【文章內容簡介】 產開發(fā)有限公司 10 18576 20202020 10 5 鄭發(fā)改城市 [2020]151號 塞納春天 河南京澳置業(yè)有限公司 10 19216 20202020 10 鄭發(fā)改城市 [2020]681號 北國之春 河南鴻城房地產開發(fā)有限公司 10 18000 20202020 10 4 柳林花苑 河南九都金源置業(yè)有限公司 10 18582 20202020 10 6 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 912號 中鼎花園(二期 ) 河南中鼎置業(yè)有限公司 10 18468 20202020 10 鄭發(fā)改城市 [2020]579號 春天花園 鄭州誠誠置業(yè)有限公司 5 9590 20202020 5 2 鄭發(fā)改城市 [2020]152號 江南人家 河南金牛置業(yè)有限公司 15 22041 20202020 15 7 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 159號 錦繡家園 河南魏都置業(yè)有限公司 10 14693 20202020 10 5 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 155號 陽光花園 河南三陽實業(yè)發(fā)展有限公司 16000 20202020 4 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 129號 豫景園小區(qū) 河南萬隆方正置業(yè)有限公司 10 21637 20202020 10 鄭發(fā)改城市〔 2020〕 281號 六 、鄭州經濟適用房開發(fā)政策 土地 用地審批要建綠色通道 按照要求，今年保障性住房用地供應計劃沒有編制公布之前，鄭州不再出讓住宅用地。鄭州市國土局將加大對保障性住房的土地政策支持力度，對已下達經濟適用房和廉租房計劃的項目，要納入本市年度土地供應計劃。同時，保障性住房建設用地要從政府儲備土地中優(yōu)先供應 ，縮短建設用地審批時限，建立保障性住房項目審批綠色通道。 杓袁村地塊可行性分析報告 河南興基置業(yè)有限公司 16 房源 控制面積在 90 平方米以內 新《辦法》結合鄭州市實際，規(guī)定“經濟適用住房小套型住房單套建筑面積控制在 70 平方米以內，中套型住房單套建筑面積控制在 90 平方米以內”。 鄭州市副市長張建慧介紹，在確定經濟適用房面積時，鄭州參考了周邊城市如太原、西安等的規(guī)定，這些地方經適房面積大多定在 90平方米，這也是為了滿足一個三口之家的基本生活。 選址 選址盡量在三環(huán)以內 鑒于許多市民反映經適房選址偏遠，不方便生活的問題，昨天的會議要求，經適 房項目選址應當優(yōu)先選取地理位置較好的存量土地和交通相對便利、配套設施較為完善的新增土地，并盡可能安排在三環(huán)以內和近期重點發(fā)展的區(qū)域、產業(yè)集中區(qū)域、地鐵規(guī)劃建設區(qū)域。 考慮到低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際，降低困難群眾的生活成本，經濟適用住房項目選址原則上應當控制在南至南三環(huán)，東至 107 輔道以西，北至連霍高速公路以南，西至西四環(huán)以東范圍。 建設標準 經適房實施分戶驗收 許多市民擔心，經濟適用房房價要比商品房低許多，那么房屋的質量會不會因此而縮水呢？ 此次會議要求，各級建設主管部門要嚴格基本 建設程序，定期開展專項督察檢查活動。各級工程質監(jiān)機構要加強對經適房工程建設質量的監(jiān)督，實行全過程杓袁村地塊可行性分析報告 河南興基置業(yè)有限公司 17 監(jiān)管。經濟適用房要實施分戶驗收制度，工程竣工驗收之前，建設單位必須組織勘察、施工、監(jiān)理等有關單位對每個房間進行全部檢查。 選房 輪候讓每人都有機會選房 《辦法》的最大亮點就是變搖號為輪候，即 新申請家庭購買經適房，以購房資格證辦理時間順序編號實施輪候購買。 動態(tài) 經適房相關辦法陸續(xù)出臺 不少市民詢問經濟適用房的差價款怎樣征收，以及回購問題。王萬鵬介紹，為完善《辦法》，今年，還將盡快出臺“經濟 適用房差價款征收和回購辦法”，明確經濟適用房土地收益等相關價款的核算辦法、征收標準、征收范圍和政府回購的具體程序；出臺“經濟適用房上市交易管理辦法”，規(guī)范經濟適用房上市交易行為，確保政府住房保障資源公開、公平、公正分配。此外，還要制定經濟適用房的具體規(guī)劃設計和建設標準，在較小套型內實現(xiàn)住宅基本使用功能，滿足低收入家庭的居住需求。 新的鄭州市經濟適用住房管理辦法 2020 年 4 月 15 日頒布并施行，該辦法具體內容詳見附件 一 。 新的經濟適用房購買辦法具體內容詳見附件二。 杓袁村地塊可行性分析報告 河南興基置業(yè)有限公司 18 第三部分 項目經濟分析 一、 項目主要經濟技術數(shù)據(jù) 二、開發(fā)成本估算 土地成本 項目總占地 180 畝，按 60萬元 /畝計算， 60 萬元 /畝 180 畝 =10800 萬元 土地成本總計： 10800 萬元 建安工程費 按每平方米 1300 元計算， 1400 元 /㎡ 420200 ㎡ 建安工程費總計： 58800 萬元 規(guī)劃設計費 按每平方米 20 元計算， 20元 /㎡ 420200 ㎡ 規(guī)劃設計費總計： 840 萬元 總平面配套設施費 ? 道路、綠化、景觀費用按 450 萬計。 ? 水、電、氣網(wǎng)線鋪設費 按每平方米 80 元計算， 80元 /㎡ 420200 ㎡ =3360 萬元 總平面配套設施費總計： 3810 萬元 工程建設其它費用 ? 市政基礎設施配套費及附加 按《鄭州市經濟適用住房管理辦法》， 經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，減半征收市級經營服務性收費。 ? 監(jiān)理費 按每平方米 3元計算， 3 元 /㎡ 420200 ㎡ =126 萬元 工程建設其它費總計： 126 萬元 基本預 備費 按建安費用 3%計算， 總 計 ： 1638 萬元 類 別 數(shù) 量 說 明 規(guī)劃總用地 180 畝 容積率 高層 項目總建筑面積 420200 ㎡ 物業(yè)管理用房 1680 ㎡ 占總建面積的 4‰ 住宅 384720 ㎡ 商業(yè) 33600 ㎡ 占總建面積的 8% 實際銷售面積 418320 ㎡ 住宅加商業(yè)面積 杓袁村地塊可行性分析報告 河南興基置業(yè)有限公司 19 開發(fā)成本合計： 1+2+3+4+5+6=76014 萬元 三、經營成本估算 銷售收入 ? 住宅銷售收入 鄭州市經濟適用房高層價格在 2800 元 /㎡ 左右，按 2800 元 /㎡ 計， 住宅銷售收入 2800 元 /㎡ 384720 ㎡ = 萬元 ? 商業(yè)銷售收入 商業(yè)單價按 7000 元 /㎡ 計算， 7000 元 /㎡ 33600 ㎡ =23520 萬元 銷售收入總計： 23520萬元 管理費用 以銷售額為基數(shù)，取 2%， 萬元 2%=2624 萬元 管理費用總計： 2624 萬元 營銷費用 由于經濟適用房的銷售主要通過購房者在市房地產管理局登記購買，因此經濟適用房無營銷費用，商業(yè)按總銷金額 3℅ 計算， 23520 萬元 3℅ =705 萬元 營銷費用總計： 705 萬元 銷售稅金 包括營業(yè)稅、城建稅等，以銷售額為基數(shù)，取 10%， 萬元 10% 銷售稅金總計： 萬元 經營成本合計： 2+3+4= 萬元 投資成本費用估算匯總表 一、開發(fā)成本 二、經營成本 項 目 金額（萬元） 項 目 金額（萬元） 土地成本 10800 管理費用 2624 建安工程費 58800 營銷費用 705 規(guī)劃設計費 840 銷售稅金 總平面配套設施費 3810 / / 工程建設其他費用 126 / / 基本預備費 1638 / / 杓袁村地塊可行性分析報告 河南興基置業(yè)有限公司 20 小 計 76014 小 計 一 + 二 = 合計 四、盈利能力分析（靜態(tài)分析） 投資收益表 項目 金額（萬元） 銷售收入 投資總成本 其中 經濟房利潤 5386 商業(yè)房利潤 14448 稅后凈利潤 19834 投資利潤率 22% 杓袁村地塊可行性分析報告 河南興基置業(yè)有限公司 21 結論： 經濟適用房是各級政府重點建設保障房之一，各級政府在經濟適用房開發(fā)建設方面提供強有力的支持，在開發(fā)收費環(huán)節(jié)中，各項政府行政收費免收和減半收取，大大降低項目前期資金投入及開發(fā)成本； 經濟適用房市場 需求量 比較龐大 ，房源的銷 售有政府 統(tǒng)一進行銷售 ，銷售價格有政府審核，項目 利潤有 穩(wěn)定 保障； 本項目 地段屬于鄭州城市重點發(fā)展區(qū)域，未來升值空間較大，社區(qū)商業(yè)部分作為項目利潤最大化的支撐點， 能為項目帶來很大的收益； 根據(jù)以上測算，雖然 經濟適用房項目利潤 相對偏低 ，但投資總額也較大 ,項目分期開發(fā)的策略選擇，降低前期的資金投入，以便加快資金周轉，減低財務風險； 經濟適用房項目的開發(fā)風險雖然相對較低，但也存在不確定性風險，對項目各個 開發(fā) 手續(xù)的部分需要十分掌控，從而降低開發(fā)風險； 杓袁村地塊可行性分析報告 河南興基置業(yè)有限公司 22 附件 一 ： 鄭州市經濟適用住房管理 辦法 2020 年 4 月 15 日施行 鄭州市人民政府令 第 189 號 《鄭州市經濟適用住房管理辦法》業(yè)經 2020 年 2月 11 日市人民政府第 20次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自 2020 年 4月 15 日起施行。 市長趙建才 2020 年 3 月 5 日 第一章 總則 第一條為規(guī)范經濟適用住房管理，解決城市低收入家庭住房困難，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策、限定套型面積和銷售價格、按照合理標準建設、面向城市低收入住房困難家庭供應、具有保