【文章內容簡介】 路 金太陽商貿城 實驗小學 書屋 小型生活超市 文具店 快餐 童裝 眼鏡店 以家貿產品等雜貨為主，仍屬金太陽商貿城的外圍街鋪 鞋類、快餐、食品、糧油等生活配套類業(yè)態(tài)為主 特色餐飲、典當行、布衣行、畫廊、等業(yè)業(yè)態(tài) A B 屬性 A B 代表業(yè)態(tài) 生活雜類、文體用品等 餐飲、文化休閑、生活雜類 經營格局 1F 12F 主力面積范圍 約 3040平方米 150180平方米 年租行情 /年 /年 日租行情 平方米 天 平方米 天 平均日租租金 元 /平方米 天 〖古城路租金示意〗 數據來源：銀源機構 39 〖青年路〗 青年路是巨野城區(qū)的主干道之一，也是巨野的行政街。 ? 青年路因為行政街的關系，整體商業(yè)氛圍并不濃厚； ? 經營業(yè)態(tài)較為雜亂，以生活雜類為主，如超市、書店、美發(fā)、小吃、五金等； ? 青年路的商鋪以沿街 1F經營為主，主力面積范圍多在 60— 80平方米，年租金約在 — /年； ? 青年路商鋪平均日租金行情約為０ .55元 平方米 天。 40 人民路 ＞ 永豐路 ＞ 前進路 ＞ 新華路 ＞ 青年路 ＞ 古城路 ＞ 招商街 【各主要商業(yè)街租金比較】 41 在售 樓盤 商業(yè)部分 定位 規(guī)劃格局 開間 /進深 （ m） 規(guī)劃面積（ m2） 銷售價格 (元 /m2) 總價 范圍 主力 總價 開盤 銷售率 新華 商城 社區(qū)底商、新華苑內街商鋪 12F － － 14 170－ 200 2850－ 3900 60－ 80 萬 70萬 2023年 8月 30%（多為人民路段） 光麟 新天地 社區(qū)商業(yè)、新華路沿街商鋪和沿人民路商業(yè)廣場 街鋪 13F 3－ 6/ 10－ 15 90－ 270 33804150 30－100 萬 60萬 2023年底 街鋪95%以上，三樓商場處滯銷狀態(tài)。 商場 3F （單層出售） / 自由分割 商鋪時代的來臨，催化了商業(yè)市場的競爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心的傳統(tǒng)商圈局面將被打破，新華商城、光麟新天地等紛紛涌現。本項目要在激烈的商戰(zhàn)中占據最高點，就要對目前市場上已有的商業(yè)項目進行分析研究，以做到項目異質化而非流于現有的商業(yè)模式。 數據來源：銀源機構 項目周邊可比案例分析 42 〖新華商城〗 ? 開發(fā)商： 山東巨野騰龍房地產開發(fā)有限公司 ? 項目地址：巨野縣人民路、新華路交界 ? 物業(yè)屬性：普通住宅、商業(yè) ? 項目規(guī)模： ? 規(guī)劃面積： 170200平方米（商業(yè)） ? 銷售價格：住宅 1500元 /平方米；步行街 28503900元 /平方米 ? 銷售情況：住宅 70%左右；商業(yè)步行街約 30%（近人民路段 30%，中段起始商鋪銷售欠佳，目前為零） ? 案例分析： ① 新華商城因為回遷問題，在商鋪銷售時采取捆綁式銷售，即一間約 40平方米的一層商鋪須與二層 35間作為單套購買，導致面積過大，銷售狀況欠佳； ② 新華商城在原在人民路一側規(guī)劃了辦公樓，但自 07年 8月正式銷售后，未有市場，因此將方案重新規(guī)劃為住宅樓，這說明巨野目前對辦公樓的需要并不十分明顯。 N 43 ? 投資商：金星（韓）娛樂 ? 開發(fā)商：山東巨野光麟置業(yè)有限公司 ? 全案企劃：深圳宏騰企劃 ? 項目地址：巨野縣新華路、人民路交界 ? 物業(yè)屬性：普通住宅、商業(yè) ? 規(guī)劃面積： 90270平方米（商業(yè)） ? 銷售價格：住宅 18002100元 /平方米；商業(yè)鋪面 33804150元 /平方米 ? 銷售情況：住宅已全部售磬；沿街鋪面 內步行街約 95%，商場約 4050% ? 案例分析： 光麟新天地一期沿街商鋪已基本售磬且交付使用，但目前入駐率較低，約 20%左右，且入駐店面以生活配套為主，經營業(yè)態(tài)有五金、生活小超市、美容美發(fā)、快餐等；二期現處于地基階段，開盤時間不定，但暫定 2023年 8月交房，單價預計在 22003600元 /平方米。 〖光麟新天地〗 N 44 其他縣城主要步行街商業(yè)描述分析 45 永 昌 路 永 順 路 縣 委 南 街 伯 樂 大 街 縣 委 東 街 成武商城 億客隆 文亭商城 第一農貿市場 ? 成武的商業(yè)發(fā)展已較為成熟，金融、通訊、娛樂、商貿、服務等行業(yè)設施已十分完備； ? 成武的商業(yè)中心以縣委南街為中心，周邊集中了文亭商城、第一農貿市場、成武商城、永順商貿城及億客隆商場； ? 該商業(yè)圈的經營業(yè)態(tài)以服飾、鞋帽、箱包、小商品等業(yè)態(tài)為主，已經形成一定的集聚及品牌效應； ? 成武縣委南街已引入較多的的品牌零售，雖然僅是二、三線品牌，但也說明成武的零售業(yè)開始朝著“專、特、精”的方向發(fā)展； 數據來源：銀源機構 成武城區(qū)主要商業(yè)分析 成武的商業(yè)目前發(fā)展已較為成熟，品牌、規(guī)模效應已現，但是總體商業(yè)已漸趨飽和。 46 ? 成武的商鋪基本以 12F的模式經營，縣商鋪規(guī)劃較為方正，經營面積以 6070平方米為主力，租金雖然由于建筑年代、經營業(yè)態(tài)、所處位置而有所不同，但因處于同一商業(yè)圈，租金仍可同比，基本上該中心商業(yè)區(qū)域的租金水平在 元 平方米 天； ? 雖然現階段成武的商業(yè)正在朝著新的方向發(fā)展，但是目前的各商業(yè)網點的經營狀況并不理想，尤其是成武商貿城由于是內街，經營更差； ? 這說明成武的商業(yè)雖然形態(tài)已經較為成熟，但是同質業(yè)態(tài)過于飽和，已經超出區(qū)域內對于同類業(yè)態(tài)的良性需求。 47 ?曹縣的商業(yè)基本分布在城區(qū)南部，北部是曹縣的住宅區(qū)，新興住宅多建于此； ?曹縣的商業(yè)以錢塘江路為中心，向外延伸，其經營業(yè)態(tài)以服裝、家電等為主； ?商貿城市廣場街是曹縣新的商業(yè)集中點，其中休閑廣場的規(guī)劃便曹縣的商業(yè)也兼縣了觀賞、休閑的功能； ?曹縣的商鋪經營格局主要分兩種： ①鋪塘江路沿街鋪面多以 1F經營，主力面積在 3040平方米左右，租金水平約為 平方米 天 ； ②商貿城市廣場街則多以 3經營，主力面積在 150160平方米左右，租金水平約為 平方米 天 。 青 荷 南 路 商 貿 城 市 廣 場 街 錢 塘 江 路 休閑廣場 數據來源：銀源機構 曹縣城區(qū)主要商業(yè)分析 曹縣商業(yè)分布雖廣但仍有一個集中商業(yè)圈，但從其人口現狀來看，已基本處于飽和狀態(tài)。 48 縣鎮(zhèn) 城區(qū)人口 人均可支配收入 城鎮(zhèn)化率 零售市場飽和度 巨野 7477元 % 65% 成武 8320元 % 85% 曹縣 18萬 7958元 % 80% ? 巨野的城鎮(zhèn)人口比荷澤的第一人口大縣曹縣還多，更是成武的 2倍還多； ? 巨野人均可支配收入雖然較低，但是增速卻比成武和曹縣高，因此后續(xù)成長空間仍較大； ? 現階段從人口數量和居民消費能力，巨野的后續(xù)成長空間相對較廣； ? 巨野和曹縣的城鎮(zhèn)化率幾近同速，但是巨野商業(yè)市場的飽和度明顯偏低，因此巨野的商業(yè)市場的開拓空間較大，即商業(yè)開發(fā)風險也相對較低！ 數據來源：荷澤統(tǒng)計局 注：零售企業(yè)市場飽和度評價指標：每家商店供應的居民人數、平均每家商店的銷售額、某類商店的平均零售額、平均每個居民或家庭貢獻的零售額、單位營業(yè)面積的零售額和平均每個員工實現的零售額。 2023年數據 巨野與鄰縣商業(yè)比較分析 巨野商業(yè)市場成熟度尚顯不足，但是后續(xù)增長空間較大。 商業(yè)市場小結 巨野 縣的商業(yè)無論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經營商品以服裝、雜類、食品類等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主； 巨野的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉變，但在組合形態(tài)上仍然較為單一，基本仍以街邊單獨店鋪經營為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費圈； 巨野 的市場現狀雖然已經成形，且有一定的規(guī)模效應，但是從巨野居民日漸的增長消費能力來看，現有的商業(yè)模式已經不能滿足他們對于消費的理念提升； 巨野 的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產品！ 49 巨野 已進入高速發(fā)展階段，從市場上現有商業(yè)項目的銷售情況來看，其偏好已經逐漸向較為新型的商業(yè)中心或集中型商業(yè)轉變； 集中專業(yè)市場的缺乏及巨野專業(yè)市場的發(fā)達皆是本案立項的市場空白點； 巨野的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產品！ 50 三、 市場總結 宏觀的 市場環(huán)境 微觀的 商業(yè)市場 貳、項目分析 51 項目背景 項目基本情況 項目核心競爭力 開發(fā)商目標 52 麟州步行街是原巨野城區(qū)家喻戶曉的“永豐小商品一條街”。 ? 小商品街至今已有十幾年歷史，已經積聚了一定的知名度和客戶量； ? 政府對于巨野小商品市場的改造開發(fā)大力支持，這是項目開發(fā)的先決條件； ? 麟州商城、佳和超市、百通購物廣場等大批涌現的消費場所是日前巨野的主要消費中心，這為項目日后的入市及經營都奠定了良好的堅實基礎； ? 項目現場較為雜亂，現有商業(yè)又缺乏統(tǒng)一管理，入眼所及皆是路邊的小攤小販，垃圾、污水等比比皆是，對項目造成一定的破敗印象； ? 現有商業(yè)的經營以服裝、鞋帽、五金等小品為主，但是檔低偏低，未形成規(guī)模、品牌等效應，且缺乏消費引導，導致經營較不理想； 項目背景 53 ? 總用地面積： 63369平方米 ? 總建筑面積： ? 商業(yè)面積： ? 建筑密度： % ? 容積率： ? 項目現狀：拆遷完成、平地狀態(tài)；內街道路泥濘、攤販成堆 實體建筑為一期標的 項目基本情況 54 優(yōu)惠政策，政府大力支持項目開發(fā)，市場操作空間巨大 核心商圈，周邊超市、購物廣場、零售店鋪林立，商業(yè)氛圍濃厚，是巨野人的消費核心帶 如織人流，佳和超市、百通購物廣場等帶來滾滾人流，商業(yè)圈正日益走向繁榮 完美結構，大開間、短進深，緩步行進式休閑商業(yè)街，帶來完美的購物休閑空間 前景廣闊，周邊商業(yè)項目帶動日漸增多的人氣、商業(yè)前景無可限量 政府支持 地利天成 人氣如虹 麗質天生 潛力無限 項目核心競爭力 55 開發(fā)商目標 以老百姓為立足點， 將項目打造成山東省經典商業(yè)航母。 ? 項目投資： 5億元； ? 項目規(guī)模： 220230平方米； ? 商業(yè)定位：“麟州商業(yè)步行街”； ? 功能定位：分類分區(qū)域設置品牌專賣店、大賣場、超市、專項市場； ? 經營業(yè)態(tài)：服裝鞋帽、珠寶電器、通訊器材、化妝洗滌、燈具、家具、五金、裝飾、工藝禮品、文化用品、小商品批發(fā)零售。集現代物流、金融、觀光購物、休閑娛樂、飲食文化、健身多功能于一體，是輻射周邊縣市規(guī)模最大的商貿流通中心。 叁、概念定位 56 定位導論 定位難點 概念定位 概念亮點 功能定位 57 一個傳統(tǒng)又新穎的概念，正越來越多地闖進人們的視野－－城區(qū)經濟。 城區(qū)經濟是縣域經濟發(fā)展的領跑者，是縣域經濟的一個重要組成部分； 是資金流、信息流、人才流的洼地，是帶動和促進全縣經濟增長的極核； 城區(qū)經濟的發(fā)展直接關系到縣域經濟發(fā)展的速度和質量。 隨著巨野縣工業(yè)化、信息化、城市化進程的加快，城區(qū)經濟已成為經濟發(fā)展的一支重要力量，其帶動功能、集聚功能日趨增強，已經積聚了較大的潛能，理應在全縣率先發(fā)展。 定位導論 良性 背景 定位 陷阱 在“良性”發(fā)展的社會宏觀背景下，項目定位往往會被盲目抬高，以至于給招商帶來壓力； ? 過高定位所 而帶來的成本過高和品牌效應難保障的弊病，且不適應市場基本要求； ? 不適應市場的定位會減少“人民路”固有的、自發(fā)所形成的人流量，為其它街道的發(fā)展提供條件。 定位以市場為本 漸進是發(fā)展之本 58 定位難點 根據目前巨野城區(qū)商業(yè)現狀，本項目的商業(yè)發(fā)展定位可能存在以下難點，認知這些難點才能在前期定位時有所規(guī)避，以便項目順利進行： ① 零售商品種類缺乏新品種 從原有“麟州商城”和外圍自發(fā)形成的小商品流動攤販的商品種類上來看，零售商品種類均為日常低值易耗品； 從巨野最成熟的主要商業(yè)街“人民路”來看，人流密集段的商業(yè)