【文章內(nèi)容簡介】 費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的 15%； ?商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的 10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。 ?（ 3）受贈不動產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓 ?受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按 20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。 ?在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。 ?關(guān)于個人無償受贈房屋 ?有關(guān)個人所得稅問題的通知 ?（財稅〔 2023〕 78號 ?《通知》規(guī)定，以下三種情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅： ?（ 1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； ?（ 2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； ?（ 3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為 20%。 ? 個人所得稅的籌劃案例 ?（ 1）在一定的條件下，把房子賣給兒子比送給兒子更省錢 ? 2023年 10月 31日，張三欲將一套面積 110平方米的房產(chǎn)以其他贈與方式贈給直接贍養(yǎng)義務人李四，該房產(chǎn)市場價值為 40萬元，張三不能提供取得該房產(chǎn)完整、準確的房屋原值憑證，當?shù)貍€人所得稅核定稅率為 1％，假定2年后李四以 50萬元出售，稅務機關(guān)確定可以扣除的有關(guān)合理費用為 5000元。（注：分析這一案例的依據(jù)是原營業(yè)稅的規(guī)定） ?情形一 ：張三的房產(chǎn)購買時間超過 5年 (含 5年 ) ?方案一： ?如果李四是通過贈與取得，則贈與時： ?張三應納印花稅 =400 000 0． 5‰ =200(元 )。 ?李四應納契稅 =400 000 3％ ? =12 000(元 )； ?應納印花稅 =400 000 0． 5‰ =200( 元 )； ?辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時繳納 5元印花稅。 ?李四轉(zhuǎn)讓時： ?應納營業(yè)稅及附加 (稅率同上 )=500 000 5． 5％ =27 500(元 )； ?印花稅 =500 000 0． 5‰=250( 元 )； ?同時國稅發(fā) [2023]144號規(guī)定，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按 20的適用稅率計算繳納個人所得稅。 ?在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。 ?則李四應納個人所得稅 =(500 000一 l2 000— 205— 27 500— 250— 5 000) 20％ =91 009(元 )。 ?雙方合計應納稅 =200+12 000+200+5+27 500+250+91 009=131 164(元 )。 ?方案二： ?如果李四是通過購買取得。 ?張三應納印花稅 200元； ?個人所得稅 =400 000 l％ =4 000(元 )。 ?李四應納印花稅 455元 (205+250)； ?契稅 6 000元 (減半征收 )； ?營業(yè)稅及附加 27 500元 ； ?個人所得稅 =(500 000400 000 — 6 000—205— 27 500— 250— 5 000) 20％ =l2 209(元 )。 ? 雙方 計應 納稅 =200+4 0O0+205+250+6 O00+27 500+ l2 209=50 364(元 )。 ?方案二比方一節(jié)稅 80 800元 (13l l64— 50 364)。 ?如果稅務機關(guān)對李四也是采用核定征收方式計征個人所得稅，則方案二雙方合計應納稅 =200+4 000+205+250+ 6 000+27 500+5 000=43 l55(元 )，方案二將比方案一節(jié)稅 =l3l l64— 43 l55=88 009(元 )。 ?情形二 ：張三所贈房產(chǎn)購買時間不足 5年 ?方案一： ?如果李四是通過贈與取得，則雙方合計應納稅 =200+l2 000+200+5+27 500+250+9l 009=l3l l64(元 ) (計算同情形一 )。 ? 方案二： ? 如果李四是通過購買取得， ? 則張三應納營業(yè)稅及附加 =400 000 5． 5％ =22 000(元 )； ? 印花稅 200元 ； ? 個人所得稅 =400 000 l％ =4 000(元 )。 ? 李 四應納印花 稅 455元、契 稅 6 000元 、營業(yè) 稅及附 加 27 500元、個人所得稅 12 209元，雙方合計應納稅 =22 000+200+4 000+205+250+6 O00+27 500+l2 209=72 364 (元 ) 。 ?方案二比方案一節(jié)稅 =131 164— 72 364=58 800(元 )。 ? 而如果稅務機關(guān)對李四也是采用核定征收方式計征個人所得稅 ，則方案二雙方合計應納稅 =22 000+200+4 000+205+250 +6 000+27 500+5 000=65 l55(元 )，方案二將比方案一節(jié)稅 =l3l l64— 65 l55=66 009(元 )。 ?（ 2）如果你真的要贈送房子，把房子送給誰 省錢又省事 ? 2023年 10月 31日，張三準備將一套面積 110平方米的房產(chǎn)對外捐贈?，F(xiàn)有兩個捐贈對象，一是非直系親屬也非承擔直接贍養(yǎng)義務的李四，另一個是當?shù)卣k敬老院。該房產(chǎn)市價為 40萬元 (當?shù)貙ζ胀藴首≌硕ㄕ魇章蕿? 2％ )。 ?方案一 ：捐贈給李四 ?營業(yè)稅： ?我國稅法規(guī)定，個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。 ?土地增值稅： ?以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于土地增值稅的征稅范圍，這里贈與僅指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬承擔直接贍養(yǎng)義務人。 ?所以張三選擇捐贈給非直系親屬也非承擔直接贍養(yǎng)義務的李四，按規(guī)定要計算繳納土地增值稅 =400 000X 2％ =8 000 (元 )。 ?個人所得稅： ?以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于個人所得稅的征稅范圍。 ?印花稅： ?稅法規(guī)定，對財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈送給政府、社會福利單位、學校所立的書據(jù)免納印花稅。所以張三還應當對所贈與房產(chǎn)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目貼花，稅率為萬分之五，應納印花稅 =400 =200(元 )。 ?契稅： ?稅法規(guī)定土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定計稅依據(jù)，由房地產(chǎn)承受人按3%— 5%的稅率征收契稅。 ?假如稅率為 3%，則按規(guī)定要計算繳納的契稅=400 000X 3％ =12 000 (元 )。 ?出贈人合計應納稅 =8 000+200=8 200(元 )。 ?受贈人應納稅額 =12 000（元） ?方案二：贈給敬老院 ?土地增值稅： ?稅法規(guī)定，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，所以張三選擇將房產(chǎn)贈給敬老院應納的土地增值稅為 0。 ?個人所得稅： ? 不征。 ?印花稅： ?稅法規(guī)定，對財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈送給政府、社會福利單位、學校所立的書據(jù)免納印花稅，所以張三選擇將房產(chǎn)贈給敬老院應納的印花稅為 0。 ?契稅： ?同上。 ?通過比較，方案二比方案一可以節(jié)稅 8200元，而且辦理無償贈與減免稅手續(xù)也相對更方便，僅從稅收成本的角度和辦理無償贈與減免稅手續(xù)方面，張三選擇敬老院作為捐贈對象更合算。 ?李四 2023年 10月 20日通過受贈方式分別取得 A、 B兩套市價均為 50萬元的住房。其中 A套所贈房產(chǎn)的原價為 20萬元，購房時間是 2023年 1月 30日，李四是通過其他無償贈與方式取得該住房的； B套所贈房產(chǎn)的原價也為 20萬元，購房時間也是 2023年 1月 30日，是通過繼承、遺囑等一般贈與方式取得該住房的。如果李四準備在 2023年 2月份轉(zhuǎn)讓其中的一套，他該轉(zhuǎn)讓哪套住房呢？ ?國稅發(fā) [2023]144號將無償贈與行為區(qū)分為一般贈與行為 (包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與 ) 和其他無償贈與行為兩類，并對如何確定以這兩類無償贈與方式取得住房的購房時間問題加以區(qū)分。對以一般贈與方式取得的住房，其購房時間仍按照 (國稅發(fā)[2023]172號 )規(guī)定執(zhí)行，對于非遺囑、繼承等“其他無償贈與行為”，購房時間將會重新計算。 ? 法律依據(jù)： ? 根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通》（財稅〔 2023〕 174號）規(guī)定： ? （ 1）自 2023年 1 月 1 日至 12月 31日，個人將購買不足 2 年的非普通住房對外銷售的，全額征收