【正文】 核心競(jìng)爭(zhēng)力 集成式高爾夫社區(qū) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 1： 大型主題購物中心 核心競(jìng)爭(zhēng)力 2： 高爾夫物業(yè) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 3： 差異化產(chǎn)品 以購物中心為核心的中心區(qū)，形成大型主題購物娛樂公園 人 文 高 爾 夫 景觀 高 爾 夫 居住 高 爾 夫 商務(wù) 高 爾 夫 主力 產(chǎn)品 類別墅 產(chǎn)品 高爾夫社區(qū) 生活文化 園林高爾夫環(huán)境 高爾夫高尚住宅 以高 爾夫?yàn)槠脚_(tái)的商務(wù)和度假平臺(tái) 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 15 概念挖掘 市場(chǎng)上能夠與本項(xiàng)目相匹敵的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較有限，分析它們的優(yōu)勢(shì)，有幾個(gè)主要的共同點(diǎn)：大面積的自然景觀（如綠化、水景），產(chǎn)品走高檔路線，社區(qū)配套設(shè)施比較完善。 本項(xiàng)目在自然資源的條件方面并不輸給其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，要制造差異性就需要更深程度上的挖掘，將自然資源的利用最大化，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。 最能發(fā)揮項(xiàng)目自然資源，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上還未出現(xiàn)的產(chǎn)品，而且還能夠調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)構(gòu)架的可持續(xù)性發(fā)展的物業(yè)，莫過于以高爾夫?yàn)橹黝}的社區(qū)： 本項(xiàng)目完全可以充分利用項(xiàng)目規(guī)模大 的特點(diǎn)，加強(qiáng)自身生活、休閑配套，項(xiàng)目?jī)?nèi)可設(shè)置獨(dú)特的商業(yè)街，吸引其他區(qū)的業(yè)主到場(chǎng)消費(fèi)、娛樂。 項(xiàng)目在一定的時(shí)間內(nèi)具有唯一性，功能可輻射周邊的近郊區(qū)乃至全市范圍，能夠刺激社區(qū)內(nèi)其他商業(yè)設(shè)施的消費(fèi)。 大型的高爾夫球場(chǎng)，專業(yè)的高爾夫器材銷售店以及大型高爾夫會(huì)所，吸引改成市乃至周邊城市的愛好者到此進(jìn)行一條龍的消費(fèi)。 針對(duì)高爾夫消費(fèi)群體的休閑娛樂特性，設(shè)置一定比例、風(fēng)格各異的特色餐飲店。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 16 聯(lián)動(dòng) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 資源整合 先天的 資源優(yōu)勢(shì) 整合資源 優(yōu)勢(shì) 土地價(jià)值 企業(yè)品牌 水資源 其他資源 嫁接資源 自身資源 商務(wù)價(jià)值 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 17 概念解析 （ 1）項(xiàng)目理念：高爾夫集成社區(qū) 高爾夫主題 大型主題購物中心公園 具備總價(jià)沖擊力的主力產(chǎn)品 國(guó)際新都市生活圈 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 18 項(xiàng)目綠化資源的價(jià)值主要是體現(xiàn)在 高爾夫 球場(chǎng)上，充分利用高爾夫來提升整個(gè)社區(qū)的檔次，品牌和形象，提出集成式高爾夫的概念，所謂集成式高爾夫是指一個(gè)以高爾夫運(yùn)動(dòng)為核心的可循環(huán)的消費(fèi)系統(tǒng)，對(duì)于這種大型項(xiàng)目而言，其支撐點(diǎn)是以高爾夫?yàn)橹鞯纳虅?wù)體系。對(duì)于住宅部分，可以通過體驗(yàn)高爾夫運(yùn)動(dòng)的形式促進(jìn)住宅銷售，讓消費(fèi)者體驗(yàn)在本項(xiàng)目中的生活氛圍 ，而對(duì)于高端客戶群體，則通過高檔運(yùn)動(dòng)所營(yíng)造的尊貴感來增加本項(xiàng)目與其他高端產(chǎn)品的差距，現(xiàn)優(yōu)勢(shì) ，讓高爾夫完全貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，形成一個(gè)集居住、度假 ，購物于的循環(huán)消費(fèi)系統(tǒng)。 集成式高爾夫城 高爾夫 會(huì)所 商務(wù)平臺(tái)（面向全?。? 高爾夫附加 社區(qū)幼兒、小學(xué)、中學(xué) 商業(yè)配套設(shè)施 等教育產(chǎn)業(yè) 特色餐飲、休閑 酒店、旅游 娛樂、購物中心 等度假產(chǎn)業(yè) 循環(huán)消費(fèi) 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 19 （ 2）項(xiàng)目主題： 國(guó)際新都市生活圈中的 高爾夫主題 高尚人居 國(guó)際新都市生活圈的提法并非是將本項(xiàng)目獨(dú)立發(fā)展成為新生區(qū)域，而是借用項(xiàng)目的總體發(fā)展趨勢(shì)，將合肥新都市生活圈的重心向本項(xiàng)目的傾斜，支持這個(gè)概念的論點(diǎn)有： 第一：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略走向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，提出國(guó)際新都市生活圈的社區(qū)概念。 結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略走向，分析時(shí)下本項(xiàng)目所在城市的結(jié)構(gòu)：該區(qū)域內(nèi)甚至合肥市都沒有一個(gè)集休閑、娛樂、商務(wù)為一體的高爾夫主題型居住社區(qū)，本項(xiàng)目能夠?yàn)閰^(qū)域的國(guó)際化發(fā)展提供新型的生活方式 。 第二：超越區(qū)域的局限性，實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的互動(dòng) 在本項(xiàng)目人氣不足的情況下，充分借用項(xiàng)目規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施自己的“造城計(jì)劃”，在宣傳推廣上加強(qiáng)力度宣傳項(xiàng)目的最大買點(diǎn)：規(guī)模 — 新城市。將該區(qū)域炒熱，以吸引城市里其他的有效消費(fèi)群體，并在熱點(diǎn)區(qū)域中集中體現(xiàn)自身與其他項(xiàng)目的差異性，為項(xiàng)目積累潛在客戶群。 第三：強(qiáng)調(diào)國(guó)際新都市生活的方式，重點(diǎn)提出生活氛圍的不可復(fù)制性，使本項(xiàng)目成為全新生活方式的最佳代言人。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 20 社區(qū)居住文化、居住附加值 餐飲、休閑、購物 高 生 爾 活 夫 配 主 套 題 環(huán) 商 境 業(yè) 概 配 念 套 商務(wù)平臺(tái)、度假互動(dòng)平臺(tái) 生態(tài)背景互動(dòng) 住宅產(chǎn)業(yè) 高爾夫主題 大型主題購物中心 居住、娛樂、購物、商務(wù)、度假、高爾夫 物業(yè)的一體化互動(dòng) 復(fù)合地產(chǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目定位 戰(zhàn)略目標(biāo) 形成國(guó)際都市生活圈的中心區(qū)域， 與項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng) 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 21 （ 3）概念運(yùn)用 以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區(qū)文化與生活方式的藍(lán)本，將項(xiàng)目主題理念體現(xiàn)在社區(qū)人文的塑造上，給項(xiàng)目樹立一種高尚的社區(qū)文化氛圍 。 社區(qū)文化 —— 人文高爾夫 G—— 綠 色，崇尚自然 O—— 清新空氣，生態(tài)健康居住 L—— 陽光動(dòng)感，活力 F—— 友誼，社區(qū)和諧 人文高爾夫通過幾個(gè)方面來體現(xiàn)社區(qū)文化： 細(xì)節(jié)體現(xiàn) ：通過社區(qū)的案名，組團(tuán)名，環(huán)境標(biāo)識(shí)引導(dǎo)系統(tǒng)，景觀小品來作為社區(qū)人文高爾夫的體現(xiàn) 社區(qū)活動(dòng) ：通過相關(guān)主題活動(dòng)的組織，如高爾球賽、成立俱樂部，組織到國(guó)內(nèi)外參觀高爾夫比賽的旅游團(tuán)等； 參與者： 用高爾夫?qū)W校為載體，辦成針對(duì)其他商業(yè)領(lǐng)域的學(xué)院 ，通過一些職業(yè)經(jīng)理人的培訓(xùn)將商務(wù)人士集中起來 建筑、環(huán)境景觀 ：通過建筑布局和環(huán)境設(shè)計(jì)的較多親和鄰里空間設(shè)計(jì)，健康生態(tài)住宅的設(shè)計(jì)，景觀型（ 面向高爾夫景觀）物業(yè)的設(shè)計(jì)，社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)空間和場(chǎng)所的設(shè)計(jì)等來體現(xiàn)。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 22 （ 4）項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 —— 投資型物業(yè) 項(xiàng)目的投資物業(yè)是建立在以高爾夫相關(guān)的大型配套（高爾夫球場(chǎng)，主題公園，酒店式公寓，高爾夫風(fēng)尚會(huì)所，外商活動(dòng)中心等）為平臺(tái)的商務(wù)配套上，引發(fā)起投資價(jià)值的產(chǎn)生。 商務(wù)投資主要產(chǎn)品平臺(tái)：酒店式公寓、出租型的商務(wù)別墅、外商活動(dòng)中心的會(huì)議廳 商務(wù)配套功能： 商務(wù)會(huì)議功能 —— 董事會(huì)會(huì)議，企事業(yè)單位的業(yè)務(wù)會(huì)議，年會(huì)，總結(jié)會(huì)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有酒店式公寓的會(huì)議室，出租型的商務(wù)別墅。 商務(wù)會(huì)晤，社交 ，談判功能 —— 商務(wù)人士的商務(wù)沙龍，企業(yè)之間的商務(wù)談判，外尚的聚集活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有高爾夫?qū)W校，酒店式公寓的會(huì)議廳，出租型的商務(wù)別墅。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 23 （ 5）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值 —— 度假及租賃投資 主要產(chǎn)品平臺(tái)：有高爾夫運(yùn)動(dòng)為主體的酒店式公寓、出租型的度假別墅、針對(duì)外商的租賃型別墅，購物中心和商業(yè)街、特色餐飲等。 度假配套功能： 大眾度假 —— 大型購物中心、特色商業(yè)街的存在結(jié)合項(xiàng)目的高爾夫主題，形成了在區(qū)域中唯一一個(gè)大型的娛樂購物，戶外運(yùn)動(dòng)及假日休閑，度假的中心點(diǎn)。這種大眾度假主要是一種假日度假和休閑的行為主 要表現(xiàn)在頻率大，周期短（大量集中在節(jié)假日的幾天）。 商務(wù)（企業(yè)）度假 —— 企業(yè)組織的中高層員工的培訓(xùn)度假活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有出租型的商務(wù)別墅，酒店式公寓。 本項(xiàng)目客戶來源多元化，年齡跨度比較大，主要是中等、中高收入的客戶。他們對(duì)產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大。他們對(duì)產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大，從中檔產(chǎn)品到最高端的產(chǎn)品都有需求量。項(xiàng)目客戶來源包括顯性必然客戶、分流其他項(xiàng)目的客戶和持續(xù)客戶發(fā)展。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 24 鎖定目標(biāo)客戶 必然 釋放 超越 培養(yǎng) （ 1） 顯性客戶 一般來說，本項(xiàng)目的顯性客戶群主要是在合肥市內(nèi)工作的中等或偏高收入的人士，他們的年齡在 30 到 40 之間，對(duì)花園洋房和別墅這類型的中偏高產(chǎn)品的 消費(fèi)能力比較強(qiáng)。從職業(yè)方面來說，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)新區(qū)的企業(yè)數(shù)量不少，有一定比例的高層管理者在本區(qū)內(nèi)購買住宅，可以通過前期的引導(dǎo)，吸引投資型買家，擴(kuò)大消費(fèi)群。 ① 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)郊區(qū)大盤接受能力強(qiáng)的客戶。 ② 收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格敏感度繼續(xù)加強(qiáng)比較高的客戶。 ③ 收入中等，對(duì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往，喜歡高性價(jià)比的客戶。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 顯性客戶 區(qū)域內(nèi) 隱性客戶 對(duì)該區(qū)域認(rèn)同（價(jià)格門檻） 分流其他項(xiàng)目客戶群 項(xiàng)目所在區(qū)域客戶（注重性價(jià)比） 持續(xù)發(fā)展客戶