可行性研究-006年廣漢市金雁湖地塊投資分析報告(編輯修改稿)
2025-08-22 17:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 交通極為便利；l 地塊較規(guī)則，易于開發(fā)；（2）發(fā)展機(jī)會l 地塊所在區(qū)域是政府規(guī)劃的未來行政辦公區(qū)域，地塊的升值潛力將十分強(qiáng)勁；l 未來輕軌將直通廣漢市，將大大拉近廣漢與成都的距離，提升廣漢住宅樓盤的價值；l 目前廣漢市高品質(zhì)樓盤較少，而人們對此類樓盤的需求卻日益增加，這將是本項目未來發(fā)展的一個契機(jī)；l 地處上風(fēng)上水，該區(qū)域?qū)⑹菑V漢市未來高尚社區(qū)的集中地；l 此項目作為市區(qū)的一個大盤，只要正確樹立了開發(fā)理念、建立起完善的營銷策略，這對其本項目的成功運(yùn)作留有了充分的空間三、土地投資價值評估項 目單位地價700,374 單位地價604,752單位地價508,922 單位地價454,796 土地成本（元）71,382,61,636,51,869,46,352,稅前利潤（萬元）91,387, 101,133, 110,900, 116,416, 所得稅30,157, 33,373, 36,597, 38,417, 稅后利潤61,229, 67,759, 74,303, 77,999, 利潤率%%%%盈虧平衡點(diǎn)%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%%%%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）27,497,30,422, 33,228,34,750, 靜態(tài)投資回收期(Pb)動態(tài)投資回收期(Pb’)四、研究方法項目建筑規(guī)劃類別開發(fā)比例總建筑面積（㎡）住宅%175, 18層%58, 11+1小高層%81, 花園洋房+聯(lián)排別墅%35, 其他% 物業(yè)及配套用房% 土地估算方法，同時考慮到資金的時間價值，引入現(xiàn)金流折現(xiàn)法；；，該地塊于2006年11月出讓，2007年1月開工。預(yù)計2年又6個月時間完全建成投入使用。即2009年6月建成投入使用；；、專業(yè)費(fèi)、期間費(fèi)、銷售稅費(fèi)等項關(guān)指標(biāo)；；（動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）評價；銷售價格預(yù)算采用長期趨勢法、指數(shù)修勻法對未來該地塊住宅房屋售價進(jìn)行預(yù)期，根據(jù)指數(shù)修勻法算出修正指數(shù)A= ,由此測算出2007年該區(qū)域樓盤均價為2100元/平米。該地塊緊鄰金雁湖，鴨子河，受三星堆古遺址輻射，同時政府未來行政區(qū)也將遷往本區(qū)域，因此本項目市場定位為中高檔大型親水社區(qū)，同時還有部分比例的別墅住宅，預(yù)估未來該區(qū)域住宅的增值潛力較大。因此修正本項目未來銷售均價為2625元/平米。預(yù)計銷售期 根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，預(yù)計本項目可分兩期銷售，在2007年7月可開始預(yù)售一期，在2008年7月開始銷售二期。項目在預(yù)售半年后可售出40%，2008年末交付使用時可再售出50%，其余10%需2009年才能售出。測算有關(guān)稅費(fèi)序號成本項目計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/平米)金額(元)總金額(元)1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)施工圖設(shè)計費(fèi)254,410,022 5,096,025 景觀設(shè)計費(fèi)15686,003 2報建稅費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)8514,994,075 21,508,219 質(zhì)檢費(fèi)2352,802 工程定額測定費(fèi)1176,401 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)3529,203 人防工程易地建設(shè)費(fèi)81,411,207 墻改基金4705,604 招標(biāo)代理費(fèi)317,522 施工圖紙審查費(fèi)1176,401 施工噪聲排污費(fèi)2352,802 散裝水泥專項基金1176,401 白蟻防治費(fèi)405,722 施工放線費(fèi)2600元/棟(估算)33,800 沼氣化糞池設(shè)計費(fèi)3620m3*10元/m3(估算)12,600 紅外線電力配電費(fèi)30萬/500KVA(約3600KVA)720,000 消防設(shè)施驗收測定費(fèi)1176,401 竣工后室內(nèi)空氣檢測費(fèi)1176,401 污水處理設(shè)備費(fèi)(估算)500,000 銷售面積測定費(fèi)239,905 國土宗地地籍丈量費(fèi)17,640 環(huán)境測評報告估算33,334 3 地價評估費(fèi)\測繪費(fèi)\地勘費(fèi)98,000 98,000 4 招標(biāo)代理費(fèi)2352,802 352,802 5主體建安工程費(fèi)18層119069,482,543 187,838,715 小高層105085,757,289 物管用房90032,228,441 700370,442 6附屬工程費(fèi)綠化環(huán)境費(fèi)1503,430,017 8,722,044 市政雨污\小區(qū)道路305,292,026 7 工程監(jiān)理費(fèi)(主體建安成本*1%)1%1,878,387 1,878, 8 不可預(yù)見費(fèi)(直接開發(fā)成本*5%)5%9,828,038 9,828,038 9 合計 235,322,231 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用計算，開發(fā)建設(shè)
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