企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法(編輯修改稿)
2025-03-27 14:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià) 綜合成新率 重置全價(jià)＝土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +建安工程造價(jià) +前期及其它工程費(fèi) +資金成本 綜合成新率＝完好分值率 60%+理論成新率 40% 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 30 重置全價(jià)＝土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +建安工程造價(jià) +前期及其它工程費(fèi) +資金成本 土地取得費(fèi)：包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)或者拆遷安置費(fèi)和應(yīng)向國(guó)家交納的出讓金、契稅和市政設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)） ＝ （建安工程造價(jià) +土地取得費(fèi)） 額定費(fèi)率 建安工程造價(jià) ＝ 土建工程造價(jià) +裝飾工程造價(jià) +安裝工程造價(jià)（給排水、消防、暖通等） 前期及其它工程費(fèi)用＝建安工程造價(jià) 額定費(fèi)率 資金成本＝（建安工程造價(jià)＋前期及其它工程費(fèi)） 貸款利率 建造期 247。 2 +（土地取得費(fèi) +前期及其它工程費(fèi)） 貸款利率 開(kāi)發(fā)期 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 31 綜合成新率＝完好分值率 60%+理論成新率 40% 理論成新率＝（ 1－已使用年限 247。 耐用年限） 100% 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 32 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 2） 案例分析 集團(tuán)擁有的物業(yè)的綜合成新率評(píng)估（建筑物部分） 物業(yè)名稱 建成年份 理論年限 已使用年 理論成新率 綜合成新率 酒店 1 1997 81% 86% 商城 1 1997 81% 86% 樓宇 1 1999 86% 88% 大廈 1 1993 74% 78% 酒店 2 1992 74% 85% 廠房 1 1995 79% 80% 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 33 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 3） 案例分析 集團(tuán)擁有的物業(yè)的重置單價(jià)評(píng)估（建筑物部分） 物業(yè)名稱 土建工程重置單位造價(jià) （人民幣元） 裝飾工程重置單位造價(jià) （人民幣元） 酒店 1 1,000 1,300 商城 1 1,100 1,800 樓宇 1 900 400 大廈 1 2,200 1,800 酒店 2 900 300 廠房 1 1,200 600 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 34 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 4） 案例分析 建筑物平攤地價(jià)評(píng)估（土地部分）：集團(tuán)擁有的某大廈建筑面頰 62,500平方米，總用地面積4,052平方米（ ）。評(píng)估中采用行業(yè)平均的每平方米建筑面積所分?jǐn)偟耐恋厝〉觅M(fèi)，即 600元 /平方米，來(lái)計(jì)算該處物業(yè)的土地取得費(fèi)。 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 35 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 5） 案例分析 綜合成新率高估。根據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前中國(guó)境內(nèi)建筑物的使用年限平均為 30年左右，遠(yuǎn)低于理論使用年限（ 50年 ~70年），這表明建筑物的實(shí)際成新率應(yīng)低于理論成新率。但在本案例中，物業(yè)的綜合成新率普遍高于理論成新率，據(jù)稱其依據(jù)是視覺(jué)判斷。 統(tǒng)一的成新率高估了裝修物與安裝物的價(jià)值。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，裝修物與安裝物的服役年限大大低于建筑物主體的服役年限，即前者的折舊年限遠(yuǎn)低于后者。而本案例中，評(píng)估中采用統(tǒng)一的綜合成新率，等于對(duì)兩者采用統(tǒng)一的折舊年限。特別是酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性，決定其通常在 5年左右需要進(jìn)行全面的重新裝修。評(píng)估報(bào)告大大高估了裝修物與安裝物的實(shí)際價(jià)值。下表列出了被評(píng)估物業(yè)的裝飾工程價(jià)值，讀者可以自行判斷裝飾工程重置價(jià)值是否高估。 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 36 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 6） 案例分析 物業(yè)名稱 建成年份 已使用年 綜合成新率 裝飾工程重置總造價(jià) （元） 酒店 1 1997 86% 58,000, 商城 1 1997 86% 9,500, 樓宇 1 1999 88% 2,400, 大廈 1 1993 78% 3,000, 酒店 2 1992 85% 3,800, 廠房 1 1995 80% 2,000, 干春暉 博士 教授 博導(dǎo) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 37 案例 3：重置成本法對(duì)房屋建筑物價(jià)值的評(píng)估（ 7） 案例分析 重置單位造價(jià)取值偏高。以五星級(jí)的酒店 1的土建工程重置單位造價(jià)（ 1,000元）、三星級(jí)的酒店 2的裝飾工程重置單位造價(jià)（ 300元）為基準(zhǔn)，通過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)多處重置單位造價(jià)偏高的情況。 平均分?jǐn)偟貎r(jià)高估。集團(tuán)擁有的某大廈建筑面積 62,500平方米，總用地面積 4,052平方米（ ），則容積率為 （ =62,500/4,052）。評(píng)估中采用的 600元 /平方米的單位建筑面積的土地取得費(fèi)是按照行業(yè)平均容積率（ 2～
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