【文章內(nèi)容簡介】 公里，徒步 15分鐘 醫(yī)療： 中華園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站：約 ，徒步 20分鐘 啟示：教育和醫(yī)療配套匱乏 2 昆山鹿峰中學(xué) 本項目土地屬性分析 周邊配套：周邊社區(qū) 2 3 項目所在地 常發(fā)香城花園 衡山城 四季華城 匯景公寓 寶領(lǐng)公寓 匯杰雅苑 仁寶新天地 南庭嘉園 吉田國際廣場 柏廬天下 項目周邊社區(qū)多數(shù)集中在中華園路北側(cè)和柏廬路兩側(cè)，項目地塊以南、以西、以東均無社區(qū) 啟示：具備一定的居住成熟度 1 4 5 6 7 8 9 10 本項目土地屬性分析 處于政治、經(jīng)濟、文化樞紐的 位于城市大動脈的 集住宅、商業(yè)與一體的 昆山首席高端物業(yè) 市場結(jié)論 市場層面： 各個板塊高中低檔項目分布均勻，價格相差不大，沒有明顯的標桿區(qū)域，城東和城西高檔項目相對集中，西部整體檔次較高。 各板塊各有所長，城東是產(chǎn)業(yè)拉動住宅，大盤云集，體量大、開發(fā)商品牌硬；城南出口加工區(qū)，依靠交通樞紐，逐步完善配套設(shè)施；城西主打生態(tài)牌，沿陽澄湖為高級別墅度假區(qū)，居住氛圍濃厚；城北較早規(guī)劃，成熟居住區(qū)，平穩(wěn)發(fā)展；城中土地供應(yīng)不足，項目體量小，多以裝修酒店式公寓形式出現(xiàn)，拉升價格。 昆山市場各種檔次的樓盤去化均不錯，部分高端樓盤因產(chǎn)品力、區(qū)位等因素不如中、低檔樓盤。 昆山房地產(chǎn)市場看似繁榮，目前在售樓盤很多，未來潛在供應(yīng)量大，特別是城東將成為本案的重點競爭區(qū)域。 市場結(jié)論 產(chǎn)品層面： 昆山目前缺少真正意義上的高端項目，所謂的高端項目，僅僅是靠地段、裝修、開發(fā)商品牌去支撐高價格，只具備高端項目的某項特征，沒有從產(chǎn)品、地段、細節(jié)、服務(wù)、開發(fā)商品牌等全方面體現(xiàn)。 昆山目前在售異域風(fēng)情的立面風(fēng)格較多，但多不純粹，幾種風(fēng)格混雜。 市場結(jié)論 開發(fā)商層面： 昆山本地開發(fā)商開發(fā)的樓盤檔次不高、中高檔的樓盤多是外來品牌。 外來大型品牌開發(fā)商逐漸進駐昆山，促使本地開發(fā)商開始注重品牌效應(yīng)，尋求外來開發(fā)商特別是臺商的合作。 外來大開發(fā)商多布局在城東板塊，如世貿(mào)、以中航為代表的中字號。 市場結(jié)論 客戶層面： 隨著滬寧城際公路、高鐵、規(guī)劃中的輕軌等交通利好消息的出現(xiàn)，外地客戶尤其是上海將逐步加大。 目前各版塊客群分布較為均勻，沒有明顯的高、中、低檔板塊。昆山本地人相對傾向于購買城中、城西等配套設(shè)施齊全，生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；公務(wù)員傾向于城西、城中、城東等政府機關(guān)所在地；上海人偏愛城南、城東 2個去上海交通比較方便的板塊。 競爭分析 Part Two 昆山公寓市場客戶認知價值掃描 本案處于昆山市第二價值板塊 板塊客戶認知價值排序： 市中心 市區(qū)次中心 城東、城南、城 西、城北板塊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 昆山公寓市場價格掃描 本案處于昆山市價格第二梯隊 城中 540014000 分布均勻 城東 40006500 集中 45005300 城西 34006500 集中 48006200 城北 37007000集中 44006500 城南 40006800 集中 50006500 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 30004000 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 30004000 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 30004000 競品界定 競品界定原則： 本案周邊區(qū)域內(nèi)價格相當?shù)捻椖浚?同價值板塊內(nèi)產(chǎn)品檔次上類同的項目 據(jù)此選定競品為：綠中海、世茂蝶湖灣、吉田 .國際廣場、衡山城、中航城、世茂東壹號、時代中央社區(qū)、云山詩意） 世茂東壹號 中航城 世茂蝶湖灣 吉田國際 衡山城 云山詩意 時代中央社區(qū) 本案 綠中海 競品概況：綠中海 項目名稱 綠中海 項目區(qū)位 市中心板塊 占地面積 總建筑面積 17萬平米 容積率 物業(yè)類型 別墅、高層 開發(fā)期數(shù) 2期 交付時間 高層 2023年底 銷售價格 高層 6000元 /平米 主力面積 100二房、 150三房、 250四房 物業(yè)費 別墅 /平米 廣告訴求 昆山市中心 .高端灣岸富豪社區(qū) 項目賣點 臺資背景、市中心別墅 銷售情況 4月以來月均銷售 13套 客戶構(gòu)成 主要為上海人、昆山本地人，另外臺灣人比例稍多 競品概況：蝶湖灣 項目名稱 蝶湖灣 項目區(qū)位 城南板塊 占地面積 72萬平米 總建筑面積 107萬平米 容積率 物業(yè)類型 別墅、多層高層、 小高層 開發(fā)期數(shù) 2期 交付時間 高層 2023年 10月 銷售價格 高層、超高層5500元 /平米 主力面積 100130二房、140180四房 物業(yè)費 高層 /平米 廣告訴求 締造生活品味 成就城市夢想 項目賣點 世茂品牌、昆山首家 50層超高層樓盤、滬寧城際 銷售情況 4月以來月均銷售 98套 客戶構(gòu)成 昆山、上海、臺灣為主 競品概況：衡山城 項目名稱 衡山城 項目區(qū)位 城南板塊 占地面積 10萬平米 總建筑面積 25萬平米 容積率 物業(yè)類型 多層、高層、小 高層 開發(fā)期數(shù) 1期 交付時間 2023年 10月 銷售價格 高層 5400元 /平米 主力面積 目前所剩 200平米以上大戶型 物業(yè)費 高層 /平米 廣告訴求 衡山優(yōu)品 生活社區(qū) 項目賣點 綠化、配套、軌道交通 銷售情況 4月以來月均銷售 64套 客戶構(gòu)成 昆山人、上海人居多 競品概況：吉田國際 項目名稱 吉田國際廣場 項目區(qū)位 城南板塊 占地面積 總建筑面積 70萬平米 容積率 物業(yè)類型 高層、小高層 開發(fā)期數(shù) 2期 交付時間 一期 2023年 銷售價格 未定 主力面積 110兩房， 150160三房 物業(yè)費 /平米 廣告訴求 70萬平米 高鐵都會時尚中心 項目賣點 智能化配套、吉田千翔物業(yè)管理 銷售情況 吉田 1期售罄， 2期尚未公開 客戶構(gòu)成 臺灣人士 50%，政府官員 35% 競品概況：中航城 項目名稱 中航城 項目區(qū)位 城東板塊 占地面積 總建筑面積 35萬平米 容積率 物業(yè)類型 城市綜合體 開發(fā)期數(shù) 2期 交付時間 1期高層 2023年12月 銷售價格 高層 4800元 /平米 主力面積 88二房、 130三房 物業(yè)管理 費 高層 /平米 廣告訴求 繁華自成 繁華之城 項目賣點 城市綜合體，配套齊全 銷售情況 4月以來月均銷售 64套 客戶構(gòu)成 昆山人居多，約占 70%，上海、臺灣人占 30% 競品概況：世貿(mào) .東 1號 項目名稱 世貿(mào) .東 1號 項目區(qū)位 城東板塊 占地面積 64萬平米 總建筑面積 82萬平米 容積率 物業(yè)類型 城市綜合體 開發(fā)期數(shù) 4期 交付時間 1期 1批 2023年 6月 銷售價格 高層 5