重慶市房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者行為市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-16 06:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .由此知，在90130平方米之間的戶型總份額占到約60%，最為廣大消費(fèi)者所青睞，客戶群層次明顯（見(jiàn)表1）。表1 面積比例分析50～70%70～90%90～11033．46%110～130%130以上%(2) 面積需求與年齡相關(guān)性分析針對(duì)30個(gè)客戶調(diào)查的圖表顯示：30歲以下的人群占到總問(wèn)卷數(shù)的一半,由于這一人群所占比重偏大，說(shuō)明此來(lái)人群中高端部分是我們的目標(biāo)客戶群。所以訪談問(wèn)卷總體傾向于年收入不足2萬(wàn)元的低年齡層，代表中等及中等偏下收入的購(gòu)買群體。而且90110平方米之間的樓房是最受廣大消費(fèi)者歡迎的（見(jiàn)表2）。表2 面積需求與年齡相關(guān)性分析50～7070～9090～110110～130130以上2655403526232228283523334846234058 262855 213325 272428 2348 33 35 (3)面積需求與收入水平相關(guān)性分析表3 面積需求與收入水平相關(guān)性分析 50～7070～9090～110110～130130以上1000～2000016002000～3000714403000～5000100305000以上00003從以上分析可以看出，家庭月平均收入在10002000元的意向在90110平方米，占到總數(shù)的20%，家庭月收入在20003000元的人群購(gòu)房消費(fèi)卻大多傾向于5070平方米，%，同時(shí)，家庭月收入在3000以上的人群購(gòu)房?jī)A向于110平方米以上，占到總數(shù)的20%。這說(shuō)明客戶的購(gòu)買力基本與面積需求成正相關(guān)。并且人群中絕大多數(shù)的目的還在于滿足稍高一些的居住需求，經(jīng)濟(jì)承受力弱。(1) 用戶可接受的單價(jià)分析購(gòu)房者主要承受能力房?jī)r(jià)范圍在2000元/㎡2500元/㎡之間，%，這部分價(jià)位偏中，房?jī)r(jià)范圍在2500元/㎡－3000元/㎡%，也就是說(shuō)，購(gòu)房者的消費(fèi)偏好單價(jià)在2000元3000元之間，%，反映了這個(gè)價(jià)位的戶型有巨大的市場(chǎng)。另外，%，這部分消費(fèi)群體多見(jiàn)收入偏少者消費(fèi)的傾向。%（表4）。表4 用戶可接受的單價(jià)表單 價(jià)匯 總2000～2500%2000以下%2500～3000%3000～4000%總計(jì)%(2) 用戶可接受的總價(jià)分析%，%，即購(gòu)房者的消費(fèi)偏好總價(jià)在10到20萬(wàn)元的戶型?？們r(jià)在2030萬(wàn)元，30萬(wàn)元以上可接受總價(jià)市場(chǎng)占有率分別為10%，反映了重慶市中高檔物業(yè)的消費(fèi)傾向相當(dāng)。表5 可接受總價(jià)總價(jià)匯總10～15萬(wàn)元%10萬(wàn)以下%15～20萬(wàn)元%20～30萬(wàn)元%30萬(wàn)以上%總計(jì)% 房屋套型分析(1) 套型需求比例分析%，%，%，：:。由此知，%，最為廣大消費(fèi)者所青睞，三個(gè)層面需求均勻，客戶群層次明顯。表6 套型需求比例分析套型 匯總兩室兩廳%三室兩廳%三室兩廳雙衛(wèi)%四室兩廳雙衛(wèi)%一室一廳%總計(jì)%(2) 套型需求與性別相關(guān)分析被調(diào)查者中，不同的性別對(duì)臥室、廳、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的要求如下表所示：由下表可知，人們?cè)诓煌詣e對(duì)戶型選擇的差異性也較大，男性中三室二廳二衛(wèi)戶型、四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、一室一廳戶型也有部分消費(fèi)者偏好。女性中三室二廳、一室一廳戶型最受歡迎，其中三室二廳兩衛(wèi)也有部分消費(fèi)者喜歡（見(jiàn)表7）。表7 套型需求與性別相關(guān)分析性別套型需求量（套）男一室一廳3男兩室兩廳1男三室兩廳3男三室兩廳雙衛(wèi)8男四室兩廳雙衛(wèi)4女一室一廳3女兩室兩廳1女三室兩廳4女三室兩廳雙衛(wèi)2女四室兩廳雙衛(wèi)0三、重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)判斷 總體趨勢(shì)判斷 開(kāi)發(fā)商企業(yè)受在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，銷售受阻后，資金極度緊張，被迫調(diào)整開(kāi)發(fā)速度，縮減新開(kāi)發(fā)面積，09年新盤(pán)供應(yīng)較少。由于06與07年土地成交量面積大，導(dǎo)致未來(lái)3年供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高峰期。但考慮開(kāi)發(fā)商調(diào)整開(kāi)發(fā)進(jìn)度，供應(yīng)高峰應(yīng)該在2010年與2011年。那么也預(yù)示整體市場(chǎng)將保持平穩(wěn)。年份2004年2005年2006年2007年出讓宗數(shù)（宗）209142157183出讓面積（萬(wàn)㎡）可建建筑面積（萬(wàn)㎡）從目前市場(chǎng)在售量、08年四季度與09年新盤(pán)預(yù)計(jì)量看，2009后半年存量消化壓力，并且新增供給量難以縮減。所以重慶后市3年供應(yīng)量巨大，目前需求嚴(yán)重萎縮，如果需求市場(chǎng)得不到有效刺激，那么預(yù)計(jì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)23年內(nèi)將處于調(diào)整周期，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，價(jià)格上漲壓力明顯。 重慶房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)： (1) 從重慶房地產(chǎn)價(jià)格底線分析目前主要在售項(xiàng)目為2005年后的土地，按2006年平均樓面地價(jià)560元/平米計(jì)算成本，重慶存在10%15%的利潤(rùn)空間，推測(cè)重慶房?jī)r(jià)的降價(jià)空間有限，不會(huì)引起太大的價(jià)格波動(dòng)。年份2004年2005年2006年2007年出讓面積（萬(wàn)㎡）可建建筑面積（萬(wàn)㎡）平均樓面地價(jià)（元/㎡）平均地價(jià)（萬(wàn)元/畝）(2) 目前市場(chǎng)可能有降價(jià)空間的項(xiàng)目分析雖然從成本角度看，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格本身銷售價(jià)格水平不高，由于2007年的價(jià)格猛漲拉大了利潤(rùn)空間，存在一定的價(jià)格下調(diào)空間壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。第一類，2006年前取得土地的項(xiàng)目，但由于0607快速消化，主要剩余大盤(pán)項(xiàng)目，影響力較大，這類項(xiàng)目由于地價(jià)便宜，成本相對(duì)較低，有價(jià)格下降空間。第二類為高價(jià)值項(xiàng)目，主要集中在商圈中心，其土地成本高，但價(jià)格調(diào)整空間也相對(duì)較大。該類項(xiàng)目主要靠炒作異價(jià)空間。該類項(xiàng)目主要依托投資客戶消化，隨著購(gòu)買信心的嚴(yán)重不足，剛性需求不可能購(gòu)買本類項(xiàng)目，而且由于項(xiàng)目?jī)r(jià)格本身過(guò)高，即使調(diào)整一度幅度也難以滿足剛性需求的價(jià)格需求。第三類為08年后自住型項(xiàng)目與新上市項(xiàng)目，該類只能靠擠壓利潤(rùn)空間進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，隨著后市成交量無(wú)法跟上，在市場(chǎng)銷售形勢(shì)更加惡劣情況下，估計(jì)他們會(huì)陸續(xù)降價(jià)，將把整個(gè)重慶市場(chǎng)價(jià)格徹底拉入底線，這將致
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