【文章內(nèi)容簡介】 不能千篇一律，要注重吸取各國、各民族的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉別墅本身就可以成為度假村內(nèi)的觀光景點。別墅內(nèi)部的裝修必須與建筑外觀保持一致，使每一棟別墅都有一個獨特的主題。別墅的設(shè)計要與周圍的生態(tài)環(huán)境保持協(xié)調(diào)，建議溫泉別墅以兩層建筑為主。其中有25棟小型別墅，一棟別墅內(nèi)有五個標(biāo)準(zhǔn)間或三個標(biāo)準(zhǔn)間與一個豪華套房；有45棟中型別墅，一棟別墅內(nèi)有五個左右的標(biāo)準(zhǔn)間和兩、三個豪華套房；有10棟大型別墅，一棟別墅內(nèi)有八個左右的標(biāo)準(zhǔn)間和三、四個豪華套房。為了突出度假村內(nèi)優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留大量空地以供以后的發(fā)展使用，別墅周圍要鋪設(shè)大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建筑面積與綠地面積達(dá)到1:5的比例。由于溫泉別墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動場所較為分散，為了確保客人的生命和財產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛(wèi)技能的同時還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時可以集合保衛(wèi)力量及時到達(dá)現(xiàn)場，從而提高安全保衛(wèi)工作的時效性。在溫泉別墅的開發(fā)過程中，可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費入住權(quán)，其他時間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報。（三）、生態(tài)農(nóng)莊生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村內(nèi)的特色工程，依托度假村周圍的自然山坡，根據(jù)土地情況來種植一些瓜果和蔬菜。生態(tài)農(nóng)莊要嚴(yán)格按照無公害標(biāo)準(zhǔn)來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。農(nóng)莊內(nèi)開設(shè)養(yǎng)殖場，可按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法飼養(yǎng)無公害的家禽和塘魚。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村內(nèi)的另一觀光景點。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)設(shè)置一些娛樂活動，調(diào)動旅客的積極性，使旅客感覺與自然之間更親近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時品嘗；讓旅客認(rèn)購樹木的所有權(quán)或某一段時期的采摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識小競賽等等。整個農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍。（四）、室外娛樂場室外娛樂場是溫泉度假村內(nèi)除溫泉會所外的另一主要娛樂設(shè)施，各種室外活動項目主要根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。根據(jù)國際室外娛樂的潮流，將建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等多種室外活動設(shè)施。垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計獨特，魚類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費主體。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。為了綜合利用溫泉度假村內(nèi)的室外草地，還可以視可行性考慮增設(shè)高爾夫球練習(xí)場。所開發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場外，還可以用來開發(fā)荷花池等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情。還可考慮組織游客出海觀日出、日落。第四節(jié)、市場分析、預(yù)測與營銷策劃一、行業(yè)分析該項目屬第三產(chǎn)業(yè)中的旅游，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力鼓吹和支持發(fā)展的領(lǐng)域。世界旅游組織在2001年認(rèn)為：世界旅游業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r良好，前景也十分樂觀。世界旅游人數(shù)目前雖然還不到7億，但最近幾年卻以年均7%的速度快速增長。到2002年，國際游客人數(shù)將達(dá)到16億，國內(nèi)游客人數(shù)為20億。具有旅游發(fā)展?jié)摿Φ膰覒?yīng)重視發(fā)展旅游業(yè)，加強(qiáng)旅游業(yè)人員培訓(xùn)工作，提高旅游服務(wù)質(zhì)量，以推動旅游業(yè)的發(fā)展。國家旅游局副局長孫鋼在2001年中國旅游投資機(jī)會與投資政策高層研討會上強(qiáng)調(diào)，中國旅游業(yè)發(fā)展正面臨最多最突出的發(fā)展機(jī)遇，投資中國旅游業(yè)大有可為。國家旅游局政策法規(guī)司司長魏小安說，旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年，成為世界上最大的旅游目的地。這種巨大的市場需求為各個地區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展提供了很大空間。《人民日報—海外版》在2001年認(rèn)為：到2005年，我國入境旅游人數(shù)將達(dá)到8500萬人次，其中過夜海外旅游者3450萬人次，旅游外匯收入220萬美元；國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入5000億元；出境旅游人數(shù)將達(dá)到1636萬人次。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，％。在1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位。“十五”計劃如能順利實現(xiàn)，旅游業(yè)將為國家提供外匯收入900億美元以上，增加國內(nèi)生產(chǎn)總值3萬億元以上，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會800萬人以上。但與世界旅游業(yè)相比，我國目前的水平還不到下述指標(biāo)的一半：％，％，％。因此，我國要采取一系列的措施，提高旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。提出的發(fā)展重點是：東部上水平，中部上規(guī)模，西部大開發(fā)。國內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨5大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關(guān)部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時候都好；二、中國正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步加快與旅游相關(guān)的各個行業(yè)的對外開放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將促進(jìn)中國旅游業(yè)的對外開放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年，全球?qū)⒔哟?6億人次的國際旅游者，國際旅游消費將達(dá)2萬億美元，％％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長3％的幅度。在這個大趨勢下，世界旅游組織對中國今后20年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。 學(xué)者的分析表明：21世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)，未來5年，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先、行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大并購。未來5年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似Bass Hotelamp。Resorts、Accor、Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團(tuán)。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。第三、服務(wù)國內(nèi)消費者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。這是隨著國內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。第四、旅游景點類的上市公司將得到良好的發(fā)展。 二、市場分析商務(wù)會議客戶惠州地區(qū)及鄰近城市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商務(wù)客源的開拓打下了較好的基礎(chǔ)。XX溫泉度假村所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，如中海殼牌石油項目，寶島工業(yè)區(qū)等，這類項目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務(wù)會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)和私營企業(yè)，如諸多電子信息加工企業(yè)、眾多鞋業(yè)私營企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費能力比較強(qiáng)；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達(dá)成共識，往往比較穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計，截止2000年12月31 日，惠州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)63187家、工業(yè)企業(yè)593行政事業(yè)單位689家、三資企業(yè)2550家，總?cè)藬?shù)超過400萬人次。因此，預(yù)測在溫泉度假村的運行完全走上軌道之后，每年至少可吸引2%的商務(wù)客人，即8萬人次，過夜人數(shù)預(yù)計至少50%。旅行社團(tuán)客戶平海鎮(zhèn)溫泉度假村毗鄰諸多旅游景點，類型多樣，包括自然景觀、生態(tài)景觀和人文古跡景點等，對臨近的三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市深圳、香港、東莞具有較大的吸引力。據(jù)廣東省旅游局資料披露，廣東發(fā)達(dá)地區(qū)居民旅游支出普遍已占總生活開支的二成以上。深圳市假日辦調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2001年春節(jié)期間深圳有260萬人出游，且以省內(nèi)游為主，汽車是最主要的出游工具，5成以上出游者將乘坐汽車，另外有1成左右居民自駕私家車出游?？梢姡嚯x近、有特色的休閑景點將十分適合繁忙的深圳人的選擇，而這正是平海鎮(zhèn)溫泉度假村的優(yōu)勢所在。另據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計處統(tǒng)計，2001年港人赴內(nèi)地總?cè)藬?shù)達(dá)５０１０萬人次，其中私人旅行人數(shù)達(dá)到68%，相當(dāng)于全香港６００多萬港人每年到內(nèi)地旅行５次多；01年港人在內(nèi)地私人消費達(dá)到２９４億港元，平均每人次消費８７０港元，其中住宿和膳食費用占近５８％，娛樂、交通占３１％，購物占１１％；港人最常去的地方是深圳和廣東省內(nèi)其它臨近香港的城市，其在廣東省內(nèi)私人消費額高達(dá)２０３億港元，例如中山的溫泉、珠海的高爾夫球場、增城的荔枝節(jié)都是吸引港人的好去處?？梢姡胶ｆ?zhèn)溫泉度假村完全有市場潛力成為另一個吸引香港游客的好去處。同時，度假村所在地的旅游市場潛力也很巨大，XX縣政府還在大力開發(fā)新的旅游資源。從XX縣的旅游接待數(shù)據(jù)來看，99年XX縣過夜游客人數(shù)就達(dá)61萬人次，創(chuàng)值5865萬元；2000年，僅巽寮—平海旅游度假區(qū)的游客人數(shù)就達(dá)61萬人次，九龍峰旅游度假區(qū)的游客人數(shù)達(dá)20萬人次。在政府大力推動下，XX總的游客數(shù)量極有希望突破年100萬人次。以理療、休閑和娛樂為主要特色內(nèi)容的溫泉度假村，剛好可以作為游客在惠州附近景點觀光旅游的一個歇腳點；舒適的溫泉享受和特色娛樂活動，可以讓游客洗去風(fēng)塵，洗去疲勞，抖摟精神。因此借助周圍景點的名氣，和旅行社合作，將能較快較好地開拓市場、降低成本、吸引盡量多的客源。在此基礎(chǔ)上預(yù)測每年可吸引XX地區(qū)10%的旅行社團(tuán)游客人數(shù)，即10萬人次左右，其中至少50%可以成為過夜游客。目前境外還有專門的溫泉旅游團(tuán)，如最近新加坡有此類團(tuán)在廣東，只游有溫泉的地方。如果能與組織此類旅游項目的旅行社掛鉤，客戶資源應(yīng)是較可觀的。度假療養(yǎng)客戶一方面，溫泉度假村附近有眾多具有實力的企業(yè)，如中海殼牌、大亞灣核電站、諸多電子信息企業(yè)及正在建設(shè)的寶島工業(yè)區(qū)等，其工作人員人數(shù)眾多，層次較高。如中海殼牌的常駐外國專家就有1萬多人次/年。由于溫泉對人體具有獨特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設(shè)和運營期間的各個階段，通過主動的營銷和公關(guān)手段爭取成為周邊大型企業(yè)和政府部門工作人員的定點療養(yǎng)基地，其方式可靈活多余樣。另一方面，溫泉度假村的周邊三大城市深圳、東莞和香港，其居民的平均經(jīng)濟(jì)收入都較高。如來自深圳市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002年1月至6月深圳市民月人均可支配收入2159元。而目前國內(nèi)法定節(jié)假日達(dá)到114天，加上國家將鼓勵帶薪假期，一年中的可休閑時間接近140天，意味著人們休閑的時間和需求越來越多。溫泉度假村把溫泉和度假村內(nèi)的自然山區(qū)資源結(jié)合在一起，生態(tài)環(huán)境良好，正好可以滿足都市居民休閑娛樂和放松的需要。預(yù)測全年節(jié)假日平均日接待500人次，工作日平均日接待150人計，每年可接待散客10萬人以上，預(yù)計過夜人數(shù)為10%?？偟膩碚f，根據(jù)市場分析，可以預(yù)計溫泉度假村每年接待的各類游客可達(dá)到28萬人次。其中，住宿過夜人數(shù)可達(dá)10萬人次（商務(wù)客人中的50%、加旅行社團(tuán)客人中的50%、加散客中的10%）。從平海鎮(zhèn)的交通位置來看，平海鎮(zhèn)距離深圳市區(qū)大約140公里，距廣州市區(qū)大約230公里。與廣東省境內(nèi)其他幾個已開發(fā)的比較知名的溫泉度假村（如珠海御溫泉、中山溫泉、清遠(yuǎn)清新溫泉、和從化溫泉等）相比，交通便利優(yōu)勢不明顯。但該度假村距離香港較近，車程大約23小時。因此，度假村對深圳、香港、東莞、惠州等地的居民的吸引力將大于對廣州市居民及廣東境內(nèi)其他城市的居民的吸引力。從交通便利程度分析，度假村的目標(biāo)市場定位于深圳、香港、東莞及惠州當(dāng)?shù)鼐用竦穆糜?、度假消費者市場是比較恰當(dāng)?shù)?。特別是此四城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居民旅游消費水平較高，而城市居民的工作壓力相對較大，選擇旅游度假的居民也相對較多。根據(jù)調(diào)查顯示，深圳市內(nèi)居民意愿旅游的100人中，有8人選擇自駕車旅游方式。對于更愿親近大自然，遠(yuǎn)離喧囂鬧市，但行程在23天時間內(nèi)的上述三大城市的市民來講，XX溫泉度假村無疑具有一定的優(yōu)勢。三、市場競爭分析 然而，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項目的市場競爭也是非常激烈的。首先，旅游度假村的市場競爭更就非常激烈。從廣東省境內(nèi)來看，廣東省境內(nèi)的度假區(qū)(村)就包括：國家級1個—廣州南湖旅游度假區(qū)；省級29個—深圳灣省級旅游度假區(qū)、丹霞山省級旅游度假區(qū)（仁化）、海陵島省級旅游度假區(qū)（陽江），等等；其他11個—銀湖旅游中心（深圳）、順峰山旅游中心（順德）、石巖湖度假村（深圳）、西麗湖度假村（深圳）等等。廣東省境內(nèi)就有這么多的度假區(qū)（村），這一現(xiàn)象本身就表明了旅游產(chǎn)業(yè)格局的變化導(dǎo)致了度假旅游業(yè)的高速發(fā)展，盡管這種變化為旅游度假區(qū)（村）的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇，但是隨著投資者的認(rèn)識轉(zhuǎn)變，這一行業(yè)內(nèi)的競爭局面將進(jìn)一步擴(kuò)大。在市場競爭擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，各度假村應(yīng)更好地發(fā)揮自己的優(yōu)勢—比如依賴于當(dāng)?shù)靥厣馁Y源環(huán)境（比如依托于當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c），或者依賴于良好的交通環(huán)境等等—開發(fā)出各種特色化的服務(wù)品種，才能更好地吸引客戶，為度假村的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造空間。其次，就溫泉項目而言，據(jù)廣東省國土資源廳在2001年在全省開展的溫泉資源全面調(diào)查的結(jié)果來看，廣東省就有300多個溫泉點，大部分集中在粵西地區(qū)。這些溫泉既包括已經(jīng)開發(fā)，并已出現(xiàn)老化現(xiàn)