【文章內容簡介】 化工大廈、良友大廈。平均售價為5036 元 /平方米，平均月租金為 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為 4160 元 /平 方米，平均月租價為 32..8 元 /平方米，入住率為 50%左右。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為 4091 元 /平方米，平均月租價為 元 /平方米，入住率達 70%。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為 3810 元 /平方米，平均月租價為30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。 商業(yè)服務用房 2020 年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于 2020 年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。我市 2020 年李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 新開大型商場 2 家 —— 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。 2020 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的 商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。 從以上資料可以看出，武漢市房地產市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。 3． 2020 年及未來武漢市房地產市場展望（億房 2020 年湖北省房地產價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現出逐季上揚的態(tài)勢。因此 2020 年也是武漢市房地產發(fā)展的重要一年。 1． 2020 年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產開發(fā)方面的投資達到 100 億，住宅竣工面 積達 500 萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。 2020 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 2． 2020 年，武漢市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。 3．繼續(xù)加強經濟適用住房的建設，并在 2020 年武漢市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協(xié)調發(fā)展的基礎上李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 實現三個控制：一是銷售對象的審核控制； 二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。 4． 2020 年，武漢市市級和各區(qū)級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。 5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。 6．規(guī)范 物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 7．積極推進武漢市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產業(yè)的電子商務。 另據專家預測， 2020 年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶 持政策聯動將拉動房價上揚， 2020 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如 2020 年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場 價格起到積極作用。（《長江日報》 2020’ 9） (三 )有利投資經濟形勢成因分析（億房 （一） 國家宏觀經濟的影響 截止 11 月份，我國經濟保持 %的高速增長。是亞洲金融危機以來表現最好的一年。主要表現如下： 11 月份，全國完成工業(yè)增加值2171 億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 111月累計完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長 %。國有和股份制企業(yè)生產增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產增長，表明我國經濟已經走上健康 發(fā)展軌道。 工業(yè)產品銷售率穩(wěn)定提高。 11 月份工業(yè)產品銷售率為 %,比上年同月提高 ，與上月產銷率基本持平。 111 月累計，工業(yè)產品銷售率為 %,比上年同期提高 個百分點。前 11 個月累計出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。 11 月份全國居民消費價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111 月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 %。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲 %和 %。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （二） 武漢市經濟發(fā)展勢頭 良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財政收入增長額約為 13 億元左右。 10 月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 %。各種經濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳臺經濟分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長 %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固 定資產投資 億元， 比上年同期增長 %。其中基本建設完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產完成 億元，增長%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。對外貿易 10 月份實現外貿出口 3451 萬美元，比上年同期增長 %，保持較高的增長幅度。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產值同比增長 %，產品銷售收入增長 ，實現利稅增長 %，實現利潤總額由去年同期的負 2 億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 億減 少到 億元。 （三）全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數值為 點，明顯低于去年同期 點的水平。 今年前 11個月，商品房空置面積的增長速度為 %，當月凈增空置面積 169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091 元，同比增長李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 %，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962 元，比前 10 個月增加 47 元。 今年，房地產開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。 今年前 11 個月，全國完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重達 %。 受房地產開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11 個月，全國累計土地開發(fā)面積 5337 萬平方米，同比增長%。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為 5 億元，超過政府 億的目標，公積金使用 億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為 22 億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款 額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規(guī)有利于房地產市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產市場，地區(qū)既有的生活消費條件 ，后湖地區(qū)住宅消費李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。 該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現在先對江岸區(qū)房地產市場作簡要的概述。下圖表是江岸區(qū) 2020 年的房地產價格和指數： 江岸區(qū)價格 江岸區(qū)指數 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2020 年第四季度江岸區(qū)的價格指數走勢由上季度的下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數仍沒有達到二季度高度，因為江岸區(qū)的房地產價格水平在武漢市是屬于較高的 ，而今年房地產開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)， 1998 年 5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現房價格出售了 4500 平方米，銷售業(yè)績較好。 后湖、 竹葉山一帶也是該區(qū)房地產投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為 1886 元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價，本季度銷售了 萬方。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊 的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。 地塊面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構成，較平整。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成），新春村（有 2020 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 遠望是一條長條沿路而建的現代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布， 自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 項目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500 米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不