【文章內容簡介】 、項目價值分析 商業(yè)價值是項目主要利潤源。 商業(yè)價值 首先，通過以上概述得出項目商業(yè)價值較大，那么項目商業(yè)價值在客戶心里有多高？ 我司特對 40多組意向客戶進行回訪，得出 28組有效客戶并進行需求調查，得出結論如下： 商業(yè)價值 客戶量 需求商鋪類型 樓層選擇 用途 需求面積 街鋪 商場內鋪 一層 二層 三層 自用 投資 3050 5070 70100 東寧路鋪 內街鋪 20 7 1 22 5 1 3 25 9 12 7 70%的客戶只選擇東寧路商鋪 78%的客戶只選擇一層商鋪 50平米左右是需求的集中點。 商業(yè)價值 ◎ 70%成客戶選擇 東寧路街鋪，客戶表示可承受的單價為 ，可見市場對東寧路臨街鋪的心理價位在 2萬左右。 ◎ 對于項目打開內街連接 竹園路的內街鋪，約 30%客戶表示可以考慮 ，主要原因在于對于東寧路街鋪 ，轉而選擇內街鋪，心理價位在 ；如規(guī)劃為 商場內鋪的形式，僅有一組客戶表示考慮 。 ◎ 從需求樓層來看，一層客戶為絕對主力，占約 80%； 約 20%客戶表示對雙首層的二層街鋪感興趣；三層及以上不考慮。 ◎ 客戶購買商鋪以投資為主，自用僅占一成。 ◎ 需求面積全部在 100㎡以內， 50㎡左右是需求較大的集中點。 總結如下： 商業(yè)價值 得出問題點一： 共約 80%只選擇臨東寧路一層商鋪，那么這部分商鋪面積多少？能銷售多少金額？ 商業(yè)價值 一層商場平面： 初步計算，面積約 700平米。 按客戶承受程度及市場評估，可售20230元 /平米。 銷售額： 1400萬 商業(yè)價值 問題點二： 除臨東寧路一層商鋪外，其他內街及二至四層商鋪面積共多少？能銷售多少金額？ 商業(yè)價值 一層商場平面： 問題點： 從平面圖了解圖，商鋪規(guī)劃面積整體過大（絕大部分在 100㎡以上， 150350㎡ 的商鋪比例較大），根據(jù)客戶及市場調研得之，在目前市場不易銷售。 初步計算，面積約 5000平米。 按客戶承受程度及市場評估，可售15000元 /平米。 銷售額： 7500萬 商業(yè)價值 二層商場平面： 問題點： 二層商鋪同樣面臨商鋪面積過大的問題，并且由市場調查得出二層商業(yè)不易經(jīng)營及銷售。 初步計算，面積約 5700平米。 按客戶承受程度及市場評估，可售10000元 /平米。 銷售額： 5700萬 商業(yè)價值 問題點： 三四層商鋪敞開式布局，單層面積超過 5000㎡ ，并且三四層商業(yè)目前在市場經(jīng)營銷售較難。 初步計算，面積共約 11400平米。 根據(jù)評估，可售 5000元 /平米。 銷售額： 5700萬 三、四層商場平面： 商業(yè)價值 根據(jù)以上統(tǒng)計分析： 項目商業(yè)部分可在明年入市銷售實現(xiàn)： 同時通過以上了解，我們總結出項目商業(yè)部分潛在風險： 客戶選擇意向大部分集中在臨東寧路一層商鋪； 市場對二層以上商業(yè)接受度不高； 項目整體商鋪規(guī)劃面積過大 商業(yè)機會點 那在大環(huán)境下促使項目商業(yè)成功銷售的機會點是什么？ ◎本項目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈核心位臵，西面為商業(yè)步行街，東面為東寧中路，南面靠近興隆街，交通便利，地理位臵優(yōu)越，因此商業(yè)價值是項目價值的核心。 ◎本項目擁有廣闊的目標客戶層面，不僅包括本地縣城自用或投資者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)臵業(yè)者、還包括本地溫州商及廣東生意人。 ◎項目規(guī)劃一至四層大型商業(yè)，總建筑面積達 2萬多平米，在昭平縣城內形成規(guī)模優(yōu)勢。 ◎項目規(guī)劃內街與西面原有商業(yè)步行街貫通，進一步提成產(chǎn)品本身商業(yè)價值。 居住價值分析 切入到項目住宅部分，其居住價值如何？ 居住價值分析 從大環(huán)境看： 項目位于城區(qū)人口 3萬左右的昭平縣城商業(yè)中心，交通便捷，配套成熟，區(qū)域內無直接或潛在對手。 從產(chǎn)品本身來看： 項目住宅部分由 4棟 25層， 1棟 18層高層組成。 產(chǎn)品是否迎合市場需求？是我們下面的研究點 …… 居住價值 城市情況 :城區(qū)人口 3萬左右 。 大環(huán)境分析 : 城市發(fā)展受到一定限制 房地產(chǎn)市場 :起步階段 ,住宅均價 2023元 。 住宅市場無較大利潤 切合項目本身 : 高層住宅成本約 1800元 /㎡ 結論：住宅目前入市無利潤可圖。 居住價值 產(chǎn)品本身分析 : 住宅問題點： 產(chǎn)品線脫離市場需求主流 住宅入口布局不合理，無法發(fā)揮封閉式小區(qū)、空中花園的優(yōu)勢。 居住價值 項目戶型問題點： 戶型 a戶型 b戶型 c戶型 d戶型 e戶型 酒店式公寓 合計 四房 三房兩衛(wèi) 四房 三房一衛(wèi) 四房 面積 5080 套數(shù) 80 40 40 40 40 210 450 總面積 12456 3548 6184 3916 6488 12190 44782 戶型 四房 三房兩衛(wèi) 三房一衛(wèi) 酒店式公寓 合計 套數(shù) 160 40 40 210 450 面積 25128 3548 3916 12190 44782 比例 % % % % % 三房及兩房是目前市場需求的主流，四房需求較少，項目四房戶型設計較多，易堆壓無法快速消化。 居住價值 項目戶型問題點： 2樓平面 客廳開間僅 采光弱 采光弱 走道過長 進深大 暗衛(wèi) 特點：戶型功能設計較差，動靜分區(qū)不合理 居住價值 4樓平面 戶型問題點 兩個次臥采光差 居住價值 尋找問題根源？ 原因：上層住宅柱網(wǎng)需照顧到底層商場柱網(wǎng)布局，以至住宅戶型整體設計較差。 居住價值 如保持住宅戶型設計不變，將可能形成以下局面： 戶型不被市場認可，降價銷售 入市價格等于或低于明年市場住宅均價，約為 2200元 /平米，則住宅部分利潤為：（ 22001800） *35700=1428萬 利潤較低 項目價值分析總結 ◎ 作為 縣中心及購物、休閑、娛樂飲食于一體的商業(yè)體 ，商 業(yè) 價值是本項目的核心， 是本項目開發(fā)的主要利潤源。 ◎ 目前市場對內街鋪及二層以上商業(yè)接受度不高，項目二至四層、內街鋪銷售存在風險。 ◎ 居住價值 在大環(huán)境影響下及產(chǎn)品本身設計方面存在很大風險點 。 我司建議 務必改進商業(yè)規(guī)劃布局及住宅產(chǎn)品設計，先推商業(yè)部分入市銷售， 樹立區(qū)域標志性 商業(yè)體 地位 ，聚集更多的人氣及市場關注度，帶動項目住宅部分入市銷售。 四、規(guī)劃方案總結建議 項目產(chǎn)品潛在風險排除。 1 原方案問題分析 1層停車場。 14層滿建商業(yè)， 12層內場獨立鋪布局， 34層敞開式商場布局。 首層設臵內街連接東寧路和步行街提升了商業(yè)價值。 三棟塔樓住宅。 原方案情況： 原方案問題點： 由于消防要求，住宅樓梯必須直落地面，占用商業(yè)面積，不利于商業(yè)布局； 商鋪劃分不利銷售：面積大、不規(guī)則。 原方案問題點： 商鋪面積過大（絕大部分在 100㎡ 以上，150350㎡ 的商鋪比例較大），在目前市場不易銷售。 商業(yè)流線不合理，有死角。 商業(yè)布局面積浪費嚴重。 原方案問題點： 三、四層整體敞開式布局，單層面積超過 5000㎡ ，難以實現(xiàn)銷售，只能持有。 并且單層面積過大，業(yè)態(tài)選擇面狹小，在目前市場不利于招商。 住宅問題點： 產(chǎn)品線脫離市場需求主流 住宅入口布局不合理，無法發(fā)揮封閉式小區(qū)、空中花園的優(yōu)勢。 一層住宅入口 戶型 a戶型 b戶型 c戶型 d戶型 e戶型 酒店式公寓 合計 四房 三房兩衛(wèi) 四房 三房一衛(wèi) 四房 面積 5080 套數(shù) 80 40 40 40 40 210 450 總面積 12456 3548 6184 3916 6488 12190 44782 戶型 四房 三房兩衛(wèi) 三房一衛(wèi) 酒店式公寓 合計 套數(shù) 160 40 40 210 450 面積 25128 3548 3916 12190 44782 比例 % % % % % 項目戶型統(tǒng)計： 2023年重點樓盤供銷統(tǒng)計453350820224033498 10589%100% 98% 100%50%23%01020304050608090 100110 110120 120130 140150㎡ 160170兩房 三房 四房0%20%40%60%80%100%120%推貨套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率2023年市場成交戶型情況： 小結：從成交戶型情況可以看到，三房及兩房是目前市場需求的主流，消化率較高，四房需求較