【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 商業(yè)價(jià)值是項(xiàng)目主要利潤(rùn)源。 商業(yè)價(jià)值 首先，通過(guò)以上概述得出項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值較大，那么項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值在客戶心里有多高？ 我司特對(duì) 40多組意向客戶進(jìn)行回訪，得出 28組有效客戶并進(jìn)行需求調(diào)查，得出結(jié)論如下： 商業(yè)價(jià)值 客戶量 需求商鋪類型 樓層選擇 用途 需求面積 街鋪 商場(chǎng)內(nèi)鋪 一層 二層 三層 自用 投資 3050 5070 70100 東寧路鋪 內(nèi)街鋪 20 7 1 22 5 1 3 25 9 12 7 70%的客戶只選擇東寧路商鋪 78%的客戶只選擇一層商鋪 50平米左右是需求的集中點(diǎn)。 商業(yè)價(jià)值 ◎ 70%成客戶選擇 東寧路街鋪，客戶表示可承受的單價(jià)為 ，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)東寧路臨街鋪的心理價(jià)位在 2萬(wàn)左右。 ◎ 對(duì)于項(xiàng)目打開(kāi)內(nèi)街連接 竹園路的內(nèi)街鋪，約 30%客戶表示可以考慮 ，主要原因在于對(duì)于東寧路街鋪 ，轉(zhuǎn)而選擇內(nèi)街鋪，心理價(jià)位在 ；如規(guī)劃為 商場(chǎng)內(nèi)鋪的形式，僅有一組客戶表示考慮 。 ◎ 從需求樓層來(lái)看，一層客戶為絕對(duì)主力，占約 80%； 約 20%客戶表示對(duì)雙首層的二層街鋪感興趣；三層及以上不考慮。 ◎ 客戶購(gòu)買商鋪以投資為主，自用僅占一成。 ◎ 需求面積全部在 100㎡以內(nèi)， 50㎡左右是需求較大的集中點(diǎn)。 總結(jié)如下： 商業(yè)價(jià)值 得出問(wèn)題點(diǎn)一： 共約 80%只選擇臨東寧路一層商鋪，那么這部分商鋪面積多少？能銷售多少金額？ 商業(yè)價(jià)值 一層商場(chǎng)平面： 初步計(jì)算，面積約 700平米。 按客戶承受程度及市場(chǎng)評(píng)估，可售20230元 /平米。 銷售額： 1400萬(wàn) 商業(yè)價(jià)值 問(wèn)題點(diǎn)二： 除臨東寧路一層商鋪外，其他內(nèi)街及二至四層商鋪面積共多少？能銷售多少金額？ 商業(yè)價(jià)值 一層商場(chǎng)平面： 問(wèn)題點(diǎn)： 從平面圖了解圖，商鋪規(guī)劃面積整體過(guò)大（絕大部分在 100㎡以上， 150350㎡ 的商鋪比例較大），根據(jù)客戶及市場(chǎng)調(diào)研得之，在目前市場(chǎng)不易銷售。 初步計(jì)算，面積約 5000平米。 按客戶承受程度及市場(chǎng)評(píng)估，可售15000元 /平米。 銷售額： 7500萬(wàn) 商業(yè)價(jià)值 二層商場(chǎng)平面： 問(wèn)題點(diǎn)： 二層商鋪同樣面臨商鋪面積過(guò)大的問(wèn)題，并且由市場(chǎng)調(diào)查得出二層商業(yè)不易經(jīng)營(yíng)及銷售。 初步計(jì)算，面積約 5700平米。 按客戶承受程度及市場(chǎng)評(píng)估，可售10000元 /平米。 銷售額： 5700萬(wàn) 商業(yè)價(jià)值 問(wèn)題點(diǎn)： 三四層商鋪敞開(kāi)式布局，單層面積超過(guò) 5000㎡ ，并且三四層商業(yè)目前在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)銷售較難。 初步計(jì)算，面積共約 11400平米。 根據(jù)評(píng)估，可售 5000元 /平米。 銷售額： 5700萬(wàn) 三、四層商場(chǎng)平面： 商業(yè)價(jià)值 根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)分析： 項(xiàng)目商業(yè)部分可在明年入市銷售實(shí)現(xiàn)： 同時(shí)通過(guò)以上了解，我們總結(jié)出項(xiàng)目商業(yè)部分潛在風(fēng)險(xiǎn)： 客戶選擇意向大部分集中在臨東寧路一層商鋪； 市場(chǎng)對(duì)二層以上商業(yè)接受度不高； 項(xiàng)目整體商鋪規(guī)劃面積過(guò)大 商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn) 那在大環(huán)境下促使項(xiàng)目商業(yè)成功銷售的機(jī)會(huì)點(diǎn)是什么？ ◎本項(xiàng)目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈核心位臵，西面為商業(yè)步行街，東面為東寧中路，南面靠近興隆街，交通便利，地理位臵優(yōu)越，因此商業(yè)價(jià)值是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心。 ◎本項(xiàng)目擁有廣闊的目標(biāo)客戶層面，不僅包括本地縣城自用或投資者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)臵業(yè)者、還包括本地溫州商及廣東生意人。 ◎項(xiàng)目規(guī)劃一至四層大型商業(yè)，總建筑面積達(dá) 2萬(wàn)多平米，在昭平縣城內(nèi)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ◎項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)街與西面原有商業(yè)步行街貫通，進(jìn)一步提成產(chǎn)品本身商業(yè)價(jià)值。 居住價(jià)值分析 切入到項(xiàng)目住宅部分，其居住價(jià)值如何？ 居住價(jià)值分析 從大環(huán)境看： 項(xiàng)目位于城區(qū)人口 3萬(wàn)左右的昭平縣城商業(yè)中心，交通便捷，配套成熟，區(qū)域內(nèi)無(wú)直接或潛在對(duì)手。 從產(chǎn)品本身來(lái)看： 項(xiàng)目住宅部分由 4棟 25層， 1棟 18層高層組成。 產(chǎn)品是否迎合市場(chǎng)需求？是我們下面的研究點(diǎn) …… 居住價(jià)值 城市情況 :城區(qū)人口 3萬(wàn)左右 。 大環(huán)境分析 : 城市發(fā)展受到一定限制 房地產(chǎn)市場(chǎng) :起步階段 ,住宅均價(jià) 2023元 。 住宅市場(chǎng)無(wú)較大利潤(rùn) 切合項(xiàng)目本身 : 高層住宅成本約 1800元 /㎡ 結(jié)論：住宅目前入市無(wú)利潤(rùn)可圖。 居住價(jià)值 產(chǎn)品本身分析 : 住宅問(wèn)題點(diǎn)： 產(chǎn)品線脫離市場(chǎng)需求主流 住宅入口布局不合理，無(wú)法發(fā)揮封閉式小區(qū)、空中花園的優(yōu)勢(shì)。 居住價(jià)值 項(xiàng)目戶型問(wèn)題點(diǎn)： 戶型 a戶型 b戶型 c戶型 d戶型 e戶型 酒店式公寓 合計(jì) 四房 三房?jī)尚l(wèi) 四房 三房一衛(wèi) 四房 面積 5080 套數(shù) 80 40 40 40 40 210 450 總面積 12456 3548 6184 3916 6488 12190 44782 戶型 四房 三房?jī)尚l(wèi) 三房一衛(wèi) 酒店式公寓 合計(jì) 套數(shù) 160 40 40 210 450 面積 25128 3548 3916 12190 44782 比例 % % % % % 三房及兩房是目前市場(chǎng)需求的主流，四房需求較少，項(xiàng)目四房戶型設(shè)計(jì)較多，易堆壓無(wú)法快速消化。 居住價(jià)值 項(xiàng)目戶型問(wèn)題點(diǎn)： 2樓平面 客廳開(kāi)間僅 采光弱 采光弱 走道過(guò)長(zhǎng) 進(jìn)深大 暗衛(wèi) 特點(diǎn)：戶型功能設(shè)計(jì)較差，動(dòng)靜分區(qū)不合理 居住價(jià)值 4樓平面 戶型問(wèn)題點(diǎn) 兩個(gè)次臥采光差 居住價(jià)值 尋找問(wèn)題根源？ 原因：上層住宅柱網(wǎng)需照顧到底層商場(chǎng)柱網(wǎng)布局，以至住宅戶型整體設(shè)計(jì)較差。 居住價(jià)值 如保持住宅戶型設(shè)計(jì)不變，將可能形成以下局面： 戶型不被市場(chǎng)認(rèn)可，降價(jià)銷售 入市價(jià)格等于或低于明年市場(chǎng)住宅均價(jià)，約為 2200元 /平米，則住宅部分利潤(rùn)為：（ 22001800） *35700=1428萬(wàn) 利潤(rùn)較低 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析總結(jié) ◎ 作為 縣中心及購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)飲食于一體的商業(yè)體 ，商 業(yè) 價(jià)值是本項(xiàng)目的核心， 是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要利潤(rùn)源。 ◎ 目前市場(chǎng)對(duì)內(nèi)街鋪及二層以上商業(yè)接受度不高，項(xiàng)目二至四層、內(nèi)街鋪銷售存在風(fēng)險(xiǎn)。 ◎ 居住價(jià)值 在大環(huán)境影響下及產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)方面存在很大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 。 我司建議 務(wù)必改進(jìn)商業(yè)規(guī)劃布局及住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，先推商業(yè)部分入市銷售， 樹立區(qū)域標(biāo)志性 商業(yè)體 地位 ，聚集更多的人氣及市場(chǎng)關(guān)注度，帶動(dòng)項(xiàng)目住宅部分入市銷售。 四、規(guī)劃方案總結(jié)建議 項(xiàng)目產(chǎn)品潛在風(fēng)險(xiǎn)排除。 1 原方案問(wèn)題分析 1層停車場(chǎng)。 14層滿建商業(yè)， 12層內(nèi)場(chǎng)獨(dú)立鋪布局， 34層敞開(kāi)式商場(chǎng)布局。 首層設(shè)臵內(nèi)街連接?xùn)|寧路和步行街提升了商業(yè)價(jià)值。 三棟塔樓住宅。 原方案情況： 原方案問(wèn)題點(diǎn)： 由于消防要求，住宅樓梯必須直落地面，占用商業(yè)面積，不利于商業(yè)布局； 商鋪劃分不利銷售：面積大、不規(guī)則。 原方案問(wèn)題點(diǎn)： 商鋪面積過(guò)大（絕大部分在 100㎡ 以上，150350㎡ 的商鋪比例較大），在目前市場(chǎng)不易銷售。 商業(yè)流線不合理，有死角。 商業(yè)布局面積浪費(fèi)嚴(yán)重。 原方案問(wèn)題點(diǎn)： 三、四層整體敞開(kāi)式布局，單層面積超過(guò) 5000㎡ ，難以實(shí)現(xiàn)銷售，只能持有。 并且單層面積過(guò)大，業(yè)態(tài)選擇面狹小，在目前市場(chǎng)不利于招商。 住宅問(wèn)題點(diǎn)： 產(chǎn)品線脫離市場(chǎng)需求主流 住宅入口布局不合理，無(wú)法發(fā)揮封閉式小區(qū)、空中花園的優(yōu)勢(shì)。 一層住宅入口 戶型 a戶型 b戶型 c戶型 d戶型 e戶型 酒店式公寓 合計(jì) 四房 三房?jī)尚l(wèi) 四房 三房一衛(wèi) 四房 面積 5080 套數(shù) 80 40 40 40 40 210 450 總面積 12456 3548 6184 3916 6488 12190 44782 戶型 四房 三房?jī)尚l(wèi) 三房一衛(wèi) 酒店式公寓 合計(jì) 套數(shù) 160 40 40 210 450 面積 25128 3548 3916 12190 44782 比例 % % % % % 項(xiàng)目戶型統(tǒng)計(jì)： 2023年重點(diǎn)樓盤供銷統(tǒng)計(jì)453350820224033498 10589%100% 98% 100%50%23%01020304050608090 100110 110120 120130 140150㎡ 160170兩房 三房 四房0%20%40%60%80%100%120%推貨套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率2023年市場(chǎng)成交戶型情況： 小結(jié)：從成交戶型情況可以看到，三房及兩房是目前市場(chǎng)需求的主流，消化率較高，四房需求較