商業(yè)劃分及營(yíng)銷模式(編輯修改稿)
2025-03-29 10:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公司的進(jìn)駐。既可以方便這些客戶的經(jīng)營(yíng)管理需要，又可以直接減低商鋪的空置率 。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 功能劃分 樓層 樓層面積 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)模要求 4 908平方米 商場(chǎng)式寫字樓 針對(duì)商業(yè)辦公、小型的貿(mào)易公司， 面積需求較小的發(fā)展中公司 2 845平方米 品牌商家，整體營(yíng)銷 人員密集型，通道便利 1 352平方米 街鋪經(jīng)營(yíng) 展示面要大，方便出入 運(yùn)作模式的探討 運(yùn)作模式的探討 模式方案 我們將分析以上各種銷售模式的優(yōu)劣式，結(jié)合以其產(chǎn)生的利益，以將利潤(rùn)最大化的原則，制定出行之有效的營(yíng)銷推廣方案。 直接銷售 （定向業(yè)態(tài)模式銷售） A 先租后售 B A二樓引入高檔品牌商家 A三、四樓商鋪式寫字樓銷售 A一層分割街鋪銷售 備注： 在劃分一樓鋪位時(shí) ,通往二至四層樓的交通位需提前規(guī)劃預(yù)留 ,在以上樓層未售出前 ,該位置建議保留 . A一樓分割街鋪銷售 運(yùn)作模式的探討 A 優(yōu)勢(shì) ?一次性出售，回籠資金快 ?減少營(yíng)銷推廣成本 ?片區(qū)街鋪售租情況良好 劣勢(shì) ?一樓分割鋪位后的展示不夠大 ?考慮到二、三、四樓的商鋪的人流，需預(yù)留部分商鋪 優(yōu)勢(shì) ?根據(jù)片區(qū)缺乏高檔次商業(yè)的特征，吸引高檔的經(jīng)銷商 ?發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)較低 ?有利用于項(xiàng)目檔次的提升 劣勢(shì) ?主力商家投資額大，發(fā)展商必須犧牲大部分利潤(rùn)空間 ?片區(qū)銷售環(huán)境不理想，存在大量的空置裙樓商業(yè)（西湖大廈二、三樓） ?對(duì)商家經(jīng)營(yíng)能力要求較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低； ?洽談時(shí)間較長(zhǎng) ?對(duì)公寓銷售帶來(lái)不確定因素的影響 中原認(rèn)為：整層銷售發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)較小，推廣費(fèi)用較低，工作量較集中。但從片區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，二樓整層銷售的難度較大，發(fā)展商的利潤(rùn)空間較小，且對(duì)公寓的銷售將會(huì)帶來(lái)不確定因素的影響。 運(yùn)作模式 直接銷售 A A二樓引入高檔品牌商家 優(yōu)勢(shì) ?置業(yè)門檻低，投資者容易接受 ?片區(qū)空白點(diǎn) ?投資者風(fēng)險(xiǎn)較低，自主權(quán)大，靈活性高 劣勢(shì) ?發(fā)展商利潤(rùn)空間較小 ?片區(qū)尚屬空白點(diǎn)，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性 ?銷售周期較長(zhǎng) 中原認(rèn)為：受片區(qū)裙樓商業(yè)銷售環(huán)境的制約，裙樓的銷售價(jià)格普遍偏低。且此種營(yíng)銷模式市場(chǎng)較為新穎，具有一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 運(yùn)作模式 直接銷售 A A三、四樓商鋪式寫字樓銷售 運(yùn)作模式 直接銷售 A 價(jià)格建議 項(xiàng)目周邊商業(yè)裙樓租賃價(jià)格分析表： 二樓 三樓 租價(jià) 售價(jià) 租價(jià) 售價(jià) 駿庭名園 60元 /㎡ 未售 50元 /㎡ 未售 深港豪苑 80元 /㎡ 未售 65元 /㎡ 未售 TCL閱讀繽紛 80元 /㎡ —— 40元 /㎡ —— 金堂大廈 58元 /㎡ 西湖大廈 整體銷售 3300元 /㎡ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 1）定價(jià)的影響因素： 包括位置、商業(yè)氣氛、人流量、周邊環(huán)境、交通情況、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、規(guī)模、發(fā)展商信譽(yù)。 2）定價(jià)的基本原則 30%20%16%5%6% 6%8%3%0%5%10%15%20%25%30%位置 商業(yè)氣氛 人流量 周邊環(huán)境 交通情況 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 規(guī)模 發(fā)展商信譽(yù)各定價(jià)影響因素之權(quán)重分析圖 結(jié)合市場(chǎng)需求及中原多年銷售商鋪經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表： 運(yùn)作模式 直接銷售 A 價(jià)格建議 依據(jù)“ 市場(chǎng)比較 ”原理，對(duì)可比相關(guān)樓盤二樓的租金價(jià)格經(jīng)過(guò)修正，加權(quán)后得出。參考均租價(jià)計(jì)算： 項(xiàng)目名稱因素 本項(xiàng)目 駿庭名苑 深港豪苑 TCL閱讀繽紛 按揭均價(jià)（萬(wàn)元 /M2） Px PA=60 PB=80 PC=80 位 置 30 16 23 25
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