某投資項目營銷策略建議書(編輯修改稿)
2025-03-27 13:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 管理公司的確定 第二階段：商業(yè)定位與業(yè)態(tài)整理 第三階段：運營托管 二、項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 戰(zhàn)略規(guī)劃 四層戰(zhàn)略規(guī)劃：進(jìn)行整體銷售或出租 整體定位：娛樂型消費 原因分析： 1) 四層沒有扶梯 ， 只有直達(dá)電梯 ， 所以只有品牌型消費或主題性消費 。 2) 塘沽地區(qū)餐飲娛樂行業(yè)普遍盈利狀況良好 ， 說明客戶已形成一定的消費規(guī)模及消費模式 。 二、項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 戰(zhàn)略規(guī)劃 原因分析： ③ 、 項目周邊區(qū)域還沒有一個檔次較高 ， 規(guī)模較大的娛樂性消費場所 。 ④ 、 整體銷售或租賃還可以降低整個公攤系數(shù) ， 更好的促進(jìn)一樓的銷售 ⑤ 、 如經(jīng)營情況良好還可以為 47號奠定基礎(chǔ) 。 鑒于以上原因建議四層與大型娛樂型行業(yè)進(jìn)行定向的整體銷售或租賃 。 二、項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 戰(zhàn)略組織架構(gòu) 銷售部 現(xiàn)場管理部 4人 競爭對手的調(diào)研及分析 客戶的接待及追蹤梳理 現(xiàn)場統(tǒng)計口徑制定集體調(diào)整 合同的簽訂及管理 競爭對手的調(diào)研及分析 客戶的分析反饋 企劃部 2人 策略方案的執(zhí)行 平面設(shè)計制作物的監(jiān)督 相關(guān)活動執(zhí)行 媒介的選擇與搭接 賣場布置裝飾 招商部 6人 商家的信息收集 商家資源分級與整合 大家的到訪 招商的談判 與運營公司的搭接 業(yè)態(tài)的分級與選擇 二、項目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 銷售周期 本項目的銷售周期分為兩條線索 ： 外鋪采取長線銷售 ， 預(yù)計在 7月 15日完成銷售回款指標(biāo) 。 內(nèi)鋪采取短線銷售 ， 預(yù)計在開盤后半個月內(nèi) （ 即 200X年 5月 15日 ） 全部售罄 ， 完成回款任務(wù) 。 三、市場定位 核心商圈內(nèi)的綜合型商業(yè) 產(chǎn)品定位 三、市場定位 形象定位 時尚 、 休閑 三、市場定位 業(yè)態(tài)定位 內(nèi)鋪主要以百貨型業(yè)態(tài)為主 ， 像服裝 、 飾品 、箱包鞋帽等 外鋪主要以餐飲業(yè)態(tài)為主 。 四、項目整體營銷策略 銷售控制策略 在銷售控制上前期以內(nèi)鋪銷售為主 ， 同時為了擠壓銷售 ， 將對西北角的產(chǎn)品進(jìn)行帶租約銷售 ， 實行有償招租服務(wù) ， 對西部中間部分的產(chǎn)品采取三年包租的形式 ， 采取第一年保證 6%收益率 ， 第二年保證 7%的收益率 ， 第三年保證 8%的收益率 ， 根據(jù)周邊的租金水平 ， 計算本項目目前的收益率為 9%14%， 通過收益明顯的差異對比 ， 來堅定投資者的信心 ， 促進(jìn)快速銷售 。在整體銷售上還會對鋪位進(jìn)行劃分 ， 配合不同時間節(jié)點進(jìn)行有效的客戶收攏來降低操作中的市場風(fēng)險 。 四、項目整體營銷策略 價格策略 為了確保本項目銷售目標(biāo)的迅速實現(xiàn)和后期運營風(fēng)險最大限度的規(guī)避我們放棄常規(guī)的“高開低走”的價格策略，建議采取“按套定價”上市即達(dá)到整盤均價的價格策略，同時將商鋪的總價款區(qū)間拉開，滿足多層次的消費需求，從而實現(xiàn)風(fēng)險的最大規(guī)避和銷售節(jié)奏的科學(xué)把握。 四、項目整體營銷策略 價格策略 項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價 ， 這也是在房地產(chǎn)界通用的理論 ， “ 十年的租金相當(dāng)于總房價 。 ” 我們將以租金 （ 參照洋貨的租金水平 ） 推導(dǎo)出售價： 5元全年的租金 10年 （ 回報年限 ） ＝ 18000元 /平米 因考慮外鋪的位置相對內(nèi)鋪有一定的優(yōu)勢 ， 故以 計算： 10年 （ 回報年限 ） ＝ 20230元 /平米 四、項目整體營銷策略 價格策略 ★ 外鋪
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