【文章內(nèi)容簡介】 準現(xiàn)房銷售。 這說明開發(fā)商的資金實力較強，而且對 10年市場有充分信心。該項目未來開盤必定推高白溝房地產(chǎn)市場價格，且 準現(xiàn)房的優(yōu)勢，以及 500套的數(shù)量，將對白溝市場造成沖擊。 圖為該項目商業(yè)部分外立面，處理現(xiàn)代感十足，風(fēng)格鮮明，值得借鑒。 陽光西郡 該項目位于白溝鎮(zhèn)團結(jié)西路，總占地面積 410畝，總建筑面積 43萬平方米，屬于 白溝在售的大盤。 該項目于 08年 3月份開盤銷售，目前基本完成南區(qū) 1200套房源的銷售，均價 1760元 /平米。 但該項目整體存在較大缺陷，比如：樓間距小，位置不好等。從銷售及價格來分析 北區(qū)未售的3000多套，是明年市場放量的重點。 (六 )綜合小結(jié) 通過對以上幾個項目的分析我們得出： 主力戶型為三居室， 面積分布在 110130平米的小三居，和130150的舒適性三居。且銷售情況較好。一居室戶型市場供應(yīng)較少，兩居室戶型市場有少量需求，四居室及躍層等較大戶型市場需求度相對偏低。 ， 雷同化較為嚴重。市場缺乏差異化創(chuàng)新性產(chǎn)品 。 ，目前白溝房地產(chǎn)市場存在較大市場需求 。一方面來自于市場剛性需求，以及對居住品質(zhì)的提升需求；另一方面則表現(xiàn)為部分客群的投資行為。 ，多層、小高層、高層產(chǎn)品并存， 多層產(chǎn)品去化較快，高層項目相對緩慢。 ， 多數(shù)以中青年為主，多為本地客群 ，少數(shù)樓盤投資客群數(shù)量較多。但基本客群主流購買目的仍以自住為主。 三、市場形勢分析研究 （一）、價格分析 項 目 建筑形式 起 價 均 價 最高價 層價差 折 扣 富潤豪庭 多層 1600 1800 1960 無 盛景國際 高層 2100 2400 2590 50 一次性 99折 時代第一城 多層、高層 1830（高層） 2022（高層） 2208（高層） 1020 一次性 99折 水晶域 多層 1300 1600 1800 無 天晟嘉園 多層、高層 2048 2100 2158 1020 一次 97折，貸款99折 陽光凱旋城 多層、高層 1686 1750 2198 1020 一次 98折 陽光西郡 多層、 高層 1458 1760 2022 首付超過 50%的99折，一次性付款 98折 怡景丁香 多層 1400 1600 1700 無 由上表分析： 目前白溝地區(qū)在售項目價格較為平均，分布在 16002400元 /平米之間。 多層均價基本在 1800元左右，高層均價在 2022元左右。 從價格上來看，高層價格明顯比多層磚混價格略高，差價在 200元左右。目前高層最高價達到 2590元 /平米。 高檔樓盤銷售速度快于中低檔樓盤； 白溝的市場需求以改善性居住為購買目的，對于性價比較高的中高端項目，將受到很多有錢人的青睞。 （二）、戶型分析 在售戶型總體情況（不包括未售、未建戶型） 項目名稱 戶型結(jié)構(gòu) 建筑面積 （平方米） 戶室比 總套數(shù) 富潤豪庭 兩居 94107 700 三居 117143 盛景國際 一室兩廳一衛(wèi) 33% 208 兩室兩廳一衛(wèi) 107 33% 三室兩廳兩衛(wèi) 143 33% 時代第一城 兩室兩廳一衛(wèi)（高層） 102 35% 1000左右 兩室兩廳一衛(wèi)（多層） 116 三室兩廳一衛(wèi)（高層） 120 60% 三室兩廳兩衛(wèi)（高層） 128 三室兩廳一衛(wèi)（高層） 三室兩廳一衛(wèi)（多層） 三室兩廳兩衛(wèi)（多層） 三室兩廳兩衛(wèi)（多層） 148 三室兩廳一衛(wèi)（躍層） 5% 三室兩廳兩衛(wèi)（躍層） 六室五廳五衛(wèi)（樓王） 460 水晶域 兩室兩廳一衛(wèi) 100 350左右 三室兩廳一衛(wèi) 120,124 三室兩廳兩衛(wèi) 150 天誠嘉園 兩室兩廳一衛(wèi) 94 5% 1600左右 三室兩廳一衛(wèi) 115 85% 三室兩廳一衛(wèi) 113 三室兩廳兩衛(wèi) 135 三室兩廳兩衛(wèi) 127 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 陽光凱旋城 一室兩廳一衛(wèi) 1400左右 兩室兩廳一衛(wèi) 33% 三室兩廳兩衛(wèi) 58% 陽光西郡 兩室兩廳一衛(wèi) 80100 南區(qū) 1200左右，總共 5853套 三室兩廳一衛(wèi) 100110， 110120 三室兩廳兩衛(wèi) 120140 怡景丁香 兩室兩廳帶露臺 15% 700 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 80% 兩廳兩衛(wèi)帶露臺 三室兩廳兩衛(wèi) 5% 排 “ 別墅 ” 265． 25 由上表可以看出： 8個項目的整體供應(yīng)量為 6000套；到目前為止已經(jīng)銷售 95%以上 目前三居室的供應(yīng)量在各個樓盤盤中都占有近 60%以上的比例，可見市場在售主力戶型為三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)，主力面積分布在 110150平米之間，其次為兩室一廳一衛(wèi)，面積主要在 90110平米左右。 各戶型面積分布如下： ?一居： 70平米左右 ?兩居： 90110平米左右 ?三居： 110150平米左右 ?四居： 150平米以上 主力戶型布局 項目名稱 面積 客廳面寬 主臥面寬 富潤豪庭 94107 117143 盛景國際 73 4 107114 4 143150 時代第一城 102112 116153 460 水晶域 100 120,124,150 天誠嘉園 94 3 113156 陽光凱旋城 90102 4 124150 陽光西郡 80100 100110， 110120 120140 怡景丁香 90、 97 11 12 140 依次為 、 、 依次為 、 、 265 3 (1)、客廳 從上表可以看出，目前市場上供應(yīng)戶型以緊湊型實用三居、 舒適性大三居 為主。緊湊型三居客廳面積基本在 1620平米左右，舒適性三居客廳面積基本在 2025平米左右。在戶型設(shè)計上客廳基本與廚房、餐廳形成南北相同的格局， 戶型舒適度相對較好 。 (2)、主臥 通過對目前白溝房地產(chǎn)市場研究發(fā)現(xiàn)，主臥設(shè)計主要有以下幾個特點： a、主臥室面積基本為 1416平米左右，南向。 b、多數(shù)樓盤主臥室配以 景觀陽臺 ，滿足采光、觀景。 c、主臥室與主衛(wèi)生間之間依然是傳統(tǒng)的賓館客房式設(shè)計，缺乏過渡。 d、主臥開門基本不與客廳、門廳、衛(wèi)生間、廚房等公共場合面對，具有私密性。 (3)、廚房 目前在售戶型中，廚房面積均在 810平左右，并無特殊設(shè)計之處?？紤]當?shù)厝松盍?xí)慣特點，廚房不宜做個性化或過于前衛(wèi)的設(shè)計。 (4)、衛(wèi)生間與陽臺 主衛(wèi)生間要通風(fēng)，開窗，以保證健康的環(huán)境 。二居因為居住人口少，單衛(wèi)生間即夠用。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當?shù)氐纳盍?xí)慣相對傳統(tǒng)，依然有對客廳陽臺的使用需求，比如傳統(tǒng)的晾衣功能。所以，可以考慮客廳配以落地玻璃窗的觀景陽臺。 小結(jié)： 未來的產(chǎn)品設(shè)計，應(yīng)摒棄目前市場在售戶型存在的缺陷，增添創(chuàng)新元素?？蛷d面積在 2030平米之間 舒適寬敞，配以大面積的觀景陽臺或外飄窗 。主臥與主衛(wèi)之間可設(shè)置更衣、儲物間作為過渡，以 敞開式的廚房設(shè)計增大廚房、餐廳的連通 ，提高便捷性的同時，也給人大尺度空間效果。 (三 )、銷售情況分析 項目名稱 位置 截止到目前的銷售時間 總套數(shù) 銷售率 富潤豪庭 涿白路、友誼路交匯處 5個月 700 100% 盛景國際 富強路與北外環(huán)路交叉口東行 100米 9個月 513 一期售罄；二期98% 時代第一城 五一路 16個月 1000套左右 多層 99%，高層80% 水晶域 五四東路西側(cè)（白溝人民醫(yī)院對面） 10個月 350套左右 100% 天晟嘉園 白溝鎮(zhèn)政府北行 50米路西 24個月 1600套左右 一期售罄；二期99%；三期未開 陽光凱旋城 白溝富民路郵政局北行 300米 24個月左右 1400套左右 12期售罄； 3期50%； 4期 60% 陽光西郡 白溝鎮(zhèn)團結(jié)西路 21個月 南區(qū) 1200左右，南北共 5853套，北區(qū)未建 南區(qū)在售 99% 怡景丁香 白溝鎮(zhèn)津保路與政府街交叉口南行 500以東 24個月 700 99% 從銷售情況上來看