【文章內容簡介】 且部分戶型非正南北朝向，采光受到一定影響。 （三） 項目產品分析 戶型 面積 套數 總計面積 所占比例 1棟 A\B\C\D\E\F A:、B:、 、 、 A\B\C:32套； D\E\F： 16套 共計： 144 % 2棟 A\B\C A:。 A\B\C:36套；共計 108套 % 3棟 G\H G:。H: G\H： 30套，共計 60套 % 4棟 I\J I:。J: I\J： 34套，共計 68套 % 5棟 K\L K:。L: K\L:36套；共計 72套 % 6棟 M\N\O\P\Q M:。N:。O:7。P:。Q:7 M\N： 32套； O\Q： 16套； P：48套，共計 144套 % 7棟 M\N\O\P\Q M:。N:。O:。P:。Q: M\N： 32套； O\Q： 16套； P：64套，共計 160套 % 8棟 D\E\F D:。E:。F: D\E\F:34套；共計 102 % 分棟產品配比 （三） 項目產品分析 常規(guī)兩房設計，臥室南北通透，通風、采光較好 多陽臺設計，利用率得到最大提升 起居室、餐廳朝北設計，通風、采光不足 僅有主臥朝南，相比常規(guī)雙臥朝南、主臥客廳朝南略顯不足。 廚房狹長型設計，體現不出空間看，使用相對較為局促。 產品分布在 1棟、 2棟，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 常規(guī)兩房設計，雙臥、客廳朝南，最大限度保證陽光 戶型設計相對緊湊，戶型規(guī)整，利用率較高 操作陽臺設計，提升產品利用率 點式樓產品設計，采光雖不受影響，但通風不足 廚房狹長型設計，體現不出空間感，使用相對較為局促。 產品分布在 1棟 、 2棟 ，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 常規(guī)兩房設計，客廳、主臥，最大限度保證陽光 戶型設計相對緊湊，戶型規(guī)整，利用率較高 操作陽臺設計，提升產品利用率 產品中規(guī)中矩，沒有太多亮點，最大特點在于實用。 產品分布在 1棟、 、 2棟 ，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 三段式設計，主臥朝南、客廳朝西（東），采光較為理想。 進深過長，影響戶型的通風效果，此外空間感覺狹小。 餐廳基本沒有空間放置 衛(wèi)生間設置不夠便利，影響產品內部動線 廚房狹長型設計，體現不出空間感，使用相對較為局促。 產品分布在 8棟，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 71平米一房，內部尺寸相對寬敞，舒適度高 主臥、客廳朝南，采光效果好 衛(wèi)生間、廚房基本能達到“明廚明衛(wèi)”的效果，最大限度彌補通風、采光不足 進入衛(wèi)生間通道面積浪費較大，且空間不宜利用。 作為一房面積相對較大，總價較高，未來銷售相對緩慢 產品分布在 8棟，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 常規(guī)兩房設計，臥室南北通透，通風、采光較好 多陽臺設計，利用率得到最大提升 起居室、餐廳朝北設計，通風、采光不足 僅有主臥朝南，相比常規(guī)雙臥朝南、主臥客廳朝南略顯不足。 廚房狹長型設計，體現不出空間看，使用相對較為局促。 產品分布在 8棟，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 緊湊三房設計，臥室南北通透，通風、采光較好 多陽臺設計，利用率得到最大提升 朝南次臥室面積過小，僅能作為書房或兒童房使用，利用率不高 衛(wèi)生間設置一個，一定程度上無法客戶需求。 餐廳與洗衣陽臺連接，功能布局有所欠缺 陽臺雖然多，但普遍面積較小，實際利用效果不佳 戶型分布在 3棟，南面臨路，北面正對小區(qū)景觀，位置中等 戶型分析 常規(guī)兩房設計，臥室南北通透，通風、采光較好 多陽臺設計，利用率得到最大提升 起居室、餐廳朝北設計，通風、采光不足 僅有主臥朝南，相比常規(guī)雙臥朝南、主臥客廳朝南略顯不足。 廚房狹長型設計，體現不出空間看，使用相對較為局促。 產品中規(guī)中矩，沒有太多亮點，最大特點在于實用。 產品分布在 3棟， 南面臨路，北面正對小區(qū)景觀，位置中等 戶型分析 舒適三房設計，兩臥朝南且面積較大，實用性強 臥室、客廳均配備大面積陽臺及飄窗，舒適度高， 餐廳面積略有，且位于兩個衛(wèi)生間的交叉點，功能布局略顯不足 廚房狹長型設計，使用相對較為局促。 產品分布在 4棟， 小區(qū)中央位置，是小區(qū)最優(yōu)位置。 戶型分析 緊湊三房設計，臥室南北通透，通風、采光較好 多陽臺設計，利用率得到最大提升 朝南次臥室面積過小，僅能作為書房或兒童房使用，利用率不高 衛(wèi)生間設置一個，一定程度上無法客戶需求。 餐廳與洗衣陽臺連接，功能布局有所欠缺 主臥陽臺較小，實際利用效果不佳，同時也無法體現主臥作為產品重要組成部分的特殊性。 產品分布在 4棟，小區(qū)中央位置，是小區(qū)最優(yōu)位置。 戶型分析 緊湊三房設計，客廳、臥室朝南，通風、采光較好 多陽臺設計，利用率得到最大提升，同時舒適度較好 書房朝西（東），采光相對充裕，但陽光不足。 三房中僅有一房朝南，舒適度相對欠缺 客廳相對封閉，進出動線不佳，更適合作為臥室使用 客廳陽臺較小，觀景效果不佳 產品分布在 5棟，小區(qū)中央位置，是小區(qū)最優(yōu)位置。 戶型分析 三房設計，客廳、雙臥朝南，通風、采光較好 多陽臺設計，利用率得到最大提升，同時舒適度較好 朝南次臥室開間窄、進深過，實際使用效果不佳，且采光效果也不佳 客廳相對封閉，進出動線不佳，更適合作為臥室使用 客廳陽臺較小，觀景效果不佳 產品分布在 5棟，小區(qū)中央位置，是小區(qū)最優(yōu)位置。 戶型分析 緊湊三房設計，內部尺寸相對寬敞，舒適度高 主臥面積較大，舒適度較高；朝南次臥開間窄、進深長采光效果不佳且利用率不高 起居室與餐廳相連，面積較大，舒適度高。 洗衣陽臺與廚房相連，功能分區(qū)略顯不足 僅設置一個衛(wèi)生間，一定程度上無法滿足客戶需求 產品分布在 7棟，小區(qū)東北面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 常規(guī)兩房設計，雙臥、客廳朝南，最大限度保證陽光 戶型設計相對緊湊，戶型規(guī)整，利用率較高 操作陽臺設計，提升產品利用率 點式樓產品設計，采光雖不受影響，但通風不足 廚房狹長型設計，體現不出空間感，使用相對較為局促。 產品分布在 6棟 、 7棟 ，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 O戶型兩房設計，朝南臥室不規(guī)整，朝北臥室面積過小，戶型利用率不高，是未來去化的難點。 P戶型一房一廳，常規(guī)設計，無太多亮點，但面積小、總價低，適合投資 Q戶型三段式兩房設計，臥室偏小，利用率不高 O、 P、 Q戶型分布于 7棟，非正南北朝向，已經以投資客戶居多，但 O、 Q戶型面積較大，總價控制不足，是未來去化的難點 ? 定位特點 —— 重現歐式風情的中國社區(qū) ? 曲線點，面結合，空間感豐富 ? 美式休閑園林，注重各類人群活動空間； ? 低建筑覆蓋率賦予社區(qū)更多戶外空間，鄰里交互性強，社區(qū)生活氛圍濃厚； ? 林蔭大道打造典雅，大氣，充分營造了高檔社區(qū)的印象； ? 淺水、噴泉、疊水利用水的靈動性賦予小區(qū)以靈性； 景觀園林特點 產品附加值 高科技住宅 （地源熱、新風系統(tǒng)、家庭熱水，外遮陽） 精裝修 （從結構、布置、色彩、燈光等四方面充分考慮居住舒適度） 智能化 （十大系統(tǒng)保證居住安全性與舒適度） 項目產品從科技概念、精裝修、智能化等三方面入手，打造具備高端居住品質的住宅產品 產品特點提升價值 三、營銷推廣思路 賣點梳理 核心理念提煉 形象定位 項目價值梳理 55 ?科技節(jié)能住宅，整合多種建筑高新技術； ?國家級綠色建筑與低能耗建筑“雙百”示范工程； ?科技節(jié)能住宅升級。 科技價值 ?奧體板塊； ?雙地鐵物業(yè)。 區(qū)域價值 ?18%低建筑覆蓋率； ?美式休閑主義園林，鄰里交互性強。 規(guī)劃價值 ?低碳文化 文化價值 賣點梳理 核心理念提煉 形象定位 項目核心理念提煉 項目核心理念 理念來源 市場依據 宇和品牌樹立 定位要求 獨特性 領先性 社會與文化認同 大氣 , 可延展性 項目核心理念描述 建筑示范中國 低碳，引領世界前行 一、理念來源之 市場依據 ： 市場依據 區(qū)域價值 奧體核心區(qū)域可開發(fā)出讓土地有限 奧體土地價值被屢屢拉高 奧體成熟度提高，青奧會利好 雙地鐵，兩部單元電梯直達社區(qū)地下室，與地鐵站臺無縫對接 產品發(fā)展潮流 低碳概念 科技節(jié)能建筑 項目核心理念提煉 58 項目核心理念提煉 二、理念來源之宇和品牌樹立： 低碳建筑 需求引爆 樹立項目品牌，創(chuàng)造產品線品牌 樹立開發(fā)商品牌 項目核心理念 理念來源 市場依據 宇和品牌樹立 定位要求 獨特性 領先性 社會價值認同 大氣 , 可延展性 項目核心理念描述 建筑示范中國 低碳，引領世界前行 項目核心理念提煉 一、項目核心理念的要求之 獨特性 以產品獨特性推動項目 （低碳概念，雙地鐵概念，科技節(jié)能建筑帶來的將居住舒適度引領需求。） 以產品獨特性獨占一部分市場份額 （南京首批科技節(jié)能住宅在本項目推廣階段已進入銷售尾聲，本項目的科技建筑在一定階段可以獨占此類產品的市場份額。 ） 以產品獨特性獲取項目在市場面可能發(fā)生變動的情況下的主動權 （產品的獨特性降低市場風險） 項目核心理念提煉 二、項目核心理念的要求之 領先性 領先性主要是指 產品領先 和 居住理念的領先 產品進化論 1： （在領先的科技產品上如何再超越） 產品進化論 2： （領先的企業(yè)是創(chuàng)造標準的企業(yè)） 產品進化論 3： （要引領市場必須知道未來市場的產品如何發(fā)展） 居住理念進化論 1： （居所的舒適性，科技性，居所與外部空間的融合度） 居住理念進化論 2： （充分考慮人的交互空間） 項目核心理念提煉 三、項目核心理念的要求之 社會價值認同 建筑文化的反思： 建筑進入節(jié)能時代，高能耗的建筑不適應社會發(fā)展； 優(yōu)秀的住宅要深入考量地域氣候，人的本源細節(jié)需求； 一流的開發(fā)商不僅是要房子好賣，還應該創(chuàng)造經久不衰的居住文化。 63 項目核心理念提煉 四、項目核心理念的要求之 大氣，可延展性 我們做的不僅僅是一個項目的理念，而是一個可以為其它項目表率，被廣泛認同的理念； 高端項目無勢不起； 本固枝榮，具有延展性的理念是項目推廣的活力所在。 64 項目核心理念提煉 項目核心理念 理念來源 市場依據 宇和品牌樹立 定位要求 獨特性 領先性 社會價值認同 大氣 , 可延展性 項目核心理念描述 建筑示范中國 低碳，引領世界前行 項目核心理念提煉 建筑示范中國 低碳 引領世界前行 低碳 引領時代前行 一、項目核心理念表述： 項目核心理念提煉 二、理念涵義解析 低碳意指較低的溫室氣體（二氧化碳為主）排放，倡導的是一種節(jié)能，減少碳素燃料使用，