【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路 金太陽(yáng)商貿(mào)城 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 書(shū)屋 小型生活超市 文具店 快餐 童裝 眼鏡店 以家貿(mào)產(chǎn)品等雜貨為主，仍屬金太陽(yáng)商貿(mào)城的外圍街鋪 鞋類(lèi)、快餐、食品、糧油等生活配套類(lèi)業(yè)態(tài)為主 特色餐飲、典當(dāng)行、布衣行、畫(huà)廊、等業(yè)業(yè)態(tài) A B 屬性 A B 代表業(yè)態(tài) 生活雜類(lèi)、文體用品等 餐飲、文化休閑、生活雜類(lèi) 經(jīng)營(yíng)格局 1F 12F 主力面積范圍 約 3040平方米 150180平方米 年租行情 /年 /年 日租行情 平方米 天 平方米 天 平均日租租金 元 /平方米 天 〖古城路租金示意〗 數(shù)據(jù)來(lái)源：銀源機(jī)構(gòu) 39 〖青年路〗 青年路是巨野城區(qū)的主干道之一，也是巨野的行政街。 ? 青年路因?yàn)樾姓值年P(guān)系，整體商業(yè)氛圍并不濃厚； ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為雜亂，以生活雜類(lèi)為主，如超市、書(shū)店、美發(fā)、小吃、五金等； ? 青年路的商鋪以沿街 1F經(jīng)營(yíng)為主，主力面積范圍多在 60— 80平方米，年租金約在 — /年； ? 青年路商鋪平均日租金行情約為０ .55元 平方米 天。 40 人民路 ＞ 永豐路 ＞ 前進(jìn)路 ＞ 新華路 ＞ 青年路 ＞ 古城路 ＞ 招商街 【各主要商業(yè)街租金比較】 41 在售 樓盤(pán) 商業(yè)部分 定位 規(guī)劃格局 開(kāi)間 /進(jìn)深 （ m） 規(guī)劃面積（ m2） 銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /m2) 總價(jià) 范圍 主力 總價(jià) 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售率 新華 商城 社區(qū)底商、新華苑內(nèi)街商鋪 12F － － 14 170－ 200 2850－ 3900 60－ 80 萬(wàn) 70萬(wàn) 2023年 8月 30%（多為人民路段） 光麟 新天地 社區(qū)商業(yè)、新華路沿街商鋪和沿人民路商業(yè)廣場(chǎng) 街鋪 13F 3－ 6/ 10－ 15 90－ 270 33804150 30－100 萬(wàn) 60萬(wàn) 2023年底 街鋪95%以上，三樓商場(chǎng)處滯銷(xiāo)狀態(tài)。 商場(chǎng) 3F （單層出售） / 自由分割 商鋪時(shí)代的來(lái)臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心的傳統(tǒng)商圈局面將被打破，新華商城、光麟新天地等紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就要對(duì)目前市場(chǎng)上已有的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究，以做到項(xiàng)目異質(zhì)化而非流于現(xiàn)有的商業(yè)模式。 數(shù)據(jù)來(lái)源：銀源機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目周邊可比案例分析 42 〖新華商城〗 ? 開(kāi)發(fā)商： 山東巨野騰龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 項(xiàng)目地址：巨野縣人民路、新華路交界 ? 物業(yè)屬性：普通住宅、商業(yè) ? 項(xiàng)目規(guī)模： ? 規(guī)劃面積： 170200平方米（商業(yè)） ? 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅 1500元 /平方米；步行街 28503900元 /平方米 ? 銷(xiāo)售情況：住宅 70%左右；商業(yè)步行街約 30%（近人民路段 30%，中段起始商鋪銷(xiāo)售欠佳，目前為零） ? 案例分析： ① 新華商城因?yàn)榛剡w問(wèn)題，在商鋪銷(xiāo)售時(shí)采取捆綁式銷(xiāo)售，即一間約 40平方米的一層商鋪?lái)毰c二層 35間作為單套購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致面積過(guò)大，銷(xiāo)售狀況欠佳； ② 新華商城在原在人民路一側(cè)規(guī)劃了辦公樓，但自 07年 8月正式銷(xiāo)售后，未有市場(chǎng)，因此將方案重新規(guī)劃為住宅樓，這說(shuō)明巨野目前對(duì)辦公樓的需要并不十分明顯。 N 43 ? 投資商：金星（韓）娛樂(lè) ? 開(kāi)發(fā)商：山東巨野光麟置業(yè)有限公司 ? 全案企劃：深圳宏騰企劃 ? 項(xiàng)目地址：巨野縣新華路、人民路交界 ? 物業(yè)屬性：普通住宅、商業(yè) ? 規(guī)劃面積： 90270平方米（商業(yè)） ? 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅 18002100元 /平方米；商業(yè)鋪面 33804150元 /平方米 ? 銷(xiāo)售情況：住宅已全部售磬；沿街鋪面 內(nèi)步行街約 95%，商場(chǎng)約 4050% ? 案例分析： 光麟新天地一期沿街商鋪已基本售磬且交付使用，但目前入駐率較低，約 20%左右，且入駐店面以生活配套為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有五金、生活小超市、美容美發(fā)、快餐等；二期現(xiàn)處于地基階段，開(kāi)盤(pán)時(shí)間不定，但暫定 2023年 8月交房，單價(jià)預(yù)計(jì)在 22003600元 /平方米。 〖光麟新天地〗 N 44 其他縣城主要步行街商業(yè)描述分析 45 永 昌 路 永 順 路 縣 委 南 街 伯 樂(lè) 大 街 縣 委 東 街 成武商城 億客隆 文亭商城 第一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ? 成武的商業(yè)發(fā)展已較為成熟，金融、通訊、娛樂(lè)、商貿(mào)、服務(wù)等行業(yè)設(shè)施已十分完備； ? 成武的商業(yè)中心以縣委南街為中心，周邊集中了文亭商城、第一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、成武商城、永順商貿(mào)城及億客隆商場(chǎng)； ? 該商業(yè)圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服飾、鞋帽、箱包、小商品等業(yè)態(tài)為主，已經(jīng)形成一定的集聚及品牌效應(yīng)； ? 成武縣委南街已引入較多的的品牌零售，雖然僅是二、三線(xiàn)品牌，但也說(shuō)明成武的零售業(yè)開(kāi)始朝著“專(zhuān)、特、精”的方向發(fā)展； 數(shù)據(jù)來(lái)源：銀源機(jī)構(gòu) 成武城區(qū)主要商業(yè)分析 成武的商業(yè)目前發(fā)展已較為成熟，品牌、規(guī)模效應(yīng)已現(xiàn)，但是總體商業(yè)已漸趨飽和。 46 ? 成武的商鋪基本以 12F的模式經(jīng)營(yíng)，縣商鋪規(guī)劃較為方正，經(jīng)營(yíng)面積以 6070平方米為主力，租金雖然由于建筑年代、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、所處位置而有所不同，但因處于同一商業(yè)圈，租金仍可同比，基本上該中心商業(yè)區(qū)域的租金水平在 元 平方米 天； ? 雖然現(xiàn)階段成武的商業(yè)正在朝著新的方向發(fā)展，但是目前的各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，尤其是成武商貿(mào)城由于是內(nèi)街，經(jīng)營(yíng)更差； ? 這說(shuō)明成武的商業(yè)雖然形態(tài)已經(jīng)較為成熟，但是同質(zhì)業(yè)態(tài)過(guò)于飽和，已經(jīng)超出區(qū)域內(nèi)對(duì)于同類(lèi)業(yè)態(tài)的良性需求。 47 ?曹縣的商業(yè)基本分布在城區(qū)南部，北部是曹縣的住宅區(qū)，新興住宅多建于此； ?曹縣的商業(yè)以錢(qián)塘江路為中心，向外延伸，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、家電等為主； ?商貿(mào)城市廣場(chǎng)街是曹縣新的商業(yè)集中點(diǎn)，其中休閑廣場(chǎng)的規(guī)劃便曹縣的商業(yè)也兼縣了觀賞、休閑的功能； ?曹縣的商鋪經(jīng)營(yíng)格局主要分兩種： ①鋪塘江路沿街鋪面多以 1F經(jīng)營(yíng)，主力面積在 3040平方米左右，租金水平約為 平方米 天 ； ②商貿(mào)城市廣場(chǎng)街則多以 3經(jīng)營(yíng)，主力面積在 150160平方米左右，租金水平約為 平方米 天 。 青 荷 南 路 商 貿(mào) 城 市 廣 場(chǎng) 街 錢(qián) 塘 江 路 休閑廣場(chǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：銀源機(jī)構(gòu) 曹縣城區(qū)主要商業(yè)分析 曹縣商業(yè)分布雖廣但仍有一個(gè)集中商業(yè)圈，但從其人口現(xiàn)狀來(lái)看，已基本處于飽和狀態(tài)。 48 縣鎮(zhèn) 城區(qū)人口 人均可支配收入 城鎮(zhèn)化率 零售市場(chǎng)飽和度 巨野 7477元 % 65% 成武 8320元 % 85% 曹縣 18萬(wàn) 7958元 % 80% ? 巨野的城鎮(zhèn)人口比荷澤的第一人口大縣曹縣還多，更是成武的 2倍還多； ? 巨野人均可支配收入雖然較低，但是增速卻比成武和曹縣高，因此后續(xù)成長(zhǎng)空間仍較大； ? 現(xiàn)階段從人口數(shù)量和居民消費(fèi)能力，巨野的后續(xù)成長(zhǎng)空間相對(duì)較廣； ? 巨野和曹縣的城鎮(zhèn)化率幾近同速，但是巨野商業(yè)市場(chǎng)的飽和度明顯偏低，因此巨野的商業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)拓空間較大，即商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低！ 數(shù)據(jù)來(lái)源：荷澤統(tǒng)計(jì)局 注：零售企業(yè)市場(chǎng)飽和度評(píng)價(jià)指標(biāo)：每家商店供應(yīng)的居民人數(shù)、平均每家商店的銷(xiāo)售額、某類(lèi)商店的平均零售額、平均每個(gè)居民或家庭貢獻(xiàn)的零售額、單位營(yíng)業(yè)面積的零售額和平均每個(gè)員工實(shí)現(xiàn)的零售額。 2023年數(shù)據(jù) 巨野與鄰縣商業(yè)比較分析 巨野商業(yè)市場(chǎng)成熟度尚顯不足，但是后續(xù)增長(zhǎng)空間較大。 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 巨野 縣的商業(yè)無(wú)論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營(yíng)商品以服裝、雜類(lèi)、食品類(lèi)等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主； 巨野的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉(zhuǎn)變，但在組合形態(tài)上仍然較為單一，基本仍以街邊單獨(dú)店鋪經(jīng)營(yíng)為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費(fèi)圈； 巨野 的市場(chǎng)現(xiàn)狀雖然已經(jīng)成形，且有一定的規(guī)模效應(yīng)，但是從巨野居民日漸的增長(zhǎng)消費(fèi)能力來(lái)看，現(xiàn)有的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們對(duì)于消費(fèi)的理念提升； 巨野 的政府規(guī)劃、市場(chǎng)的支撐及外圍環(huán)境都說(shuō)明巨野的商業(yè)需要一個(gè)無(wú)論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！ 49 巨野 已進(jìn)入高速發(fā)展階段，從市場(chǎng)上現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，其偏好已經(jīng)逐漸向較為新型的商業(yè)中心或集中型商業(yè)轉(zhuǎn)變； 集中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的缺乏及巨野專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)皆是本案立項(xiàng)的市場(chǎng)空白點(diǎn)； 巨野的政府規(guī)劃、市場(chǎng)的支撐及外圍環(huán)境都說(shuō)明巨野的商業(yè)需要一個(gè)無(wú)論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產(chǎn)品！ 50 三、 市場(chǎng)總結(jié) 宏觀的 市場(chǎng)環(huán)境 微觀的 商業(yè)市場(chǎng) 貳、項(xiàng)目分析 51 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 52 麟州步行街是原巨野城區(qū)家喻戶(hù)曉的“永豐小商品一條街”。 ? 小商品街至今已有十幾年歷史，已經(jīng)積聚了一定的知名度和客戶(hù)量； ? 政府對(duì)于巨野小商品市場(chǎng)的改造開(kāi)發(fā)大力支持，這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的先決條件； ? 麟州商城、佳和超市、百通購(gòu)物廣場(chǎng)等大批涌現(xiàn)的消費(fèi)場(chǎng)所是日前巨野的主要消費(fèi)中心，這為項(xiàng)目日后的入市及經(jīng)營(yíng)都奠定了良好的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； ? 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)較為雜亂，現(xiàn)有商業(yè)又缺乏統(tǒng)一管理，入眼所及皆是路邊的小攤小販，垃圾、污水等比比皆是，對(duì)項(xiàng)目造成一定的破敗印象； ? 現(xiàn)有商業(yè)的經(jīng)營(yíng)以服裝、鞋帽、五金等小品為主，但是檔低偏低，未形成規(guī)模、品牌等效應(yīng)，且缺乏消費(fèi)引導(dǎo)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)較不理想； 項(xiàng)目背景 53 ? 總用地面積： 63369平方米 ? 總建筑面積： ? 商業(yè)面積： ? 建筑密度： % ? 容積率： ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀：拆遷完成、平地狀態(tài)；內(nèi)街道路泥濘、攤販成堆 實(shí)體建筑為一期標(biāo)的 項(xiàng)目基本情況 54 優(yōu)惠政策，政府大力支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)操作空間巨大 核心商圈，周邊超市、購(gòu)物廣場(chǎng)、零售店鋪林立，商業(yè)氛圍濃厚，是巨野人的消費(fèi)核心帶 如織人流，佳和超市、百通購(gòu)物廣場(chǎng)等帶來(lái)滾滾人流，商業(yè)圈正日益走向繁榮 完美結(jié)構(gòu)，大開(kāi)間、短進(jìn)深，緩步行進(jìn)式休閑商業(yè)街，帶來(lái)完美的購(gòu)物休閑空間 前景廣闊，周邊商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)日漸增多的人氣、商業(yè)前景無(wú)可限量 政府支持 地利天成 人氣如虹 麗質(zhì)天生 潛力無(wú)限 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 55 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 以老百姓為立足點(diǎn)， 將項(xiàng)目打造成山東省經(jīng)典商業(yè)航母。 ? 項(xiàng)目投資： 5億元； ? 項(xiàng)目規(guī)模： 220230平方米； ? 商業(yè)定位：“麟州商業(yè)步行街”； ? 功能定位：分類(lèi)分區(qū)域設(shè)置品牌專(zhuān)賣(mài)店、大賣(mài)場(chǎng)、超市、專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)； ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝鞋帽、珠寶電器、通訊器材、化妝洗滌、燈具、家具、五金、裝飾、工藝禮品、文化用品、小商品批發(fā)零售。集現(xiàn)代物流、金融、觀光購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、飲食文化、健身多功能于一體，是輻射周邊縣市規(guī)模最大的商貿(mào)流通中心。 叁、概念定位 56 定位導(dǎo)論 定位難點(diǎn) 概念定位 概念亮點(diǎn) 功能定位 57 一個(gè)傳統(tǒng)又新穎的概念，正越來(lái)越多地闖進(jìn)人們的視野－－城區(qū)經(jīng)濟(jì)。 城區(qū)經(jīng)濟(jì)是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)跑者，是縣域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分； 是資金流、信息流、人才流的洼地，是帶動(dòng)和促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的極核； 城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接關(guān)系到縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和質(zhì)量。 隨著巨野縣工業(yè)化、信息化、城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)經(jīng)濟(jì)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量，其帶動(dòng)功能、集聚功能日趨增強(qiáng)，已經(jīng)積聚了較大的潛能，理應(yīng)在全縣率先發(fā)展。 定位導(dǎo)論 良性 背景 定位 陷阱 在“良性”發(fā)展的社會(huì)宏觀背景下，項(xiàng)目定位往往會(huì)被盲目抬高，以至于給招商帶來(lái)壓力； ? 過(guò)高定位所 而帶來(lái)的成本過(guò)高和品牌效應(yīng)難保障的弊病，且不適應(yīng)市場(chǎng)基本要求； ? 不適應(yīng)市場(chǎng)的定位會(huì)減少“人民路”固有的、自發(fā)所形成的人流量，為其它街道的發(fā)展提供條件。 定位以市場(chǎng)為本 漸進(jìn)是發(fā)展之本 58 定位難點(diǎn) 根據(jù)目前巨野城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展定位可能存在以下難點(diǎn)，認(rèn)知這些難點(diǎn)才能在前期定位時(shí)有所規(guī)避，以便項(xiàng)目順利進(jìn)行： ① 零售商品種類(lèi)缺乏新品種 從原有“麟州商城”和外圍自發(fā)形成的小商品流動(dòng)攤販的商品種類(lèi)上來(lái)看，零售商品種類(lèi)均為日常低值易耗品； 從巨野最成熟的主要商業(yè)街“人民路”來(lái)看，人流密集段的商業(yè)