【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 25 （ 2） 隱性客戶 與顯性客戶群相比，隱性客戶主要來自傳統(tǒng)意義上的市中心，年齡一般在 3545歲，有比較高的消費(fèi)能力，職業(yè)構(gòu)成為企事業(yè)單位的中高層管理人員，政府職能部門的公 務(wù)員，他們偏好高品位的產(chǎn)品，對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅、中檔別墅或者大戶型的花園洋房的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，隱性客戶的特征如下： 看好該區(qū)域的發(fā)展，對(duì)該區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)值比較認(rèn)同，但暫時(shí)對(duì)其價(jià)格的承接力不足的客戶。 有一定的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望，但對(duì)該區(qū)域以及該區(qū)域產(chǎn)品不了解的客戶。 認(rèn)同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對(duì)生活積極樂觀、享受。 （ 3） 分析其他項(xiàng)目的客戶 這是針對(duì)有購(gòu)買欲望的高消費(fèi)群體，通常對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度不高，偏好有差異性，有一定的精神高度，有個(gè)性高附加值，能夠體現(xiàn)居住者價(jià)值的產(chǎn)品，他們一般是私營(yíng)企業(yè)的老板， 企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層以及政府高級(jí)官員，消費(fèi)能力強(qiáng)而且愿意為高質(zhì)商品付出高價(jià)值的客戶。他們會(huì)在工作之余，甚至把工作安排在一個(gè)高級(jí)商務(wù)休閑場(chǎng)所，工作、生活、休閑、娛樂都不誤。 （ 4） 持續(xù)發(fā)展客戶 持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下： 對(duì)區(qū)域或者項(xiàng)目了解不夠的，認(rèn)同感不高的消費(fèi)群 需要一定時(shí)間以積累購(gòu)房資金的消費(fèi)群 沒有明確消費(fèi)方向，但有需求的消費(fèi)群； 這是一個(gè)為項(xiàng)目的后期產(chǎn)品積累客戶的過程，其中將會(huì)產(chǎn)生各種類型的顯性消費(fèi)者。部分持續(xù)客戶將會(huì)轉(zhuǎn) 化為項(xiàng)目的必然客戶，轉(zhuǎn)化的條件有二： 項(xiàng)目品牌的累積，使該部分客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu) 勢(shì)和附加的生活方式認(rèn)同； 城市發(fā)展促使該部分客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)同最后到生活方式的認(rèn)同。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 26 二、產(chǎn)品類別 １、獨(dú)棟別墅 ２、新獨(dú)院住宅 所謂“新獨(dú)院住宅”其實(shí)是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨(dú)門獨(dú)院，并有獨(dú)立的花園和車庫(kù)。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關(guān)系更和睦。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境。 ３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ ４、花園洋房 景觀多層 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 27 三、產(chǎn)品規(guī)劃 １、總體規(guī)劃指導(dǎo)思想 以“新都市主義”規(guī)劃為指導(dǎo)，以歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代簡(jiǎn)約融合為原則，圍繞著高爾夫運(yùn)動(dòng)為主題，兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)復(fù)合統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，創(chuàng)造一個(gè)全新的具有親個(gè)性和充滿生機(jī)活力的高尚運(yùn)動(dòng)、健康的社區(qū)文化。 ２、組團(tuán)劃分建議： 基于項(xiàng)目規(guī)模（占地３０００畝）和產(chǎn)品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團(tuán)定位上以“大主題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌分組團(tuán)”策略。組團(tuán)定位；各小組團(tuán)由大主題統(tǒng)領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)分品牌策略。由于涉及多種物業(yè)形態(tài)，面向的目標(biāo)客戶不同，故打破傳統(tǒng)主題來定位的概念，而實(shí)現(xiàn)以遞進(jìn)式組團(tuán)劃分 。 ３、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃 （ 1） 景觀規(guī)劃理念 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點(diǎn)，主要體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎(chǔ)上“動(dòng)”起來最終成為新生活模式的重要支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)背景。 針對(duì)項(xiàng)目的高端物業(yè)（頂級(jí)別墅），營(yíng)造一種３６０度高爾夫景觀。 針對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)型別墅的，營(yíng)造一種親和休閑、舒適的１８０度高爾夫景觀。 針對(duì)項(xiàng)目的聯(lián)排和雙拼別墅，營(yíng)造一種人人能參與的體驗(yàn)式高爾夫景觀。 針對(duì)項(xiàng)目的情景花園洋房的，營(yíng)造精致組成的綠化和運(yùn)動(dòng)景 觀。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 28 （ 2） 景觀設(shè)計(jì)的原則 景觀設(shè)計(jì)在原則上要把握適度超大型前和合理的創(chuàng)新，主要表現(xiàn)為景觀風(fēng)格的選用、水景的運(yùn)用、運(yùn)動(dòng)景觀以及高爾景觀的結(jié)合。 景觀風(fēng)格 —— 歐陸風(fēng)格 基于項(xiàng)目理念的時(shí)代感，建筑文化和風(fēng)格的選擇必須照顧到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個(gè)方面的延展性，能夠?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行風(fēng)格更新的。從文化方面來說，歐陸風(fēng)情具有活力、動(dòng)感、浪漫特征，因此項(xiàng)目可以在每一期引用不同特色的歐陸風(fēng)情作為主題景觀。 景觀功能 —— 運(yùn)動(dòng)與欣賞 作為高爾夫來說，它具備普通景觀所沒有的運(yùn)動(dòng)功能，在挖掘景觀潛在價(jià)值的同時(shí)將高爾夫的景觀概念引進(jìn)宅間 景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀與運(yùn)動(dòng)為一體的生活氛圍的別致。 景觀層次 —— 三維立體景觀空間體系 項(xiàng)目運(yùn)用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場(chǎng)景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系。 景觀系統(tǒng) 第一層 第二層 第三層 平面綠化景觀 外圍綠化景觀 主軸線景觀 組團(tuán)花園和宅旁綠化 三維立體綠化景觀 景觀小品 高大植物成型的高空間綠化層 建筑物立體綠化面 場(chǎng)景綠化景觀 項(xiàng)目公共景觀點(diǎn) 水景體系景觀 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 29 ４、景觀規(guī)劃的指導(dǎo)思想 由于道路制約，為最大限度的借勢(shì)于項(xiàng)目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團(tuán)內(nèi)的規(guī) 劃如下： 各開發(fā)期應(yīng)以各組團(tuán)中心花園為核心，通過景觀帶實(shí)現(xiàn)各組團(tuán)有機(jī)結(jié)合在一起，同時(shí)又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個(gè)開發(fā)期有機(jī)、自然地接合。 “水景”的核心地位必須充分被利用，并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當(dāng)?shù)沫h(huán)形道路，點(diǎn)線結(jié)合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。 每個(gè)建筑又以主題組團(tuán)花園作為組團(tuán)景觀區(qū)的中心，同時(shí)引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場(chǎng)，讓小區(qū)內(nèi)每位住戶都能享受到高爾夫帶來的高品質(zhì)生活，各組團(tuán)或每棟建筑以組團(tuán)綠化和樓宇間綠化連接 。 ５、建筑風(fēng)格 （１） 建筑風(fēng)格的選擇 不同開發(fā)時(shí)期的建筑風(fēng)格都會(huì)出現(xiàn)一定差異性，所以項(xiàng)目需要確定一個(gè)建筑的原形，由一個(gè)成熟的生活藍(lán)本來統(tǒng)一整體建筑風(fēng)格。 例如：可以有：嘎納風(fēng)情組團(tuán) 米蘭風(fēng)情組團(tuán) 愛丁堡風(fēng)情組團(tuán) 威尼斯風(fēng)情組團(tuán) ?????? 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 30 （２） 建筑單體設(shè)計(jì)建議 因地制宜，充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢(shì)。建議別墅形式以地面功能層（或地下室） +地上 2 層為主，兼顧 2 層 +閣層、 3 層 +地下室（或含來層）形式，具體布局視地勢(shì)而定。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過高的原則。 別墅的朝向基本上面向正南，可適當(dāng)傾斜，爭(zhēng)取良好的自然采光與通風(fēng)，有利于節(jié)能與避免冬季風(fēng)的影響，同時(shí)應(yīng)結(jié)合最大化利用景觀，布局適當(dāng)靈活處理。 戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)應(yīng)尊崇尊貴大氣的特點(diǎn)，適當(dāng)創(chuàng)新，突出個(gè)性，除起居室，客廳，主人房，儲(chǔ)藏室，洗衣房，書房等基本配置外，還應(yīng)考慮創(chuàng)新功能空間設(shè)計(jì)，如娛樂室，多功能廳，宴會(huì)廳，休息室以及門廳處理，客廳上空等細(xì)等巧妙處理。 整體設(shè)計(jì)不宜過于豪華，著重于個(gè)性化功能空間的營(yíng)造以及內(nèi)部空間的藝術(shù)處理，以適當(dāng)超前的創(chuàng)新點(diǎn)提升項(xiàng)目單體別墅的產(chǎn)品價(jià)值，樹立獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn) 品的創(chuàng)新樣板。 可考慮建造幾幢獨(dú)特的同地別墅，以較為夸張的設(shè)計(jì)手法，利用某一較為險(xiǎn)要的山勢(shì)做出差異性的樣板藝術(shù)空間，提升別墅社區(qū)的營(yíng)銷亮點(diǎn)。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 31 （６）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目作為景觀型產(chǎn)品，主要以別墅類產(chǎn)品和花園洋房為主，并針對(duì)市場(chǎng)上的同類型產(chǎn)品提出改進(jìn)建議。 （ 1） 別墅類產(chǎn)品 別墅類產(chǎn)品 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 面積設(shè)置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒有良好的性價(jià)比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設(shè)置，沒有私家庭院；市場(chǎng)中沒有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū) ，沒有區(qū)域領(lǐng)頭產(chǎn)品。 ? 改進(jìn)建議： 針對(duì)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品提供相應(yīng)的產(chǎn)品，應(yīng)用規(guī)?；?yīng)提高產(chǎn)品的性價(jià)比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈(zèng)送面積的產(chǎn)品配比，提高產(chǎn)品的附加值，在項(xiàng)目主題的引導(dǎo)下提升別墅類產(chǎn)品的商務(wù)功能。 稀缺面積的供應(yīng) 戶型空間差異化 功能人性化和豪華元素 大庭院、低容積率 市場(chǎng)空白 大組團(tuán)規(guī)模 創(chuàng)新概念：高爾夫 功能藝術(shù)空間設(shè)計(jì) 高附加值 差異性 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 32 （ 2） 花園洋房類產(chǎn)品 花園洋房 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 沒有具備別墅景觀優(yōu)勢(shì)及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價(jià)位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場(chǎng)上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合 理，空間浪費(fèi)率比較高。 ? 改進(jìn)建議： 應(yīng)用規(guī)模應(yīng)提升產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格，提高樓盤的人氣，提高產(chǎn)品的附加值，為首層和頂層的住戶預(yù)留私家花園，贈(zèng)送其他樓層業(yè)主一定面積的花園陽(yáng)臺(tái)，增加戶型種類，增加躍式，錯(cuò)層，空中別墅等市場(chǎng)中較為少見的產(chǎn)品，通過樓間距的調(diào)整，現(xiàn)花園洋房與其他項(xiàng)目的差異性，增加戶型中的功能性的設(shè)置，照顧區(qū)域居民的生活習(xí)慣，適當(dāng)創(chuàng)新，引進(jìn)歐式居家概念。 高品質(zhì)產(chǎn)品 高性價(jià)比產(chǎn)品 景觀戶型 大開間產(chǎn)品 市場(chǎng)空白 類別墅產(chǎn)品 低密度生態(tài)住宅 高爾夫概念的引導(dǎo) 創(chuàng)新功能戶型 差異性 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 33 四、項(xiàng)目配套設(shè)施的選擇 作為超大規(guī)模社區(qū)的造城運(yùn)動(dòng)需求以及周邊配套奇缺的情況下，項(xiàng)目的配套設(shè)施應(yīng)建設(shè)成完備的系統(tǒng)，體 現(xiàn)豐富性，全面性，先進(jìn)性甚至國(guó)際化的特點(diǎn)，在滿足本項(xiàng)目?jī)?nèi)居民生活，高爾運(yùn)動(dòng)，娛樂，休閑之需的同時(shí)，又體現(xiàn)出項(xiàng)目“國(guó)際新都市主義”的規(guī)劃理念，為項(xiàng)目所在區(qū)域甚至整個(gè)城市提供運(yùn)動(dòng)、娛樂，休閑，購(gòu)物，商務(wù)等等功能。 配套類別 主要配套形式 大型高爾夫主題購(gòu)物公園 主力店（以高檔知名品牌為主）、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮等餐飲店）、酒店、大型高爾夫會(huì)所、商務(wù)中心等 運(yùn)動(dòng)配套 高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、高爾夫主題公園、文化廣場(chǎng)、其他健身器材等 教育配套 基礎(chǔ)教育：幼兒園、小 學(xué)、中學(xué)等特色教育 專業(yè)教育：有關(guān)高爾夫的培訓(xùn) 社區(qū)教育：圖書館 市政公用配套 公交站、變電所、污水處理等 社區(qū)配套 物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等） 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 34 大型高爾夫主題購(gòu)物公園 大型高爾夫主題購(gòu)物公園的構(gòu)想是從解決項(xiàng)目所在區(qū)域配套不足的情況出發(fā)，將隸屬于項(xiàng)目住宅部分的商業(yè)物業(yè)的功能擴(kuò)大，通過規(guī)模效應(yīng)來降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目作為“國(guó)際新城市生活圈”的優(yōu)勢(shì)。 大型購(gòu)物樂園 輻射范圍達(dá)到合肥整個(gè)大東南。 假日文化沙龍 消費(fèi)對(duì)象以全市各大外資企業(yè)的外籍 人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會(huì)所、度假中心、外商活動(dòng)中心、酒店為活動(dòng)場(chǎng)所。 風(fēng)情商業(yè)街 引進(jìn)大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風(fēng)情小店，經(jīng)營(yíng)有一定知名度的商品，輻射范圍以該區(qū)域?yàn)橹鳌? 社區(qū)會(huì)所 主要面向小區(qū)客戶提供活動(dòng)、休閑、娛樂的平臺(tái)，設(shè)置各球類運(yùn)動(dòng)、游泳池、健身房等。 高爾夫主題公園 形成城市中的一大閃光點(diǎn)，以兒童游樂主題公園、汽車影院、高爾夫?qū)W校訓(xùn)練基地、高爾夫發(fā)球練習(xí)場(chǎng)