【文章內(nèi)容簡介】 被劃確系停在大廈 2號(hào)門廣場后發(fā)生的，大廈服務(wù)中心應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但劃痕好像是條舊痕，如果拿不出確切的證據(jù)證明這條劃痕是停車后發(fā)生的，要請(qǐng)內(nèi)行或權(quán)威部門的專家來鑒定、確認(rèn)后，再行處理。 ? 車主認(rèn)可這一建議后，保安領(lǐng)班隨即撥打 110與交警大隊(duì)取得聯(lián)系。 110巡警趕到現(xiàn)場后，對(duì)劃痕進(jìn)行了細(xì)致的查看和分析：此劃痕為深度劃傷，已顯露了第三層底漆。如果此劃痕確系停在大廈 2號(hào)門廣場后出現(xiàn)的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會(huì)留有漆屑。經(jīng)雙方確認(rèn)，地面沒有清掃過，也未見絲毫漆屑；新的劃痕兩旁也應(yīng)有漆屑卷邊的殘余，但現(xiàn)在車頭上的劃痕邊是光滑的。他們得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。 ? 面對(duì)這一結(jié)論，車主無言以對(duì)，面露愧色。保安領(lǐng)班見狀不但沒有責(zé)怪車主有栽贓之嫌，而且充滿誠意地向車主致歉，承認(rèn)自己工作還有不周到之處。如果車子剛來廣場停車時(shí)，車管員對(duì)車子前后檢查一遍，發(fā)現(xiàn)劃痕，并請(qǐng)車主確認(rèn)一下，就不會(huì)有以后的事情發(fā)生。 ? 事后，大廈服務(wù)中心組織了保安人員和車管員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并提出今后凡有車輛來大廈廣場停車，車管員必須對(duì)其前后左右進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)場請(qǐng)車主確認(rèn)，并作好記錄；同時(shí)要加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場問題的判斷力和處置能力，盡可能妥善處理好突發(fā)事件 。 （十）特約服務(wù)： ? 翻譯服務(wù)；辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)；臨時(shí)會(huì)議室租用服務(wù)；長話、傳真、電信服務(wù)；客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈等租賃服務(wù)等；報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；代訂車票、機(jī)票；花卉代訂 等。 （十一）其他 ? 信息溝通：對(duì)內(nèi)、對(duì)外 ? 咨詢、報(bào)修 ? 社區(qū)文化 ? 租售業(yè)務(wù) ? 配合政府相關(guān)部門做好各項(xiàng)工作 ? 七、【寫字樓租賃管理】 ? 寫字樓租賃合同的簽訂 ? 寫字樓租賃合同的執(zhí)行 ? 客戶遷入程序 ? 經(jīng)營部的工作職能 ? 財(cái)務(wù)部的工作職責(zé) ? 工程部的工作職責(zé) ? 保安部的工作職責(zé) ? 公關(guān)部的工作職責(zé) ? 客戶遷出程序 ? 經(jīng)營部向有關(guān)部門發(fā)匯簽單，要求簽署意見 ? 各部門接到《匯簽表》后應(yīng)做的工作 ? 保安部 ? 客服部 ? 財(cái)務(wù)部 ? 工程部 ? 經(jīng)營部 ? 寫字樓承租戶的選擇 ? 承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù) ? 承租戶的財(cái)務(wù)狀況 ? 所需物業(yè)面積大小 ? 需要提供的物業(yè)管理服務(wù) ? 寫字樓租金的確定 ? 寫字樓租金的構(gòu)成 ? 商品租金 ? 成本租金 ? 基礎(chǔ)租金 ? 市場租金 ? 寫字樓租金的確定方法 ? 影響寫字樓物業(yè)租金水平的因素也是包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。 一般因素：影響寫字樓需求的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)因素。例如，近年來，我國 GDP持續(xù)保持較高的增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，對(duì)寫字樓租金修正的影響是正面的。另外，在北京，跨國公司是寫字樓租賃市場的主要需求者，因此，我國的對(duì)外經(jīng)濟(jì)政策、全球經(jīng)濟(jì)形勢也是在進(jìn)行評(píng)估時(shí)需考慮的一般因素。 區(qū)域因素：除了通常談及的區(qū)域位置、交通、經(jīng)濟(jì)等因素，區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策、支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是影響租金變化的重要因素。北京的中關(guān)村地區(qū)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地寫字樓市場的租金水平變化就是一個(gè)典型的例子。政府對(duì)區(qū)域內(nèi) IT高科技企業(yè)的政策支持、區(qū)域高科技行業(yè)景氣情況的變化均會(huì)對(duì)區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚皆斐捎绊憽? 個(gè)別因素：位置、交通、建筑外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)、樓宇硬件設(shè)施配置（空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）、寫字樓租戶組成、物業(yè)管理、免租期等均是影響寫字樓租金的個(gè)別因素。合理、良好的寫字樓租戶組成，不僅是招徠新租戶的有利條件，同時(shí)租戶在行業(yè)組合方面的搭配也可以使業(yè)主的租金收入免受行業(yè)變動(dòng)帶來的負(fù)面影響。 ? 確定租金方法 ? １、首先確定寫字樓的價(jià)值，可用比較法，或者是直接使用委托方的投資成本。 ２、采用銀行貸款利率加上手續(xù)費(fèi)用等作為折現(xiàn)率（此為不考慮寫字樓升值預(yù)期），或者是用市場提取法確定折現(xiàn)率。 ３、用收益法公式測算凈收益，折現(xiàn)率取貸款利率加手續(xù)期，考慮出租方的各項(xiàng)營運(yùn)成本測算出租金，此為不考慮寫字樓升值預(yù)期下的最佳租金。 ４、用收益法公式測算凈收益，折現(xiàn)率由市場提取確定，考慮出租方的各項(xiàng)營運(yùn)成本測算出租金，此為考慮升值預(yù)期下當(dāng)年的保本租金。以后年份租金可以調(diào)整，幅度可以采用市場調(diào)查，或者是統(tǒng)計(jì)年鑒里的物價(jià)指數(shù)等。 第三節(jié) 商場物業(yè)管理 ? 一、【商場定義】 ? 商場物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種 重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物場所。 其中，公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型，與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個(gè)經(jīng)營實(shí)體。而公共性商業(yè)樓宇一般會(huì)有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。 ? 二、【商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)】 ? 商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大致可分三種形式： ? (1)臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。在經(jīng)營上，這種形式被稱為投資保本型。具體是指大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商向多個(gè)個(gè)體投資者出售部分物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán) (本質(zhì)是物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán) )，到期 后，開發(fā)公司退還投資款，收回物業(yè)。它與分散出租物業(yè)的區(qū)別是一次性收取價(jià)款。 ? (2)分散產(chǎn)權(quán)型。即將整體商業(yè)物業(yè)分隔成不同大小的若干塊，出售給各個(gè)業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有。 ? (3)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。即物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開發(fā)公司或某個(gè)大業(yè)主一家。 ? 總的說來，現(xiàn)在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商場物業(yè)仍然居多。但由于其一次性投資大，經(jīng)營或招商 所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也大，在整個(gè)商場物業(yè)中的比例正逐步變小。分散產(chǎn)權(quán)型和臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型這類新型商業(yè)物業(yè)正在逐漸增加，這種形式開發(fā)商可以盡快收回投資，又能滿足眾多個(gè)體經(jīng)商者的需要，比較符合現(xiàn)在的市場需要，因此頗為流行。 ? 三、【商場物業(yè)的類型】 ? ： ? （ 1）居住區(qū)商場 ? （ 2）地區(qū)商場 ? （ 3）市級(jí)購物中心 ? ： ? 敞開式的市場和廣場型 ? 封閉式的購物中心型 ? ： ? 綜合性的專業(yè)購物中心 ? 商住兩用型的 ? 四、【商場物業(yè)管理內(nèi)容】 ? （一）一般性管理 ? (1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理。 ? 統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營者都是承租商， 可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款 ，對(duì)承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理， 也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo) 。 ? 對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇， 一般宜采用管理公約的形式， 明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序。 ? (2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持 24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時(shí) ，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜。 ? (3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。 ? (4)設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。 ? (5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。 ? （二）特殊性管理 ? (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。 ? 第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。 ? 公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。 ? 公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力。在各類商場不斷涌 現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色 (一段時(shí)間后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來 )。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說