【文章內(nèi)容簡介】 境，對(duì)進(jìn)區(qū)投資企業(yè)進(jìn)行篩選，特別對(duì)污染企業(yè)一律拒之門外；居住區(qū)實(shí)行飲用水和生活用水分質(zhì)供水。 目前，一些業(yè)績優(yōu)良、眼光超前的房地產(chǎn)公司紛紛落戶新區(qū)，繼本市第一家倉儲(chǔ)型超市誕生后，另一家大型建材超市的項(xiàng)目也在洽談中。高質(zhì)量的環(huán)境、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施和高品位的服務(wù)水準(zhǔn)，為新區(qū)整體開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。新區(qū)每畝土地的出讓價(jià)從當(dāng)初的近 20萬元升值到如今的近 60萬元。 大連：經(jīng)營城市的典范 ? 城市定位： 1993年提出“不求最大，但求最好” 限制城市規(guī)模、提高建設(shè)水準(zhǔn)、控制人口規(guī)模、提高人口素質(zhì)；五年內(nèi)使大連的城市功能和環(huán)境質(zhì)量達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。 2023年提出“把大連建成國際名城” ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 增強(qiáng)城市功能 ? 環(huán)境革命 城市增值 ? 重規(guī)劃 盤活存量土地資產(chǎn)、繼續(xù)改造舊城區(qū)、填平低洼區(qū)和改造棚戶區(qū)、搬遷污染企業(yè)（ 19962023） ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整：重化工城市 花園城市 大連與青島的比較 ? 大連 —環(huán)境經(jīng)營模式，創(chuàng)城市品牌 城市規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營與管理 環(huán)境改善、環(huán)境優(yōu)化 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 青島 產(chǎn)品經(jīng)營模式，創(chuàng)品牌城市 產(chǎn)品品牌、產(chǎn)業(yè)發(fā)展 相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 城市規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營與管理 環(huán)境改善、環(huán)境優(yōu)化 ? 城市經(jīng)營的模式從資金導(dǎo)向向功能導(dǎo)向轉(zhuǎn)變（形態(tài)設(shè)計(jì) 功能開發(fā)） ? 經(jīng)營城市的目標(biāo)從單純?cè)黾诱呢?cái)力擴(kuò)展到提高城市的競爭力 ? 經(jīng)營城市的維度從單一的基礎(chǔ)設(shè)施投資融資擴(kuò)展到影響城市競爭力的所有項(xiàng)目 ? 經(jīng)營城市的范圍從城市的內(nèi)部資源配置轉(zhuǎn)向更大區(qū)域范圍內(nèi)的資源配置 2. 經(jīng)營城市理念的拓展 經(jīng)營城市目標(biāo)的層次性 ? 第一層次目標(biāo)：緩解政府在城市建設(shè)資金上的困窘 ? 第二層次目標(biāo)：促進(jìn)城市建設(shè)效率的提高 ? 第三層次目標(biāo)：推動(dòng)政府職能的積極轉(zhuǎn)變 ? 第四層次目標(biāo)：促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展 ? 確立 “ 城市是重要的資產(chǎn) ” ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)走向市場 ? 盤活城市土地資產(chǎn) ? 建立良性循環(huán)的經(jīng)營城市投資體制 [1]要積極鼓勵(lì)要素資源全面開放 、 全面流動(dòng) ； [2]成立城市建設(shè)投資公司 ， 為籌集更多的城建資金創(chuàng)造條件 ， 并采用 “ 公司制 ” 等新運(yùn)行機(jī)制 ， 使城市基礎(chǔ)設(shè)施資金參與經(jīng)營 ， 滾動(dòng)增值 ， 不斷加大投入的力度 。 [3]加大發(fā)展城市非公有制經(jīng)濟(jì)的力度 。 [4]爭取發(fā)行市政債券 。 [5]設(shè)立投資基金 。 ? 規(guī)劃先行 ? 必須重視法律法規(guī)的建設(shè) ? 避免 “ 一刀切 ” 式的市場化經(jīng)營 ? 地方政府在經(jīng)營城市中 ， 應(yīng)實(shí)行有效的開源節(jié)流 ? 搞好經(jīng)營城市必須創(chuàng)造良好的投資環(huán)境 。 土地儲(chǔ)備制度 ? 是指由政府依照法定程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過收回、收購、置換和征用等方式取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)和存儲(chǔ)后，以公開招標(biāo)、拍賣出讓方式供應(yīng)土地，調(diào)控各類建設(shè)用地需求的制度。 ? 該制度以政府壟斷土地一級(jí)市場為前提，以土地市場為依托，以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為載體，建立高效的土地使用權(quán)“收回（收購、征用） 儲(chǔ)備 開發(fā) 出讓”的運(yùn)行機(jī)制，使土地儲(chǔ)備成為政府加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控的重要手段。 3. 城市營銷 ? 世博會(huì)的成功，使昆明完成了從“春城”到“旅游之城”的轉(zhuǎn)變；一年一度的啤酒節(jié)，使青島由單一的旅游城市變成了吸引外資的高地； ? 在香港不遺余力推介“動(dòng)感之都”、上海打造“金融中心”、杭州塑造“消費(fèi)之都”等一陣陣不絕于耳的城市口號(hào)聲中，一個(gè)話題正越來越引起人們的關(guān)注：政府進(jìn)行城市營銷。 城市營銷的涵義 地方營銷： ? 所謂地方營銷就是將地方視為企業(yè)，將地方的資源和未來視為產(chǎn)品，分析它的內(nèi)部和外部環(huán)境，以及它在全球性競爭中的強(qiáng)項(xiàng)與弱項(xiàng)以及面臨的機(jī)遇和威脅，確定它的目標(biāo)市場，包括目標(biāo)人口、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)以及目標(biāo)區(qū)域 ,并針對(duì)目標(biāo)市場進(jìn)行創(chuàng)造、包裝和營銷的過程。 ? 城市營銷就是以充分發(fā)揮城市整體功能為立足點(diǎn) ,通過樹立城市獨(dú)特形象 ,提升城市知名度和美譽(yù)度 ,從而滿足政府、企業(yè)和公眾需求的社會(huì)管理活動(dòng)和過程的總稱。 ? 其含義應(yīng)該包括城市營銷的立足點(diǎn)、城市營銷的內(nèi)容、城市營銷的目的和城市營銷的性質(zhì)。 ? 城市營銷的立足點(diǎn)是發(fā)揮城市整體功能。城市整體功能是指城市的政治功能、經(jīng)濟(jì)功能、社會(huì)功能和文化功能的集合。城市營銷不是僅以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的的活動(dòng) ,而且也是政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化創(chuàng)造和社會(huì)資源配置等諸多方面的綜合性的社會(huì)活動(dòng)。城市營銷的實(shí)踐依賴于城市整體功能的發(fā)揮 ,城市整體功能的發(fā)揮是城市營銷的立足點(diǎn)和歸宿。 ? 城市營銷是指城市管理者通過創(chuàng)造，提供有價(jià)值的“城市產(chǎn)品”，以滿足“消費(fèi)城市者”的需要和欲望的一種社會(huì)活動(dòng)和管理過程，并由此發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和城市文明。 ? 這里所指的消費(fèi)城市者，不是我們平常所理解的生活消費(fèi)者，即為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或接受服務(wù)的公民，它是指來城市經(jīng)營的投資者、旅游者等參與城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自然人和法人，是從營銷城市的角度來定義的。 ? 而城市產(chǎn)品呢？它既包括有形產(chǎn)品，也包括無形產(chǎn)品，即城市政策產(chǎn)品、城市生活環(huán)境產(chǎn)品、城市人才環(huán)境產(chǎn)品、城市科技力量產(chǎn)品，還包括道路交通設(shè)施和其他城市基礎(chǔ)設(shè)施等城市產(chǎn)品。 ? 城市營銷，它是運(yùn)用市場營銷的原理和技巧來對(duì)城市問題進(jìn)行研究 。 ? 城市營銷的內(nèi)容是提升城市內(nèi)在能力。城市內(nèi)在能力是城市人文環(huán)境、要素稟賦、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政府作為等方面的集合。具體而言，城市內(nèi)在能力主要是指城市自然資源 (包括自然景觀和土地礦產(chǎn)等資源 )、城市人文精神、城市政府素質(zhì) (包括政府效率和政府廉潔度 )、城市基礎(chǔ)設(shè)施 (包括道路交通、水電氣供應(yīng)、通信設(shè)施、綠地面積等 ) 等的綜合。 ? 城市營銷的目的是滿足政府、企業(yè)和公眾的需求，在激烈的城市競爭中獲勝。 ? 從一定意義上講 ,城市營銷就是通過提升城市形象 ,獲得與城市內(nèi)在能力對(duì)應(yīng)的收益 ,讓本地企業(yè)的品牌更鮮明 ,使本地居民更富裕 ,對(duì)投資者更有吸引力 ,使旅游者滿意而歸 ,最終使城市政府的績效更突出。 ? 城市營銷是一種綜合的社會(huì)管理活動(dòng)或過程。 ? 它通過城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市治理以及城市形象傳播等一系列管理活動(dòng)實(shí)現(xiàn)城市營銷的目的 ,這些活動(dòng)應(yīng)以城市營銷的立足點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn) ,強(qiáng)調(diào)其相互間的協(xié)調(diào)性 ,功能發(fā)揮的整體性。 ? 目前，我國城市營銷的活動(dòng)大都集中在城市形象的塑造和傳播上。實(shí)施城市營銷的政府廣泛利用大眾媒體傳播城市形象。 ? 從營銷學(xué)的角度來看，形象的塑造和傳播只是營銷策略的外延表現(xiàn)，還沒能反映營銷的實(shí)質(zhì)。 ? 正是由于這種認(rèn)識(shí)誤區(qū)導(dǎo)致了我國城市實(shí)施城市營銷的過程中 ,表現(xiàn)為“千城一色” ,“千城一面”。 ? 城市營銷就是把城市當(dāng)做一個(gè)企業(yè)，分析競爭力，確定營銷市場，創(chuàng)造產(chǎn)品，增加和保護(hù)他的顧客。 ? 城市營銷是利用市場營銷的理念和方法來管理城市。這是真正的本質(zhì)。 ? 城市營銷的基本原則要體現(xiàn)市場化，城市營銷的觀念是要進(jìn)行城市定位。 ? 城市營銷的目標(biāo)就是要提升城市的競爭力。 ? 城市營銷是經(jīng)營城市的發(fā)展和高級(jí)階段。 “城市營銷 ”是對(duì) “經(jīng)營城市 ”的質(zhì)變性躍升。 ? 現(xiàn)在城市之間的競爭的加劇，要求城市的管理者要像商品一樣來推銷城市，這樣才能贏得消費(fèi)城市者的青睞，才能獲得城市更大的發(fā)展。 ? 城市營銷最重要的是打造城市品牌，管理城市品牌，維護(hù)城市品牌。 4. 城市營銷的程序 ? 調(diào)查、分析城市營銷的環(huán)境 ? 選擇城市類型細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)