【文章內(nèi)容簡介】 隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 25 （ 2） 隱性客戶 與顯性客戶群相比，隱性客戶主要來自傳統(tǒng)意義上的市中心，年齡一般在 3545歲，有比較高的消費能力，職業(yè)構(gòu)成為企事業(yè)單位的中高層管理人員，政府職能部門的公 務(wù)員，他們偏好高品位的產(chǎn)品，對經(jīng)濟型別墅、中檔別墅或者大戶型的花園洋房的消費能力比較強，隱性客戶的特征如下： 看好該區(qū)域的發(fā)展，對該區(qū)域產(chǎn)品的價值比較認同，但暫時對其價格的承接力不足的客戶。 有一定的消費能力和消費欲望，但對該區(qū)域以及該區(qū)域產(chǎn)品不了解的客戶。 認同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對生活積極樂觀、享受。 （ 3） 分析其他項目的客戶 這是針對有購買欲望的高消費群體，通常對產(chǎn)品的認識度不高，偏好有差異性，有一定的精神高度，有個性高附加值，能夠體現(xiàn)居住者價值的產(chǎn)品，他們一般是私營企業(yè)的老板， 企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層以及政府高級官員，消費能力強而且愿意為高質(zhì)商品付出高價值的客戶。他們會在工作之余，甚至把工作安排在一個高級商務(wù)休閑場所，工作、生活、休閑、娛樂都不誤。 （ 4） 持續(xù)發(fā)展客戶 持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下： 對區(qū)域或者項目了解不夠的，認同感不高的消費群 需要一定時間以積累購房資金的消費群 沒有明確消費方向，但有需求的消費群； 這是一個為項目的后期產(chǎn)品積累客戶的過程，其中將會產(chǎn)生各種類型的顯性消費者。部分持續(xù)客戶將會轉(zhuǎn) 化為項目的必然客戶，轉(zhuǎn)化的條件有二： 項目品牌的累積，使該部分客戶對本項目產(chǎn)品優(yōu) 勢和附加的生活方式認同； 城市發(fā)展促使該部分客戶對項目區(qū)位的認同最后到生活方式的認同。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 26 二、產(chǎn)品類別 １、獨棟別墅 ２、新獨院住宅 所謂“新獨院住宅”其實是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨門獨院，并有獨立的花園和車庫。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關(guān)系更和睦。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境。 ３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ ４、花園洋房 景觀多層 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 27 三、產(chǎn)品規(guī)劃 １、總體規(guī)劃指導(dǎo)思想 以“新都市主義”規(guī)劃為指導(dǎo)，以歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代簡約融合為原則，圍繞著高爾夫運動為主題，兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)復(fù)合統(tǒng)一進行規(guī)劃，創(chuàng)造一個全新的具有親個性和充滿生機活力的高尚運動、健康的社區(qū)文化。 ２、組團劃分建議： 基于項目規(guī)模（占地３０００畝）和產(chǎn)品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團定位上以“大主題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌分組團”策略。組團定位；各小組團由大主題統(tǒng)領(lǐng)，實現(xiàn)分品牌策略。由于涉及多種物業(yè)形態(tài)，面向的目標客戶不同，故打破傳統(tǒng)主題來定位的概念，而實現(xiàn)以遞進式組團劃分 。 ３、景觀設(shè)計規(guī)劃 （ 1） 景觀規(guī)劃理念 項目的環(huán)境設(shè)計理念應(yīng)該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點，主要體現(xiàn)運動健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎(chǔ)上“動”起來最終成為新生活模式的重要支撐點，為健康新生活提供一個優(yōu)美的生態(tài)背景。 針對項目的高端物業(yè)（頂級別墅），營造一種３６０度高爾夫景觀。 針對項目的經(jīng)濟型別墅的，營造一種親和休閑、舒適的１８０度高爾夫景觀。 針對項目的聯(lián)排和雙拼別墅，營造一種人人能參與的體驗式高爾夫景觀。 針對項目的情景花園洋房的，營造精致組成的綠化和運動景 觀。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 28 （ 2） 景觀設(shè)計的原則 景觀設(shè)計在原則上要把握適度超大型前和合理的創(chuàng)新，主要表現(xiàn)為景觀風(fēng)格的選用、水景的運用、運動景觀以及高爾景觀的結(jié)合。 景觀風(fēng)格 —— 歐陸風(fēng)格 基于項目理念的時代感，建筑文化和風(fēng)格的選擇必須照顧到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個方面的延展性，能夠為項目進行風(fēng)格更新的。從文化方面來說，歐陸風(fēng)情具有活力、動感、浪漫特征，因此項目可以在每一期引用不同特色的歐陸風(fēng)情作為主題景觀。 景觀功能 —— 運動與欣賞 作為高爾夫來說，它具備普通景觀所沒有的運動功能，在挖掘景觀潛在價值的同時將高爾夫的景觀概念引進宅間 景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀與運動為一體的生活氛圍的別致。 景觀層次 —— 三維立體景觀空間體系 項目運用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系。 景觀系統(tǒng) 第一層 第二層 第三層 平面綠化景觀 外圍綠化景觀 主軸線景觀 組團花園和宅旁綠化 三維立體綠化景觀 景觀小品 高大植物成型的高空間綠化層 建筑物立體綠化面 場景綠化景觀 項目公共景觀點 水景體系景觀 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 29 ４、景觀規(guī)劃的指導(dǎo)思想 由于道路制約，為最大限度的借勢于項目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團內(nèi)的規(guī) 劃如下： 各開發(fā)期應(yīng)以各組團中心花園為核心，通過景觀帶實現(xiàn)各組團有機結(jié)合在一起，同時又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個開發(fā)期有機、自然地接合。 “水景”的核心地位必須充分被利用，并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當(dāng)?shù)沫h(huán)形道路，點線結(jié)合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。 每個建筑又以主題組團花園作為組團景觀區(qū)的中心，同時引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場，讓小區(qū)內(nèi)每位住戶都能享受到高爾夫帶來的高品質(zhì)生活，各組團或每棟建筑以組團綠化和樓宇間綠化連接 。 ５、建筑風(fēng)格 （１） 建筑風(fēng)格的選擇 不同開發(fā)時期的建筑風(fēng)格都會出現(xiàn)一定差異性，所以項目需要確定一個建筑的原形，由一個成熟的生活藍本來統(tǒng)一整體建筑風(fēng)格。 例如：可以有：嘎納風(fēng)情組團 米蘭風(fēng)情組團 愛丁堡風(fēng)情組團 威尼斯風(fēng)情組團 ?????? 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 30 （２） 建筑單體設(shè)計建議 因地制宜，充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢。建議別墅形式以地面功能層（或地下室） +地上 2 層為主，兼顧 2 層 +閣層、 3 層 +地下室（或含來層）形式，具體布局視地勢而定。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過高的原則。 別墅的朝向基本上面向正南，可適當(dāng)傾斜，爭取良好的自然采光與通風(fēng)，有利于節(jié)能與避免冬季風(fēng)的影響，同時應(yīng)結(jié)合最大化利用景觀，布局適當(dāng)靈活處理。 戶型內(nèi)部設(shè)計應(yīng)尊崇尊貴大氣的特點，適當(dāng)創(chuàng)新，突出個性，除起居室，客廳，主人房，儲藏室，洗衣房，書房等基本配置外，還應(yīng)考慮創(chuàng)新功能空間設(shè)計，如娛樂室，多功能廳，宴會廳，休息室以及門廳處理，客廳上空等細等巧妙處理。 整體設(shè)計不宜過于豪華，著重于個性化功能空間的營造以及內(nèi)部空間的藝術(shù)處理，以適當(dāng)超前的創(chuàng)新點提升項目單體別墅的產(chǎn)品價值，樹立獨特競爭優(yōu)勢，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn) 品的創(chuàng)新樣板。 可考慮建造幾幢獨特的同地別墅，以較為夸張的設(shè)計手法，利用某一較為險要的山勢做出差異性的樣板藝術(shù)空間，提升別墅社區(qū)的營銷亮點。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 31 （６）產(chǎn)品設(shè)計建議 項目作為景觀型產(chǎn)品，主要以別墅類產(chǎn)品和花園洋房為主，并針對市場上的同類型產(chǎn)品提出改進建議。 （ 1） 別墅類產(chǎn)品 別墅類產(chǎn)品 ? 市場現(xiàn)狀： 面積設(shè)置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒有良好的性價比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設(shè)置，沒有私家庭院；市場中沒有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū) ，沒有區(qū)域領(lǐng)頭產(chǎn)品。 ? 改進建議： 針對市場稀缺產(chǎn)品提供相應(yīng)的產(chǎn)品，應(yīng)用規(guī)模化效應(yīng)提高產(chǎn)品的性價比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈送面積的產(chǎn)品配比，提高產(chǎn)品的附加值，在項目主題的引導(dǎo)下提升別墅類產(chǎn)品的商務(wù)功能。 稀缺面積的供應(yīng) 戶型空間差異化 功能人性化和豪華元素 大庭院、低容積率 市場空白 大組團規(guī)模 創(chuàng)新概念：高爾夫 功能藝術(shù)空間設(shè)計 高附加值 差異性 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 32 （ 2） 花園洋房類產(chǎn)品 花園洋房 ? 市場現(xiàn)狀： 沒有具備別墅景觀優(yōu)勢及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合 理，空間浪費率比較高。 ? 改進建議： 應(yīng)用規(guī)模應(yīng)提升產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢和品質(zhì)優(yōu)勢的同時，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價格，提高樓盤的人氣，提高產(chǎn)品的附加值，為首層和頂層的住戶預(yù)留私家花園，贈送其他樓層業(yè)主一定面積的花園陽臺，增加戶型種類，增加躍式，錯層，空中別墅等市場中較為少見的產(chǎn)品，通過樓間距的調(diào)整，現(xiàn)花園洋房與其他項目的差異性，增加戶型中的功能性的設(shè)置，照顧區(qū)域居民的生活習(xí)慣，適當(dāng)創(chuàng)新，引進歐式居家概念。 高品質(zhì)產(chǎn)品 高性價比產(chǎn)品 景觀戶型 大開間產(chǎn)品 市場空白 類別墅產(chǎn)品 低密度生態(tài)住宅 高爾夫概念的引導(dǎo) 創(chuàng)新功能戶型 差異性 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 33 四、項目配套設(shè)施的選擇 作為超大規(guī)模社區(qū)的造城運動需求以及周邊配套奇缺的情況下，項目的配套設(shè)施應(yīng)建設(shè)成完備的系統(tǒng)，體 現(xiàn)豐富性，全面性，先進性甚至國際化的特點，在滿足本項目內(nèi)居民生活，高爾運動，娛樂，休閑之需的同時，又體現(xiàn)出項目“國際新都市主義”的規(guī)劃理念，為項目所在區(qū)域甚至整個城市提供運動、娛樂，休閑，購物，商務(wù)等等功能。 配套類別 主要配套形式 大型高爾夫主題購物公園 主力店（以高檔知名品牌為主）、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮等餐飲店）、酒店、大型高爾夫會所、商務(wù)中心等 運動配套 高爾夫球場、網(wǎng)球場、籃球場、小型足球場、高爾夫主題公園、文化廣場、其他健身器材等 教育配套 基礎(chǔ)教育：幼兒園、小 學(xué)、中學(xué)等特色教育 專業(yè)教育：有關(guān)高爾夫的培訓(xùn) 社區(qū)教育：圖書館 市政公用配套 公交站、變電所、污水處理等 社區(qū)配套 物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等） 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機構(gòu) 34 大型高爾夫主題購物公園 大型高爾夫主題購物公園的構(gòu)想是從解決項目所在區(qū)域配套不足的情況出發(fā)，將隸屬于項目住宅部分的商業(yè)物業(yè)的功能擴大，通過規(guī)模效應(yīng)來降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，體現(xiàn)項目作為“國際新城市生活圈”的優(yōu)勢。 大型購物樂園 輻射范圍達到合肥整個大東南。 假日文化沙龍 消費對象以全市各大外資企業(yè)的外籍 人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會所、度假中心、外商活動中心、酒店為活動場所。 風(fēng)情商業(yè)街 引進大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風(fēng)情小店，經(jīng)營有一定知名度的商品，輻射范圍以該區(qū)域為主。 社區(qū)會所 主要面向小區(qū)客戶提供活動、休閑、娛樂的平臺，設(shè)置各球類運動、游泳池、健身房等。 高爾夫主題公園 形成城市中的一大閃光點，以兒童游樂主題公園、汽車影院、高爾夫?qū)W校訓(xùn)練基地、高爾夫發(fā)球練習(xí)場