【文章內容簡介】 道 50 ? 規(guī)模：萬邦大廈 2025層 ? 標準：三星級酒店 ? 套房數(shù)量： 111套 ? 標準間價格： 600元 /天 ? 入住率： 95% ? 服務設施：餐廳、宴會廳、 美容美發(fā)店、酒吧等。 酒店案例分析（ 3） 萬邦大廈 中管網房地產頻道 51 ? 規(guī)模：吉利大廈 812層 ? 標準：三星級酒店 ? 套房數(shù)量： 180套 ? 標準間價格： 880元 /天 ? 入住率： 100% ? 服務設施：中、西餐廳等。 酒店案例分析（ 4） 吉利大廈 中管網房地產頻道 52 酒店案例研究小結 ? 區(qū)域內酒店檔次不低，基本都在三星級以上。 ? 區(qū)域內酒店普遍租金水平較高，平均 750元 /天。 ? 區(qū)域內酒店出租率很高，客群來源主要集中為俄羅斯等國家，涉外性強。 ? 區(qū)域內酒店配套齊全，多配有長途電話，涉外頻道。 通過對區(qū)域酒店市場的觀察，我們可以看出，當前市場異?；鸨罅康耐饧蜕滩粩嘤咳?，成為了酒店市場的主要客群。 本項目應充分利用這種特點，做涉外性強的、高水平物業(yè)服務的、適合短期居住、投資空間大的物業(yè)產品。 中管網房地產頻道 53 案例研究指導區(qū)域公寓未來發(fā)展趨勢 ? 區(qū)域公寓產品相對稀缺，但品質不高，物業(yè)服務不完善，戶型偏大 ,總價高，使用性能單一，使其價格提升緩慢。區(qū)域酒店租金很高，但出租率很高，適合短期居住。 ? 綜合這兩種物業(yè)類型在區(qū)域市場的表現(xiàn)，可以看出，區(qū)域市場現(xiàn)在需求的主力產品應該是 “ 總價低 ” ， “ 品質高 ” ， “ 可租可售 ” ， “ 高端物業(yè)式服務 ” 相結合的產品。 中管網房地產頻道 54 公寓市場定位 ? 產品從功能定位 —— 配套全面、服務性強的公寓類產品。 ? 產品從市場定位 —— 小戶型、出租出售靈活的公寓產品。 ? 產品從品質定位 —— 高端的公寓類產品。 ? 產品綜合定位 —— “ 精品產權式酒店公寓 ” “精品產權式酒店公寓”，這種物業(yè)類型的特點：可售可租，總價低，投資回報高，功能配套齊全，物業(yè)服務管理完善，價格升值空間大，適合投資和過度使用。 中管網房地產頻道 55 三、客群分析 中管網房地產頻道 56 區(qū)域公寓客群來源 由于區(qū)域內特定的商業(yè)屬性，濃郁的涉外貿易氛圍，必定帶來特定的公寓需求人群。 ? 個體外貿商業(yè)戶主 他們多年在區(qū)域內經商，對地域依賴性強，有很強的經濟基礎，愿意在本地置業(yè)。 ? 外籍客商 他們對區(qū)域的認可度高，常年往返于區(qū)域內，對酒店和公寓租賃市場的要求度高。 ? 投資客 他們對區(qū)域的認知度高，項目位置、品質和總價是他們重點考慮的問題。 中管網房地產頻道 57 客群對公寓關注的因素 ?個體外貿商業(yè)戶主 他們重視公寓的品質，對項目物業(yè)配套要求完善，對交通出行要求便捷。 ?外籍客商 他們要求高的物業(yè)服務標準，便利的通訊設施。 ?投資客 他們注重公寓的位置、品質。物業(yè)服務的標準、統(tǒng)一性、管理性。最關心產品的投資回報的比例。 中管網房地產頻道 58 本案公寓目標客群 擬訂本案為 “ 精品產權式酒店公寓 ” ，針對的主要目標客群 ,定位為：個體外貿商業(yè)戶主和投資客。 目標客群 理由 個體外貿商業(yè)戶主 能滿足生活居住需要的面積 ， 服務配套完善 ，總價低 ， 適合過渡 。 投資客 項目品質高 ， 總價低 ， 升值潛力大 ， 便于出租出售 。 中管網房地產頻道 59 四、酒店式公寓產品策略 中管網房地產頻道 60 酒店式公寓作為一種新型的投資性高檔物業(yè)產品，其高回報率和市場認可度正引起業(yè)內的極大關注， 這就要求他所具備其標準化 、 信息化 、 市場化等產品特點。在具備足夠的品質感同時能夠提供高品質的酒店式物業(yè)服務，這也包括戶型、裝修、環(huán)境、配套等，不能隨波逐流 。也是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓核心因素。 ? 標準化 ? 投資性 ? 物業(yè)服務 中管網房地產頻道 61 產 品 定 位 建筑單體形象 配套系統(tǒng) 公共空間裝修 智能化 電子商務 室內精裝修 ?產品的定位是項目建筑外觀 、 裝修 、 配套設施 、 智能化 、 商務辦公等一系列定位的基礎指導，產品定位又是依托于這一系列得出的最終的結論，其關系相輔相成，密不可分。 中管網房地產頻道 62 酒店式公寓的特點 ? 酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的感覺。因此在其樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等諸多產品方面都都要做到吸收傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。 酒店式的家居生活 精裝 amp。價值 中管網房地產頻道 63 ? 主流客群對應投資客。 ? 項目的最終用途多用于中短期出租。 ? 產品的整體式精裝便于交房后迅速投入使用實現(xiàn)利潤回報有利于項目的出售。 全面完整精裝 中管網房地產頻道 64 個性化 ：區(qū)別于酒店而高于酒店 酒店式 ：酒店模式下的居住環(huán)境 個性化酒店式精裝 中管網房地產頻道 65 ： ? 采用標準化的模式 ? 統(tǒng)一的裝修標準 ? 高檔次品牌支持 ? 品牌與價值最大化 中管網房地產頻道 66 ?地面 ：中外合資品牌實木復合地板 ?墻面 ：進口壁紙、實木窗套、大理石窗臺 ?潔具 ：美國貝朗（或同檔次） ?櫥柜 ：韓國伊耐斯（或同檔次） ?戶門 ：高級實木子母門及門套 ?戶內門 ：高級成品模壓門 ?廚、衛(wèi) ：墻面與地面均鋪設高級瓷磚 日壇國際 室內部分精裝 案例一 中管網房地產頻道 67 ?戶門 :高級四防門（曼特或相同檔次品牌） ?內門 :高級實木復合木門 ?窗 :優(yōu)質斷橋隔熱鋁合金窗 ?地面 :諾貝爾或相同檔次品牌 ?墻面 : Omnova或相同檔次品牌 ?天花 :石膏板吊頂、高級乳膠漆 [ICI（多樂士）或相同檔次品牌） ?櫥柜 ： HANSSEM（漢森）或相同檔次品牌 淋浴房 ：鋼化安全玻璃淋浴房 ?坐便器 ： KOHLER（科勒）或相同檔次品牌 ?面盆水龍頭 、淋浴房龍頭花灑：KOHLER（科勒）或相同檔次品牌 室內部分精裝 案例二 樂成豪麗 中管網房地產頻道 68 世華國際中心 ? 門窗：“曼特”高檔鋼質戶門， ? 外窗：斷橋鋁合金中空玻璃保溫窗。 ? 地面：?；u或?；u結合實木復合地板 ? 墻面：軟包裝飾 ? 天花：造型吊頂，高檔環(huán)保乳膠漆飾面。 ? 墻面：高檔內墻磚 ? 內門：鋼化玻璃門 ? 衛(wèi)浴潔具：“樂家”系列產品或同等級。 ? 淋浴間：地面：高檔石材或地磚 ? 整體櫥柜：韓國“依耐斯”整體櫥柜或同等級，配“氟蘭卡”水盆、龍頭。 室內部分精裝 案例三 中管網房地產頻道 69 商務 豪華 舒適 品質 中管網房地產頻道 70 42m 標準間戶型 2 定位建議： ?戶型規(guī)整方正，具備正常生活功能。 ?適合 12人且不做長期居住。 ?呼應集中商業(yè)，具備的繁華都市氣息 ?客群對位，全品精裝 戶型定位建議 中管網房地產頻道 71 2 定位建議： ? 高端體現(xiàn) ? 舒適配套 ? 動靜分區(qū) ? 功能齊備 中管網房地產頻道 72 精裝亮點 標準間 ? 小空間大功能的巧妙設計 ? 酒店式生活舒適服務體系 ? 合理空間尺度體會細節(jié)生活 中管網房地產頻道 73 中管網房地產頻道 74 套間 ? 動靜分區(qū)，功能齊備 ? 精而不奢，華而不貴 ? 精細實用，品質均衡 中管網房地產頻道 75 中管網房地產頻道 76 中管網房地產頻道 77 中管網房地產頻道 78 ?統(tǒng)一項目形象 ?簡化成本管理 ?減少客戶質疑 ?著眼商務特點 ，實際成本適當區(qū)別 酒店式精裝成本策略 中管網房地產頻道 79 定位 裝修實際成本 裝修報價成本 標準間 1500 2022 套間 1500 2022 中管網房地產頻道 80 品牌 價值 設計 菜單 有重點、有目的地進行成本分攤 中管網房地產頻道 81 精裝修品牌 ?品牌市場化影響 ?品牌統(tǒng)一化需求 ?品牌效應的帶動 口碑 +利潤 =雙贏 精裝修方案包含家電配送部分 。品牌選擇上均為市場上信譽度 、 知名度較高的產品，費用可考慮在精裝修費用里面，本著保證品質的同時，優(yōu)先考慮品牌產品，輔助材料可多樣化選擇，降低成本，真正做到品牌最大化，提高項目檔次的作用，同時交房后業(yè)主方便入住，加快投資回報步伐。 中管網房地產頻道 82 單項 品牌建議 起居室 地面及踢腳 現(xiàn)代簡約風格天然紋理，圣象實木復合地板， 木質復合踢腳線 墻面材料 進口簡約風格，美國進口“ VEISA” 進口品牌壁紙， 頂棚 防水石膏板吊頂、飾多樂士 5合 1或同檔產品 門套及室內門 龍鼎成品門，木質門套或同檔產品 門鎖 瑞高（德國合資）或同檔產品 開關面板 TCL 標準間 精裝修品牌推薦 衛(wèi)生間 臺盆 科勒或同檔產品 馬桶 科勒或同檔產品 淋浴房 理想 /加楓或同等級鋼化玻淋浴房 花撒 科勒或同檔產品 吊頂 防水石膏板或鋁扣板 熱水器 海爾或同檔產品 墻、地磚 冠軍或同檔產品 吸頂燈 松下 開關面板 TCL 廚房 整體廚柜 科勒或同檔產品 開關面板 TCL 中管網房地產頻道 83 單項 品牌建議 配送家具電器 熱煲 海爾 電視 SONY 空調 SAMSUNG 燈具 高檔燈具 冰箱 海爾 洗衣機 海爾 微波爐 格蘭仕 標準間 配送家具電器推薦 單項 品牌建議 床 曲美或同檔次產品 衣柜 成品衣柜 家具 進口或合資品牌 燈具 高檔燈具 沙發(fā) 進口品牌或同檔次產品 中管網房地產頻道 84 單項 品牌建議 起居室 地面及踢腳 現(xiàn)代簡約風格天然紋理，圣象實木復合地板， 木質復合踢腳線 墻面材料 進口簡約風格，美國進口“ VEISA” 進口品牌壁紙， 頂棚 防水石膏板吊頂、飾多樂士 5合 1或同檔產品 門套及室內門 龍鼎成品門，木質門套或同檔產品 門鎖 瑞高（德國合資）或同檔產品 開關面板 TCL 臥室 地面及踢腳 現(xiàn)代簡約風格天然紋理，圣象實木復合地板， 木質復合踢腳線 墻面涂料 美國進口“ VEISA” 品牌及德國進口品牌壁紙 門套及室內門 龍鼎成品門，木質門套或同檔產品 門鎖 瑞高（德國合資）或同檔產品 開關面板 TCL 公寓精裝修品牌推薦 中管網房地產頻道 85 衛(wèi)生間 臺盆 科勒或同檔產品 馬桶 科勒或同檔產品 淋浴房 理想 /加楓或同等級鋼化玻淋浴房 花撒 科勒或同檔產品 吊頂 防水石膏板或鋁扣板 熱水器 海爾或同檔產品 墻、地磚 冠軍或同檔產品 吸頂燈 松下 開關面板 TCL 廚房 整體廚柜 科勒或同檔產品 開關面板 TCL 套間 公寓精裝修品牌推薦 中管網房地產頻道 86 單項 品牌建議 配送家具電器 熱煲 海爾 電視 SONY 空調 SAMSUNG 燈具 高檔燈具 冰箱 海爾 洗衣機 海爾 微波爐 格蘭仕 套間 配送家具電器推薦 單項 品牌建議 床 曲美或同檔次產品 衣柜 成品衣柜 家具 進口或合資品牌 燈具 高檔燈具 沙發(fā) 進口品牌或同檔次產品 中管網房地產頻道 87 公共空間裝修標準 單項 建材 單項 建材 首層大堂、電梯廳 地面 鋪砌優(yōu)質花崗巖或大理石 標準層公共走廊及電梯廳 地面 鋪砌優(yōu)質花崗巖或大理石 墻面 優(yōu)質大理石 /花崗石 /局部裝飾 墻面 墻面涂乳膠漆或貼壁紙 頂棚 石膏板做裝飾吊頂配裝燈飾 頂棚 頂棚石膏板天花