【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的 15%； ?商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的 10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。 ?（ 3）受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓 ?受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按 20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 ?在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。 ?關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋 ?有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 ?（財(cái)稅〔 2023〕 78號(hào) ?《通知》規(guī)定，以下三種情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅： ?（ 1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； ?（ 2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； ?（ 3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為 20%。 ? 個(gè)人所得稅的籌劃案例 ?（ 1）在一定的條件下，把房子賣給兒子比送給兒子更省錢 ? 2023年 10月 31日，張三欲將一套面積 110平方米的房產(chǎn)以其他贈(zèng)與方式贈(zèng)給直接贍養(yǎng)義務(wù)人李四，該房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為 40萬(wàn)元，張三不能提供取得該房產(chǎn)完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，當(dāng)?shù)貍€(gè)人所得稅核定稅率為 1％，假定2年后李四以 50萬(wàn)元出售，稅務(wù)機(jī)關(guān)確定可以扣除的有關(guān)合理費(fèi)用為 5000元。（注：分析這一案例的依據(jù)是原營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定） ?情形一 ：張三的房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)間超過(guò) 5年 (含 5年 ) ?方案一： ?如果李四是通過(guò)贈(zèng)與取得，則贈(zèng)與時(shí)： ?張三應(yīng)納印花稅 =400 000 0． 5‰ =200(元 )。 ?李四應(yīng)納契稅 =400 000 3％ ? =12 000(元 )； ?應(yīng)納印花稅 =400 000 0． 5‰ =200( 元 )； ?辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)繳納 5元印花稅。 ?李四轉(zhuǎn)讓時(shí)： ?應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加 (稅率同上 )=500 000 5． 5％ =27 500(元 )； ?印花稅 =500 000 0． 5‰=250( 元 )； ?同時(shí)國(guó)稅發(fā) [2023]144號(hào)規(guī)定，受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按 20的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 ?在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。 ?則李四應(yīng)納個(gè)人所得稅 =(500 000一 l2 000— 205— 27 500— 250— 5 000) 20％ =91 009(元 )。 ?雙方合計(jì)應(yīng)納稅 =200+12 000+200+5+27 500+250+91 009=131 164(元 )。 ?方案二： ?如果李四是通過(guò)購(gòu)買取得。 ?張三應(yīng)納印花稅 200元； ?個(gè)人所得稅 =400 000 l％ =4 000(元 )。 ?李四應(yīng)納印花稅 455元 (205+250)； ?契稅 6 000元 (減半征收 )； ?營(yíng)業(yè)稅及附加 27 500元 ； ?個(gè)人所得稅 =(500 000400 000 — 6 000—205— 27 500— 250— 5 000) 20％ =l2 209(元 )。 ? 雙方 計(jì)應(yīng) 納稅 =200+4 0O0+205+250+6 O00+27 500+ l2 209=50 364(元 )。 ?方案二比方一節(jié)稅 80 800元 (13l l64— 50 364)。 ?如果稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)李四也是采用核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅，則方案二雙方合計(jì)應(yīng)納稅 =200+4 000+205+250+ 6 000+27 500+5 000=43 l55(元 )，方案二將比方案一節(jié)稅 =l3l l64— 43 l55=88 009(元 )。 ?情形二 ：張三所贈(zèng)房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)間不足 5年 ?方案一： ?如果李四是通過(guò)贈(zèng)與取得，則雙方合計(jì)應(yīng)納稅 =200+l2 000+200+5+27 500+250+9l 009=l3l l64(元 ) (計(jì)算同情形一 )。 ? 方案二： ? 如果李四是通過(guò)購(gòu)買取得， ? 則張三應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加 =400 000 5． 5％ =22 000(元 )； ? 印花稅 200元 ； ? 個(gè)人所得稅 =400 000 l％ =4 000(元 )。 ? 李 四應(yīng)納印花 稅 455元、契 稅 6 000元 、營(yíng)業(yè) 稅及附 加 27 500元、個(gè)人所得稅 12 209元，雙方合計(jì)應(yīng)納稅 =22 000+200+4 000+205+250+6 O00+27 500+l2 209=72 364 (元 ) 。 ?方案二比方案一節(jié)稅 =131 164— 72 364=58 800(元 )。 ? 而如果稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)李四也是采用核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅 ，則方案二雙方合計(jì)應(yīng)納稅 =22 000+200+4 000+205+250 +6 000+27 500+5 000=65 l55(元 )，方案二將比方案一節(jié)稅 =l3l l64— 65 l55=66 009(元 )。 ?（ 2）如果你真的要贈(zèng)送房子，把房子送給誰(shuí) 省錢又省事 ? 2023年 10月 31日，張三準(zhǔn)備將一套面積 110平方米的房產(chǎn)對(duì)外捐贈(zèng)。現(xiàn)有兩個(gè)捐贈(zèng)對(duì)象，一是非直系親屬也非承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的李四，另一個(gè)是當(dāng)?shù)卣k敬老院。該房產(chǎn)市價(jià)為 40萬(wàn)元 (當(dāng)?shù)貙?duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核定征收率為 2％ )。 ?方案一 ：捐贈(zèng)給李四 ?營(yíng)業(yè)稅： ?我國(guó)稅法規(guī)定，個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，不征收營(yíng)業(yè)稅。 ?土地增值稅： ?以贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于土地增值稅的征稅范圍，這里贈(zèng)與僅指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人。 ?所以張三選擇捐贈(zèng)給非直系親屬也非承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的李四，按規(guī)定要計(jì)算繳納土地增值稅 =400 000X 2％ =8 000 (元 )。 ?個(gè)人所得稅： ?以贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于個(gè)人所得稅的征稅范圍。 ?印花稅： ?稅法規(guī)定，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)免納印花稅。所以張三還應(yīng)當(dāng)對(duì)所贈(zèng)與房產(chǎn)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目貼花，稅率為萬(wàn)分之五，應(yīng)納印花稅 =400 =200(元 )。 ?契稅： ?稅法規(guī)定土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)，由房地產(chǎn)承受人按3%— 5%的稅率征收契稅。 ?假如稅率為 3%，則按規(guī)定要計(jì)算繳納的契稅=400 000X 3％ =12 000 (元 )。 ?出贈(zèng)人合計(jì)應(yīng)納稅 =8 000+200=8 200(元 )。 ?受贈(zèng)人應(yīng)納稅額 =12 000（元） ?方案二：贈(zèng)給敬老院 ?土地增值稅： ?稅法規(guī)定，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，所以張三選擇將房產(chǎn)贈(zèng)給敬老院應(yīng)納的土地增值稅為 0。 ?個(gè)人所得稅： ? 不征。 ?印花稅： ?稅法規(guī)定，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)免納印花稅，所以張三選擇將房產(chǎn)贈(zèng)給敬老院應(yīng)納的印花稅為 0。 ?契稅： ?同上。 ?通過(guò)比較，方案二比方案一可以節(jié)稅 8200元，而且辦理無(wú)償贈(zèng)與減免稅手續(xù)也相對(duì)更方便，僅從稅收成本的角度和辦理無(wú)償贈(zèng)與減免稅手續(xù)方面，張三選擇敬老院作為捐贈(zèng)對(duì)象更合算。 ?李四 2023年 10月 20日通過(guò)受贈(zèng)方式分別取得 A、 B兩套市價(jià)均為 50萬(wàn)元的住房。其中 A套所贈(zèng)房產(chǎn)的原價(jià)為 20萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)間是 2023年 1月 30日，李四是通過(guò)其他無(wú)償贈(zèng)與方式取得該住房的； B套所贈(zèng)房產(chǎn)的原價(jià)也為 20萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)間也是 2023年 1月 30日，是通過(guò)繼承、遺囑等一般贈(zèng)與方式取得該住房的。如果李四準(zhǔn)備在 2023年 2月份轉(zhuǎn)讓其中的一套，他該轉(zhuǎn)讓哪套住房呢？ ?國(guó)稅發(fā) [2023]144號(hào)將無(wú)償贈(zèng)與行為區(qū)分為一般贈(zèng)與行為 (包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與 ) 和其他無(wú)償贈(zèng)與行為兩類，并對(duì)如何確定以這兩類無(wú)償贈(zèng)與方式取得住房的購(gòu)房時(shí)間問(wèn)題加以區(qū)分。對(duì)以一般贈(zèng)與方式取得的住房，其購(gòu)房時(shí)間仍按照 (國(guó)稅發(fā)[2023]172號(hào) )規(guī)定執(zhí)行，對(duì)于非遺囑、繼承等“其他無(wú)償贈(zèng)與行為”，購(gòu)房時(shí)間將會(huì)重新計(jì)算。 ? 法律依據(jù)： ? 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通》（財(cái)稅〔 2023〕 174號(hào)）規(guī)定： ? （ 1）自 2023年 1 月 1 日至 12月 31日，個(gè)人將購(gòu)買不足 2 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收