【文章內容簡介】 77,(124,)91,63,43,61,(150,)(100,)(50,)50,100,150,200,2 0 1 0 年7 2 0 1 1 年6 月 2 0 1 1 年7 2 0 1 2 年6 月 2 0 1 2 年7 2 0 1 3 年6 月 2 0 1 3 年7 2 0 1 4 年6 月 2 0 1 4 年7 2 0 1 5 年6 月 2 0 1 5 年7 2 0 1 6 年6 月數 量年 度現金流入( 萬元) 現金流出( 萬元) 凈現金流量( 萬元)經濟測算 —— 現金流量 從第三年開始，項目累計凈現金流量和累計凈現值“轉正”，項目開始盈利。 本報告是嚴格保密的。 序號 項 目 金額 (萬元 ) 1 房地產銷售收入 518,644 2 總經營成本（開發(fā)成本及經營、銷售成本） 335,524 3 利潤總額 183,120 4 所得稅 45,780 5 凈利潤 137,340 6 凈現值 79,373 7 成本利潤率 (稅前 ) % 8 成本利潤率 (稅后 ) % 9 內部收益率 % 10 動態(tài)回收周期 (年 ) ? 從本項目的財務分析結果來看，項目的投資凈現值大于 0；內部收益率大于基準收益率 10%；累計盈余資金大于 0；故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目是可行的。 經濟測算 —— 測算結果 本報告是嚴格保密的。 ? 不確定性因素主要來自以下幾個方面：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受到當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項目的經濟效益目標的實現。為此，借助盈虧平衡分析與敏感性分析來進一步了解投資的可靠程度。 經濟測算 —— 敏感性分析 因素變化情況 部分指標變化 敏感性分析結果 銷售收入 （萬元） 總投資 （萬元） 稅后利潤 （萬元） 稅后成本 利潤率 財務凈現值 （萬元） 內部 收益率 動態(tài)投資 回收期（半年） 基本方案 518,644 215,712 137,340 % 79,374 % 銷售收入變化 銷售收入下降 10% 466,780 221,379 114,209 % 59,073 % 變動率 % % % % % % % 銷售收入上升 10% 570,509 221,379 156,561 % 94,109 % 變動率 % % % % % % % 工程成本變化 工程成本增加 10% 518,644 228,217 133,026 % 74,269 % 變動率 % % % % % % % 工程成本減少 10% 518,644 214,541 137,744 % 78,912 % 變動率 % % % % % % % 計算結果表明，無論售價降低 10%還是開發(fā)成本上升 10%，本項目的經濟效益均有所降低，動態(tài)回收周期有所延長，但內部收益率均大于基準收益率（ ic=10%） ,項目可行。 本報告是嚴格保密的。 因素變化情況 部分指標變化 敏感性分析結果 銷售收入 （萬元） 總投資 （萬元） 稅后利潤 （萬元） 稅后成本 利潤率 財務凈現值 （萬元） 內部收益率 動態(tài)投資 回收期（年） 基本方案 518,644 215,712 137,340 % 79,374 % 土地成本上升 5% 518,644 223,156 134,772 % 75,718 % 土地成本上升 10% 518,644 230,600 132,203 % 72,062 % 土地成本上升 15% 518,644 238,044 129,635 % 68,406 % 土地成本上升 20% 518,644 245,488 127,067 % 64,750 % 土地成本上升 25% 518,644 252,932 124,499 % 61,094 % 土地成本上升 30% 518,644 260,376 121,931 % 57,439 % 方案一：土地成本上升5%，即地價 ，折合樓板價 4552元 /平米。 ?當地價達到 607萬元 /畝時，財務內部收益率將接近 40%，為了更好的空置風險，實現更高的利潤，應盡可能的爭取607萬元 /畝以內的價格。 方案二：土地成本上升25%，即地價 ，折合樓板價 5419元 /平米。 ?當地價達到 723萬元 /畝時，財務內部收益率將低于 30%，此時項目成本利潤率過低，所以建議取地價格保證在 723萬元 /畝以下，以合理規(guī)避風險，保證項目的基本利潤。 地價合理范圍 地價上限范圍 不同地價范圍的測算結果比較 世聯(lián)建議，為更好的控制項目風險，保證合理的利潤，取地價格應盡可能控制在 607萬元/畝的范圍內，最高地價上限不應超過 723萬元 /畝。 本報告是嚴格保密的。 地價 607萬元 /畝條件下的項目技術經濟指標 地價 723萬元 /畝條件下的項目技術經濟指標 占地面積 255 畝 17 萬㎡ 建筑面積 34 萬㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價 607 萬元 /畝 9104 元 /㎡ 土地總價 億元 樓板價 4552 元 /㎡ 占地面積 255 畝 17 萬㎡ 建筑面積 34 萬㎡ 容積率 2 出讓年限 70 年 土地單價 723 萬元 /畝 10838 元 /㎡ 土地總價 億元 樓板價 5419 元 /㎡ 不同地價范圍的項目技術經濟指標 本報告是嚴格保密的。 吳中區(qū)尹山湖地塊 項目經濟測算及可行性分析 ?土地價值評估 ?經濟測算 本報告是嚴格保密的。 步驟一：地塊的選取 選取原則 估價時點原則 ： 近三年內成交 用途一致原則 ： 地塊主要用途為居住 同一供需圈原則 ： 地塊位于同一供求范圍內 選取地塊 案例一 案例二 案例三 案例四 地塊名稱 仁恒地塊 中銳地塊 中海地塊 保利地塊 出讓面積 (㎡ ) 375104 55000 345000 292900 容積率 2 土地用途 城鎮(zhèn)住宅用地 城鎮(zhèn)住宅用地 城鎮(zhèn)住宅用地 城鎮(zhèn)住宅用地 建筑面積 (㎡ ) 337594 100000 276000 263610 成交總價 (萬元 ) 216300 39200 156161 198999 成交單價 (萬元 /畝 ) 384 475 302 453 樓面地價 (元 /㎡ ) 6407 3920 5658 7549 出讓時間 202306 202312 202301 202308 本報告是嚴格保密的。 尹山湖 獨墅湖 蘇 嘉 杭 高 速 公 路 郭新東路 尹山湖北路 本地塊 保利地塊 中海地塊 仁恒地塊 中銳地塊 步驟一：地塊的選取 案例說明 可比案例均為目標地塊周邊區(qū)域，蘇州市市場上 0709年土地 “ 招、拍、掛 ” 成交地塊； 共選擇四個案例，其中仁恒、中海和保利三個地塊位于濱湖一線區(qū)域，緊鄰獨墅湖，資源條件較好，中銳和本地塊位于濱湖二線區(qū)域，近湖而不臨湖，資源條件稍遜于前三幅地塊； 郭 巷 北 路 本報告是嚴格保密的。 地塊比較因素條件 指數表編制規(guī)則 ? 本項目各個比較因素的條件指數標定為 100； ? 而案例的各個條件指數，則根據步驟二中的詳細描述和比較，以 100為基準，賦予相應的值； ? 若案例的某項比較因素優(yōu)于本項目，則其條件指數大于 100，反之則小于 100； ? 條件指數的大小視案例與本項目因素差異的大小而定，但一般應該控制在 80120以內。 步驟二：地塊比較因素條件說明表 地塊比較因素條件 比較 因素 宗地面積 (萬㎡ ) 22 宗 地 形 狀 規(guī)整 規(guī)整 較規(guī)整 規(guī)整 規(guī)整 區(qū)域生活配套 周邊無生活配套 西側通達路生活 配套好 西側通達路生活 配套較好 無生活配套 無生活配套 地塊周邊環(huán)境 南側臨近尹山湖 和市民廣場 東側緊鄰獨墅湖 資源條件一般 位于湖島之上，東側緊鄰獨墅湖 位于湖島之上，東側緊鄰獨墅湖 臨路狀況 北至郭新東路、南至尹山湖北路 西至通達路、南 至獨墅湖大道 東至通達路 西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內陸相連 西至待規(guī)劃道路、僅有一橋與內陸相連 本項目 案例一 仁恒地塊 案例二 中銳地塊 案例三 中海地塊 案例四 保利地塊 本報告是嚴格保密的。 估價對象與比較案例 估計對象 案例一 案例二 案例三 案例四 比較因素 地塊名稱 本地塊 仁恒地塊 中銳地塊 中海地塊 保利地塊 交易日期 100 80 85 85 95 交易情況 100 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 100 地塊環(huán)境因素 區(qū)域規(guī)劃因素 100 110 105 110 110 基礎設施狀況 100 108 106 102 102 資源環(huán)境條件 100 105 90 108 108 區(qū)域配套成熟度 100 110