【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 所、酒店 價(jià)格 均價(jià) 32003600元 /㎡ 主力戶型 90150㎡ 工程進(jìn)度 一期年底交房，二期未動(dòng) 開(kāi)發(fā)商 新鄉(xiāng)偉業(yè)置地有限公司 銷售情況 一期售罄，二期正接受認(rèn)籌 優(yōu)惠方式 二期認(rèn)籌 2萬(wàn)抵 4萬(wàn)，價(jià)格公布后，一次性 3%，按揭 2% 銷售電話 03732627777/2637777 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 規(guī)劃：住宅、酒店、商城、會(huì)所多功能一體，雙公園主題，營(yíng)造市政中心區(qū)、文化中心區(qū)、 CBD商務(wù)中心區(qū)與居住區(qū)的概念。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 規(guī) 劃過(guò)于規(guī)整，不夠動(dòng)感，缺乏想象力；戶型：設(shè)計(jì)單一，選擇余地較小。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)就是 160畝市政公園，以及項(xiàng)目周邊地塊三大中心城市建設(shè)規(guī)劃。 攻防策略： 本案與 偉業(yè)中央公園 有相同的地段屬性，即公園，不同的是本案在中心城區(qū)商業(yè)繁華地帶，偉業(yè)中央公園在市府旁、未來(lái)中心地帶。就地段價(jià)值而言，二者不相上下。既如此，只有從產(chǎn)品出發(fā) ， 制造差異點(diǎn)， 并通過(guò) 合理 營(yíng)銷 推廣技巧 ， 實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)！ 二、大景城 項(xiàng)目名稱 大景城 項(xiàng)目位置 平原路公務(wù)員小區(qū)對(duì)面 樓盤(pán)布局 住宅部分排式布局共 33棟，其中 15棟小高 層， 18棟高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 項(xiàng)目占地 114940平方米 總建 面積 40萬(wàn)平方米 交通狀況 16路、 43路、 61路、 62路 周邊配套 印染技工學(xué)校、平原稅務(wù)所、新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、市直一幼、市直機(jī)關(guān)醫(yī)院、市培英學(xué)校、協(xié)和腎病醫(yī)院 自身配套 一座五星級(jí)酒店、 、 1萬(wàn)方時(shí)尚商業(yè)步行街 價(jià)格 3080元 /㎡ 推廣主題 五星級(jí)酒店互動(dòng)社區(qū) /市府門(mén)前的國(guó)際城 主力戶型 75145㎡ 開(kāi)發(fā)商 新鄉(xiāng)景城實(shí)業(yè)有限 公司 銷售電話 03735816666 5818888 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 酒店與地產(chǎn)結(jié)合的復(fù)合型地產(chǎn)； 新政生活區(qū)、中央生活區(qū)； 引入地中海生態(tài)度假休閑景觀； 戶型設(shè)計(jì)全明全景。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 景觀：小區(qū)內(nèi)無(wú)真正景觀組團(tuán)，僅僅只是概念上自然形成的沿路景觀帶； 戶型：設(shè)計(jì)同樣過(guò)于簡(jiǎn)單化，幾乎是一種戶型分布一棟樓內(nèi)（小高）。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 由于整個(gè)城市新區(qū)的樓盤(pán)體量都很大，形象包裝 非常重要 ， 大景城也不例外 ，但大景城的銷售情況遠(yuǎn)不如中央公園 。 三、太陽(yáng)城 二期巴黎左岸 項(xiàng)目名稱 太陽(yáng)城 二期巴黎左岸 項(xiàng)目位置 新鄉(xiāng)市勞動(dòng)路與中原路交匯處 樓盤(pán)布局 組團(tuán)圍合式布局， 小高層與高層的組合， 30%的建筑密度，容積率 ,一期推出 7棟小高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 建筑規(guī)模 50萬(wàn)㎡ 交通狀況 4 2 35路車(chē)經(jīng)過(guò) 周邊配套 教育 :花園小學(xué) ,陵園小學(xué) ,市二中 。購(gòu)物 :丹尼斯 ,萬(wàn)德隆超市 ,胖東來(lái)超市 。銀行 :建設(shè)銀行 ,農(nóng)業(yè)銀行 。醫(yī)院 :紅旗醫(yī)院 。休閑 :休育館 自身配套 外墻保溫 ,市政集中供暖 ,小區(qū)商業(yè)下沉步行街 ,社區(qū)幼兒園 ,24小時(shí)監(jiān)控 價(jià)格 3000元 /㎡，十層 3020元 /㎡ 主力戶型 80133㎡ 工程進(jìn)度 工程已封頂 開(kāi)發(fā)商 河南豫輝地產(chǎn) 租售 情況 良好 銷售電話 03732627777/2637777 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地段：處在核心城區(qū)邊緣，交通及配套較為方便； 規(guī)劃：分組團(tuán)圍合式組合布局，流線較強(qiáng)，小區(qū)內(nèi)布置下沉式商業(yè)景觀街，立面布局很獨(dú)特，另小區(qū)內(nèi)三期 5條商業(yè)街布置，小區(qū)內(nèi)配套較為方便； 戶型：戶型設(shè)計(jì) 緊湊，集中在 80133㎡ ，代表新鄉(xiāng)人民居住新要求。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 建筑密度 30%，在高層規(guī)劃中算是較高，同時(shí) 12層之間的間距 26米左右，日照間距存在問(wèn)題。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目位置較為優(yōu)越，同時(shí)價(jià)格在市中心邊緣不算很貴，規(guī)劃最大的 亮點(diǎn)為小區(qū)內(nèi)景觀商業(yè)步行街，純小高層小區(qū)品質(zhì)較高。最大的風(fēng)險(xiǎn)可能是商業(yè)體量過(guò)大，會(huì)影響項(xiàng)目現(xiàn)金流。 攻防策略： 此項(xiàng)目與本案距離較近，景觀上各有優(yōu)勢(shì)，地段上難分伯仲，商業(yè)價(jià)值本案略占上風(fēng)，本案后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，勢(shì)必與本案短兵相接，因此我們必須在產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品訴求上有更大突破。 四、星海假日王府 項(xiàng)目名稱 星海假日王府 項(xiàng)目位置 新鄉(xiāng)市金穗大道（南干道）中段人民公園南門(mén)正對(duì)面 建筑風(fēng)格 歐式新古典主義建筑群落 項(xiàng)目占地 55畝 總建 面積 16萬(wàn)㎡ 交通狀況 1 6 81路都從門(mén)前經(jīng)過(guò)，交 通非常方便 周邊配套 休閑： 800畝人民公園相鄰，市體育場(chǎng)；教育：和平路小學(xué)，市一中，市十中，市教育學(xué)院，師范附小；醫(yī)療：解放軍二七一醫(yī)院，市中醫(yī)院，職工醫(yī)院，婦幼保健院，第四人民醫(yī)院；購(gòu)物：沃爾瑪大型超市。 自身配套 幼兒園，香榭里商業(yè)街，大型超市，游泳館，乒乓球館，籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)跑道，晨練廣場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)會(huì)所，商務(wù)會(huì)所，泛會(huì)所，地下車(chē)庫(kù) 價(jià)格 二期 3600元 /㎡，三期未出 戶型區(qū)間 90180㎡ 車(chē)位數(shù)目 新鄉(xiāng)首創(chuàng)雙層地下車(chē)庫(kù)，約 600個(gè)停車(chē)位 工程進(jìn)度 二期至四層 開(kāi)發(fā)商 河南星海置 業(yè)有限公司 銷售電話 3030000 3040000 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地段：地處市中心，居住的黃金地段，周邊配套完善，環(huán)境優(yōu)美，交通便利； 規(guī)劃：布局呈排式交錯(cuò)，南北通透，采光良好，大樓間距，合理利用樓間距進(jìn)行合理綠化； 戶型：傳統(tǒng)精典三房設(shè)計(jì)，采用大面玻璃體現(xiàn)豪華； 小區(qū)配套：地下雙層停車(chē)庫(kù)，集中供暖，地板采暖， 9大智能化 項(xiàng)目劣勢(shì)： 布局過(guò)于規(guī)整，動(dòng)感不足，立面設(shè)計(jì)對(duì)新古典主義的詮釋，未體現(xiàn)與項(xiàng)目的宣傳地位不對(duì)稱； 戶型設(shè)計(jì)較早，又沒(méi)有引入現(xiàn)代概念，與很多新推出的的樓盤(pán)相比存在 一定差距。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 當(dāng)前項(xiàng)目的整體品質(zhì)是人民公園附近品質(zhì)最高的樓盤(pán)，但戶型設(shè)計(jì)相對(duì)落后；兩梯四戶的設(shè)計(jì)通風(fēng)采光不好。 攻防策略： 該項(xiàng)目是本案的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不僅地段等優(yōu)勢(shì)相近，而且 目標(biāo)客群也基本一致，本案在規(guī)劃中一定要作為重點(diǎn)個(gè)案研究，在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)等方面 強(qiáng)調(diào)差異化，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)的格局。 第 五 部分： 項(xiàng)目 綜合 素質(zhì)分析 一、地塊掃描 本項(xiàng)目 位東接金穗大道，與體育中心咫尺之遙，西靠新鄉(xiāng)大型商業(yè)中心沃爾瑪廣場(chǎng)，北依人民中路，直達(dá)新鄉(xiāng)最繁華商業(yè)中心，南望 700畝人民公園，“出則繁華，入則靜謐” ，位置得天獨(dú)厚，地理價(jià)值不可斗量。 項(xiàng)目總占地面積 公頃，規(guī)劃凈用地面積約 公頃，商業(yè)面積不得小于總建筑面積的 10%。 二、周邊配套 學(xué)校： 新鄉(xiāng)機(jī)電工程學(xué)校、市一中、外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、市十四中、市教育學(xué)院、市委黨校 、三中 銀行： 建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行 商業(yè)： 沃爾瑪、 東方文化商業(yè)街、丹尼斯、胖東來(lái) 酒店餐飲 :新鄉(xiāng)大酒店 醫(yī)院： 市婦幼保健院、 市社會(huì)醫(yī)療保健中心、榮康醫(yī)院 休閑： 人民公園、市體育中心 三、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 環(huán)境 優(yōu)美。 項(xiàng)目緊鄰 700畝人民公園，環(huán)境資源得天獨(dú)厚，不容質(zhì)疑，勢(shì)必 成為本案 產(chǎn)品的最大價(jià)值點(diǎn)。 商業(yè)價(jià)值大。 項(xiàng)目地處 新鄉(xiāng)市最大的中心商圈之中，緊鄰大型綜合購(gòu)物超市沃爾瑪，近水樓臺(tái)先得月，商業(yè)價(jià)值非常大。 周邊配套成熟。 由于項(xiàng)目地處發(fā)展成熟的老城中心，因此周邊各種生活配套都十分成熟，生活極其便利。 由于地處商業(yè)中心的緣故， 項(xiàng)目 周邊商業(yè)形態(tài)檔次較高， 本案商業(yè)可在參照周邊商業(yè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。 周邊高收入群體較多。 項(xiàng)目地處繁華商業(yè)中心，周邊匯聚了各類商業(yè)的經(jīng)營(yíng)人群，而這部分群體是該區(qū)域內(nèi)的高收入群體，因此客戶基礎(chǔ)龐大，本案產(chǎn)品規(guī)劃，應(yīng)重點(diǎn)考慮這部分客戶的需求。 劣勢(shì)（ W） 地塊形狀不規(guī)整 ， 邊角、長(zhǎng)條等部分提高了規(guī)劃難度，一定程度上 降低 了 地塊的使用價(jià)值。 地塊 僅北面臨城市主干道人民路 ， 進(jìn)出多有不便，同時(shí)不利于發(fā)揮項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 本案地塊寸土寸進(jìn)，商業(yè)價(jià)值有待深入挖掘。 項(xiàng)目西面為沃爾瑪超市貨運(yùn)通道， 城市噪音不可避免，降低該區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值。 項(xiàng)目東面為低層普通房屋，未經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，參差不齊，破舊不堪，影響項(xiàng) 目形象。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 09 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)功不可沒(méi)， 這說(shuō)明房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒(méi)有改變，在未來(lái)五年之內(nèi)也不可能發(fā)生改變，這為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。 09 年新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺， 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高，品質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)依然來(lái)臨，這為高端住宅市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針。 新鄉(xiāng)市中心城區(qū)寸土寸金， 在售高品質(zhì)項(xiàng)目不多， 本案在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中有一定優(yōu)勢(shì)。 威脅點(diǎn) (T) 新鄉(xiāng)市房 地產(chǎn)業(yè)逐漸趨于成熟， 產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶購(gòu)房 也更顯理性，迫使開(kāi)發(fā)商 提 升企業(yè)品牌與操作水平。 新鄉(xiāng) 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域是東區(qū)和南區(qū)，本案地處中心城區(qū)，隨然不會(huì)遭“遺棄”，但客戶分流依然不容忽視。 第 六 部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研判 綜合分析項(xiàng)目的地段、景觀、環(huán)境、配套、客群等優(yōu)勢(shì)后，本案的開(kāi)發(fā)方向已逐步明晰，即 城市綜合體 一、 什么是城市綜合體？ 所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、 酒店 、餐飲、 娛樂(lè) 和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 二、 城市綜合體功能分析 城市綜合體的每種功能 有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍，城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持 24 小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充 ， 尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂(lè)活動(dòng)注入其中。 商務(wù)，商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。 一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引 和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。 居住是城市開(kāi)發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問(wèn)題， 避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開(kāi)發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。 酒店式公寓是綜合體中最贏利的項(xiàng)目， 它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂(lè)設(shè)施和夜間服務(wù)， 24小時(shí)的服務(wù) 使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。 三、 為什么是城市綜合體？ 這是項(xiàng)目的綜合素質(zhì)決定的， 本案 地處新鄉(xiāng)城市核心，緊鄰中心商圈，周邊環(huán)境宜人，目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)力旺盛等核心條件 符合城市綜合體 選擇 的四項(xiàng) 標(biāo)準(zhǔn)。 1） 所在位置必須 為城市核心區(qū) ，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ) ，本案位于城中心。 典型案例 鄭州中原新城，本案位于新鄉(xiāng)市的中心位置。 2） 必須有營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ) ， 大型城市綜合體必須有大面積的綠化 或公園水景作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)， 本案緊鄰 700畝人民公園。 3） 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ， 城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城 市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。 同時(shí) 交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。 本案緊鄰城市主干道，周邊人流量極大。 4） 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng) ， 為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)。 本案位于城市中心，生活配套齊全，五分鐘生活圈 已經(jīng) 形成。 項(xiàng)