【文章內(nèi)容簡介】 37 座 3 梯 84 ㎡ 1 0 小 2 房 小戶型剛需低總價 余貨面積集中而產(chǎn)品位置分散價格高銷售周期長 37座 2 梯 93㎡ 47 20 大2 房 小戶型剛需 價格高 38 座 1 梯 39 座 23 梯 130 ㎡ 50 22 大 3房 首改剛需景觀 價格高 37 座 3 梯 135 ㎡ 4 2 小 4 房 低總價 樓層數(shù)字 37 座 3 梯 145 ㎡ 1 0 4 房 低總價 樓層數(shù)字 37 座 2 梯 38座 1 梯 152160 ㎡ 110 48 4 房 望園林 噪音舊廠價格高 39 座 23梯 168 ㎡ 9 4 大 4 房 景觀好 樓層高 38 座 2 梯 183 ㎡ 4 2 大 4房 景觀好稀缺 樓層高 39 座 1 梯 226 ㎡ 5 2 5 房 靠湖景觀 視角受限樓層高 合計 231 100 年末余貨清銷不新增余貨 2020 年第一階段南區(qū)高值亮點登場 經(jīng)歷一年銷售北區(qū)湖邊 單位已銷售完畢2020年以兼具中心園景和湖景的 34座拉開銷售戰(zhàn)幕目的在于再度樹立項目絕對湖景資源優(yōu)勢形象重新喚起市場關(guān)注度留住更多豪宅客戶同時根據(jù)本批產(chǎn)品的市場反應(yīng)情況為后期園景單位定價依據(jù) 兩會前小陽春房貸可能短暫放水迫切剛需積壓入市 質(zhì)優(yōu)亮點中心園景新貨帶動舊有 130160方舊貨銷售 34座有精裝板房展示實景體驗更容易打動客戶 20203 34 座 213 210 ㎡ 38 164170 ㎡ 104 130137㎡ 71 2020 年第一階段新貨余貨對比 戶型 新貨 舊貨 合計 備注 位置 面積 套數(shù) 比例 位置 面積 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 單邊 5 房 34 座 1 梯 01 210 ㎡ 38 18 39 座 1 梯 01 226 ㎡ 0 0 38 9 單邊望湖新貨望中心園景貨量不大板房支持次批亮點產(chǎn)品 南北錯廳 4 房 34座 12 梯 02 164 ㎡ 71 33 37 座 23 梯 0104 約 135160 ㎡ 77 37 110 26 貨量大戶型較差價格是重要調(diào)節(jié)器 南北直廳 4 房 34 座 2 梯 01 170 ㎡ 33 15 39 座 23 梯 0102 約 168 ㎡ 9 4 80 19 新貨補余戶型較受客戶歡迎合理價格容易去貨 大 3房 34座 12梯 03 130137㎡ 71 33 39 座 23 梯 0304 38 座 23 梯 0304 約 130 ㎡ 122 59 193 46 貨量最大首改置業(yè)剛需客為主對價格敏感 合計 213 100 208 100 421 100 A1 210 ㎡ 5 房 A2 164 ㎡ 4 房 A3 130 ㎡ 3 房 B1 170 ㎡ 4 房 B3 137 ㎡ 3 房 B2 164 ㎡ 4 房 34 座 第二階段南區(qū)淡季補余恒溫持銷 為穩(wěn)定樓市控制調(diào)控政策不會放松同時 2020 年中檔次高價格高項目到期推出可能出現(xiàn)房企整合行業(yè)大洗牌房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn) 業(yè)經(jīng)濟受損對中國經(jīng)濟造成大沖擊年底相關(guān)調(diào)控政策有望放松改善樓市環(huán)境因此此階段項目重點工作在于保溫持銷并進一步推動前期余貨銷售 此階段推出中等價值產(chǎn)品以較低價格試水市場避開與高價樓盤正面碰撞有利推動持續(xù)銷售 年中在園林展示硬件條件配合條件下利用暑假活動推廣有主題性地分類分批少量多次的推出難點單位 20205 20206 38 座 3梯 0304 38 座 3 梯 0102 72 130 ㎡ 72 76 160 ㎡ 76 合計 148套與前期余貨同類同質(zhì)嚴重需要園林硬件支持和分類分批推售 T 2020 年 項目營銷提案 2020 市場展望 1 2020 推貨策略 2 2020 客戶關(guān)鍵點 3 2020 項目深化定位 4 2020 佛山市場小結(jié) 整體經(jīng)濟格局分析 未來政策走向預(yù)測 2020 市場走勢預(yù)判 2020 市場展望 1 2020 佛山市場小結(jié) 整體經(jīng)濟格局分析 未來政策走向預(yù)測 2020市場走勢預(yù)判 2020 市場展望 1 3 月乃佛山傳統(tǒng)的銷售小陽春呈現(xiàn)交投小高峰勢頭由于 319限購而嘎言而止 567月成為政策消化期博弈雙方均觀望市場 8 月屬于全年承上啟下之節(jié)點既消化部分觀望也為金九銀十埋下伏筆 傳統(tǒng)的金九銀十市場供應(yīng)量驟增至 193萬㎡環(huán)比 激增 1302絕對量與去年基本持平但傳統(tǒng)黃金周集體遇冷簽約 310套均價 8879元 ㎡拐點突顯更令后續(xù)市場庫存壓力異常巨大限購政策的威力在黃金周體現(xiàn)得淋漓盡致曇花一現(xiàn)的限購松綁令更是讓樓市觀望情緒雪上加霜 且限購后較多項目放緩?fù)曝涍M度把大批貨量積壓于第四季度推出市場新舊貨源充足項目間的競爭呈白熱化促使價格再度調(diào)整刺激消費者入市信心展望四季度會隨著部分項目的以價換量而導(dǎo)致成交量出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲價格基本平穩(wěn)而傳導(dǎo)至 2020年第一季度 限購后前 3個月 市場回顧與分析 一季度承接旺銷二季度政策抑制三季度平穩(wěn)回升四季度平靜 過渡 禪桂 10 年與 11 年 110 月度成交數(shù)據(jù)分析 2020 年 110 月禪桂新增面積 143 萬㎡成交面積 130 萬㎡均價 9925元㎡ 2020 年 110 月禪桂新增面積 183 萬㎡成交面積 109 萬㎡均價10788 元㎡同比分別增長 28 16 87 各區(qū)成交量較大幅受挫成交以剛需及首改的需求戶型為主第三季度起積壓的中大積產(chǎn)品開始陸續(xù)入市帶動成交均價于高位穩(wěn)定 兩年對比發(fā)現(xiàn)中心城區(qū)的應(yīng)對市場的動作會逐步傳導(dǎo)至鎮(zhèn)街市場總體而言 11 年的成交量出現(xiàn)歷史新低隨著政策的持續(xù)嚴格執(zhí)行價格平穩(wěn)維持后的成交量會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的微微上漲 市場 回顧與分析 南海區(qū) 10 年與 11 年 110 月度成交數(shù)據(jù)分析 2020 年 110 月南海新增面積 202 萬㎡成交面積 191 萬㎡均價 8467元㎡ 2020 年 110 月南海新增面積 237 萬㎡成交面積 151 萬㎡均價10111 元㎡同比分別增長 17 21 19 2020 年一季度傳統(tǒng)銷售淡季春節(jié)后小陽春數(shù)據(jù)在 4月體現(xiàn) 58月總體呈現(xiàn)平靜剛需積壓在金九銀十井噴 2020 年第一季度承接了 10 年第四季度的旺銷的數(shù)據(jù)反應(yīng) 3 月小陽春也體現(xiàn)市場規(guī)律限購后的南海市場也跟大佛山市場走勢一致陷入低迷 78 月的觀望消化期過后迎來黃金周的到來金九銀 十早就成為銅九鐵十大佛山均價呈現(xiàn)繼續(xù)向下調(diào)整的態(tài)勢 市場回顧與分析 總體供大于求價格高位中維穩(wěn) 碧桂園城市花園 典型項目分析 萬科金域藍灣 銷售走勢圖 銷售走勢圖 推售時間 面積 均價 總套數(shù) 105117 ㎡ 11500 元㎡ 224 套 105117 ㎡ 9000 元㎡ 230 套 共 410套 127185㎡ 11000 元㎡ 20205 56124㎡ 1202013000 元㎡ 246套 98116 ㎡ 163 ㎡ 85009000 元㎡ 248 套 20209 56124 ㎡ 1202013000 元㎡ 253 套 2020101 105117 ㎡ 85009000 元㎡ 120 套 推 售 時 間 面積 均價 總套數(shù) 20201117 122 ㎡ 1300017000 元方 毛坯 219套 162㎡ 184 ㎡ 250258㎡ 202036 250258 ㎡ 13300 元方 52 套 2020319 114 ㎡ 141 ㎡ 11500 元方 帶 1500裝修 128套 2020617 64115㎡ 900010000 元方 帶 1500元裝修 142 套 202079 68115 ㎡ 900010000 元方 帶 1500 裝修 86 套 2020730 114 156180 11500 元方 900013000 159 套 2020819 111 ㎡ 143 ㎡ 10700 元㎡ 帶 1500 元裝修 128 套 2020916 6876㎡ 84114㎡ 142㎡ 9800元㎡ 帶 1500元裝修 258套 20201014 115 ㎡ 157 ㎡ 780011000 折后 190 套 禪桂典型項目均通過以價換量實現(xiàn)熱銷 中海千燈湖壹號利用價格口徑杠桿 8月6日開放銷售中心客戶需要在接待處填寫一份預(yù)約表才能分 批進入銷售中心內(nèi)部首先會進入影視廳觀看中海在全國地區(qū)的標桿項目以后會有 3D 片段觀客戶觀看然后再到沙盤聽銷售介紹項目銷售人員配備Ipad 項目面積 137397 ㎡銷售口徑預(yù)計價格 20200 元㎡以上部分單位帶 6000 元㎡裝修當天人氣踴躍 929開賣 2461012 座 130180280390方約 500 套單位當天成交約 200 套均價 14600 元方截止目前成交約 7成 營銷策略精髓在于大打高預(yù)報價 低成交價最大限度利用銷售勢能疊加了品牌高區(qū)位缺關(guān)注密成交旺等因素成就了逆市中的銷售神話價格就是硬道理 2 座 397 ㎡ 主力推貨范 圍 推售時間 戶型 面積 均價 總套數(shù) 2461012 座 2020929 三房 四房 五房 137 ㎡ 185285㎡ 397 ㎡ 150000 元㎡ 502 套 14座 2020101 三房 四房 137 ㎡ 186 ㎡ 1300014000 元㎡ 129 套 本周網(wǎng)上簽約套數(shù) 本周網(wǎng)上簽約面積 剩余套數(shù) 簽售率 促銷手段 營銷活動 16 套 3524 ㎡ 143套 72 5 萬元誠意金 98 折一次性付款 96 折按揭 97 折 10 月 12 日前按時簽 約 99 折 5 套 882 ㎡ 77 套 40 典型項目分析 萬科金色溪谷利用區(qū)域市場空白點 ③ ④ 8 月 6 日開賣 4 座加推 3 座05 單位 主力推貨范圍 推售時間 戶型 面積 均價 總套數(shù) 34 座 20208 3 房 8789 ㎡ 8500 元㎡帶裝修 212 套 1 座 20209 3 房 8789 ㎡ 8500 元㎡帶裝修 102 套 該項目屬于爛尾樓由品牌開發(fā)商盤活的典型案例主打 90 方兩梯六戶的剛需帶裝修產(chǎn)品為主并且選擇在 8 月中旬入市取得不俗的成績一方面由于該片區(qū)過剛需品牌產(chǎn)品短缺限購后觀望情緒很濃厚積壓需求另一方面該項目價格比較迎合市場需求符合客戶心理價位所以促成成交 萬 科全線產(chǎn)品面對第四季度集體沖刺的壓力隨行就市的反應(yīng)比較迅速 預(yù)計下星期會推 11 層一梯兩戶的小高層價格待定準業(yè)主范圍以黃岐鹽步廣州為主其中廣州客戶約三成無名額客戶之社保均私下自行解決應(yīng)對 2020 之態(tài)度以不變應(yīng)萬變 ① 9 月 17 日開賣 1 座 107 套單位 競爭項目分析 碧桂園山水桃園價格策略已基本失效 主力推貨范圍 推售時間 戶型 面積 均價 總套數(shù) 消化率 11121516 座 79 座 202003 2 房 8993 ㎡ 7500 元㎡ 134 套 39 3 房 127135 ㎡ 172480 座 202003 2 房 8992 ㎡ 南向 60007000 元㎡北向 70008000 元㎡ 175 套 13 3 房 130150 ㎡ 81 座 20205 3 房 8992 7590 元㎡ 帶精裝修 95 套 63 T6 類為 16 層分兩梯四戶和六戶 8797 ㎡ 約 700 套帶裝修 H 類為 6層一梯兩戶 合并 135210 ㎡約 300 套 不帶裝修 在售 8992 ㎡的兩三房高層單位帶裝修售價 60009000 元㎡ 130 ㎡的三房以及 210㎡的復(fù)式單位毛坯售價 70008000 元㎡另外項目主打別墅產(chǎn)品涵蓋305800 ㎡的雙拼美墅售價 1202016000 元㎡現(xiàn)在一次性付款有 96折按揭付款 98 折 項目本身資源相對優(yōu)質(zhì)疊加品牌效應(yīng)在低總價與高折扣的前提下一定程度帶動銷售但受限購政策及項目本身合拼產(chǎn)品的影響 4 月份后銷售持續(xù)低迷雖然采取集團式的大折扣聯(lián)動銷售效果依然不佳 競爭項目分析 嘉景華庭少貨量慢節(jié)奏推貨 主力推貨范圍 推售時間 戶型 面積 均價 總套數(shù) 消化率 67座 202004 3 房 90108 ㎡ 6500 元㎡ 162 套 80 11 座 20200723 34 房 涵蓋 90㎡三房和 120㎡四房 待定 91套 71 一期組團有 7 棟高層洋房 1718層二期組團共 8 棟其中 3 棟 18 層其余 5 棟 23 層一期產(chǎn)品已經(jīng)售罄7090 ㎡均價 40005500 元㎡ 202090110 ㎡均價 5300 元㎡ 110130㎡均價 6400 元㎡ 本項目以 70130 ㎡的 2