【文章內(nèi)容簡介】 如下： 老城商業(yè)區(qū)：指凱江以西、太平路以北的商業(yè)區(qū)域包括老城及其周邊商業(yè)集中區(qū)。 住宅新區(qū)：指凱江以西、太平路以南，萬安南路兩側(cè)的住宅新區(qū)。 行政區(qū)： 指凱江以東、太平路以北的行政單位集中分布區(qū)。 高鐵經(jīng)濟(jì)新區(qū)：指凱江以東、太平路以南的高鐵站點(diǎn)周邊區(qū)域，直接受惠于高鐵經(jīng)濟(jì)效益。 區(qū)域特點(diǎn)描述 本案位于高鐵經(jīng)濟(jì)新區(qū)板塊，地處四大功能區(qū)版塊交匯處 該區(qū)域開發(fā)零星，已形成居住區(qū)多為廠礦企業(yè)宿舍區(qū) 該區(qū)域配套不完善且整體品質(zhì)較低 該區(qū)域交通體系相對完備，出行便捷 該區(qū)域可供開發(fā)用地充足，圍繞高鐵站點(diǎn)周邊規(guī)劃起點(diǎn)高 該區(qū)域未來受高鐵效益的帶動將面臨巨大發(fā)展?jié)摿? 競爭項(xiàng)目研究 基本情況 上源名城 八景名城 觀瀾尚品 1．規(guī)模 占地面積 : 150 畝；總戶數(shù)： 2020 戶 ,規(guī)模大。 占地近八畝，建面 34000 平米， 235 戶。 獨(dú)棟， 17 層電梯， 2．品牌 德陽十大期待樓盤，重點(diǎn)以樓盤主 老牌開發(fā)商，知名度較高 新開發(fā)盤，知名度較弱 3．地形 平坦 平坦 平坦 4．建筑形態(tài) 多層及小高層電梯公寓，豐富 18 層電梯公寓 2 梯 8 戶， 18 層小高層電梯公寓 5．配套成熟度 社區(qū)內(nèi)商業(yè)體量大，外圍配套不成熟。但配套成熟度預(yù)期好 周邊城市廣場、體育館、學(xué)校、醫(yī)院，配套成熟 零星商業(yè) 6．安靜度 臨交通主干道，較嘈雜 臨交通主干道，較嘈雜 臨交通主干道，較嘈雜 7．出入通達(dá)性 交通主干道，出入方便。人車分流，步行出入較不便。 交通主干道，出入方便。 交通主干道，出入方便。 8．自然景觀 寬闊江面，視野開闊 寬闊江面，視野開闊 景觀資源差，離江、山均較遠(yuǎn) 9．項(xiàng)目自身景觀 歐洲風(fēng)情園林 社區(qū)內(nèi)景觀面小 無景 交房標(biāo)準(zhǔn) 清水房，常規(guī)建材 清水房，常規(guī)建材 清水房，常規(guī)建材 1戶型區(qū)間 面積區(qū)間： 85109，套二 1/套三 1/2 面積區(qū)間： 88120，套二 1/套三 3/4 面積區(qū)間： 88120，套二 1/套三 3/4 1價(jià)格 3300 元 /平米（多層） 預(yù)定（ 3100 元 /平米） 比周邊均價(jià)低 200 元 /平米 1推廣訴求 150 畝歐洲風(fēng)情生活特區(qū) 給您一個(gè)五星級的家 買得起的公寓樓，住的起的小生活 綜合上表可知，以上三個(gè)樓盤均具有羅江樓盤的代表性，且對本案也具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，其中： 上源名城具有的特點(diǎn)： 此案位于萬安南路，此區(qū)域?yàn)樽≌聟^(qū)，為高檔樓盤、新開發(fā)樓盤的聚集地。具有很強(qiáng)的區(qū)域代表性。此案的規(guī)模在現(xiàn)售的新盤中為最 大，為規(guī)模樓盤的代表。并且該案具有醒目的樓盤園林主推訴求，而且品質(zhì)主推點(diǎn)還是以臨江為重點(diǎn)。本案與此案比較的意義，就是從此比較中，找出本案與此類大盤競爭中，本案應(yīng)尋求的差異化打造的方向，以利于樓盤后期面臨類似大盤的客源爭奪戰(zhàn)。 八景名城具有的特點(diǎn)： 此案也位于萬安南路，住宅新區(qū)板塊。且樓盤體量與我案相當(dāng)。而且距本案僅一橋之隔，具有很強(qiáng)的相似性，也是本案極強(qiáng)的競爭對手。與此進(jìn)行比較，也是從另一方面挖掘不同板塊相似樓盤本案的競爭方向。 觀瀾尚品具有的特點(diǎn)： 此案與本案為同一區(qū)域， 具有相似的區(qū)域性，也屬于小盤。與本案距離十分接近，具有很強(qiáng)的競爭性。由于此盤為低價(jià)策略， 對本案產(chǎn)生極強(qiáng)的競爭力，特別是對本案一批次開盤房源沖擊力較大，與此比較具有十分重要的意義。 成交客戶構(gòu)成 本司通過對上源名城、翰林苑御景、濱江華府等在售項(xiàng)目成交客戶的市場調(diào)查中得出以下結(jié)論： 目標(biāo)客戶群年齡段分析： 年齡層次 所占比例 購買原因 20—— 25 歲 15% 工作 25—— 45 歲 60% 結(jié)婚、改善居住環(huán)境、 45—— 55 歲 20% 享受生活、 投資 50 歲以上 5% 養(yǎng)老 綜上表所示，羅江縣的購房人群年齡主要是以 2555 歲的城市新富階層，所占比例高達(dá) 80%。其中以結(jié)婚、改善居住環(huán)境的剛性需求比重最大。 客戶來源統(tǒng)計(jì)： 來源 所占比例 羅江城區(qū) 55% 羅江鄉(xiāng)鎮(zhèn) 40% 其他地區(qū) 5% 綜上表所示，羅江樓盤對市區(qū)的吸引力度很強(qiáng)，市區(qū)所占比例超半，其他地區(qū)在本地購房情況很少，如果購買均因有本地親屬的原因或本地外遷人員。 客戶購房目的：（備注：以下比例由于客戶目的多樣性，數(shù)據(jù)有相互疊合） 購房目的 所占比例 改善居住環(huán)境 80% 投資 5% 養(yǎng)身休閑 10% 孩子讀書方便 30% 工作原因 30% 綜上表所示，羅江縣成交客戶以改善居住為主，且選擇讀書、工作原因的比例也較大。 客戶職業(yè)（職務(wù)） 職業(yè) 所占比例 打工（普通） 30% 事業(yè)單位（普通） 30% 公務(wù)員（普通） 20% 私營企業(yè)主 5% 中高層管理人員 5% 其他 10% 綜上表所示，羅江本地樓盤的目標(biāo)人群主要以公務(wù)員、事業(yè)單位人員、外出務(wù)工人 員，吸引力較強(qiáng)，其樓盤品質(zhì)定位吻合此類行業(yè)的從業(yè)人員。但私營企業(yè)主或金領(lǐng)階層的比例偏低，均選擇到德陽、成都、綿陽購房。 第三部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況描述 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、產(chǎn)品分析 四、項(xiàng)目亮點(diǎn)梳理 五、項(xiàng)目定位 六、項(xiàng)目品質(zhì)增值建議 項(xiàng)目概況描述 本項(xiàng)目位于李調(diào)元紀(jì)念館玉京山東側(cè)，西臨規(guī)劃路、南臨廊橋路延伸線大件路、北臨住宅區(qū)；區(qū)域道路通達(dá)、交通便利，周邊基礎(chǔ)配套完善，但檔次相對較低；整個(gè)小區(qū)地塊呈不規(guī)則形，現(xiàn)已具備施工條件。 本案的經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)如下： 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢 S ： 本案地處四個(gè)功能區(qū)交匯處，交通便捷，生活方便 坐擁千年玉京山，具備較醇厚的人文價(jià)值 緊鄰原山、面朝凱江，原木蔥郁、景致好 地處高鐵經(jīng)濟(jì)區(qū)門戶、橋頭堡位置，昭示性強(qiáng)。 劣勢 W ： 周邊商業(yè)配套、居住小區(qū)檔次較低 玉京山對部分房源視線產(chǎn)生遮擋 項(xiàng)目規(guī)模小，內(nèi)部配套缺乏 市場對區(qū)域認(rèn)可度較低 機(jī)會 O ： 本縣人文濃郁，但利用不多。本案可重點(diǎn)利用。 本案距高鐵 10 分鐘，高鐵經(jīng)濟(jì)將會帶來本區(qū)域巨大的升值潛力。 城區(qū) 樓盤以江景為核心點(diǎn)的多，而有山景、游山為核心點(diǎn)的少。 威脅 T ： 房地產(chǎn)銀根緊縮，對回款的影響 房產(chǎn)調(diào)控對客戶降價(jià)預(yù)期的影響 競爭項(xiàng)目較多，對客戶資源的分流 產(chǎn)品分析 套型配比分析 套型 套數(shù) 比例 二室兩廳單衛(wèi) 38 12% 二室兩廳雙衛(wèi) 33 10% 三室兩廳單衛(wèi) 64 20% 三室兩廳雙衛(wèi) 179 56% 四室兩廳雙衛(wèi) 8 2% 合計(jì) 322 100% 面積配比分析 面積 套數(shù) 比例 ?8090 51 16% ?90100 20 6% ?100110 98 30% ?110120 134 42% ?120130 2 1% ?130140 4 1% ?140150 7 2% ?150160 6 2% 合計(jì) 322 100% 解析：本案以套三戶型及 100120 平方米以上戶型為主，前述配比相對適合20 2020 年市場客戶需求，但隨著房價(jià)日益提高，客戶 房價(jià)承受力卻未發(fā)生本質(zhì)性變化，即總價(jià)區(qū)間 2535 萬元 /套，尤其是，當(dāng)國家宏觀政策進(jìn)一步收緊，客戶購房門檻進(jìn)一步提高，開發(fā)公司資金壓力增大，前述配比恐難以適應(yīng) 2020年市場需求。 建議：針對區(qū)位相對較差的套三雙衛(wèi)戶型（所占比例約 30%），將其次臥室改變成可變空間，按陽臺報(bào)規(guī)，一方面降低整體面積，增加目標(biāo)客群面，另一方面通過部分面積（ 68 平方米）的贈送，提高項(xiàng)目性價(jià)比，促進(jìn)整體項(xiàng)目的銷售。 注