【文章內(nèi)容簡介】 促銷力度 的同時， 旅游基礎(chǔ)設(shè)施 也 有 了 較大改善 ，海陸空立體 旅游交通網(wǎng)絡(luò)業(yè)已形成，改變了過去單靠海運與外部市場對接的被動局面，海運朝著安全、快捷、舒適的快艇方向發(fā)展，航線增多，航班增加 ， 市區(qū)、海島景區(qū)交通等級提高，島際旅游交通改善明顯 ； 旅游接待能力成倍增強，全市現(xiàn)有國內(nèi)國際旅行社 41家，其中導游人數(shù) 506 人，旅游飯店 45 家，其中二、三星級以上 24 家，星級飯店床位數(shù)4280 張，基本滿足海內(nèi)外游客的需要。 朱家尖旅游資源概況 朱家尖島位于舟山本島東南海洋上，距寧波 85 公里（汽車車程 2 小時），據(jù)上海165 公里，距杭州 210 公里。全島陸域總面積 72 平方公里，海域面積 45 平方公里，現(xiàn)轄一鎮(zhèn) 29 個行政村，總?cè)丝? 萬人。 朱家尖島具有豐富的風景資源，山海風光秀麗迷人。島上金沙連綿，碧波蕩漾，奇石峻拔，洞礁錯置，海光迷幻，空氣清新，有“海上盆景”“海上雁蕩”之美譽。在 平方公里的國家級風景名勝區(qū)內(nèi)，分布有烏石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景區(qū) (各景點客流量統(tǒng)計詳見附錄表 3)。其中，十里金沙景區(qū)擁有華東地區(qū)最大的沙灘群 —— 青沙、里沙、千沙、南沙、東沙五大沙灘，灣灣相連，綿延 5 千米，景色極為壯觀，濱海旅游資源十分豐富。而且還現(xiàn)存有保圣寺、七星寺、碧云庵遺址等文物古跡 。 同時，在人文資源方面也極為豐富。漁家風情濃郁，自然形成了眾多的社會民俗，比如祭海、迎神賽會、胞瓶飄浮等等；島上還有各種不同類型的漁村風貌，有各種不同類型的水產(chǎn)品養(yǎng)殖基地，比如泥螺養(yǎng)殖、梭子蟹養(yǎng)殖、對蝦養(yǎng)殖等等；另外，鹽場、普陀佛瓜、桔園等也曾有一定知名度。這些都為朱家尖島新添了游覽觀光的好去處。 朱家尖在“旅游金三角”中的地位 在整個舟山旅游市場中，普陀山 —— 朱家尖 —— 沈家門的“旅游金三角”是其最吸引來客的區(qū)域。該區(qū)域 以 “海天佛國 ”普陀山為中心，以 “碧海靈山 ”朱家尖島、 “東海漁都 ”沈家門港、金庸武俠 文化桃花島 為輻射支點，共同組成了 集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運動、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務(wù)會議等多種旅游功能于一體 的大規(guī)模 大量管理資料下載 7 的旅游功能帶。 在這個三角形中，沈家門作為舟山本島的一部分，已經(jīng)逐漸形成了游客去往普陀山、朱家尖以及桃花島的集散中心。而朱家尖作為與普陀山和沈家門均隔海相望的小島，其地位也表現(xiàn)的越來越突出。 尤其是隨著朱家尖（至沈家門）跨海大橋的建成通車，朱家尖民航機場的建成通航，朱家尖蜈蚣峙碼頭至普陀山快艇航線的開通（ 5 分鐘直達），以及朱家尖本島旅游風景點的大力發(fā)掘、每年一屆的國際沙雕節(jié)的成功 舉辦，朱家尖的樞紐地位將顯得更加明顯。以此為依托，朱家尖旅游風景點的人氣指數(shù)也將呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢，其在旅游金三角中也將扮演舉足輕重的角色。 朱家尖旅游客源分析 從目前朱家尖乃至整個舟山的旅游客源結(jié)構(gòu)來看，主要以國內(nèi)游客為主（從表 1可以看出），其中浙江本省以及周邊省份比如江蘇、福建和上海等地區(qū)的游客占總量的60%以上。因此在結(jié)構(gòu)上是很單調(diào)而且是不合理的。 旅游地開發(fā)必須以旅游客源市場為導向，以獨特的旅游資源為基礎(chǔ)，對旅游六要素進行優(yōu)化組合，從而形成旅游產(chǎn)品的賣點。從世界海島、海濱旅游市場發(fā)展的經(jīng)驗和朱家尖 現(xiàn)有旅游市場的特點，朱家尖旅游客源市場的定位在相當長的時期內(nèi)，仍需要以國內(nèi)游客為主，并在旅游市場開發(fā)上應(yīng)優(yōu)先考慮上海經(jīng)濟區(qū)滬寧杭等近程市場，再吸引京、滬、穗等大城市的市場，拓展沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)市場。從長遠角度看，朱家尖的國際旅游市場迎面向國外市場，以漢文化區(qū)的日本、韓國以及新加坡等東南亞國家為主，香港、臺灣地區(qū)也作為今后潛在市場培育。 朱家尖旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點 旅游季節(jié)明顯。 受地理氣候環(huán)境的影響，“溫光同期”效應(yīng)限制了游客的活季節(jié)，導致旅游淡旺季差別明顯。每年 9 月份的游客人數(shù)占游客量的 60 以上，而在淡 季大量服務(wù)設(shè)施閑置，供需矛盾突出。 景觀體系單調(diào)。 目前朱家尖旅游開發(fā)的景點數(shù)量少，規(guī)模小，旅游項目不多，旅游產(chǎn)品老化的現(xiàn)象比較嚴重，而且旅游各景點分散，景點間的交通聯(lián)系不暢，制約旅游的發(fā)展。 大量管理資料下載 8 服務(wù)設(shè)施滯后。 目前僅有朱家尖旅游開發(fā)公司、朱家尖旅行社，服務(wù)范圍不廣泛，設(shè)施不完善，遠不能滿足旅游發(fā)展的需求，還缺乏上檔次的大型旅游購物中心，游客人均消費水平普遍偏低。 三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析 國內(nèi)外旅游房地產(chǎn)發(fā)展概況 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源始于法國地中海沿岸在本世紀初開發(fā)的大量的海濱別墅，這些物業(yè)使得歐洲、北美的貴族、富 商蜂擁而至，一時間地中海成為歐洲的度假中心。 60 年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售（即出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段）的方式招攬客戶，標志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。 旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下形式： 時權(quán)酒店：是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年５１周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店：是指將酒店的每一個 單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)。 養(yǎng)老型酒店：是指投資人（往往是最終消費者），在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售。收益歸其家人所有。 高爾夫、登山、滑雪運動度假村：指高爾夫球場附近，登山、滑雪等運動地開發(fā)的度假別墅項目。 時值度假型酒店：指消費者購買一 定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。“分數(shù)”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。 大量管理資料下載 9 對于目前的中國旅游行業(yè)，旅游房產(chǎn)的市場空間是顯而易見的。中國房協(xié)秘書長顧云昌前不久在參加第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會時，對這一市場分析認為：我國一年中有114 個節(jié)假日，足以引發(fā)假日經(jīng)濟造就的強大消費熱潮，而這類物業(yè)的開發(fā)在目前卻是市場的空白點。他還算了一筆帳 ：一個擁有 100 萬會員的分時度假系統(tǒng)，可促進國內(nèi)市場每年實現(xiàn) 50— 70 億元的消費額。與此同時，其可盤活 300－ 500 萬平方米的存量房，解決 2－ 3 萬人的就業(yè)。 目前，旅游房產(chǎn)在北京、上海、杭州、海南、成都等地已初露端倪。其中杭州樂園、成都芙蓉古城、青城白鷺洲等已成為這類旅游房產(chǎn)的率先嘗試者。從市場反饋情況看，休閑度假房產(chǎn)已經(jīng)得到了市場的認可。比如位于秦皇島的“維多利亞港灣”、海南產(chǎn)權(quán)酒店、延慶龍慶峽的“快樂無窮大”等在北京市場的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點。 另據(jù)了解，北京、上海、海南、福建、廣東等地 已開工的分時度假項目超過３０個；以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑別墅超過５０個。 朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 目前整個朱家尖的旅游基本上還處于初級開發(fā)狀態(tài)，旅游景點周邊生活娛樂配套設(shè)施極為貧乏，因此在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)方面也僅僅是處于“小荷才露尖尖角”的狀態(tài)。 朱家尖開發(fā)有限公司是最早介入朱家尖旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場的公司，該公司自1988 年成立以來，投入了大量的資金，在朱家尖南沙先后開發(fā)和建設(shè)了淡風林、南和山莊、竹深小院、夢園、普陀賓館和金沙度假村等一批有影響的旅游度假村、賓館，在一定程度上完善了南沙作為旅 游度假小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，同時也掀開了朱家尖島旅游房產(chǎn)的開發(fā)熱潮。 據(jù)統(tǒng)計，截至 20xx 年年底，全島共有賓館、旅社（飯店） 70 余家，共計客房總數(shù)約 1400 間，客房床位總數(shù)約 3200 個。其中個體賓館占總數(shù)的 60%左右，因此在一定程度上限制了開發(fā)的規(guī)模性。（有關(guān)各大型賓館的具體情況詳見表 4） 目前白山景區(qū)、烏石塘景區(qū)以及漳州灣景區(qū)均無度假村、賓館、旅社（飯店）等物業(yè)，建筑物主要以當?shù)卮迕竦拿窬訛橹?。旅游物業(yè)主要集中在十里金沙景區(qū)的南沙地段之內(nèi)，主要有寶鋼夢園度假村、普陀賓館、淡風林度假村、金沙度假村、怡心樓、金沙灘 酒店、海鷗旅社、南沙休閑屋、近海旅社、東南旅館、海邊人家、金沙灘旅社、幽蘭 大量