)六區(qū)成交額占全市的 %，郊縣占 %。全市成交均價 元 /㎡，市內(nèi)六區(qū)均價為 元 /㎡，郊縣為 元 /㎡。 20 2020 年同期成交量、成交價格變動情況 年份 成交套數(shù) （套） 成效面積 （萬㎡） 平均價格 （元 /㎡） 成效額 （萬元） 2020 年 32105 2020 年 34564 變動幅度 % % % % 2020 年較 2020 年同期成交套數(shù)下降了 %，成交面積下降了 %，其中市內(nèi)六區(qū)成交面積下降了 %，而郊縣則上升了 %，由此，市內(nèi)成交量的下降帶動 了全市成交量下降。在市內(nèi)六區(qū)和郊縣共同帶動下，成交價格則上升了 %，其中郊縣價格的上漲高出市內(nèi)六區(qū) %。由于價格的增長， 2020 年上半年成交額較 2020 年上漲了 %。 2020 年與 2020 年上半年各月成交量走勢，基本相同， 2020 年由于市場供應逐漸放大，成交量穩(wěn)步增長， 6 月份成交量繼 1 月份來首次超過 2020 年。 7 月份以后，市場還將有大量新增項目，下半年成交量將持續(xù)走高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年上半年成交狀況 如圖，在春節(jié)銷售淡季的影響下， 2 月份成交量大幅下降，較 1 月份下降了 %，成交價格也受到一定程度影響，下降了 %。 3 月份以后，成交量逐漸放大，穩(wěn)步增長。成交價格漲幅明顯， 6 月較 1 月大價格上漲了 %。 (二 )、下半年預測 綜上， 2020 年上半年全市房地產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)。成交量逐漸放量，成交價格升幅明顯，郊縣地區(qū)成長迅速，成交量占全市成交量 %較 2020 年上漲了近 10%。價格也明 顯提高。特別是重點郊縣地區(qū)，價格漲幅將近 30%，個別地區(qū)突破 40%。主要由于環(huán)外四區(qū)市場熱度不斷提高，新增項目迅速增加，項目素質(zhì)也不斷提高，市區(qū) 消費者 擁向這些地區(qū)，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，也推動了郊縣地區(qū)價格的上漲。在外圍區(qū)縣發(fā)展和購買力雙重作用下，各區(qū)域價格差繼續(xù)減少，平均價格水平持續(xù)升高。 下半年成交量持續(xù)增加，重點仍是環(huán)外四區(qū)和塘沽區(qū)。 從 2020 年兩次公布的土地 供應計劃上看，未來居住重點區(qū)域郊縣區(qū)域，未來上市量超過 500 萬㎡，市內(nèi)六區(qū)大幅土地將集中在河東、河北、紅橋地區(qū)，和平、河西、南開區(qū)均為金融、商業(yè)用地。 2020 年下半年，預計將有 24 個新開項目，分布在四個中心城區(qū)和所有重點郊縣地區(qū)。其中塘沽區(qū) 6 個，河西區(qū) 4 個，上市量的增加給成交量穩(wěn)步增長奠定了基礎。下半年拆遷區(qū)域有所增加，市場需求量的增加將推動成交量穩(wěn)步上漲，而環(huán)外新城的發(fā)展會更加迅速。 房價保持增長，漲幅回落。 市內(nèi)六區(qū)土地稀缺性不斷提高，河東、河北、紅橋區(qū)域住宅價格還將有所上升，而和平、河西價格上漲 難度較大，鑒于區(qū)域價值，這些區(qū)域的價格漲幅空間有限。 同時在政策的影響下，戶型面積減少，特別是環(huán)外新城，小戶型產(chǎn)品大面積興建，同時經(jīng)濟適用房、還遷房不斷增加，供應結構的矛盾將在一定程度上得到緩解。價格目前已處于高位運行，下半年漲幅將隨供應量的增加得到一定控制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市區(qū)住宅品質(zhì)將進一步升級。 郊縣項目的崛起使市內(nèi)項目已不占有產(chǎn)品優(yōu)勢，區(qū)縣房價不斷攀升，市區(qū)價格則漸漸接近頂部，而土地成本的增加不得不使市內(nèi)項目的開發(fā)商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和附加價值的提升，市內(nèi)項目將面臨品質(zhì)的全面升級，高檔精裝修項目會不斷涌現(xiàn)。 二、漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場分析： 伴隨著濱海新區(qū)的快速發(fā)展，作為其中一分子的漢沽區(qū)也加快了在各個方面建設的腳步。就房地產(chǎn)市場而言，近兩年來諸多開發(fā)商，特別是一些品牌開發(fā)商的涌入，多個項目在開發(fā)區(qū)的 “遍地開花 ”，使得漢沽區(qū)的樓市也逐漸呈現(xiàn)出了群雄逐鹿的熱鬧局面。 項目云集 河東河西各領風騷 漢沽區(qū)面積為 350 平方 公里 ，人口為 18 萬，以薊運河為界，可以將它分成河東片區(qū)和河西片區(qū)。其中，河東片區(qū)一向是漢沽區(qū)的行政、金融中心，比較繁華，而河西片區(qū)則是震后新建的住宅區(qū)域。因此，比較而言，河東片區(qū)得到了更多開發(fā)商的青睞，成為 必爭之地，大多數(shù)的商品房項目集中于此。據(jù)了解，截至目前，漢沽區(qū) 已售及 在售的商品房項目有 12 個，河東片區(qū)就占據(jù)了 9 個，可謂分走了漢沽樓市的大半 “江山 ”。相對來說，河西片區(qū)還是略顯冷清，目前在售項目僅為 3 個。 河東片區(qū)與河西片區(qū)不但在項目數(shù)量上有一定的差別，在價位上河東片區(qū)暫時也處于較高的水平上。目前整體而言，漢沽區(qū)商品房項目每平方米的均價大約為 4500 元左右，而河東片區(qū)的均價達到了 4700 元左右。受地理位置的優(yōu)劣、樓房品質(zhì)、配套設施、期房現(xiàn)房等方面因素的影響，各個商品房項目的價格也不盡相同。截至目前，均價最高的兩個樓盤也都坐落在河東片區(qū)的核心地帶。其中，于今年 3 月份開盤的位于新開北路的開發(fā)的 “海尚濠庭” 均為 18 層的高層住宅樓，是漢沽區(qū)現(xiàn)有最高的建筑。作為面向中高端客戶群的大盤項目，它在雙電梯的使用、水景花園的設置等配套方面都成了漢沽商品房高品質(zhì)樓盤的代表，其價位也較高，均價達到了 4900 元左右，最高售價達到了5500 元左右。相對于處于核心的幾個項目，位于城區(qū)邊緣位置的項目價格要相對低一些。 而對于河西片區(qū)的商品房項目來說，均價為 4300 元左右，最低價格是 4000 元左右，最高價格是 4800 元左右，這顯然比河東片區(qū) 最高價格 5500 元左右低了很多。不同地段商品房項目價格的拉開，為不同需求的購房者提供了更多的選擇空間。 雖然橫向比較河東片區(qū)與河西片區(qū)商品房項目的價格有所差別，但是縱向來看，漢沽區(qū)房價呈現(xiàn)出了持續(xù)上揚的態(tài)勢。截至 2020 年，漢沽區(qū)的商品房價格還僅為最高 2200元左右，最低為 1100 元左右的水平，近兩三年的漲幅顯而易見。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價格的較快上揚，大致有兩方面的原因：其一，相對于市內(nèi)六區(qū)以及開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、塘沽區(qū)，漢沽的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，起點較低，所以在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價格上相對而言具有更大 的上揚空間。第二，拆遷帶來的房屋市場剛性需求的增大。漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，很多大項目已經(jīng)或者即將入駐漢沽區(qū)，隨之而來的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷。這部分為數(shù)不少的拆遷戶也成了城區(qū)購房不可小覷的力量，增加了漢沽區(qū)商品房真實性需求。 戶型多樣 兩室小戶型更受 “ 偏愛 ” 各個新項目在漢沽區(qū)的相繼亮相，多元化的戶型設計，客觀上為不同階層不同需求的消費者提供了更多的選擇空間，在 我們調(diào)查 的漢沽區(qū)的幾個商品房項目中，具有的共同特點是，幾乎都是以兩室 70 平方米左右至 100 平方米左右的小戶型為主力戶型， 140至 150 平方米左右的大戶型不多，而幾十平方米的一室小戶型則更為稀缺，一般沒有或者只有少量供應。以位于漢沽東部的一個項目為例，兩室 100 平方米左右的小戶型占到了總套數(shù)的 90%以上，項目最大的戶型也不過 112 平方米，且數(shù)量極為有限。而位于漢沽區(qū)核心區(qū)域的高檔項目 （海尚濠庭） ，主力戶型也是 100 平方米左右的兩室小戶型，與前者不同的是，這個項目的最大戶型達到了 150 平方米左右。同開發(fā)區(qū)大戶型較多的情況相比，漢沽區(qū)的小戶型顯然占據(jù)了主力。 該 項目銷售人員表示，開盤以來，無論是三室的大戶型還是小一些的中小戶型，都受到了不同需 求消費者的歡迎，已經(jīng)賣出了