【文章內(nèi)容簡介】 onParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 7 經(jīng)濟指標 用地性質(zhì)：商辦 容積率： 產(chǎn)權(quán)： 50 年 綠化率： 30% 車位配比： 車位地上： 10% 車位地下： 90% 建筑密度： 50% 第二部分：項目發(fā)展背景 宏觀市場分析 上海宏觀經(jīng)濟背景 根據(jù)統(tǒng)計資料，隨著世界經(jīng)濟的復(fù)蘇，大部分國家與地區(qū)的資產(chǎn)價格都大幅上漲。 2020 年上半年，英 國的房價比其 2020 年年末上漲幅度超過 100%；同期，美國的房價漲幅也超過 60%；其他國家和地區(qū)的房價都有不同程度的上漲。跟隨著英國、美國等國家房價上漲的步伐，我國房價也于 1999 年末、 2020 年初開始上漲，在 2020 年漲幅達到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調(diào)控有關(guān)。 2020 年 5 月 17 日以來，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件及相關(guān)配套政策出臺后，房屋銷售價格指數(shù)由今年峰值 5 月份的 逐步下降至 9 月的最低值SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 8 ， 10月份略有上升，為 ?？傮w來看，房屋價格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步 效果，但是形勢依然不容樂觀，剛性需求堅挺、土地成本上升，導(dǎo)致了少數(shù)城市房價漲幅仍然較高。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策下， 2020 年上海的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調(diào)控的影響最大，供、銷、價格各條曲線異常敏感，起伏不定。年終回顧時，我們發(fā)現(xiàn)，其實 2020 的上海樓市不斷地有一股股的暗流在催動著公寓住宅的價格曲線上揚。 —— 住宅市場分析 ： 2020 出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變 2020 年上半年 “ 國六條 ” 之后國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風氣濃厚等問題制定了相關(guān)的政策。 顯而易見，在打擊投機炒房的同時，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調(diào)控希望著力解決的問題。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴格執(zhí)行的話， 2020 年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也會迎來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場，而是希望引導(dǎo)出一個房地產(chǎn)市場良好發(fā)展的局面。 “ 90/70” 是現(xiàn)期調(diào)控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，導(dǎo)致中低檔住房供給徹底敲實； “ 去年下SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 9 半年以后，因為原本設(shè)計的住 房結(jié)構(gòu)不符合 70%以上建小戶型的要求，很多項目一直陷入審批的停滯階段。 ” 一位上海房地產(chǎn)界人士如是說。而 1 月 9 日建設(shè)部的 “ 征求意見稿 ” 出生 24小時不到便夭折，充分說明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問題，房價的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于 90/70 的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個社會問題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問題的決心。與此同時，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條 — 即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的 廉租房和經(jīng)濟適用房供給的短缺，造成了一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍，這也促成了商品房的需求過旺、價格上揚； “ 一套房子在造就一個百萬富翁的同時也毀滅了一個百萬富翁 ” ，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會把住房問題推向一個前所未有的亟待解決的社會問題的高度。 “ 梯級住房消費 ” “ 2020 年是個政策落實年。 ” 發(fā)展中、小套型低價位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行。在這里筆者不得不提到另一個問題 ——— 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新 。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅要服務(wù)于推動中小套型、中低價位住房的建設(shè)和消費，增加其在商品住房供應(yīng)中的比例；同時，也要繼續(xù)實SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectio