【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公里，徒步 15分鐘 醫(yī)療： 中華園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站：約 ，徒步 20分鐘 啟示：教育和醫(yī)療配套匱乏 2 昆山鹿峰中學(xué) 本項(xiàng)目土地屬性分析 周邊配套：周邊社區(qū) 2 3 項(xiàng)目所在地 常發(fā)香城花園 衡山城 四季華城 匯景公寓 寶領(lǐng)公寓 匯杰雅苑 仁寶新天地 南庭嘉園 吉田國(guó)際廣場(chǎng) 柏廬天下 項(xiàng)目周邊社區(qū)多數(shù)集中在中華園路北側(cè)和柏廬路兩側(cè)，項(xiàng)目地塊以南、以西、以東均無(wú)社區(qū) 啟示：具備一定的居住成熟度 1 4 5 6 7 8 9 10 本項(xiàng)目土地屬性分析 處于政治、經(jīng)濟(jì)、文化樞紐的 位于城市大動(dòng)脈的 集住宅、商業(yè)與一體的 昆山首席高端物業(yè) 市場(chǎng)結(jié)論 市場(chǎng)層面： 各個(gè)板塊高中低檔項(xiàng)目分布均勻，價(jià)格相差不大，沒(méi)有明顯的標(biāo)桿區(qū)域，城東和城西高檔項(xiàng)目相對(duì)集中，西部整體檔次較高。 各板塊各有所長(zhǎng)，城東是產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)住宅，大盤云集，體量大、開(kāi)發(fā)商品牌硬；城南出口加工區(qū)，依靠交通樞紐，逐步完善配套設(shè)施；城西主打生態(tài)牌，沿陽(yáng)澄湖為高級(jí)別墅度假區(qū)，居住氛圍濃厚；城北較早規(guī)劃，成熟居住區(qū)，平穩(wěn)發(fā)展；城中土地供應(yīng)不足，項(xiàng)目體量小，多以裝修酒店式公寓形式出現(xiàn)，拉升價(jià)格。 昆山市場(chǎng)各種檔次的樓盤去化均不錯(cuò)，部分高端樓盤因產(chǎn)品力、區(qū)位等因素不如中、低檔樓盤。 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)看似繁榮，目前在售樓盤很多，未來(lái)潛在供應(yīng)量大，特別是城東將成為本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。 市場(chǎng)結(jié)論 產(chǎn)品層面： 昆山目前缺少真正意義上的高端項(xiàng)目，所謂的高端項(xiàng)目，僅僅是靠地段、裝修、開(kāi)發(fā)商品牌去支撐高價(jià)格，只具備高端項(xiàng)目的某項(xiàng)特征，沒(méi)有從產(chǎn)品、地段、細(xì)節(jié)、服務(wù)、開(kāi)發(fā)商品牌等全方面體現(xiàn)。 昆山目前在售異域風(fēng)情的立面風(fēng)格較多，但多不純粹，幾種風(fēng)格混雜。 市場(chǎng)結(jié)論 開(kāi)發(fā)商層面： 昆山本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤檔次不高、中高檔的樓盤多是外來(lái)品牌。 外來(lái)大型品牌開(kāi)發(fā)商逐漸進(jìn)駐昆山，促使本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重品牌效應(yīng)，尋求外來(lái)開(kāi)發(fā)商特別是臺(tái)商的合作。 外來(lái)大開(kāi)發(fā)商多布局在城東板塊，如世貿(mào)、以中航為代表的中字號(hào)。 市場(chǎng)結(jié)論 客戶層面： 隨著滬寧城際公路、高鐵、規(guī)劃中的輕軌等交通利好消息的出現(xiàn)，外地客戶尤其是上海將逐步加大。 目前各版塊客群分布較為均勻，沒(méi)有明顯的高、中、低檔板塊。昆山本地人相對(duì)傾向于購(gòu)買城中、城西等配套設(shè)施齊全，生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；公務(wù)員傾向于城西、城中、城東等政府機(jī)關(guān)所在地；上海人偏愛(ài)城南、城東 2個(gè)去上海交通比較方便的板塊。 競(jìng)爭(zhēng)分析 Part Two 昆山公寓市場(chǎng)客戶認(rèn)知價(jià)值掃描 本案處于昆山市第二價(jià)值板塊 板塊客戶認(rèn)知價(jià)值排序： 市中心 市區(qū)次中心 城東、城南、城 西、城北板塊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 昆山公寓市場(chǎng)價(jià)格掃描 本案處于昆山市價(jià)格第二梯隊(duì) 城中 540014000 分布均勻 城東 40006500 集中 45005300 城西 34006500 集中 48006200 城北 37007000集中 44006500 城南 40006800 集中 50006500 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 30004000 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 30004000 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 30004000 競(jìng)品界定 競(jìng)品界定原則： 本案周邊區(qū)域內(nèi)價(jià)格相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目； 同價(jià)值板塊內(nèi)產(chǎn)品檔次上類同的項(xiàng)目 據(jù)此選定競(jìng)品為：綠中海、世茂蝶湖灣、吉田 .國(guó)際廣場(chǎng)、衡山城、中航城、世茂東壹號(hào)、時(shí)代中央社區(qū)、云山詩(shī)意） 世茂東壹號(hào) 中航城 世茂蝶湖灣 吉田國(guó)際 衡山城 云山詩(shī)意 時(shí)代中央社區(qū) 本案 綠中海 競(jìng)品概況：綠中海 項(xiàng)目名稱 綠中海 項(xiàng)目區(qū)位 市中心板塊 占地面積 總建筑面積 17萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)類型 別墅、高層 開(kāi)發(fā)期數(shù) 2期 交付時(shí)間 高層 2023年底 銷售價(jià)格 高層 6000元 /平米 主力面積 100二房、 150三房、 250四房 物業(yè)費(fèi) 別墅 /平米 廣告訴求 昆山市中心 .高端灣岸富豪社區(qū) 項(xiàng)目賣點(diǎn) 臺(tái)資背景、市中心別墅 銷售情況 4月以來(lái)月均銷售 13套 客戶構(gòu)成 主要為上海人、昆山本地人，另外臺(tái)灣人比例稍多 競(jìng)品概況：蝶湖灣 項(xiàng)目名稱 蝶湖灣 項(xiàng)目區(qū)位 城南板塊 占地面積 72萬(wàn)平米 總建筑面積 107萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)類型 別墅、多層高層、 小高層 開(kāi)發(fā)期數(shù) 2期 交付時(shí)間 高層 2023年 10月 銷售價(jià)格 高層、超高層5500元 /平米 主力面積 100130二房、140180四房 物業(yè)費(fèi) 高層 /平米 廣告訴求 締造生活品味 成就城市夢(mèng)想 項(xiàng)目賣點(diǎn) 世茂品牌、昆山首家 50層超高層樓盤、滬寧城際 銷售情況 4月以來(lái)月均銷售 98套 客戶構(gòu)成 昆山、上海、臺(tái)灣為主 競(jìng)品概況：衡山城 項(xiàng)目名稱 衡山城 項(xiàng)目區(qū)位 城南板塊 占地面積 10萬(wàn)平米 總建筑面積 25萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)類型 多層、高層、小 高層 開(kāi)發(fā)期數(shù) 1期 交付時(shí)間 2023年 10月 銷售價(jià)格 高層 5400元 /平米 主力面積 目前所剩 200平米以上大戶型 物業(yè)費(fèi) 高層 /平米 廣告訴求 衡山優(yōu)品 生活社區(qū) 項(xiàng)目賣點(diǎn) 綠化、配套、軌道交通 銷售情況 4月以來(lái)月均銷售 64套 客戶構(gòu)成 昆山人、上海人居多 競(jìng)品概況：吉田國(guó)際 項(xiàng)目名稱 吉田國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位 城南板塊 占地面積 總建筑面積 70萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)類型 高層、小高層 開(kāi)發(fā)期數(shù) 2期 交付時(shí)間 一期 2023年 銷售價(jià)格 未定 主力面積 110兩房， 150160三房 物業(yè)費(fèi) /平米 廣告訴求 70萬(wàn)平米 高鐵都會(huì)時(shí)尚中心 項(xiàng)目賣點(diǎn) 智能化配套、吉田千翔物業(yè)管理 銷售情況 吉田 1期售罄， 2期尚未公開(kāi) 客戶構(gòu)成 臺(tái)灣人士 50%，政府官員 35% 競(jìng)品概況：中航城 項(xiàng)目名稱 中航城 項(xiàng)目區(qū)位 城東板塊 占地面積 總建筑面積 35萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)類型 城市綜合體 開(kāi)發(fā)期數(shù) 2期 交付時(shí)間 1期高層 2023年12月 銷售價(jià)格 高層 4800元 /平米 主力面積 88二房、 130三房 物業(yè)管理 費(fèi) 高層 /平米 廣告訴求 繁華自成 繁華之城 項(xiàng)目賣點(diǎn) 城市綜合體，配套齊全 銷售情況 4月以來(lái)月均銷售 64套 客戶構(gòu)成 昆山人居多，約占 70%，上海、臺(tái)灣人占 30% 競(jìng)品概況：世貿(mào) .東 1號(hào) 項(xiàng)目名稱 世貿(mào) .東 1號(hào) 項(xiàng)目區(qū)位 城東板塊 占地面積 64萬(wàn)平米 總建筑面積 82萬(wàn)平米 容積率 物業(yè)類型 城市綜合體 開(kāi)發(fā)期數(shù) 4期 交付時(shí)間 1期 1批 2023年 6月 銷售價(jià)格 高層 5