【文章內(nèi)容簡介】 空間，多為成長型企業(yè)辦公 ? 宜商宜住的公寓在城市便捷核心區(qū)發(fā)展空間非常大，且投資門檻低，受到市場追捧 ? 高形象是成功的必要條件 ? 用戶往往是創(chuàng)業(yè)型企業(yè)或者成長型企業(yè) ? 商務(wù)公寓帶動區(qū)域商務(wù)價值的提升，后期有發(fā)展相對高端寫字樓的空間 項目定位 目前合肥中小企業(yè)數(shù)量占到 %的比例，對寫字樓的要求要求往往不高；目前市場上出現(xiàn)的宜商宜住的商務(wù)公寓很大一部份就是為了滿足這部分需求 中小型企業(yè) 大型企業(yè) % % 企業(yè)利稅總額 資產(chǎn)總額 資本金 % % 45% % % 55% 企業(yè)數(shù)量 POINT1： 從企業(yè)規(guī)模來看合肥市 1188個鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上獨立核算企業(yè)中，中小企業(yè)從數(shù)量上說占有絕對優(yōu)勢。 POINT 2： 大型企業(yè)對城市經(jīng)濟增長起著重要支撐作用 合肥市企業(yè)特點 數(shù)據(jù)來源：合肥市計劃委員會《合肥市改革開放以來經(jīng)濟增長支撐力分析》 項目定位 商務(wù)公寓較之純寫字樓： 在 租金 上具有較大優(yōu)勢，能滿足占有不同類型企業(yè)的需求； 宜商宜住 ，變換靈活，適用于處于創(chuàng)業(yè)階段的中小型企業(yè)使用； 總價較少 ，購買門檻較低 高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現(xiàn)象 大量知名企業(yè)在合肥的分支機構(gòu)屬于辦事處性質(zhì)，面積需求?。ㄈ?IBM在財富廣場一期僅租賃 150平米）。 郵電大廈入住企業(yè)承受面積分布 13% 35% 39% 13% 3000平方米以上 500~1000平方米 300~500平方米 200~300 金城大廈入住企業(yè)承受面積分布 11% 50% 14% 25% 1000平方米以上 500~1000平方米 200~300平方米 200平方米以下 小企業(yè)現(xiàn)象給商務(wù)公寓提供了大量市場空間，低總價投資型物業(yè)市場空間很大 項目定位 純商務(wù)公寓 —— 靈活組合、可商可住，寫字樓補充 Studio—— 個性化商務(wù)生活空間 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特征 代表項目 備注 商住兩用類住宅 與住宅產(chǎn)品相同。 90年代以來的大多數(shù)商務(wù)公寓項目 辦公和居住混合。 SOHO （泛指在家辦公的小型公司創(chuàng)業(yè)者的居所） ，隔墻較少。 。 。 。 現(xiàn)代城 強調(diào)空間的靈活性。住戶多以辦公為主。 Studio、 Loft （個性商務(wù)空間） ，基本無隔墻。 、管道井預(yù)留等整體設(shè)計為個性化發(fā)展提供可能。 ，配套條件滿足一定的居住品質(zhì)。 歐陸經(jīng)典 強調(diào)空間的個性化及周邊環(huán)境的人性化。 純商公寓 。 、豎向交通按寫字樓標準設(shè)置。 ，如小型商務(wù)中心等。 寫字樓水平 建外 SOHO 從物業(yè)管理、商務(wù)配套方面提高產(chǎn)品品質(zhì) ?現(xiàn)階段合肥的商務(wù)公寓還處在和住宅項目相類似的階段，產(chǎn)品水平較低，主要吸引資金實力較弱的中小型發(fā)展中企業(yè) 商務(wù)公寓是寫字樓的必要配套 項目定位 定位思考總結(jié)及項目定位 可商可住，自由組合 低總價投資型物業(yè) 寫字樓補充產(chǎn)品 新城市精品主義 —— 開放式城市空間 新居住理念 城市的 集約的 舒適的 先進的 可商可住、投資型、城市精品公寓 項目定位 有時候，離開城市是一件無奈的事 …… 有時候，擁有城市是一件必須的事 …… 因此，我們與城市 ,保持 親密 的 距離 享受城市的 懷抱 進一步，繁華入眼 退一步，自在空間 —— 自如切換繁華都市與溫馨居所之間 家 就在這里， 業(yè) 同在這里 …… — 創(chuàng)業(yè)者 公寓 — 陽光新干線 定位方向 1 Classic Studio ?Classic:意為“經(jīng)典”、“著名”、“典型”的意思 ?Studio:在英文中的意思是工作室，在國內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型 。主要針對中小型服務(wù)企業(yè) —— “發(fā)展中企業(yè)”，相對于寫字樓面積更小；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧的空間設(shè)計。 定位釋義 案名釋義 ?陽光 :寓意“健康”、“向上”、“充滿朝氣”的意思； ?新干線 :標明項目所在區(qū)域交通暢通、出行便捷，隨著火車站的改造完畢、輕軌的啟動等項目所在區(qū)域的交通全線升級，交通樞紐蔚然而成 案名 定位 定位方向 2 壹線國際 城市 芯 〃 第三種公寓 ?芯 ：一是與“新”諧音，給人一種全新的感覺；二是芯片寓意為戶型小、功能多可商可住，另可體現(xiàn)科技、時尚之意；三是核心的意思，標明項目所處的位臵、交通樞紐等意 ?第三種公寓：寓意本項目在交通、產(chǎn)品、定位、營造的辦公居住等獨特的特質(zhì)，差異于其他公寓 案名 定位 — NOHO現(xiàn)代公寓 — 九龍 `城市廣場 ? noho是 office home office的簡稱，“網(wǎng)絡(luò)辦公” ?現(xiàn)代：指科技、時尚、國際 ?公寓：標明產(chǎn)品的屬性 定位方向 3 樂于此，愛于此， 成就于此 …… 客戶定位 ? 本項目的地理位臵決定了對便捷城市生活依賴的客戶是重要的吸引力 ? 區(qū)域未來商業(yè)副中心的地位決定了客戶的復(fù)合性，合肥投資客是項目核心客戶 核心客戶 重要客戶 游離客戶 合肥投資客： ?城市中高端客戶，有較強的經(jīng)濟實力，手中有閑錢 ?臵業(yè)目的：投資 合肥白領(lǐng)階層： ?收入中等偏上，婚齡階段，依賴城市生活 ?臵業(yè)目的：創(chuàng)業(yè)需求、自住需求 新站商圈經(jīng)營戶： ?附近經(jīng)營戶，代理品牌，考慮經(jīng)商、辦公居家的便捷 ?臵業(yè)目的：辦公倉儲、自住需求 項目定位 市場分析 本體分析 項目定位 整合營銷推廣 ?宏觀市場分析 ?區(qū)域競爭樓盤分析 ?項目 SWOT分析 ?項目賣點梳理 報告框架 ?項目本體分析 ?產(chǎn)品定位 ?客戶定位 ?定位研判 ?分階段推廣策略 ?展示策略 ?營銷策略 ?認籌解籌 ?價格策略 ?營銷費用預(yù)算 營銷總策略 ? 搶時間，搶市場份額，以活動營銷為主線市場策略 在整體策略上，銷售初期可以定義為“市場份額 價值實現(xiàn)”，沒有好的先期基礎(chǔ)，后面的價值實現(xiàn)實際上是空中樓閣。 ? 開盤前目標在于聚集人氣，快速搶占市場高點，短期內(nèi)整合項目核心賣點、提升項目附加值集中兵力形成局部優(yōu)勢 ? 高舉高打，借勢火車站改造和輕軌建設(shè)，樹立區(qū)域標桿形象，引領(lǐng)市場，一舉奠定陽光新干線的“ Classic Studio”公寓形象 營銷策略 客戶拓展總策略 ? 立足區(qū)域地緣客戶，面向全市，逐漸拓寬客戶面層并輻射城市其他區(qū)域 ?通過線上線下的營銷推廣，建立客戶平臺，再以多種客戶聯(lián)誼等活動形式保持客戶維護，并對客戶進行及時服務(wù)、溝通、梳理、公關(guān)。 營銷策略 營銷推廣思路 營銷策略 推廣思路 賣形象概念 賣功能概念 賣產(chǎn)品概念 Classic Studio創(chuàng)業(yè)者公寓 宜商、宜居 地段、交通、戶型 營銷總控圖 8月 7月 6月 10月 9月 時間 營銷 周期 開盤強銷期 儲客期 營銷 節(jié)點 宣傳 方向 項目形象概念 概念釋義 、 產(chǎn)品核心價值 、 品牌聯(lián)想 持銷期 開盤