【文章內(nèi)容簡介】 一、 區(qū)域概況描述 二、 競爭項目研究 三、 成交客戶構(gòu)成 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 一、 區(qū)域概況描述 羅江縣功能分區(qū) 本司根據(jù)羅江縣城特點，按其功能劃分為四個區(qū)域，具體如下： 老城商業(yè)區(qū)：指凱江以西 、 太 平路以北的商業(yè)區(qū)域包括老城及其 周邊商業(yè)集中區(qū)。 住宅新區(qū)：指凱江以西 、 太平路以南 ， 萬安南路兩側(cè)的住宅新區(qū)。 行政區(qū)：指 凱江以東、太平路以北的 行政單位集中分布區(qū)。 高鐵經(jīng)濟新區(qū)：指 凱江以東、太平路以南的高鐵站點周邊 區(qū)域，直接受惠于高鐵經(jīng)濟效益。 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 區(qū)域特點描述 ? 本案位于 高鐵經(jīng)濟新區(qū)板塊 ， 地處四大功能區(qū)版塊交匯處 ? 該區(qū)域開發(fā)零星，已形成居住區(qū)多為廠礦企業(yè)宿舍區(qū) ? 該區(qū)域配套不完善且整體品質(zhì)較低 ? 該區(qū)域交通體系相對完備，出行便捷 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 ? 該區(qū)域可供開發(fā)用地充足，圍繞高鐵站點周邊規(guī)劃起點高 ? 該區(qū)域未來受高鐵效益的帶動將面臨 巨大發(fā)展?jié)摿? 二、 競爭項目研究 基本情況 上源名城 八景名城 觀瀾尚品 1．規(guī)模 占地面積 : 150 畝；總戶數(shù)： 2020 戶 ,規(guī)模大。 占地近八畝，建面 34000 平米， 235戶。 獨棟， 17 層電梯， 2．品牌 德陽十大期待樓盤，重點以樓盤主 老牌開發(fā)商，知名度較高 新開發(fā)盤，知名度較弱 3．地形 平坦 平坦 平坦 4．建筑形態(tài) 多層及小高層電梯公寓，豐富 18 層 電梯公寓 2 梯 8 戶， 18 層 小高層電梯公寓 5．配套成熟度 社區(qū)內(nèi)商業(yè)體量大，外圍配套不成熟。但配套成熟度預(yù)期好 周邊城市廣場、體育館、學(xué)校、醫(yī)院，配套成熟 零星商業(yè) 6．安靜度 臨交通主干道，較嘈雜 臨交通主干道，較嘈雜 臨交通主干道，較嘈雜 7．出入通達性 交通主干道，出入方便。人車分流， 交通主干道，出入方便。 交通主干道，出入方便。 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 步行出入較不便。 8．自然景觀 寬闊江面，視野開闊 寬闊江面，視野開闊 景觀資源差，離江、山均較遠 9．項目自身景觀 歐洲風(fēng)情園林 社區(qū)內(nèi)景觀面小 無景 交房標準 清水房，常規(guī)建材 清水房，常規(guī)建材 清水房，常規(guī)建材 1戶型區(qū)間 面積區(qū)間： 85109，套二 1/套三1/2 面積區(qū)間： 88120，套二 1/套三 3/4 面積區(qū)間： 88120，套二 1/套三 3/4 1價格 3300 元 /平米（多層） 預(yù)定（ 3100 元 /平米） 比周邊均價 低 200 元 /平米 1推廣訴求 150 畝歐洲風(fēng)情生活特區(qū) 給您一個五星級的家 買得起的公寓樓，住的起的小生活 綜合上表可知， 以上 三個樓盤均具有羅江樓盤的代表性 ，且對本案也具有十分重要的現(xiàn)實意義 ，其中 ： 上源名城 具有的特點 ： 此案位于萬安南路，此區(qū)域為住宅新區(qū)，為高檔樓盤、新開發(fā)樓盤的聚集地。具有很強的區(qū)域代表性。 此案的規(guī)模在現(xiàn)售的新盤中為最大，為 規(guī)模樓盤的代表。并且該案具有醒目的樓盤園林主推訴求 ，而且品質(zhì)主推點還是以臨江為重點。本案與此案比較的意義，就是從此比較中，找出本案與此類大盤競爭中，本案應(yīng)尋求的差異化打造的方向，以利于樓盤后期面臨類似大盤的客源爭奪戰(zhàn)。 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 八景名城具有的特點： 此案也位于萬安南路，住宅新區(qū)板塊。且樓盤體量與我案相當(dāng)。而且距本案僅一橋之隔，具有很強的相似性，也是本案極強的競爭對手。 與此進行比較，也是從另一方面挖掘不同板塊相似樓盤本案的競爭方向。 觀瀾尚品具有的特點： 此案與本案為同一區(qū)域，具有相似的區(qū)域性 ，也屬于小盤。與本案距離十分接近，具有很強的競爭性。由于此盤為低價策略， 對 本 案 產(chǎn) 生 極 強 的 競 爭 力 ， 特 別 是 對 本 案 一 批 次 開 盤 房 源 沖 擊 力 較 大 ， 與 此 比 較 具 有 十 分 重 要 的 意 義 。最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 解析： 通過以上三個具代表性的樓盤比較，本案從眾多因素中，可以找出樓盤營銷推廣及打造過程中，尋求差異化營銷的方向。即區(qū)域差異化、人文差異化及交房標準差異化。所以，挖掘本案所處板塊 —— 高鐵經(jīng)濟新區(qū)板塊價值、千年人文價值和提升本案交房標準 —— 增加交房功能配置。為本案與其他樓盤進行有效競爭的關(guān)鍵。 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 三、 成交客戶構(gòu)成 本司通過對上源名城、翰林苑御景、濱江華府 等在售項目 成交客戶的市場調(diào)查中得出以下結(jié)論： 目標客戶群年齡段分析： 年齡層次 所占比例 購買原因 20—— 25歲 15% 工作 25—— 45歲 60% 結(jié)婚、改善居住環(huán)境、 45—— 55歲 20% 享受生活、 投資 50歲以上 5% 養(yǎng)老 綜上表所示，羅江縣的購房人群年齡主要是以 2555 歲的城市新富階層，所占比例高達 80%。其中以結(jié)婚、改善居住環(huán)境的剛性需求比重最大。 客戶來源統(tǒng)計： 來源 所占比例 羅江城區(qū) 55% 羅江鄉(xiāng)鎮(zhèn) 40% 其他地區(qū) 5% 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 綜上表所示， 羅江樓 盤對市區(qū)的吸引力度很強，市區(qū)所占比例超半， 其他地區(qū)在本地購房情況很少，如果購買均因有本地親屬的原因或本地外遷人員。 客戶購房目的： （備注：以下比例由于客戶目的多樣性，數(shù)據(jù)有相互疊合） 購房目的 所占比例 改善居住環(huán)境 80% 投資 5% 養(yǎng)身休 閑 10% 孩子讀書方便 30% 工作 原因 30% 綜上表所示， 羅江縣成交客戶 以改善居住為主，且選擇讀書、工作 原因 的比例也較大 。 客戶職業(yè)（職務(wù)） 職業(yè) 所占比例 打工（普通） 30% 事業(yè)單位（普通） 30% 公務(wù)員（普通） 20% 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 私營企業(yè)主 5% 中高層管理人員 5% 其他 10% 綜上表所示， 羅江本地樓 盤的目標人群主要以公務(wù)員、事業(yè)單位人員 、外出務(wù)工人員， 吸引力較強，其樓盤品質(zhì)定位吻合此類行業(yè)的從業(yè)人員。但私營企業(yè)主或 金領(lǐng)階層的比例偏低，均選擇到德陽、成都、綿陽購房。 解析： 羅江縣城與德陽、綿陽均相距較近，且有國道直接相連，交通方便且成本低，加之，當(dāng)?shù)叵M檔次較低，從而，導(dǎo)致其高收入人群在當(dāng)?shù)刭彿勘壤鄬^小。而以剛需為主的購房模式及外來人口相對較少，則直接導(dǎo)致房價增速較緩，整體房價低于其他同類縣城的均價水平。 因此，在縣城人群購房相對飽和的情況下， 如何有效吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群購房 將會成為未來 23 年里項目營銷的關(guān)鍵。 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 第三部分 項目分析 一、 項目概況描述 二、 項目 SWOT 分析 三、 產(chǎn)品分析 四、 項目亮點梳理 五、 項目定位 六、 項目品質(zhì)增值建議 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 一、 項目概況描述 本項目位于李調(diào)元紀 念館玉京山東側(cè)，西臨規(guī)劃路、南臨廊橋路延伸線大件路、北臨住宅區(qū) ；區(qū)域道路通達、交通便利，周邊基礎(chǔ)配套完善，但檔次相對較低；整個小區(qū)地塊呈不規(guī)則形，現(xiàn)已具備施工條件。 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 本案的經(jīng)濟指標如下： 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 二、 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 S ： 本案地處四 個功能區(qū)交匯處，交通便捷，生活方便 坐擁千年 玉京山 ，具備較 醇厚的人文 價值 緊 鄰 原山、 面朝凱江， 原木蔥郁、景致好 地處 高鐵經(jīng)濟區(qū)門戶、 橋頭 堡 位置，昭示性強 。 劣勢 W ： 周邊商業(yè)配套 、居住小區(qū)檔次較低 玉京山對部分房源視線產(chǎn)生遮擋 項目規(guī)模小， 內(nèi)部 配套缺乏 市場對區(qū)域認可度較低 機會 O ： 本縣人文濃郁，但利用不多。本案可重點利用。 本案距高鐵 10 分鐘，高鐵經(jīng)濟將會帶來本區(qū)域巨大的升值潛力。 城區(qū) 樓盤 以江景為核心點的多，而 有 山景 、游山 為核心點的少。 威脅 T ： 房地產(chǎn)銀根緊縮，對回款的影響 房產(chǎn)調(diào)控對客戶降價預(yù)期的影響 競爭項目較多，對 客戶資源的分流 三、 產(chǎn)品分析 套型配比分析 套型 套數(shù) 比例 二室兩廳單衛(wèi) 38 12% 二室兩廳雙衛(wèi) 33 10% 三室兩廳單衛(wèi) 64 20% 三室兩廳雙衛(wèi) 179 56% 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 四室兩廳雙衛(wèi) 8 2% 合計 322 100% 面積配比分析 面積 套數(shù) 比例 187。8090 51 16% 187。90100 20 6% 187。100110 98 30% 187。110120 134 42% 187。120130 2 1% 187。130140 4 1% 187。140150 7 2% 187。150160 6 2% 合計 322 100% 解析：本案以套三戶型及 100120 平方米以上戶型為主，前述配比相對適合 20 2020 年市場客戶需求，但隨著房價日益提高，客戶房價承受力卻未發(fā)生本質(zhì)性變化，即總價區(qū)間