【正文】 象實(shí)木復(fù)合地板， 木質(zhì)復(fù)合踢腳線 墻面材料 進(jìn)口簡約風(fēng)格，美國進(jìn)口“ VEISA” 進(jìn)口品牌壁紙， 頂棚 防水石膏板吊頂、飾多樂士 5合 1或同檔產(chǎn)品 門套及室內(nèi)門 龍鼎成品門，木質(zhì)門套或同檔產(chǎn)品 門鎖 瑞高（德國合資）或同檔產(chǎn)品 開關(guān)面板 TCL 標(biāo)準(zhǔn)間 精裝修品牌推薦 衛(wèi)生間 臺(tái)盆 科勒或同檔產(chǎn)品 馬桶 科勒或同檔產(chǎn)品 淋浴房 理想 /加楓或同等級(jí)鋼化玻淋浴房 花撒 科勒或同檔產(chǎn)品 吊頂 防水石膏板或鋁扣板 熱水器 海爾或同檔產(chǎn)品 墻、地磚 冠軍或同檔產(chǎn)品 吸頂燈 松下 開關(guān)面板 TCL 廚房 整體廚柜 科勒或同檔產(chǎn)品 開關(guān)面板 TCL 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 83 單項(xiàng) 品牌建議 配送家具電器 熱煲 海爾 電視 SONY 空調(diào) SAMSUNG 燈具 高檔燈具 冰箱 海爾 洗衣機(jī) 海爾 微波爐 格蘭仕 標(biāo)準(zhǔn)間 配送家具電器推薦 單項(xiàng) 品牌建議 床 曲美或同檔次產(chǎn)品 衣柜 成品衣柜 家具 進(jìn)口或合資品牌 燈具 高檔燈具 沙發(fā) 進(jìn)口品牌或同檔次產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 84 單項(xiàng) 品牌建議 起居室 地面及踢腳 現(xiàn)代簡約風(fēng)格天然紋理，圣象實(shí)木復(fù)合地板， 木質(zhì)復(fù)合踢腳線 墻面材料 進(jìn)口簡約風(fēng)格，美國進(jìn)口“ VEISA” 進(jìn)口品牌壁紙， 頂棚 防水石膏板吊頂、飾多樂士 5合 1或同檔產(chǎn)品 門套及室內(nèi)門 龍鼎成品門，木質(zhì)門套或同檔產(chǎn)品 門鎖 瑞高（德國合資）或同檔產(chǎn)品 開關(guān)面板 TCL 臥室 地面及踢腳 現(xiàn)代簡約風(fēng)格天然紋理，圣象實(shí)木復(fù)合地板， 木質(zhì)復(fù)合踢腳線 墻面涂料 美國進(jìn)口“ VEISA” 品牌及德國進(jìn)口品牌壁紙 門套及室內(nèi)門 龍鼎成品門，木質(zhì)門套或同檔產(chǎn)品 門鎖 瑞高（德國合資）或同檔產(chǎn)品 開關(guān)面板 TCL 公寓精裝修品牌推薦 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 85 衛(wèi)生間 臺(tái)盆 科勒或同檔產(chǎn)品 馬桶 科勒或同檔產(chǎn)品 淋浴房 理想 /加楓或同等級(jí)鋼化玻淋浴房 花撒 科勒或同檔產(chǎn)品 吊頂 防水石膏板或鋁扣板 熱水器 海爾或同檔產(chǎn)品 墻、地磚 冠軍或同檔產(chǎn)品 吸頂燈 松下 開關(guān)面板 TCL 廚房 整體廚柜 科勒或同檔產(chǎn)品 開關(guān)面板 TCL 套間 公寓精裝修品牌推薦 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 86 單項(xiàng) 品牌建議 配送家具電器 熱煲 海爾 電視 SONY 空調(diào) SAMSUNG 燈具 高檔燈具 冰箱 海爾 洗衣機(jī) 海爾 微波爐 格蘭仕 套間 配送家具電器推薦 單項(xiàng) 品牌建議 床 曲美或同檔次產(chǎn)品 衣柜 成品衣柜 家具 進(jìn)口或合資品牌 燈具 高檔燈具 沙發(fā) 進(jìn)口品牌或同檔次產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 87 公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn) 單項(xiàng) 建材 單項(xiàng) 建材 首層大堂、電梯廳 地面 鋪砌優(yōu)質(zhì)花崗巖或大理石 標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊及電梯廳 地面 鋪砌優(yōu)質(zhì)花崗巖或大理石 墻面 優(yōu)質(zhì)大理石 /花崗石 /局部裝飾 墻面 墻面涂乳膠漆或貼壁紙 頂棚 石膏板做裝飾吊頂配裝燈飾 頂棚 頂棚石膏板天花吊頂配裝美觀頂燈，涂乳膠漆 樓梯間 地面 鋪砌優(yōu)質(zhì)花崗巖或大理石 電梯間 電梯門 金屬鏡面不銹鋼材質(zhì) 墻面 乳膠漆 門套 優(yōu)質(zhì)大理石 頂棚 乳膠漆 電梯 進(jìn)口或合資電梯如： 日立、三菱等品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 88 共享系統(tǒng) 空調(diào) 公共區(qū)為中央空調(diào)，分戶住宅預(yù)留空調(diào)機(jī)位 水電設(shè)施 采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨(dú)立電表 (采用卡式表 )、水表 電話及電視 每戶兩條電話線 /電視插口每戶 23個(gè)。 套間 ? 動(dòng)靜分區(qū)，功能齊備 ? 精而不奢，華而不貴 ? 精細(xì)實(shí)用，品質(zhì)均衡 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 75 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 76 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 77 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 78 ?統(tǒng)一項(xiàng)目形象 ?簡化成本管理 ?減少客戶質(zhì)疑 ?著眼商務(wù)特點(diǎn) ，實(shí)際成本適當(dāng)區(qū)別 酒店式精裝成本策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 79 定位 裝修實(shí)際成本 裝修報(bào)價(jià)成本 標(biāo)準(zhǔn)間 1500 2022 套間 1500 2022 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 80 品牌 價(jià)值 設(shè)計(jì) 菜單 有重點(diǎn)、有目的地進(jìn)行成本分?jǐn)? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 81 精裝修品牌 ?品牌市場化影響 ?品牌統(tǒng)一化需求 ?品牌效應(yīng)的帶動(dòng) 口碑 +利潤 =雙贏 精裝修方案包含家電配送部分 。 ?呼應(yīng)集中商業(yè)，具備的繁華都市氣息 ?客群對(duì)位，全品精裝 戶型定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 71 2 定位建議： ? 高端體現(xiàn) ? 舒適配套 ? 動(dòng)靜分區(qū) ? 功能齊備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 72 精裝亮點(diǎn) 室內(nèi)部分精裝 案例三 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 69 商務(wù) 豪華 舒適 品質(zhì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 70 42m 標(biāo)準(zhǔn)間戶型 2 定位建議： ?戶型規(guī)整方正，具備正常生活功能。 ? 墻面：高檔內(nèi)墻磚 ? 內(nèi)門：鋼化玻璃門 ? 衛(wèi)浴潔具：“樂家”系列產(chǎn)品或同等級(jí)。 全面完整精裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 64 個(gè)性化 ：區(qū)別于酒店而高于酒店 酒店式 ：酒店模式下的居住環(huán)境 個(gè)性化酒店式精裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 65 ： ? 采用標(biāo)準(zhǔn)化的模式 ? 統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 高檔次品牌支持 ? 品牌與價(jià)值最大化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 66 ?地面 ：中外合資品牌實(shí)木復(fù)合地板 ?墻面 ：進(jìn)口壁紙、實(shí)木窗套、大理石窗臺(tái) ?潔具 ：美國貝朗（或同檔次） ?櫥柜 ：韓國伊耐斯（或同檔次） ?戶門 ：高級(jí)實(shí)木子母門及門套 ?戶內(nèi)門 ：高級(jí)成品模壓門 ?廚、衛(wèi) ：墻面與地面均鋪設(shè)高級(jí)瓷磚 日壇國際 室內(nèi)部分精裝 案例一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 67 ?戶門 :高級(jí)四防門（曼特或相同檔次品牌） ?內(nèi)門 :高級(jí)實(shí)木復(fù)合木門 ?窗 :優(yōu)質(zhì)斷橋隔熱鋁合金窗 ?地面 :諾貝爾或相同檔次品牌 ?墻面 : Omnova或相同檔次品牌 ?天花 :石膏板吊頂、高級(jí)乳膠漆 [ICI（多樂士）或相同檔次品牌） ?櫥柜 ： HANSSEM（漢森）或相同檔次品牌 淋浴房 ：鋼化安全玻璃淋浴房 ?坐便器 ： KOHLER（科勒）或相同檔次品牌 ?面盆水龍頭 、淋浴房龍頭花灑：KOHLER（科勒）或相同檔次品牌 室內(nèi)部分精裝 案例二 樂成豪麗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 68 世華國際中心 ? 門窗：“曼特”高檔鋼質(zhì)戶門， ? 外窗：斷橋鋁合金中空玻璃保溫窗。 ? 項(xiàng)目的最終用途多用于中短期出租。 酒店式的家居生活 精裝 amp。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的感覺。 ? 標(biāo)準(zhǔn)化 ? 投資性 ? 物業(yè)服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 產(chǎn) 品 定 位 建筑單體形象 配套系統(tǒng) 公共空間裝修 智能化 電子商務(wù) 室內(nèi)精裝修 ?產(chǎn)品的定位是項(xiàng)目建筑外觀 、 裝修 、 配套設(shè)施 、 智能化 、 商務(wù)辦公等一系列定位的基礎(chǔ)指導(dǎo)，產(chǎn)品定位又是依托于這一系列得出的最終的結(jié)論，其關(guān)系相輔相成，密不可分。在具備足夠的品質(zhì)感同時(shí)能夠提供高品質(zhì)的酒店式物業(yè)服務(wù)，這也包括戶型、裝修、環(huán)境、配套等，不能隨波逐流 。 投資客 項(xiàng)目品質(zhì)高 ， 總價(jià)低 ， 升值潛力大 ， 便于出租出售 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 58 本案公寓目標(biāo)客群 擬訂本案為 “ 精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” ，針對(duì)的主要目標(biāo)客群 ,定位為：個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主和投資客。物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一性、管理性。 ?外籍客商 他們要求高的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，便利的通訊設(shè)施。 ? 投資客 他們對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度高，項(xiàng)目位置、品質(zhì)和總價(jià)是他們重點(diǎn)考慮的問題。 ? 個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主 他們多年在區(qū)域內(nèi)經(jīng)商，對(duì)地域依賴性強(qiáng)，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，愿意在本地置業(yè)。 ? 產(chǎn)品綜合定位 —— “ 精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” “精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”，這種物業(yè)類型的特點(diǎn)：可售可租，總價(jià)低，投資回報(bào)高，功能配套齊全，物業(yè)服務(wù)管理完善，價(jià)格升值空間大，適合投資和過度使用。 ? 產(chǎn)品從市場定位 —— 小戶型、出租出售靈活的公寓產(chǎn)品。 ? 綜合這兩種物業(yè)類型在區(qū)域市場的表現(xiàn)，可以看出，區(qū)域市場現(xiàn)在需求的主力產(chǎn)品應(yīng)該是 “ 總價(jià)低 ” ， “ 品質(zhì)高 ” ， “ 可租可售 ” ， “ 高端物業(yè)式服務(wù) ” 相結(jié)合的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 案例研究指導(dǎo)區(qū)域公寓未來發(fā)展趨勢(shì) ? 區(qū)域公寓產(chǎn)品相對(duì)稀缺，但品質(zhì)不高，物業(yè)服務(wù)不完善，戶型偏大 ,總價(jià)高，使用性能單一，使其價(jià)格提升緩慢。 通過對(duì)區(qū)域酒店市場的觀察，我們可以看出，當(dāng)前市場異常火暴，大量的外籍客商不斷涌入，成為了酒店市場的主要客群。 ? 區(qū)域內(nèi)酒店出租率很高，客群來源主要集中為俄羅斯等國家，涉外性強(qiáng)。 酒店案例分析（ 4） 吉利大廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 酒店案例研究小結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)酒店檔次不低，基本都在三星級(jí)以上。 酒店案例分析（ 2） 日壇賓館 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 ? 規(guī)模：萬邦大廈 2025層 ? 標(biāo)準(zhǔn)：三星級(jí)酒店 ? 套房數(shù)量： 111套 ? 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 600元 /天 ? 入住率： 95% ? 服務(wù)設(shè)施：餐廳、宴會(huì)廳、 美容美發(fā)店、酒吧等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 ? 規(guī)模：建面 ? 標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí)酒店 ? 套房數(shù)量： 460套 ? 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 998元 /天 ? 入住率： 90% ? 服務(wù)設(shè)施：健身房、棋牌、桑拿卡拉 ok、美容美發(fā)、夜總會(huì)、會(huì)議室、宴會(huì)廳等。 ? 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺，有很大發(fā)展空間。 ? 區(qū)域內(nèi)公寓普遍檔次不高，價(jià)格漲幅平穩(wěn)。主力戶型也多以 2居， 3居為主。 公寓案例分析（ 4） 朝外 MEN 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 均價(jià) 怡景園 2022年 8月 13000元 /平米 昆泰國際中心 2022年 7月 14000元 /平米 朝外 MEN 2022年 9月 13500元 /平米 日壇國際 2022年 5月 14500元 /平米 五年內(nèi) ,區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目價(jià)格浮動(dòng)并不明顯。月 ? 戶型面積： 71170平米 ? 周邊配套：商場、銀行、娛樂場所、政府機(jī)關(guān)等。 公寓案例分析（ 3） 昆泰國際中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 ? 開盤時(shí)間： 2022年 9月 ? 規(guī)模：總建面 ， ? 公寓部分 。月 ? 戶型 面積： 65110平米 ? 周邊配套：商場、 中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。 ? 均價(jià)： 14000元 /平米 ? 銷售狀況：公寓部分已售完 ? 寫字樓出租。自身商業(yè)體量并不大，經(jīng)營范圍也比較凌亂。月 ? 戶型 面積： 114193平米 ? 周邊配套： 會(huì)所、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。 公寓案例分析（ 1） 日壇國際 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 ? 開盤時(shí)間： 2022年 8月 ? 規(guī)模：總建面 16萬平米 ? 均價(jià)： 13000元 /平米 ? 租金： 6575元 /平米 ?項(xiàng)目特點(diǎn)：大體量的商業(yè)面積規(guī)劃完整合理，形成特色的室內(nèi)步行商業(yè)街。 ?物業(yè)費(fèi)： /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 二、公寓、酒店個(gè)案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 41 ?開盤時(shí)間：公寓部分 2022年 5月 ?規(guī)模：總建面約 38萬平米，公寓部分 。大量的外籍采購客商進(jìn)入?yún)^(qū)域，使區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館、短期租賃市場持續(xù)火爆。酒店的出租率都能達(dá)到 100%的局面。 項(xiàng)目名稱 戶型 面積 (平米 ) 月租金 (元 ) 每平米月租金 (元 ) 京華豪園 3室 2廳 183 8500 46 3室 2廳 188 9000 48 怡景園 2室 1廳 125 8000 64 2室 2廳 118 9000 76 朝外 MEN 2室 2廳 127 8000 63 1室 1廳