【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 入街區(qū)鄰里的概念，通過(guò)中心花園、核心廣場(chǎng)及組團(tuán)間的五分鐘步行距離設(shè)置來(lái)體現(xiàn)建筑尺度上的人性化。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的特色。 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的前瞻性 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 為了加速項(xiàng)目的快速成熟，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用入口地標(biāo)式建筑及公建功能的合理分布來(lái)催化地塊的成熟。例如起步區(qū)體育館、中心湖、商業(yè)街、商業(yè)中心的投入，后幾期中商務(wù)花園、星級(jí)酒店的建設(shè)等。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，由于項(xiàng)目規(guī)模比較大同時(shí)開(kāi)發(fā)周期相對(duì)比較長(zhǎng)，因此在產(chǎn)品形式方面，將涉及到多種形式。 ? 起步區(qū)整體建筑形式為多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)體、高層商業(yè)街、 living studio、 體育館等。 ? 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進(jìn)依次為：獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 5）分期開(kāi)發(fā)規(guī)模安排 一期 二期 三期 四期 五期 合計(jì) 住宅 29公頃 30公頃 32公頃 143 多層與洋房、少量聯(lián)排 多層、聯(lián)排和高層 多層、高層、聯(lián)排 洋房、聯(lián)排 聯(lián)排、獨(dú)體 經(jīng)營(yíng)性 公建 6公頃 3公頃 5公頃 3公頃 商業(yè)街、大型超市、大型餐飲 商業(yè)街、大型餐飲購(gòu)物、中型商業(yè)、 SHOPPING MALL 商業(yè)街、中型商業(yè)、 商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、 非經(jīng)營(yíng)性公建 1公頃 3公頃 體育館 學(xué)校、醫(yī)療、體育館 學(xué)校、醫(yī)療 私立學(xué)校 其他 其他 6公頃 6公頃 24 主要道路和主要景觀 次級(jí)道路和分散景觀 次級(jí)道路和分散景觀 次級(jí)道路和分散景觀 合計(jì) 200 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 6）營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 ? 銷(xiāo)售目標(biāo) ? 全盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)分解： ? 一期 2023年 4月 2023年 10月 ? 二期 2023年 8月 2023年 12月 ? 三期 2023年 10月 2023年 10月 ? 四期 2023年 8月 2023年 9月 ? 五期 2023年 8月 2023年 9月 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. ? 起步區(qū)銷(xiāo)售目標(biāo)： ? 一期住宅 。 ? 可售商業(yè) 6萬(wàn)平方米：商業(yè)街 3萬(wàn)平方米 ? 大型超市 2萬(wàn)平方米 ? 大型餐飲 1萬(wàn)平方米 ? 銷(xiāo)售周期： 2023年 5月 —— 2023年 10月 ? 銷(xiāo)售目標(biāo)： 2023年 合同 6億 ? 回款 ? 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)： 合同 2億 ? 回款 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 推廣策略 確立重點(diǎn)區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場(chǎng)宣傳的推廣思路 ， 以針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)結(jié)合軟 、 硬廣告宣傳 ， 配合銷(xiāo)售進(jìn)度在不同銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)做集中的密集宣傳 。 使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會(huì)影響力 ， 同時(shí)在目標(biāo)客戶群中引起轟動(dòng) 。 在項(xiàng)目前期完成銷(xiāo)售設(shè)定的目標(biāo) 。 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 營(yíng)銷(xiāo)策略 階段性策略 ? 預(yù)熱期 ：預(yù)告項(xiàng)目特點(diǎn) ， 提醒客戶注意 ， 暫緩其購(gòu)買(mǎi)行為 ， 吸引其等待項(xiàng)目推出 。 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：全方位介紹項(xiàng)目 ， 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)展示 ， 以項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及具體銷(xiāo)售措施令消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行動(dòng) 。 ? 正式發(fā)售期：各種銷(xiāo)售措施組合刺激市場(chǎng) ， 多種銷(xiāo)售渠道共同對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)再次進(jìn)攻 。 ? 強(qiáng)銷(xiāo)期：開(kāi)辟新的銷(xiāo)售渠道 ， 全新概念的現(xiàn)場(chǎng)展示 ， 最大限度的創(chuàng)造人潮 ， 讓項(xiàng)目家喻戶曉 。 ? 在不同階段 ， 結(jié)合推出的產(chǎn)品類(lèi)型 ， 瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群 ， 結(jié)合相應(yīng)銷(xiāo)售政策 ， 促使其購(gòu)買(mǎi) 。 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. ? 促銷(xiāo)手段及實(shí)施步驟 ? 開(kāi)盤(pán)前：分三次派籌 ? 首次派籌： 3月 14日 3月 31日 ， 發(fā)放 150張卡 ， 限時(shí)限量售卡 ， 規(guī)定優(yōu)惠幅度 ， 制造緊迫感 ， 引起市場(chǎng)關(guān)注 。 ? 二次派籌： 4月 10日 ， 發(fā)放 250張卡 ， 限量不限時(shí) ， 優(yōu)惠幅度較前次有所減少 。 ? 三次派籌： 5月 1日 ， 發(fā)放 200張卡 ， 限量不限時(shí) ， 優(yōu)惠幅度再次減少 。 ? 5月 15日開(kāi)始轉(zhuǎn)協(xié)議 、 簽合同 。 ? 5月 29日開(kāi)盤(pán) ， 售價(jià)上調(diào) ， 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠措施 。 ? 進(jìn)入正常銷(xiāo)售周期 ， 每月結(jié)合推出的樓盤(pán) ， 進(jìn)行階段性宣傳 ， 舉辦 SP活動(dòng) ， 出臺(tái)針對(duì)性措施 ， 保持市場(chǎng)熱度 ， 促進(jìn)目標(biāo)客群的購(gòu)買(mǎi) 。 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 客戶定位 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，將主要面對(duì)塘沽區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)行住房改善的一般市民； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期，將大量的面對(duì)更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； ? 由于萊茵春天項(xiàng)目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注新河項(xiàng)目的推進(jìn)，包括萊茵春天老客戶的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，這兩部分將是很大一批客戶群體； ? 在保稅區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，隨項(xiàng)目影響力的逐步加強(qiáng)，項(xiàng)目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴(kuò)大到整個(gè)濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. ? 結(jié)合目標(biāo)客戶群分布區(qū)域 ， 進(jìn)一步完善連鎖店布點(diǎn) ， 在連鎖店放置沙盤(pán)和項(xiàng)目資料 。 通過(guò)連鎖店完成對(duì)塘沽區(qū)域市場(chǎng)覆蓋 。 ? 通過(guò)現(xiàn)有塘沽區(qū)購(gòu)買(mǎi)萊茵春天客戶傳播新河項(xiàng)目信息 ， 擴(kuò)大項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的影響力 。 ? 在市內(nèi)設(shè)置銷(xiāo)售中心 ， 作為新河項(xiàng)目市區(qū)展示的窗口 ， 利用項(xiàng)目較高的性價(jià)比吸引市區(qū)客戶 。 ? 在天津市內(nèi)各區(qū)、北京市重點(diǎn)區(qū)域選擇示范店，作為在市區(qū)的宣傳觸角，展示項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的跨區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)各示范店結(jié)合項(xiàng)目階段性大型展示活動(dòng)，負(fù)責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。 ? 客戶渠道解決方案 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 商業(yè)銷(xiāo)售思路 開(kāi)發(fā)思路： ? 1） 借鑒目前行業(yè)內(nèi) “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 模式的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn) ， 為商家搭建可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 、 發(fā)展的平臺(tái) 。 ? 2） 建立形成新型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式 。 ? 3） 引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)潮流 ， 填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白 ， 通過(guò)公建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ， 加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 、 影響力 ， 成為整個(gè)項(xiàng)目有持續(xù)效應(yīng)的黃金點(diǎn) 銷(xiāo)售思路： ? 1） 開(kāi)盤(pán) —— 項(xiàng)目入住階段 ? 進(jìn)行商業(yè)街發(fā)售 ， 通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)的控制 ， 使商業(yè)街達(dá)到營(yíng)造獨(dú)特品位 ， 提升地塊價(jià)值 ， 聚集旺盛人氣的效果 。 在商家的選擇上 ， 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 注重品位與個(gè)性 ， 形成與項(xiàng)目相匹配的情調(diào)商業(yè)氛圍 。 通過(guò)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)與景觀湖 、 體育館的開(kāi)放 ， 形成區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)物 、 休閑的新景點(diǎn) 。 能快速增強(qiáng)項(xiàng)目影響力 ， 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 ， 吸引目標(biāo)客戶視線 ， 對(duì)住宅的銷(xiāo)售產(chǎn)生極大推動(dòng)作用 。 ? 在此階段 ， 同時(shí)做好大型餐飲 、 大型超市的前期招商工作 。待時(shí)機(jī)成熟 ， 進(jìn)行引進(jìn) 。 ? 2） 項(xiàng)目入住 —— 清盤(pán)階段 ? 隨著入住客戶的不斷增加 ， 區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)能力不斷增強(qiáng) ， 此時(shí)引入國(guó)內(nèi)外知名超市和餐飲業(yè) ， 一方面滿足區(qū)域內(nèi)客戶的需求 ，另一方面 ， 作為該行業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店 ， 吸引更多客源光顧 ，為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)豐厚的利潤(rùn) ， 同時(shí)也為項(xiàng)目創(chuàng)造更大的社會(huì)影響 。 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 起步區(qū)項(xiàng)目成本說(shuō)明 ? 起步區(qū)住宅類(lèi)平均直接成本為 /平米 ， 可售類(lèi)公建平均直接成本 /平米 ， 總平均直接成本 /平米 。 由于新河項(xiàng)目整體規(guī)劃中非經(jīng)營(yíng)性公建占有相當(dāng)比例 （ 起步區(qū)只包含一部分 ） ， 需要將其分?jǐn)偟叫潞涌偟目墒勖娣e中 。 分?jǐn)偤箜?xiàng)目每平米可售面積將增加直接成本 155元 。 即起步區(qū)住宅類(lèi)平均直接成本將上升為 /平米 ， 可售類(lèi)公建平均直接成本將上升為 /平米 ， 總平均直接成本上升為 /平米 。 順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC. 類(lèi)型 銷(xiāo)售面積 ( 平米 )原單位控制直接成本( 元 / 平米 )分?jǐn)偡鞘酃ǔ杀? 元 / 平米 )分?jǐn)偤髥挝恢苯映?br />