【文章內(nèi)容簡介】 m u la t iv eP r ce n t租客的年齡比較小， 30歲以下的比例占到 6成 業(yè)主的年齡主要在 2640歲之間， 占總體比例的 7成， 其中 26 3135是頻率 最高的兩個年齡段， 分別達(dá)到 30%和 %。 新洲片區(qū)近一年二手 租賃 市場客戶情況反映潛在購房客戶情況 不同年齡段的人購買房型分析01020304050602 5 歲及以下 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 4 6 歲及以上2房1 房1 廳1房業(yè)主年齡 * 戶型 C r o s s t a b u l a t i o nC o u n t1 8 7 167 34 9 502 29 13 442 19 8 293 9 2 140 6 4 1015 105 43 16325 歲及以下2 6 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 4 5 歲46 歲及以上業(yè)主年齡T o t a l1 房 1 房 1 廳 2 房戶型T o t a l 新洲片區(qū)近一年二手 租賃 市場客戶情況反映潛在購房客戶情況 25歲及以下 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 46歲以上 購房欲望強(qiáng)烈，無論 1房、 2房 新洲片區(qū)近一年二手 買賣 市場情況 戶型5 6 . 3 6 . 3 6 . 336 4 5 . 6 4 5 . 6 5 1 . 938 4 8 . 1 4 8 . 1 1 0 0 . 079 1 0 0 . 0 1 0 0 . 01 房1 房 1 廳2 房T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r ce n t V a lid P e r ce n tC u m u la t iv eP e r ce n t面積5 6 . 3 6 . 3 6 . 38 1 0 . 1 1 0 . 1 1 6 . 527 3 4 . 2 3 4 . 2 5 0 . 625 3 1 . 6 3 1 . 6 8 2 . 314 1 7 . 7 1 7 . 7 1 0 0 . 079 1 0 0 . 0 1 0 0 . 03 1 3 5 ㎡3 6 4 0 ㎡4 1 4 6 ㎡5 1 6 0 ㎡6 1 6 5 ㎡T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r ce n t V a li d P e r ce n tC u m u la t iv eP e r ce n t3135㎡ 3640㎡ 4146㎡ 5156㎡ 6165㎡ 單房 /一房 一房 一房 /二房 二房 2房的成交頻率最高，占總體比例的 48%， 1房 1廳的成交頻率為 36次，占總體比例的 %， 成交面積在 4145㎡和 5160㎡兩個面積段的最多 新洲片區(qū)近一年二手 買賣 市場客戶情況 客戶年齡17 2 1 . 5 2 1 . 8 2 1 . 826 3 2 . 9 3 3 . 3 5 5 . 116 2 0 . 3 2 0 . 5 7 5 . 69 1 1 . 4 1 1 . 5 8 7 . 24 5 . 1 5 . 1 9 2 . 36 7 . 6 7 . 7 1 0 0 . 078 9 8 . 7 1 0 0 . 01 1 . 379 1 0 0 . 025 歲及以下2 6 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 4 5 歲46 歲及以上T o t a lV a li dS y s t e mMis s in gT o t a lF r e q u e n cy P e r ce n t V a li d P e r ce n tC u m u la t iv eP e r ce n t客戶年齡主要在 35歲以下，其中 25歲及以下的比例達(dá)到 % 新洲片區(qū)近一年二手 買賣 市場客戶情況 不同年齡段的人購買房型分析(客戶方)0510152025302 5 歲及以下 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 4 6 歲及以上2房1 房1 廳1房客戶年齡 * 戶型 C r o s s t a b u l a t i o nC o u n t0 6 11 173 14 9 261 8 7 161 3 5 90 4 0 40 0 6 65 35 38 7825 歲及以下2 6 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 4 5 歲46 歲及以上客戶年齡T o t a l1 房 1 房 1 廳 2 房戶型T o t a l選擇 2房、 1房 1廳的比例比選 1房的比例要高得多 market position 新洲片區(qū)近一年二手市場客戶情況脈絡(luò)總結(jié) 1）總體 — 小戶型成交活躍 2）租賃 — 小戶型的租賃及購買客戶年齡層較輕， 30歲一下占絕大多數(shù) 3）買賣 — 2630， 3135歲為購買小戶型年齡高峰期，成交戶型集中在 4146㎡， 5156 ㎡的 1 房及 2房為主 A客戶年齡段較輕，二手樓較低的樓價是對年輕客戶的有利吸引 B歷年呈現(xiàn)出的 40左右的投資客開始下降，可見新政對投資客的信心有一定沖擊 C舒適緊湊的 1房和小 2房是區(qū)域客戶購買小戶型的首選 market position 新洲片區(qū)近一年二手市場客戶情況脈絡(luò)總結(jié)研判客戶類型 最活躍成交年齡段 2630歲 最活躍成交年齡段 3135歲 自住客戶為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力未夠雄厚 可能為工作多年的白領(lǐng) 也可能為周邊小生意人 成交活躍戶型： 1房及 2房 成交活躍戶型： 1房及 2房 自住客戶為主 高級白領(lǐng) 周邊生意人 成交 2房的可能為原居民 LEVEL 2 現(xiàn)狀 — 新洲片區(qū)近一年二手市場成交客戶脈絡(luò) ?Text 目標(biāo)客戶初判斷思路 歷史 — 新洲片區(qū)小戶型市場發(fā)展及客戶脈絡(luò) 大勢 — 福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況 /區(qū)域小戶型市場狀況 結(jié)論 — 目標(biāo)客戶來自區(qū)域及職業(yè)初判 60 market position 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體初步研判結(jié)論 （一、客戶來自區(qū)域） market position 研判因素 歷史 — 歷年區(qū)域內(nèi)小戶型成交客戶來自區(qū)域集中在福田區(qū) ,鮮有外區(qū)客戶，區(qū)域外客戶對本區(qū)域認(rèn)同度不高 現(xiàn)狀 — 區(qū)域內(nèi) 總?cè)丝诔^ ，其中戶籍人口 ，暫住人口 35萬，下轄 16個社區(qū)居民委員會。轄區(qū)內(nèi)有石廈、新洲、沙嘴、沙尾、上沙、下沙等 6個集體股份公司 （來自福田區(qū)官方網(wǎng)站）密集的人口，購買潛力龐大 未來 — 區(qū)域內(nèi) 10萬建材超市商業(yè)區(qū)啟動，外來商務(wù)人口勢必大量涌入 研判初次結(jié)論：購買主力客戶仍將集中在福田區(qū)內(nèi)客戶為主，尤其以本區(qū)域內(nèi)常住客戶為主 market position 我們必須考慮到小戶型客戶對區(qū)域選擇的彈性和區(qū)域內(nèi)發(fā)展利好研判是否會有更多外區(qū)域客戶購買 客戶來自區(qū)域深入研判 未來（ 2023年 2023年）同類小戶型供應(yīng)前瞻大致預(yù)測 （根據(jù)容積率和項(xiàng)目規(guī)模 \內(nèi)部信息初步判斷） 項(xiàng) 目 位 置 建面 (萬 M2) 推售時間 合正文錦路改造項(xiàng)目 東門文錦北路與洪湖一街交匯處 2023 京基蔡屋圍改造項(xiàng)目 蔡屋圍 26 2023 華潤中心二期住宅 寶安南路 10 2023 祺悅東門項(xiàng)目 東門南路 2023 安業(yè)羅芳項(xiàng)目 羅芳立交沿河路附近 10 2023 東門國際 深南路與東門路交匯處 15 2023~2023 輕工業(yè)局東門改造項(xiàng)目 東門東悅名軒北側(cè) 5 2023~2023 百仕達(dá) 5期 太安路百仕達(dá) 4期旁 23 2023~2023 佳兆業(yè)翠竹路改造項(xiàng)目 翠竹路萬佳旁 28 2023~2023 亙富黃貝嶺項(xiàng)目 新秀立交旁 8 2023~2023 國野改造項(xiàng)目 沿河南路雙城世紀(jì)旁 6 2023 合 計 — 羅湖區(qū) market position 羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購房研判 — 多為舊城改造項(xiàng)目，進(jìn)度緩慢，實(shí)際預(yù)計可以在未來 2年推出的小戶型項(xiàng)目有 項(xiàng) 目 建面 (萬 M2) 判斷原因 合正文錦路改造項(xiàng)目 發(fā)展商改造實(shí)力 京基蔡屋圍改造項(xiàng)目 26 發(fā)展商改造實(shí)力 華潤中心二期住宅 10 已建 東門國際 15 已重建 佳兆業(yè)翠竹路改造項(xiàng)目 28 發(fā)展商改造實(shí)力 合計 88 依據(jù)舊城改造因素，除華潤項(xiàng)目，其他項(xiàng)目預(yù)計較難一次推出全部體量，部分體量可以推出，但推出體量仍不容小視 market position 羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購房可能性研判結(jié)論 — 未來兩年羅湖區(qū)客戶到本區(qū)域購買小戶型可能性甚小 客戶購房因素 項(xiàng)目質(zhì)素 京基、華潤品牌發(fā)展商令產(chǎn)品質(zhì)素有較大保證，同類產(chǎn)品質(zhì)素與本項(xiàng)目有很大競爭價值點(diǎn) 本項(xiàng)目競爭關(guān)系 本項(xiàng)目規(guī)模小，難以與羅湖區(qū)龐大體量形成強(qiáng)勢競爭 質(zhì)素相當(dāng) 地段 羅湖區(qū)客戶放棄熟悉的區(qū)域到本區(qū)域購買規(guī)模小，產(chǎn)品素質(zhì)不占絕對優(yōu)勢的樓盤可能性甚小 區(qū)位居住舒適度認(rèn)同度低 價格相近 market position — 南山區(qū) 項(xiàng) 目 位 置 建面 (萬 M2) 推售時間 燕興南新路項(xiàng)目 南山南頭片區(qū)南新路與荔園路交匯處東南側(cè) 10 2023 顥騰后海項(xiàng)目 后海天驕華庭東南側(cè) 8 2023 金鑾南水工業(yè)區(qū)項(xiàng)目 南山區(qū)金鑾工業(yè)區(qū) (沿山路西 ) 20 2023 致遠(yuǎn)蛇口項(xiàng)目 南山區(qū)蛇口東角頭填海區(qū) 6 2023 蛇口房地產(chǎn)后海項(xiàng)目 后海路東側(cè) (東帝海景東面 ) 3 2023 華園蛇口項(xiàng)目 南山大道和工業(yè)八路交匯處 2023~2023 愉天商廈 商業(yè)文化中心區(qū)環(huán)北路 6 2023~2023 兆億地產(chǎn)后海項(xiàng)目 南油金龍地塊左邊緊臨 2023 曉發(fā)投資南山商業(yè)項(xiàng)目 海洋之心對面 2023 合計 （未完全統(tǒng)計） market position 南山區(qū)客戶到本區(qū)域購房可能性研判結(jié)論 — 未來兩年南山區(qū)客戶到本區(qū)域購買小戶型可能性甚小 客戶購房因素 項(xiàng)目質(zhì)素 本項(xiàng)目競爭關(guān)系 地段 價格低于福田 本項(xiàng)目有品牌優(yōu)勢 但南山推出小戶型體量龐大 本項(xiàng)目區(qū)位居住舒適認(rèn)同度低，交通直達(dá)南山便利度低 market position 本項(xiàng)目主力購買客戶群來自區(qū)域研究最終結(jié)論 — 本項(xiàng)目的主力購買客戶群體將以福田區(qū)客戶為主，外區(qū)域客戶購買可能性甚小 深入研究 — 本項(xiàng)目在未來福田區(qū)供應(yīng)同類項(xiàng)目中所處競爭局面細(xì)分客戶來自區(qū)域 market position 項(xiàng) 目 開發(fā)商 建面 (萬 M2) 推售時間 荔林苑（二期 ） 深圳市農(nóng)業(yè)科技園發(fā)展有限公司 /深圳市創(chuàng)世紀(jì)投資發(fā)展有限公司 8 2023 蒙古大廈 (成吉思汗大廈 ) 蒙帝國際投資有限公司 2023 新亞洲中心廣場 深圳新亞洲實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 2023 雷圳大廈二期 雷圳實(shí)業(yè)有限公司 2023 中愛聯(lián)振華路項(xiàng)目 深圳市中愛聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司 /深圳市駿豐城投資發(fā)展有限公司 2 2023 皇御苑三期 深圳市皇城地產(chǎn)有限公司 2023 福田南福濱大廈北 金牛集團(tuán) 7 2023 皇崗新村花園 深圳皇崗實(shí)業(yè)股份有限公司 7 2023 皇城新洲項(xiàng)目 皇城房地產(chǎn)公司 2023 蓮花西路楓丹雅苑西側(cè) 深圳市安誠置業(yè)發(fā)展有限公司 2023 景田北財政局旁 深圳市康熙投資發(fā)展有限公司 4 2023 — 福田區(qū) market position 項(xiàng) 目 開發(fā)商 建面 (萬 M2) 推售時間 嘉洲豪園四期 新洲實(shí)業(yè)、富成公司 無資料 2023 桑達(dá)新村舊城改造項(xiàng)目 深圳桑達(dá)工程開發(fā)公司 ,深圳市國富源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 33 2023 竹子林五路與六路之間 深圳市富寧達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司 2023~2023 鈺霖蓮花路項(xiàng)目 深圳市鈺霖投資發(fā)展有限公司 2023~2023 通億實(shí)業(yè)項(xiàng)目 深圳市通億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 6 2023 集浩景田項(xiàng)目 集浩房地產(chǎn)有限公司 2023~2023 深圳鵬廣達(dá)新洲項(xiàng)目 深圳市鵬廣達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 2023 東海農(nóng)科項(xiàng)目 深圳東海愛地房地產(chǎn)公司 2023 城投濱河路項(xiàng)目 深圳市城市建設(shè)投資發(fā)展公司 2023 — 福田區(qū) 項(xiàng) 目 開發(fā)商 建面 (萬 M2) 推售時間 車公廟項(xiàng)目 深圳市浩業(yè)房地產(chǎn)投資公司 2023 新沙項(xiàng)目 深圳中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 2023~2023 車公廟項(xiàng)目 深圳市興云誠實(shí)業(yè)