【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9月下旬 。 ?港人在深圳投資置業(yè)會(huì)首選現(xiàn)樓 ， 按照本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)工期 ， 故 9月下旬在本項(xiàng)目主體封頂 、 樣板房完工之后再進(jìn)行外銷(xiāo)推廣是較為適宜的 。 ?一年之中就銷(xiāo)售季節(jié)而言，項(xiàng)目應(yīng)避開(kāi) 7月和 8月上旬淡季的影響。 8月下旬及 10月份則是外銷(xiāo)的第二個(gè)高峰期，本項(xiàng)目在其間入市，正是港人看樓的好時(shí)機(jī)。 ?根據(jù)本項(xiàng)目?jī)?nèi)銷(xiāo) 78月入市，本項(xiàng)目在香港推售時(shí)已在深圳市場(chǎng)形成了較好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)及熱銷(xiāo)氛圍。 ?本項(xiàng)目外銷(xiāo)開(kāi)拓入市時(shí)，以住宅為主，并加推少量商務(wù)公寓及商鋪探測(cè)市場(chǎng)；另一方面內(nèi)銷(xiāo)推出商務(wù)公寓及商鋪時(shí)可針對(duì)港人團(tuán)購(gòu)進(jìn)行新聞炒作。 第三部分 商 業(yè) 檔次定位 —— 中檔偏高 ? 縱觀深圳市相關(guān)行業(yè)的發(fā)展 ， 高檔次的消費(fèi)市場(chǎng)的客戶群較小 ， 難以達(dá)到良好的經(jīng)營(yíng)效果 ， 原有彩田南片區(qū)部分中檔消費(fèi)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)火爆已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí) ，也更加說(shuō)明了中檔偏高的消費(fèi)市場(chǎng)之廣闊 ? 以符合市場(chǎng)主流的中偏高檔品牌經(jīng)營(yíng)來(lái)吸引消費(fèi)者 ， 填補(bǔ)彩田南片區(qū)中高檔美食休閑娛樂(lè)的市場(chǎng)空白點(diǎn) ， 并以少部分高檔品牌經(jīng)營(yíng)來(lái)提高商場(chǎng)的形象檔次 。 中心東區(qū)標(biāo)志性水景主題休閑 E站！ —— 集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)于一體 主題定位 ?在完善中心區(qū)休閑娛樂(lè)的基本功能的前提下，為項(xiàng)目賦予一定的物業(yè)形象。 ?為增加項(xiàng)目的特色，建議本項(xiàng)目在廣場(chǎng)、中庭、休閑區(qū)等處設(shè)置水景景觀、音樂(lè)噴泉等 ?以都市魅力所在來(lái)形容商場(chǎng)的形象，最能體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)定位、經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目之開(kāi)發(fā)高度 經(jīng)營(yíng)定位 打造深圳中心區(qū)“吃喝玩樂(lè)購(gòu)”的第一站！ 休閑娛樂(lè)地帶 — 3F 國(guó)際美食廣場(chǎng) — 2F 時(shí)尚動(dòng)感前沿 — 1F 租金定位 ? 據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)資料顯示 ， 周邊相關(guān)物業(yè)租價(jià)范圍為： 一層租價(jià)范圍： 230280元 /平方米 ? 結(jié)合本項(xiàng)目的檔次形象 、 特色定位 、 特殊的地理位置等綜合因素 ，中原公司建議將租價(jià)鎖定為： 一層租賃均價(jià)： 270元 /平方米 ? 根據(jù)樓層定價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)比例進(jìn)行租金價(jià)格推導(dǎo) ， 即： {1F： 2F：3F=1::}得出： 一樓租賃均價(jià)： 270元 /平方米 二樓租賃均價(jià)： 162元 /平方米 三樓租賃均價(jià)： 113元 /平方米 ? 以上價(jià)格在具體招商租賃過(guò)程中 ， 可以根據(jù)實(shí)際招商情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整 。 招商概念 經(jīng)營(yíng)休閑 E站，占據(jù) CBD賺錢(qián)之道！ 詮釋?zhuān)?在中心區(qū)娛樂(lè)商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏及原有片區(qū)同類(lèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目參差不齊分布散亂的現(xiàn)實(shí)情況下，本項(xiàng)目適時(shí)推出一個(gè)全新的、特色的多功能的休閑驛站，將為商家提供絕佳的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。 招商策略 ? 以超強(qiáng)的商場(chǎng)硬件條件及商戶組合定位吸引商家 ? 針對(duì)不同商家實(shí)施彈性招商政策 ? 以周詳?shù)恼猩逃?jì)劃部署招商工作 。 ? 向管理要效益，以效益引商家 招商進(jìn)度及工程配合 （ 2022121—— 2022430） ? 第一階段 2022121— 2022115 招商籌備 完成 20%招商 1月底能完成商業(yè)裙樓主體框架 ， 招商中心選址和裝修到位 ? 第二階段 2022116— 2022228 正式招商 完成 50%招商 裙樓基本裝修完成 ， 并按前期所談主力商家要求設(shè)置相應(yīng)管道設(shè)施 ? 第三階段 202231— 2022330 全面招商 完成 90%招商 外立面 、 廣場(chǎng)裝飾完成 ， 裙樓內(nèi)部通電通水 ， 主力商家可進(jìn)場(chǎng)裝修 ? 第四階段 202241— 2022430 完成招商 完成 100%招商 商家全部進(jìn)場(chǎng)裝修 ， 工程部人員配合 售價(jià)建議 ? 通過(guò)租金返算法 T =V/R （ 其中： T為銷(xiāo)售均價(jià)； V為年租金； R為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) ） 可以得出 ： 一樓銷(xiāo)售均價(jià)：約 40500元 /平方米 二樓銷(xiāo)售均價(jià)：約 24000元 /平方米 三樓銷(xiāo)售均價(jià)：約 16500元 /平方米 ? 結(jié)合本項(xiàng)目中心東區(qū)門(mén)戶標(biāo)志性地位 ， 及地鐵開(kāi)通所帶來(lái)的巨大升值潛力 ， 并根據(jù)全國(guó)已開(kāi)通地鐵城市的地鐵周邊物業(yè)的升值幅度在 6%8%左右的規(guī)律 ， 中原有信心實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為： 一 樓均價(jià)： 43000元 /平方米左右 二樓均價(jià)： 26000元 /平方米左右 三樓均價(jià)： 18000元 /平方米左右 營(yíng)銷(xiāo)概念 投資 CBD標(biāo)志商業(yè)，占領(lǐng)中心財(cái)富高地！ 詮釋?zhuān)?根據(jù)中原研究 ， 目前市場(chǎng)上絕大部分商鋪投資者最關(guān)注的是商業(yè)項(xiàng)目的地位 、 投資前景 、 經(jīng)營(yíng)定位等因素 ， 尤其標(biāo)志性特色商業(yè)特別容易喚起其投資欲 。 因此在營(yíng)銷(xiāo)概念推廣期要著重宣傳 “ 標(biāo)志 ” 、 “ 中心 ” 、 “ 財(cái)富 ” ， 最大限度地刺激投資者的眼球 ， 引起市場(chǎng)高度關(guān)注 ！ 銷(xiāo)售策略 ? 超長(zhǎng)返租，穩(wěn)定回報(bào) ? 舉行 “ 星河財(cái)富論壇 ” ，推出 “ 換代式商鋪 ” 投資概念 ? 讓項(xiàng)目成為萬(wàn)眾期待之超級(jí)明星 ? 創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之奇跡，造就中心區(qū)商業(yè)之旗艦 ? 引導(dǎo)新投資概念，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 銷(xiāo)售進(jìn)度 第一階段 2022315— 2022415 造勢(shì) 積累認(rèn)籌 第二階段 2022416— 2022515 公開(kāi)發(fā)售 完成 70%銷(xiāo)售 第三階段 2022516— 2022616 全面銷(xiāo)售 完成 90%銷(xiāo)售 第四階段 2022616— 2022630 完成銷(xiāo)售 完成 100%招商 操作模式建議 方案一：引進(jìn)知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商不需投入經(jīng)營(yíng)管理力量 。 ? 可以借助管理公司品牌效應(yīng)推動(dòng)前期招商 。 ? 知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn) ， 能在短期內(nèi)將 商場(chǎng)良性運(yùn)作 。 ? 由知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng) ， 對(duì)投資者的信心幫助極大 ， 對(duì) 銷(xiāo)售有利 。 劣勢(shì)： ? 在租金收益不足以彌補(bǔ)返租支出時(shí) ， 發(fā)展商需從銷(xiāo)售額上作一定的補(bǔ)貼 。 ? 不利于樹(shù)立發(fā)展商在商業(yè)方面的品牌 。 方案二： 由發(fā)展商組建一定的管理架構(gòu)，成立經(jīng)營(yíng)管理公司 優(yōu)勢(shì)： ? 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入全部由發(fā)展商所得 ， 在經(jīng)營(yíng)理想的情況下收益巨大 。 ? 可根據(jù)自身公司戰(zhàn)略方向決定返租銷(xiāo)售回報(bào)年限 。 ? 可以有效地控制一樓經(jīng)營(yíng)商鋪的形象和二三樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ， 能較有