【文章內(nèi)容簡介】 兩項合計為投資投入需求，共占總有效樣本的 ％。 ? 需出租商鋪的有 ％，有商鋪出售需求的為 ％。此兩項為投資價值實現(xiàn)需求，共占到投資需求的 ％。 ? 總體看，目前投資者投資 購買 /租賃 商鋪的需求較為旺盛 。 賽睿顧問 3 invest 34 重要結(jié)論摘要 ? 感興趣的商鋪類型 ? 所有投資者最感興趣的商鋪投資類型是 商業(yè)街商鋪（ ％） ；其次是社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪 ，而三者共同之處即在于一般 均是門臉房 。 ? 最適合的投資區(qū)域 ? 在認(rèn)為適合的商鋪投資區(qū)域調(diào)查中， 珠三角地區(qū) （ ％）和 東北地區(qū)（ ％）最適合做商鋪投資，第三位是西北地區(qū)； 華北地區(qū)適合度最低（ ％）。 ? 本項目適合的商業(yè)經(jīng)營模式及銷售模式 ? 在對本項目可能的商業(yè)模式的選擇上，投資者認(rèn)為適合程度最高的是 商業(yè)步行街（ ％） 和 綜合購物中心（ ％） ，其次分別是大中型專業(yè)市場和大型超市。 ? 在對本項目最認(rèn)同的銷售模式的選擇中，選擇 包租銷售（ ％） 模式的比例最高， 返租銷售（ ％） 其次，共有 ％ 的投資人選擇了以上這兩種有一定收入保證的模式；另外居于次位的是 以租代售（ ％） 和 先租后售（ ％） ，有 ％ 的投資人選擇了這兩種模式。 賽睿顧問 3 invest 35 重要結(jié)論摘要 ? 希望引進(jìn)的商家 ? 投資者最希望本項目引進(jìn)的知名超市是 家樂福 （ ％）和 沃爾瑪 （ ％），最希望引進(jìn)的百貨類商家是 王府井百貨 （ ％），最希望本項目引進(jìn)的家居類商家是 宜家家居 （ ％），其次為 百安居 。 ? 購買 /投資商鋪考慮的因素 ? 投資者對項目最主要考慮因素集中在地理位置（ ％）和 交通狀況（ ％），其次是價格 /租金、商業(yè)經(jīng)營特色、停車位，接近半數(shù)被訪者考慮的因素還有是否有國內(nèi)知名賣場 /專賣店 /餐飲店在此營業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理、商業(yè)規(guī)模?？梢娡顿Y者對商業(yè)項目投資考慮最多的依然是項目的區(qū)位、交通停車條件、商業(yè)項目的影響力 。 賽睿顧問 3 invest 36 重要結(jié)論摘要 ? 對本項目投資的傾向 ? 對本項目各類物業(yè)類型的傾向上，投資者總體傾向 商業(yè)街獨立店鋪 （ ％）和 專業(yè)市場中的店鋪 （ ％），顯著高于寫字樓 /住宅底商和商廈中的店中店，顯示在選擇所投資店鋪類型時， 店鋪的商業(yè)環(huán)境 更為重要。 ? 按投資者類型分，各類型投資人均最為傾向商業(yè)街獨立店鋪，尤其是 機(jī)構(gòu)/公司投資者（ ％） ；商戶對于專業(yè)市場中的店鋪和寫字樓 /住宅底商傾向較平均。 ? 對于作為商業(yè)設(shè)施配套、專門針對投資人 /商戶開發(fā)的住宅 /公寓購 /租可能性，按投資者類型分，普通投資人 購買可能性較大 (％ )而租用的可能較??；商戶中 租 /購意向均較明顯 ；機(jī)構(gòu) /公司投資者在購買可能性上偏向不購買，而 有較強(qiáng)的租用可能 (％ )。 賽睿顧問 3 invest 37 重要結(jié)論摘要 ? 對本項目投資的傾向 ? 投資者認(rèn)為合適的商鋪價格 最主要集中在 ，占到 ％； 2萬比例為 ％， 3萬元價格范圍是另一個主要價格區(qū)段，占 ％；另外 3萬以上至五萬元以上都有一定的比例。付款方式上， 利用銀行貸款是最主要方式（ ％） ，其次分次付款（ ％）。 ? 對本項目未來潛力的判斷 ? 對于本項目未來市場潛力的判斷，投資者 總體認(rèn)為有潛力 (共占 ％ ) 。 ? “商業(yè)建筑博覽”概念，投資者對它未來市場影響力的判斷 總體認(rèn)為有影響力（ ％） 。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭市場研究 38 1 賽睿顧問 3 invest 39 重要結(jié)論摘要 北京市 : ?截止 2023年底，北京商業(yè)零售業(yè)總建筑面積為 ,營業(yè)面積 529萬平方米； ?2023年北京市社會消費品零售總額 。 ?2023年實現(xiàn)社會消費品零售額 ,與去年同期相比增長 %。 ?各類商業(yè)機(jī)構(gòu) ，其中零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量約 20萬個。 南城 : ?2023年崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)分別實現(xiàn)社會消費品零售額 、 70億、 ,總計 310億。應(yīng)當(dāng)注意的是，豐臺區(qū)商品交易市場迅速發(fā)展。豐臺區(qū)共有各類商品交易市場 107家，其中綜合市場 51家，專業(yè)市場 56家。全年各類商品交易市場成交額 162億元，比上年增長 %；全年成交額在億元以上的市場有 9家，成交額為 ，占全區(qū)市場成交額的 %。 北京市及南城商業(yè)零售業(yè)市場概要 賽睿顧問 3 invest 40 重要結(jié)論摘要 北京市 : ?截止 2023年底，北京市商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售 ,交易案例 1709件 ,平均每單交易 152平方米。其中海淀區(qū)交易案例占 39%，交易面積占全市 %； ?2023年商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售集中在年底 ,最后 2兩個月預(yù)售面積占全年的 49%。 ?2023年預(yù)售商鋪均價為 /平方米，朝陽區(qū)預(yù)售價格最高 ,超過 2萬元 /平方米 。 ?在北京購買商鋪的客戶 41%為本市居民，約 30%為外省個人購買，機(jī)構(gòu)購買比例達(dá)到 27%； ?在各類買家中，國內(nèi)企事業(yè)單位購買商鋪面積最大，平均面積為 709平方米，其次是國外 企業(yè)及經(jīng)濟(jì)組織，平均面積為 364平方米，個人平均購買面積為 160平方米。 南城 : ?專業(yè)市場商鋪的售價顯著高于其他商鋪，成為南城商鋪的熱點。 北京市及南城商業(yè)地產(chǎn)市場概要 北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目 競爭市場研究報告 （綜合市場、專業(yè)市場） 二 OO四 年四月 41 1 賽睿顧問 3 invest 42 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市南城地區(qū)綜合市場、專業(yè)市場市場供應(yīng)量總結(jié)分析： ?初步統(tǒng)計南城固定交易場所，進(jìn)行經(jīng)常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商 品交易市場約 115個； ?總營業(yè)面積約為 96萬平方米； ?市場攤位容量約 35000個； ?已出租攤位數(shù)量 25000個，攤位出租率 %； ?其中個體攤位數(shù)量約 22600個，占已出租攤位數(shù)的 %； ?2023年，商品交易市場總成交額約 170億元，比上年增長 %，平均每個市場成交 額為 。 北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 43 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經(jīng)營情況總結(jié)分析： ?市場經(jīng)營方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好； ?在 115個市場中有 75家以零售為主的市場，占總數(shù)的 %，有 40家以批發(fā)為主的市 場，占 %， %的市場是常年營業(yè)， %的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市 場，其余為露天市場或其他形式市場； ?以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的 專業(yè)市場平分秋色，在 115個市場中除 1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量 相當(dāng)； ?其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場 52家，占全部市場的 %，在專業(yè)市場中居前三位的市場為： 紡織品服裝鞋帽市場 20家，建材裝飾材料市場 12家，家具市場 8家 ； ?成交額中， 2023年，區(qū)域成交額上億元的市場 9家，實現(xiàn)成交額 ，占總 成交額的 %，其中成交額超十億元的市場有 3家，分別是北京市豐臺區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場，北京京溫服裝市場 等 ,成為豐臺商品交易市場的主導(dǎo)力量 。 賽睿顧問 3 invest 44 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 1 天雅 6－ 10 一般 2 京溫 3萬 10－ 50 紅火 3 大紅門 10－ 60 紅火 4 新世紀(jì) 3萬 5－ 20 良好 5 百榮世貿(mào) 46萬 6 木樨園世貿(mào) 10萬 4－ 13 7 永外城文具 3萬 4－ 8 良好 8 萬朋文具 2萬 售價 71000元 /平米 尚未開業(yè) 賽睿顧問 3 invest 45 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 9 龍湫 10－ 25 一般 10 才華窗簾 3－ 6 不佳 11 天海服裝 10－ 30 一般 12 龍建 10 良好 13 溫州燈具城 4－ 5 良好 14 瑞安童裝 3－ 4 良好 15 廣獅童裝 4－ 5 良好 16 大康鞋城 6萬 精品 20 大廳 40 紅火 賽睿顧問 3 invest 46 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 17 中聯(lián)華都紅門鞋城 5萬 新開業(yè)，人氣不旺 18 永外鞋城 6－ 10 良好 19 大偉鞋城 1萬 10 良好 商業(yè)面積總供應(yīng)量 賽睿顧問 3 invest 47 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場未來發(fā)展趨勢總結(jié)分析： ?商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展 ； ?市場投資向多元化發(fā)展 ； ?市場的整體實力在不斷增強(qiáng) ； ?未來市場將加強(qiáng)管理，管理制度有所健全 ； ?市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性； ?市場治安情況 將有所好轉(zhuǎn)。 賽睿顧問 3 invest 48 重要結(jié)論摘要 天雅服裝精品商廈 ：木樨園商圈檔次最高的服裝城 ? 批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒； ?高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場可執(zhí)行性； ?目前經(jīng)營情況一般，有市場成熟度的問題； ?對購物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 京溫服裝市場 ： 木樨園商圈歷史最長的服裝市場之一 ?市場成熟，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價值所在； ?批發(fā)市場的價值和歷史積淀有關(guān)； ?溫州商家的存在對項目價值至關(guān)重要，本項目需要加以考慮； ?該項目零售比重極低，本項目策劃定位時需要選擇針對性。 綜合調(diào)查情況，以下綜合市場、專業(yè)市場對于本項目來講有下述借鑒點： 賽睿顧問 3 invest 49 重要結(jié)論摘要 大紅門服裝商貿(mào)城 ：木樨園商圈商鋪租金最高的服裝城 ? 批發(fā)零售、餐飲的融合是市場需求，本項目需要考慮； ?核心批發(fā)商戶的存在是該項目租金高企的核心原因； ?該項目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明檔次要提 升，但未必要提升那么多，這對本項目的定位存在借鑒價值； ?5樓精品的檔次和樓下差距不大，不象京溫拉大差距的做法； ?雖然該項目租金很高，但幾乎是 100%出租率，說明對于本案有重要參考。 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 ： 木樨園商圈服裝市場專業(yè)化的典范 ?盡管該項目經(jīng)營情況一般，但是在服裝市場的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分， 主要經(jīng)營針織品，對于本項目要開發(fā)較大規(guī)模的商業(yè)有重要借鑒價值； ?未來商業(yè)競爭的加劇，需要新的專業(yè)市場項目對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，在規(guī)模容許 的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項目未來定位、商業(yè)組合考慮過程 中要就此深入挖掘。 賽睿顧問 3 invest 50 重要結(jié)論摘要 百榮世貿(mào)、 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 ：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的兩個項目 ? 這兩個項目對批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融合，但這種 融合的效果值得本項目隨時關(guān)注，并視其情況對商業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)整； ?批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個項目的經(jīng)營會發(fā) 生根本的變化，這對本項目也有典型的參照意義； ?未來這兩個項目將會經(jīng)歷模式的考驗； ?批發(fā)項目把娛樂和購物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險性。 永外城文化用品城 ： 木樨園商圈歷史最長的辦公用品批發(fā)市場 ?檔次和硬件雖然差，但市場成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并非商鋪的價值所在； ?該項目和本項目比鄰，需要對其進(jìn)行徹底關(guān)注； ?該項目已經(jīng)形成的成熟市場氛圍，本項目需要充分利用、借勢； ?批發(fā)項目的價值規(guī)則需要深度挖掘。 賽睿顧問 3 invest 51 重要結(jié)論摘要 萬朋文化辦公用品商城 ： 木樨園商圈售價最高的文化用品商鋪 ?周邊市場成熟，帶動商鋪價格，本項目需要在定位、營銷過程中，進(jìn)行比照性深度 挖掘，以謀求市場環(huán)境對本項目商鋪價值的帶動； ?批發(fā)市場的價值經(jīng)過了長期市場積淀，需要順勢而為； ?這種項目對臨時倉儲有需要，本項目需要關(guān)注。 ?木樨園商圈其他批發(fā)市場 ： ? 整體上來講，因為規(guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較差，所以本項