【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 使用，這 5 億余元資金大部分是在房地產(chǎn)過熱的 1991 年至 1993 年的上半年投入的，具體投資情況及時(shí)間分布情況見表深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 11 11 13。發(fā)展銀行對(duì)這 5 億余元資金作掛帳處理。 元盛公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作進(jìn)展情況 分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作開始后，元盛公司分別于 1996 年和 1997 年先后在名稱上和人事上實(shí)現(xiàn)脫鉤后，元盛公司按照發(fā)展銀行總行確立的“盡快回收投資，實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)”的工作目標(biāo)，將屬下的資產(chǎn)清理工作分為轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)類、合作開發(fā)清理類、確權(quán)類、其它等四個(gè)大類，全面展開沉淀資產(chǎn)的清理工作。 下屬子公司的清理工作 元盛公司共有子公司五個(gè)。其中深圳 1個(gè)，即深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司；上海兩個(gè)，即上海銀濤高爾夫有限公司和上海元盛房地產(chǎn)有限公司；大連兩個(gè)，即大連元盛房屋開發(fā)有限公司和大連 銀寰房地產(chǎn)有限公司。具體注冊(cè)情況詳見表 14。 表 13 總行撥入資金及其使用情況表 （單位：萬元） 撥款時(shí)間 撥款金額 撥款用途 備 注 . 600 四會(huì)項(xiàng)目 已清理 . 810 惠州銀麥 已清理 . 1000 惠州銀麥 同上 . 1000 惠州銀麥 同上 . 500 惠州金麥 . 750 惠州金麥 . 1840 西鄉(xiāng)銀寶項(xiàng)目 . 3500 西鄉(xiāng)銀寶項(xiàng)目 . 4000 大連元盛 已清理 . 1000 北海銀灘 . 1000 大連銀寰 已清理 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 12 12 . 500 大連銀寰 已清理 . 1500 上海元盛 已清理 . 20xx 龍華銀怡項(xiàng)目 . 20xx 上海元盛 已清理 . 1400 上海元盛 已清理 . 8200 上海銀濤 已清理 . 4300 上海銀濤 已清理 . 5100 番禺怡建科技城 . 2700 銀沙大 廈 . 500 番禺怡建科技城 . 20xx 上海銀濤 已清理 . 1100 西鄉(xiāng)銀和花園 . 226 西鄉(xiāng)銀和花園 . 1800 龍華銀怡項(xiàng)目 . 4150 總行借款 500 萬美元 ,用于上海銀濤按 1:折算 合計(jì) 53476 表 14 元盛公司下屬公司一覽表 公司名稱 成立 時(shí)間 注冊(cè) 資金 所占股份 備注 1 深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司 1993 年 1050 萬元 95% 實(shí)際為元盛一家投資 2 上海銀濤高爾夫有限公司 1993 年 2100 萬美元 50% 實(shí)際為元盛一家投資 3 上海元盛房地產(chǎn)有限公司 1993 年 1350 90% 實(shí)際為元盛一家投資 4 大連銀寰房地產(chǎn)有限公司 1993 年 500 萬美元 50% 5 大連元盛房屋開發(fā)有限公司 1992 年 1000 萬元 95% 實(shí)際為元盛一家投資 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 13 13 深圳市深發(fā)投資發(fā)展有限公司于 1993 年成立。該公司成立后，沒有直接進(jìn)行項(xiàng)目投資，多是提供資金給合作方定向投資于某一項(xiàng)目，從而獲得固定利潤(rùn)分成。這種方式在 90 年代初非常普遍，但并不符合有 關(guān)法律、法規(guī)，也出現(xiàn)了很多的問題，放款多未能收回?，F(xiàn)因仍存在債權(quán)未能實(shí)現(xiàn)，故尚未注銷，而由元盛公司代為追索欠款。 上海銀濤高爾夫有限公司前身為上海銀濤房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司成立后，在上海青浦縣開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目 —— 金葉水都。然而，項(xiàng)目尚未建成即遇到房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，建至一半被迫停工。 1997 年，在總行“以新養(yǎng)舊”的脫鉤戰(zhàn)略下，按照總行的部署，元盛公司將金葉水都項(xiàng)目改項(xiàng)為高爾夫球場(chǎng)，又追加投資近 2 億元（向其他銀行融資）， 20xx 年建成 18洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。同年，在證監(jiān)會(huì)施壓下，為順利實(shí)現(xiàn)配股，發(fā)展銀行要求迅 速將銀濤公司轉(zhuǎn)讓。在這種背景下，銀濤公司被迫轉(zhuǎn)讓，其結(jié)果是虧損巨大。 上海元盛房地產(chǎn)有限公司成立的主要任務(wù)是與上海北橋房地產(chǎn)公司合作開發(fā)位于上海北橋鎮(zhèn)的“銀橋花園”。 20xx 年 9月，為完成清理外圍子公司的任務(wù)，轉(zhuǎn)讓了該公司股權(quán)，虧損 1795 萬元。 大連元盛房屋開發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是購(gòu)置了位于大連開發(fā)區(qū)的高城山住宅小區(qū) ,然后再銷售出去（實(shí)際是炒樓） , 20xx 年銷售完所有住房后將其注銷，虧損 1300 萬元。 大連銀寰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立的主要任務(wù)是開發(fā)“銀寰小區(qū)”，元盛公司累計(jì)投資 1892 萬元。 20xx 年 4 月，將凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)的銀寰公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓銀寰公司另一方股東，合同轉(zhuǎn)讓價(jià) 100 萬元，已收回 80 萬元，虧損近 1800 萬元。 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 14 14 項(xiàng)目清理工作 截至 20xx 年 2月底，元盛公司已完成的清理工作見表 15。 表 15 項(xiàng)目清理盤活情況表（截至 20xx 年 2月末） 單位：萬元 股權(quán)投資 清理類 項(xiàng)目名稱 投資金額 合同簽署 時(shí) 間 合同金額 (萬元 ) 已收回金額 上海銀濤 28966 20xx、 4 13000 1500 上海元盛 4224 20xx、 9 3200 2429 大連銀寰 1892 20xx、 9 100 20 北海銀河 400 20xx、 4 大連元盛 4744 ／ ／ 3427 合作開發(fā)類 項(xiàng)目名稱 投資金額 合同簽署 時(shí) 間 合作方式 預(yù)計(jì)回收 金 額 銀沙大廈 5267 20xx、 2 合作開發(fā)、物業(yè)分成 4500 訴訟類 項(xiàng)目名稱 投資金額 （本金） 確權(quán)時(shí)間 確權(quán)金額 已回收金額 番禺怡建 5420 20xx、 4 5500 0 上海南匯 商 城 558 20xx、 5 558 35 四會(huì)項(xiàng)目 569 199 11 910 747 東方市場(chǎng) 300 20xx、 1 以物抵債 ／ 惠州金麥 1018 ／ ／ 1632 其它類 項(xiàng)目名稱 投資金額 預(yù)計(jì)可收 回投資 已回收 投 資 資產(chǎn)性質(zhì) 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 15 15 北海銀灘 1010 ／ 602 土地 惠州銀麥 2443 ／ 2500 已清理完畢 元盛公司面臨的環(huán)境分析 元盛公司的行業(yè)背景分析 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn) 行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇。它的上下產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，涉及到居住、辦公、經(jīng)營(yíng)、娛樂等多個(gè)方面，同時(shí)又與建筑、裝飾、家電等數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)生橫向聯(lián)系，是一個(gè)與資金流、物流、人流發(fā)生錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和社會(huì)商品零售價(jià)格指數(shù)不斷下降的情況下，以全國(guó)住房制度改革為契機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998 年開始進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售同時(shí)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)演繹著“冬天里的童話” 。 但是，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的不斷快速增長(zhǎng)，特別是商品房?jī)r(jià)的不斷攀升，讓人們感覺到房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了某種不正?，F(xiàn)象，人們不由自主會(huì)想起 1992 年那一輪橫掃全國(guó)、最后在南方留下大量后遺癥的房地產(chǎn)泡沫。 去年，有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)言 20xx 年將是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。這一斷言曾經(jīng)引起不小的爭(zhēng)論。認(rèn)同這一觀點(diǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商可謂少之又少。房地產(chǎn)開發(fā)商們繼續(xù)用他們的行動(dòng) —— 加大投資表示對(duì)“冬天”論的異議，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資速度繼續(xù)高速增長(zhǎng)。 20xx 年 12 月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 598 億元，同比增長(zhǎng) 37%。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多 方面已經(jīng)不得不讓人擔(dān)心市場(chǎng)泡沫的存在。 從宏觀方面看，近兩年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)過大。據(jù)有關(guān)部門深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 16 16 測(cè)算， 20xx 年 19 月，房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)達(dá)到 個(gè)百分點(diǎn)左右。另據(jù)有關(guān)資料，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)美國(guó) GDP 的貢獻(xiàn)也只有 個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)是如此之大，要讓這種局面長(zhǎng)期下去是難以想象的。 近期政府管理部門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一些措施明顯地反映出其對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱的擔(dān)心。 20xx 年下半年，央行開始規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，降低了按揭貸款的比例，之前一些八成 按揭、九成按揭甚至零首付的做法被禁止了；同時(shí)，銀行貸款時(shí)對(duì)房地產(chǎn)公司自有資金的要求也相應(yīng)地提高了。這一措施反映出銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款開始謹(jǐn)慎。去年 8月份，建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部委發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，指出近年來在局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長(zhǎng)過快等問題，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)過熱。 從微觀方面看，近年來商 品房?jī)r(jià)格上升的速度快于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)速度。這種狀況最終將使商品房?jī)r(jià)格脫離城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買能力。而大量商品房購(gòu)買者的投機(jī)性購(gòu)買行為最終將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈撥動(dòng)。商品房雖然可以作為一種投資性商品，但它的第一屬性應(yīng)該是消費(fèi)性商品。商品房的可流通性是有限的，多數(shù)情況下，一套商品房被一個(gè)普通投資者購(gòu)買后，很可能就意味著它已經(jīng)貶值了。因?yàn)樯唐贩哭D(zhuǎn)到普通居民手中以后，商品房的流通性比在開發(fā)商手中時(shí)下降了。 快速增長(zhǎng)的商品房積壓規(guī)模無疑已向人們傳達(dá)出了商品房市場(chǎng)需求跟不上市場(chǎng)供給的強(qiáng)烈信號(hào)。去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投 資規(guī)模大大高于商品房銷售規(guī)模，導(dǎo)致商品房積壓量不斷攀升，目前全國(guó)積壓商品房數(shù)量已達(dá)約 億平方米。我國(guó)商品房的控制率已高于國(guó)際公認(rèn)的 15%的控制率深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 17 17 警戒線。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部過熱已是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整恐怕是難以避免的。 房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)性大， 85 年經(jīng)濟(jì)體制改革引起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 88年得到了迅速發(fā)展、 89 年由于緊縮政策而下滑、 92 年市場(chǎng)放開引起的狂熱、 93 年下半年緊縮銀根導(dǎo)致的陣痛、 9 96 年的低速增長(zhǎng)、 97年房改政策及金融配套政策出臺(tái)和 20xx 年土地供應(yīng)的市場(chǎng)化，都對(duì)房地產(chǎn)行 業(yè)的發(fā)展直接產(chǎn)生著巨大的影響。今年 3 月在廣東省建設(shè)工作會(huì)議上對(duì) 20xx 年全省建設(shè)工作制定的六大目標(biāo)之第一目標(biāo)就是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，防止過熱。因此，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)過熱的苗頭已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，從而勢(shì)必影響國(guó)家對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策的制定與調(diào)整，最終將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 繼“九五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展趨勢(shì)。從對(duì)元盛公司的影響來看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大。 20xx 年我市房地產(chǎn)開 發(fā)投資突破 300 億大關(guān)，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 16%，高出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，成為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。商品房施工面積 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。 企業(yè)投資熱情高漲， 20xx 年全市房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積 萬平方米，比上年增長(zhǎng) %，表明房地產(chǎn)企業(yè)正積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備。 （ 2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)份額逐漸集中 近幾年，深圳市相繼出臺(tái)了一系列政策性強(qiáng)、社會(huì)影響大的房地產(chǎn)政策，尤其是提高了開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，形成了更為公開、透明、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)份額向具有資金實(shí)力和誠(chéng)信度高的企業(yè)集中。深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 18 18 20xx 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，施工規(guī)模在 20 萬平方米以上的房地產(chǎn)企業(yè) 21 家，占調(diào)查數(shù)的 6%，但其施工面積占全市施工面積的 36%，利潤(rùn)總額占全市的%，銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的 %。 20xx 年，在深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)排名中，綜合開發(fā)企業(yè) 151 家，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) 409 家，元盛公司位居項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第 44 名。 此外，我國(guó)加入 WTO 后，大量國(guó)際游資看好中國(guó)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)，將積極進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。香港的幾大房地產(chǎn)開發(fā)商 —— 長(zhǎng)實(shí)及和黃、新世界中國(guó)、恒基中國(guó)、新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)、香港天安等，均已大舉進(jìn)軍深圳。這些公司的資金實(shí)力是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商所無法比擬的。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，資金其實(shí)就是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。隨著入世后房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，更多的國(guó)際知名房地產(chǎn)企業(yè)將涌進(jìn)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將造成更大的沖擊。 （ 3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制健全，二手樓交投活躍。 深圳房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)在一系列利好因素的影響下蓬勃發(fā)展，不論在住宅、寫字樓還是商鋪方面都實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。 20xx 年