【文章內容簡介】 經 開組團、南濱路形成三足鼎立之勢。 附：重慶市大、石、楊版塊建設用地平衡表 用地分類 代碼 大、楊、石版塊 公頃 % 居住用地 R 公共設施用地 C 工業(yè)用地 M 倉儲用地 W 對外交通用地 T 道路廣場用地 S 市政公用設施用地 U 特殊用地 D 綠地 公共綠地 G1 四、高新區(qū)典型樓盤調查及分析 （一）調查時間 本次調查的時間為 —— ，歷時 25 天 。 （二）調查方法 本次調查采用重點調查法。對重點的競爭性樓盤，采取詳細、多次、分步調查的方法；對競爭性較小、借鑒意義不大的樓盤，采取一次性調查，只增加感性認識，最終不形成《個案調查表》。 （三）調查步驟 擬訂市調方案，將高新區(qū)競爭性樓盤分區(qū)； 逐個樓盤進行有側重點的調查； 整理樓盤資料，形成文檔 ，并對每個樓盤的成功點和失敗點進行歸納評價； （四）調查分析表（見下頁） 高新區(qū)近年來得到了較大的發(fā)展，這是由于政府宏觀調控，政策大力支持。 一方面 ,高新區(qū)內 越來越多的樓盤以打造高質量產品來吸引市場，這一區(qū)域內的人工生態(tài)體系日漸成熟 ，其環(huán)境質量已高于全市平均水平。另一方面，高新區(qū)的交通也越來越便捷：輕軌已經通車試運行，從高新區(qū)到市中心臨江門、較場口的空間距離大大縮短。 除此之外，高新區(qū)業(yè)已形成迎賓大道、成渝高速公路、區(qū)內陸路交通網絡的便捷交通格局：高新區(qū)二郎接陳庹路一線已建成通車 ,以及鵝公巖大橋竣工，高新區(qū) 業(yè)已擁有了快速便捷的公路網絡。 就連一直是高新區(qū)弱項的商業(yè)，其未來規(guī)劃也相當誘人 , 由石橋房地產總公司開發(fā)的 西部商城 以商業(yè)黑馬的姿態(tài)亮相高新區(qū) ,號稱建立一個＂居家、辦公、購物一體化＂的大型商業(yè)物業(yè)，這勢必帶動高新區(qū)的商用物業(yè)的發(fā)展 。 高新區(qū) 房地產開發(fā)起步 較 晚，落后于主城其它區(qū)域，其房地產開發(fā)主要集中于 渝洲路、巴山、奧體中心 一帶。當前 高新區(qū) 房產發(fā)展非常迅速， 珠江華軒、同創(chuàng)奧韻、華語名都城等一批樓盤成為 高新區(qū) 代表性樓盤 。 從實際調查中，我們發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)內的購買力主要集中在石橋鋪電腦城、渝洲交易城、八益建材市 場、陶瓷市場、老頂坡汽摩市場及其附近。 高新區(qū)樓盤資料 由于調查時間較短，無法盡列所有樓盤，只列出了八個典型樓盤資料 樓盤 容積率 占地面 積 總建筑面積 戶型面積范圍 主力戶型 均價（套 內） 總體銷售率 層差及朝向差價 要點簡析 國窖明城 139666平米 38~103平米 單間： 38平米 二 F二 T： 70平米左右 三 F二 T：90~100平米 2760元 /平米 70% 層差 10元/平米 朝向差價100元 /平米 總體規(guī)劃及景觀 ：小區(qū)內 5棟高層建筑整齊排列， 樓間距最小不低 于 32米， 形成大視野的效果。區(qū)內擁有 4個各具特色的休閑廣場、 2個空中平臺花園、 1個戲水池。 戶型設計 ： 布局上均為南北朝向，采用大面積玻璃窗、落地外飄窗等設計，保證采光、通風。 銷售狀況 ：項目 銷售情況較好，總體銷售率達 70%，其中 平米和 。目前，“國窖明城”的銷售量保持在每日 3套左右。 恒鑫名城 460畝 600000平米 67~220平米 二 F二 T： 70— 80平米 三 F二 T： 120平米 2800元 /平米 60% 層差10~15元 /平米 朝向差價30~50元 /平米 總體規(guī)劃及景觀 ：運用“景觀先行”的理念，在地塊中心建造中央景觀“名城花園”?，F(xiàn)推出的一期由幾棟高層和小高層樓房圍繞中庭布置。 戶型設計 ： 戶型基本為南北朝向，朝南有中庭花園，朝北可看小區(qū)的中央景觀“名城公園”， 戶戶采光，間間觀 景。 銷售狀況 ： 情況良好，總體銷售率達 60%以上，其中 60~80平米的兩室兩廳銷售最好。其一期 A棟樓，由于有 20余套房在做特價促銷活動，故銷售情況較好。位置、戶型與 A棟相差無幾的 C棟樓，由于其均價要高 300多元 /平米，故其銷售率較低。而位于 BD棟樓頂層的躍層，由于其視線及景觀較 好，總共 8套已出售了 4套。 華宇名都城 8070平米 320xx0平米 82~126平米 3F2T： 108~124平米 4000元 /平米 75% 層差 10元/平米 朝向差價100元 /平米 總體規(guī)劃及景觀 ：整個社區(qū) 樓體造型各異，圍繞主題中心花園和 8個小庭院發(fā)散式布局，交通組織良好、組團布局合理 。 園林綠化采用較多品種的植被，水系大多采用多層跌水，形成層次分明的立體景觀。 戶型設計 ：大部分戶型的臥室設置了陽光弧形休閑區(qū)。臥室都采用外飄窗 ,確保了居室的采光與通風。 銷售狀況 ：項目 銷售狀況較好， 3期推出的 9中， 9號樓均已售罄， 7號樓的銷售率也超過了 75%。其中較受追捧的戶型是 100~120平米左右的 3室或 4室，銷售率也達到了 90%。 華宇渝洲新都 4 112畝 315000平米 64~128平米 二 F二 T：60~70平米 4150元 /平米 70%以上 層差10~30元 /平米 朝向差價100~330元 /平米 總體規(guī)劃及景觀 ：項目圍繞中庭 打造十多幢造型別致的小高層和高層建筑 ，并以“東南 —— 西北”走向的社區(qū)消防通道為景觀軸線，在兩側引入了較大面積的綠化植被、亭臺水榭等景觀。 戶型設計 ： 格 局比較方正，幾乎每一戶的主臥室中都有 270度的觀景外飄窗或與臥室相連的觀景陽臺。 銷售狀況 ： 由于項目所在地理位置的優(yōu)越，使該樓盤銷售狀況較好， 其中 70平米左右的小戶型、 128平米的錯層、以及 80多 平米左右的小躍層更受到人們的追捧，其銷售率分別達到了80%、 99%、 100%。 美茵新天鵝堡 33000平米 100000平米 67~394平米 2F2T： 67平米 3F2T： 119平米 4F2T： 129平米 3480元 /平米 80% 層差 15元/平米 無朝向差價 總體規(guī)劃及景觀 ：美茵新天鵝堡位于 1000畝德國風情小鎮(zhèn)東北部制高點 ， 由 5棟高層組成 ， 視野開闊。景觀依山就勢、高低錯落的布置跌水、草皮等。 戶型設計 ： 每一戶型都設有休閑大陽臺，大部分戶型的客廳采用“陽臺 —— 景觀窗”雙面采光，采光通風良好，景觀視野俱佳。 銷售狀況 ： 項目銷售狀況較好，但位于每棟樓頂層的躍層戶型銷售欠佳，開盤至今尚未售出。 南方香榭里鑫苑 32027平米 88641平米 78~132平米 3F2T： 97~106平米 3F3T： 121~132平米 3000元 /平米 80% 層差20~80元 /平米 無朝向差價 總體規(guī)劃及景 觀 ：社區(qū)樓房依據(jù)地勢進行規(guī)劃，高地高層，低地低房，每棟樓空間距離不大卻互不遮擋。 項目 地處 較 高 處 ，有著 良好的自然風貌并在區(qū)內 大量運用疊泉、瀑布、溪流、花園、綠地等營造小區(qū)景觀。 戶型設計 ： 戶型比較方正，大部分戶型采用獨特的＂１ .５室＂設計 ,使臥室和書房結合為一個整體。 銷售狀況 ： 項目正在進行尾盤銷售 ,以 100~130平米的中、小戶型銷量最好 ,平均銷售率達到了 80%以上 .而位于每棟樓 1 18樓的躍層戶型銷售情況欠佳 ,自去年開盤以來 ,為數(shù)不多的幾套躍層只售出了兩套 . 同創(chuàng)奧韻 210畝 66~159平米 2F2T： 66~94平米 4000元 /平米 60%以上 層差 20元/平米 朝向差價：100~200元 /平米 總體規(guī)劃及景觀 ：同創(chuàng)奧韻以點式高層住宅 為構架 ，輔以六大主題空間（奧韻之光城市陽臺、奧韻會、奧韻廣場、奧韻名店街、奧韻風情園林、奧韻大道），締造了一個充滿運動活力的健康社區(qū)風情園林中有觀景棧道、花臺樹陣、親水平臺、疊級戲水池和迷你高爾夫球場等眾多休閑運動場所，將健身與觀景結合一體。 戶型設計 ：項目幾乎每一戶型都擁有陽光健身房，全玻璃構造，為居室采納更多自然光線。還有部分 戶型引入了入戶花園，讓空間顯得更加通透寬敞。 銷售狀況 ：項目三期（ B區(qū)）約 300余套，自 04年 6月 26號面市以來，市場放映良好。 鑫泰銘居 7700平米 30000平米 74~112平米 2F2T： 74平米 3F2T： 90~95平米 2800元 /平米 50%以上 層差 10元/平米 無朝向差價 總體規(guī)劃及景觀 ：項目現(xiàn)推出的二期，由 1棟 21 層的高層、 1棟 13層的小高層組成及臨街大型商用物業(yè)圍合而成，中庭為小型園林綠化景觀， 以精致的綠化小品為主。 戶型設計 ： 戶型為 70~110的兩室為主 ,戶型精小，布 局緊湊。 銷售狀況 ：其 總體銷售率達 50%，其中 平米的兩室兩廳銷售最好。 項目周邊區(qū)域重點樓盤市場特征分析 （ 1）供應體量分析 139666600000320xx03150001000008864130000010000020xx00300000400000500000600000單位：平米國窖明城恒鑫名城華語名都城華語渝洲新都美茵新天鵝堡南方香榭里鑫苑同創(chuàng)奧韻鑫泰銘居 （ 2）銷售率分析 項目 銷售情況分析 國窖明城 項目 銷售情況較好，總體銷售率達 70%，其中 米的兩室兩廳銷售最火爆。目前，“國窖明城”的銷售量保持在每日 3套左右。 恒鑫名城