【正文】 投資硬環(huán)境較好，XX縣（包括平海鎮(zhèn)）具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。五、小結(jié)通過前面的介紹和分析，我們認(rèn)為：第一、 在XX建立溫泉度假村有相當(dāng)?shù)馁Y源 ，項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，是地方政府鼓勵和優(yōu)先發(fā)展的項(xiàng)目?！　榱藢X旅游業(yè)發(fā)展擴(kuò)大，XX推出了海濱旅游資源的招商項(xiàng)目，敞開巽寮灣、松園灣等8個風(fēng)景迷人的海灣的胸懷，曾到美國的夏威夷招商，并著眼于高標(biāo)準(zhǔn)的、可持續(xù)發(fā)展的、與國際市場接軌的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。XX縣在“旅游旺縣”的思路上，提出了接納惠州中海殼牌石化項(xiàng)目輻射的新思路，要發(fā)揮XX地利的優(yōu)勢，將XX建成為中海殼牌石化項(xiàng)目的休閑度假區(qū)和后花園。XX縣政府加強(qiáng)了對九龍峰和巽寮——平海兩個市級旅游度假區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)的投資。他們曾邀請東南大學(xué)教授、原江蘇省人大常委會委員劉先覺指導(dǎo)旅游規(guī)劃的制訂。因此，XX縣政府在其規(guī)劃中，決定對旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和保護(hù)，新開辟了一批旅游線路，以吸引更多的游客到XX旅游，并通過發(fā)展旅游業(yè)，帶動商貿(mào)業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)及運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，并因此成立了縣旅游資源管理委員會。四、政府規(guī)劃XX縣確立了“旅游旺縣”的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，已加快“旅游旺縣”的步伐，邀請了一些著名學(xué)者、教授對巽寮和九龍峰旅游區(qū)進(jìn)行考察，并定期為規(guī)劃、旅游等有關(guān)部門舉辦旅游規(guī)劃講座；在省有關(guān)部門投入2000萬元改造濱海公路的同時，縣政府投入4000萬元用于濱海生態(tài)旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。投資硬環(huán)境較好。通信業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)，電信服務(wù)種類齊全。全縣22個鎮(zhèn)及278個村(居)全部通車?；葜輽C(jī)場（距縣城15公里）可直航全國20多個城市。每天有多班巴士直達(dá)香港，車程約2小時。二、 交通與其他基礎(chǔ)設(shè)施作為旅游度假村，交通是一個非常重要的因素。而且臺商已在此建設(shè)占地面積65000平方米的“寶島工業(yè)區(qū)”。良好的港灣適宜建造大型綜合碼頭。境內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的礦產(chǎn)資源，對人體具有強(qiáng)烈治療功效的礦泉資源，可開發(fā)建設(shè)成大型的旅游度假中心。平海鎮(zhèn)氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，特產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱。它東靠紅海灣，西倚大亞灣，南臨浩瀚南海，距XX縣城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里。 該縣充分發(fā)揮地緣、人緣等優(yōu)勢，大力發(fā)展具有XX特色的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)了全縣國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，社會各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平不斷提高?？h政府機(jī)關(guān)駐平山鎮(zhèn)。轄22個鎮(zhèn)，總?cè)丝?7萬人。二、地理位置XX縣地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣，地處低緯度，常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陸地常年蔥綠，生機(jī)盎然。因此在此建立旅游度假村既適合商務(wù)旅游，也適合家庭、個人度假。度假村占地400余畝，村內(nèi)有大量的果樹，三面環(huán)山，內(nèi)有坡地，背靠一座大山，風(fēng)水極佳，是都市人休閑度假的好地方。2．龍洞溫泉度假村簡介XX溫泉位于XX縣稔（山）平（海）半島平海鎮(zhèn)鷓洞村轄區(qū)內(nèi)，以繞樹山（）為中心南北長1100m ,東西寬650m。（三）礦泉的化學(xué)成分的刺激作用是礦泉水所獨(dú)有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。此溫度促進(jìn)膽鹼能的效應(yīng)，能興奮副交感神經(jīng)系統(tǒng)，血管擴(kuò)張，脈搏加速，心搏出量增加，血流加快，心動強(qiáng)度增加，血壓下降，皮膚溫度升高，皮膚電阻下降，基礎(chǔ)代謝旺盛，胃腸蠕動增強(qiáng)，胃液分泌開始由增多逐漸減少。C）具有促進(jìn)腎上腺能效應(yīng)，興奮交感神經(jīng)，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在3436℃之間時稱為不感溫浴。溫泉對人體的作用可分為：（一）機(jī)械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的靜壓作用和水的液體微粒運(yùn)動對機(jī)體的摩擦作用；（二）溫度的刺激作用，溫度相差越大則刺激作用越大。依PH不同可分為：酸性泉：PH 2—4。C以上。C。C。C。C以下。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫(yī)用礦泉，后者主要指醫(yī)用礦泉和飲用礦泉。二、本報(bào)告是作者受XX公司委托進(jìn)行，受資料來源的局限性和作者理論與經(jīng)驗(yàn)的有限性制約，結(jié)論不一定絕對準(zhǔn)確，本報(bào)告之結(jié)論僅作為投資的參考，而不得作為任何決策的依據(jù)，作者也不承擔(dān)一切由此引起的責(zé)任，但作者對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。XX溫泉度假村投資可行性研究報(bào)告目 錄第一節(jié) 項(xiàng)目概況…………………………………………………………（4）一、項(xiàng)目簡介……………………………………………………………（4）二、地理位置……………………………………………………………（6）三、交通與其它基礎(chǔ)實(shí)施………………………………………………（6）四、政府規(guī)劃……………………………………………………………（7）五、小結(jié)…………………………………………………………………（8）第二節(jié) 資源優(yōu)勢分析……………………………………………………（9）一、泉水資源……………………………………………………………（9）二、其它旅游資源……………………………………………………（11）第三節(jié) 規(guī)劃與經(jīng)營項(xiàng)目建議…………………………………………（13）一、戰(zhàn)略規(guī)劃……………………………………………………………（13）二、主要經(jīng)營項(xiàng)目建議………………………………………………（13）第四節(jié) 市場分析、預(yù)測與營銷策劃…………………………………（17） 一、行業(yè)分析……………………………………………………………（17）二、市場分析…………………………………………………………（18）三、市場競爭分析……………………………………………………（20）四、營銷策劃…………………………………………………………（25）第五節(jié) 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析……………………………………………（27）一、度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支與回收期分析……………………（27）二、度假村總體經(jīng)濟(jì)評價(jià)……………………………………………（32）三、盈虧平衡與敏感性分析…………………………………………（33）第六節(jié) 投資建議…………………………………………………………（36）一、項(xiàng)目的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………（36）二、投資建議…………………………………………………………（37）說 明一、本報(bào)告是根據(jù)公司提供的基本材料、報(bào)告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細(xì)的資料、實(shí)地考察、交談以及結(jié)合作者的理論、經(jīng)驗(yàn)所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場為投資者提供一個比較完整的可行性分析，就作者的職業(yè)道德要求不為利益因素驅(qū)動而影響評估的結(jié)論。 第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、 項(xiàng)目簡介：溫泉簡介 溫泉是地下熱水的天然出露點(diǎn)。我國對醫(yī)用礦泉又進(jìn)行不同的分類：依溫度不同分為：冷泉：25176。微溫泉：25—33176。溫泉：34—37176。熱泉：38—42176。高熱泉：43176。依滲透不同劃分為：低滲：可融性固體在1—8g/L等滲：可融性固體在8—10g/L高滲：可融性固體在10g/L以上。中性泉：PH 6—鹼性泉：PH —10弱酸性泉：PH 4—6弱鹼性泉：PH —溫泉對人體的醫(yī)療作用早已被人們認(rèn)識，在我國利用溫泉治病有悠久的歷史。溫度不同則其治療作用不同：低溫?。ǖ陀?4176。此溫度對機(jī)體的刺激性最小，浸浴時對心血管和呼吸系統(tǒng)基本上無任何影響，此溫度長時間浴療對神經(jīng)系統(tǒng)有明顯的鎮(zhèn)靜作用；溫?zé)嵩〉寞熜В旱V泉水溫度在3739℃之間時稱為溫?zé)嵩?。循環(huán)血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對機(jī)體的刺激比較強(qiáng)烈，機(jī)體反應(yīng)明顯，如強(qiáng)烈發(fā)汗，心臟負(fù)擔(dān)加重，血壓升高等。礦水浴時礦水是通過兩種形式對機(jī)體產(chǎn)生作用的，即離子狀態(tài)的化學(xué)成分進(jìn)入體內(nèi)與化學(xué)物質(zhì)附著在體表面而產(chǎn)生對皮膚的刺激作用。XX溫泉度假村項(xiàng)目是一個以龍洞溫泉為旅游媒介，以度假村內(nèi)的自然資源為特色，以平海和XX豐富的旅游資源為環(huán)境的，能夠?yàn)閲鴥?nèi)外的游客提供健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村。平海鎮(zhèn)三面環(huán)海，度假村到海邊可欣賞日出、日落，到海里游玩。周邊無任何其他工業(yè)企業(yè)、民居，為項(xiàng)目將來的發(fā)展提供了廣闊的空間。全縣總面積3398平方公里。旅居港、澳、臺同胞、海外僑胞和華裔17萬余人。XX既是廣東省50個山區(qū)縣之一，又屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，享受山區(qū)縣政策、海島經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)政策和對臺小額貿(mào)易政策等。XX鎮(zhèn)地處xx縣的最南端?？偯娣e136平方公里，其中城鎮(zhèn)面積6平方公里（規(guī)劃城鎮(zhèn)面積12平方公里），()。海岸線長33公里，沙灘資源豐富，盛產(chǎn)海產(chǎn)品?！　?　XX鎮(zhèn)地理?xiàng)l件優(yōu)越。目前，已建成年吞吐量100萬噸、裝卸能力1200噸的碧甲3000噸綜合碼頭。平海鎮(zhèn)水資源非常豐富，電力充足，交通暢通，通訊方便。XX縣城距廣州180公里、深圳特區(qū)95公里、汕頭特區(qū)240公里、京九鐵路惠州站38公里、香港50海里。穿越境內(nèi)的公路有：廣汕公路、深汕公路、深汕高速公路和廣惠高速公路。全縣海岸線長172公里，有多處可興建深水碼頭的優(yōu)良港區(qū)。國道、省道和縣道基本實(shí)現(xiàn)高級或次高級路面。水能蘊(yùn)量豐富，電力資源充足。XX縣至XX溫泉僅僅1小時車程，從廣州至龍洞溫泉僅3小時車程，交通便利，特別對香港、深圳、東莞、惠州的游客，車程不到2小時，特別適合短期度假、休閑。縣境內(nèi)有山有海，有平海古城、龍峰祖廟、多祝黃獅村古民居等歷史人文景觀，還有港口海龜灣、古田等自然保護(hù)區(qū)，旅游資源非常豐富。縣曾組織申報(bào)了“XX縣巽寮——平海生態(tài)旅游區(qū)”為省級生態(tài)旅游區(qū)，在規(guī)劃起點(diǎn)、游客容量、客源市場等方面提升定位，以加入惠州市大旅游的格局。劉先覺教授認(rèn)為XX縣的平海濱海一帶，可稱為“小三亞”，很有吸引力；巽寮的海濱更美，有“東方夏威夷”之譽(yù)稱。XX縣也積極開發(fā)推出新的旅游點(diǎn)，比如古圍村、革命老區(qū)、自然保護(hù)區(qū)作為新的旅游點(diǎn)。這將是本項(xiàng)目投資的一個重要的客戶資源。 XX鎮(zhèn)計(jì)劃分東面與西面兩大塊，東面建成以南門海灣旅游為中心的旅游、文化、商貿(mào)區(qū)；西面建成以碧甲為中心的新工業(yè)區(qū)，形成區(qū)域性經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展的新格局，并充分利用優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源和良好的投資環(huán)境，大力吸引國內(nèi)外資金、技術(shù)和人才，重點(diǎn)拓展旅游業(yè)、工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，把平海鎮(zhèn)建設(shè)成古跡新貌渾為一體的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的海濱城市。項(xiàng)目建設(shè)有重要的社會意義。作為為旅游配套服務(wù)的度假村也將具有較大的發(fā)展空間。第三、XX縣政府提出了“旅游旺縣”的發(fā)展規(guī)劃，旅游產(chǎn)業(yè)已成為XX縣的重點(diǎn)發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)的地位。具體優(yōu)惠辦法有待于與當(dāng)?shù)卣疁贤ê蟠_定。投資此溫泉度假村項(xiàng)目是必要的，也是可行的。礦泉的出水量、水溫、以及泉水所蘊(yùn)含的礦物質(zhì)都將是投資此類項(xiàng)目的投資者所需重點(diǎn)考察的對象。廣東省內(nèi)目前已經(jīng)開發(fā)的溫泉旅游地，不少已經(jīng)出現(xiàn)資源老化問題，被游客戲稱為“用鍋爐煮的水”。XX溫泉度村的泉水資源于九二年曾由平海鎮(zhèn)政府委托廣東省工程勘察院物理分院和另外一個勘察單位（資料未找到）進(jìn)行勘察，施工鉆孔7個，據(jù)說其中4個鉆億見溫?zé)崴疁胤謩e37℃、43℃、49℃、59℃。管井建成后作溫泉浴用和水產(chǎn)養(yǎng)殖用。至近兩年閑置停用。龍洞溫泉原存在熱泉眼，泉眼分布呈NE方向，泉眼周圍存在地?zé)岙惓?，?jù)說冬季常見熱氣升騰。地下深部地幔熱帶由固體巖石特別是斷裂裂隙傳導(dǎo)向地面散熱，當(dāng)巖層裂隙水滲入深大斷裂深部增溫后，作為載熱流體在區(qū)域承壓和對流作用形成上升熱泉，由于區(qū)域大斷裂延深入海，海水同時順斷裂滲透，造成熱泉水含大量氯化物，具微咸味。下面我們將能夠獲得的廣東省內(nèi)部分溫泉資料介紹如下：珠海斗門御溫泉現(xiàn)有天然泉眼兩處，深度為150米，出口水溫70度，屬高溫氯化物—偏硅酸型醫(yī)療礦泉水。河源合溪溫泉為龍川老八景之一，蘇東坡曾為其題詞“合溪溫水匯成河”。溫泉水質(zhì)獨(dú)特，經(jīng)地質(zhì)部門驗(yàn)證屬含硫磺以及多種礦物質(zhì)的天然溫礦泉，對人體具有治療、保健作用，常年溫度約90度。是最佳游泳集訓(xùn)地。我國著名留日醫(yī)療礦泉水專家陳炎冰，在1938年寫《中國溫泉時》，就把紫金九和溫泉收入此書。廣東工學(xué)院地質(zhì)礦產(chǎn)專業(yè)楊乃信教授說：“從水質(zhì)資料來看，九和溫泉是當(dāng)今廣東及國內(nèi)最好的溫泉，實(shí)屬人類不可多得的優(yōu)質(zhì)溫泉資源”。水溫70度，屬碳酸鈉鉀型高溫泉，含對人體具有療效的多種微量元素（如鐵、鈣、鎂、鉀等）。溫泉水溫高達(dá)攝氏80度，日流量為4000噸，屬氯化鈉型水，富含鍶、偏硅酸、硫等礦物質(zhì)，PH＝，具有高溫、恒質(zhì)、無異味等特點(diǎn)，可進(jìn)行理療、飲療。新興溫泉距縣城10分鐘車程，龍山林木郁蔥，氣勢雄偉。山下的龍山溫泉，為硫氫化物泉，在全國眾多溫泉中是獨(dú)一無二的，具有調(diào)節(jié)功能、舒筋活絡(luò)、醫(yī)療保健、美容健體等超常規(guī)特殊功效。三、 其它旅游資源建設(shè)旅游度假村不可能孤立的建設(shè)，它必須與周圍其它的旅游景點(diǎn)和資源配套與協(xié)調(diào)，甚至與要與地方整體旅游規(guī)劃相一致。 XX縣3398平方公里的土地上，旅游資源擁有量和分布量達(dá)806平方公里，%，高于惠州市的平均數(shù)。早在1993年，中國科學(xué)院對XX的旅游資源進(jìn)行考察后，所寫的《XX縣旅游資源考察報(bào)告》中指