有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新(編輯修改稿)
2025-03-27 11:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 預控目標，雖然提高售價，項目的收益達到了集團的要求，但成本組認為目前的售價提升有市場向好的因素，但市場一旦疲軟，可能導致收益下降。 《 經(jīng)營責任書 》 中二級指標反省 : ? 項目開發(fā)周期方面：目前集團各子公司項目開發(fā)周期與集團頒布的基準周期仍然存在差距。 三 . 2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 計劃管理 ? 目的： 理順各項工作的銜接關系，明確里程碑點和責任歸屬，保障開發(fā)周期基準的有效實施，實現(xiàn)快速滾動的地產(chǎn)開發(fā)模式。 ? 設計周期基準 地產(chǎn)項目設計周期參考基準值簡圖 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 項目計劃 ? 項目總體 計劃下設計計劃的分級控制與風險管理 公司一級計劃 部門二級計劃 部門月度計劃 項目組周計劃 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 各級計劃的制定方式 ? 縮短計劃督查期，在重要節(jié)點提前核對督促 ? 通過項目組周例會檢查周工作計劃，部門例會檢查月計劃，跨部門項目協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)解決項目計劃實施中的不定因素和困難等，同時檢查和修訂二級計劃和一級計劃 ?公司客觀制訂一級計劃 ?設計部制定項目設計計劃 ?部門經(jīng)理與各項目設計經(jīng)理分解計劃 ?各項目設計經(jīng)理與組員再分解計劃 ? 監(jiān)控辦法 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? ?設計部年度 KPI(關鍵業(yè)績指標及年度計劃 )考核評價 ?設計部門月份績效計劃 /考核評價 ?各人月度計劃考核評價 ?項目緊張時，周計劃考核評價 ?設計巡檢制度 ?設計部年度 KPI(關鍵業(yè)績指標及年度計劃 )考核評價表 ?設計部月績效考核評價表 ?員工月績效考評表 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 規(guī)范化的文件標準、技術標準及產(chǎn)品標準 ?設計管理階段及專業(yè)的合理劃分 專業(yè)： 總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示 階段： 概念設計、方案設計、實施方案設計、 施工圖設計、部品設計 建立標準的基礎 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 設計文件的管理與模板建立 ?《 概念規(guī)劃設計任務書 》 ?《 方案設計任務書 》 ?《 住宅施工圖設計任務書 》 ?《 景觀概念規(guī)劃設計任務書 》 ?《 景觀方案設計任務書 》 ?《 景觀施工圖設計任務書 》 ?《 室內(nèi)設計任務書 》 設計文件的內(nèi)容 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ?《 概念設計咨詢合同 》 ?《 建筑方案 /擴初設計合同 》 ?《 建筑施工圖設計合同 》 ?《 景觀方案設計合同 》 ?《 景觀施工圖設計合同 》 ?《 室內(nèi)設計合同 》 ?《 銷售示范區(qū)包裝設計合同 》 模板標準化 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 技術標準與模板建立 ?《 產(chǎn)品配置標準建議書 》 ?《 方案設計指引 》 及 《 施工圖設計指引 》 ?統(tǒng)一技術標準 :《 區(qū)域通用節(jié)點構造設計標準 》 及 《 區(qū)域 通用節(jié)點構造設計標準 》 ?交樓標準 ?方案、實施方案、施工圖設計各階段成果標準及深度要求 ?新技術應用 技術標準的內(nèi)容 模板 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 產(chǎn)品標準的建立 ?對每項設計管理工作，除頒布程序 (工作的方法 ) \ 成果標準 外，同時根據(jù)企業(yè)的技術戰(zhàn)略 ,建立相關的評價標準，使設 計管理 質(zhì)量保證 工作有章可循。 ? 評審或評估標準 ?《 項目投資決策評審階段概念設計成果評價表 》 ?《 項目經(jīng)營方案評審階段方案設計成果評價表 》 ?《 設計巡檢評價表 》 三個評價表 《 項目投資決策評審階段概念設計成果評價表 》 評價緯度 關鍵要素 評價標準 評價意見 技術成果達標 成果內(nèi)容符合性 滿足 《 投資決策評審階段設計成果標準 》 （編號 SJ— 201）中對內(nèi)容及深度的要求。 技術指標符合性 經(jīng)濟技術指標符合政府規(guī)劃要點和項目經(jīng)營性指標的要求 設計成果科學性 ?設計方案可實施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等），避免技術指標的虛假性 ?滿足各項設計規(guī)范要求 ?交通組織、空間構成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價值最大化原則 設計成本關鍵因素 地下室及停車位 ?地下室布局滿足技術合理、成本最優(yōu)原則 ?地下停車場內(nèi)交通組織高效、便利 其他特殊因素 ?因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場地條件、特殊結(jié)構形式等）應進行成本收益論證 產(chǎn)品價值分析 設計概念 ?項目規(guī)劃設計手法和概念應形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創(chuàng)造附加值。 產(chǎn)品設計 ?規(guī)劃布局應建立在多方案收益比較的基礎上遵循經(jīng)濟效益最大化原則 ?配套設施（會所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟效益最大化 ?典型住宅單元配置標準（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應符合高性價比原則 典型單體價值點挖掘：設計創(chuàng)造價值原則 ?附送空間 ?創(chuàng)新的結(jié)構形式（高廳等） 開發(fā)周期 分期策略 分期策略應滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則 項目定位 產(chǎn)品定位、設計方案是否有利于快速滾動開發(fā) 結(jié)論 《 項目經(jīng)營方案評審階段方案設計成果評價表 》 評價緯度 關鍵要素 評價標準 評價意見 產(chǎn)品實現(xiàn) 產(chǎn)品符合性 ?設計成果滿足 《 市場定位 》 要求； ?設計成果與投資決策評審階段設計成果的延續(xù)性 指標符合性 ?各項經(jīng)濟技術指標滿足項目經(jīng)營性指標要求，如戶車比、容積率、戶型配比等 技術成果達標 成果內(nèi)容符合性 ?設計成果內(nèi)容及深度滿足 《 金地集團項目經(jīng)營方案評審階段設計成果標準 》 要求（編號 SJ－ 202） 技術指標符合性 ?各項經(jīng)濟技術指標滿足政府部門規(guī)劃要點及項目經(jīng)營性指標要求 設計成果科學性 符合各項國家及地方設計規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求 方案設計合理性 規(guī)劃效益 對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設計及公建配套等）的規(guī)劃設計合理并滿足價值最大化原則。 居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運營 分期規(guī)劃合理 首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理 產(chǎn)品創(chuàng)新 在滿足成本收益原則的基礎上進行戶型設計創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值 建筑技術應用 應用合適的建筑技術提高居住性能及產(chǎn)品附加值 立面設計 ?建筑主題突出、特性鮮明 ?色彩及材料搭配合理 開發(fā)周期 設計進度 導致關鍵節(jié)點設計進度偏差的設計原因 結(jié)論 《 設計巡檢評價表 》 評價緯度 關鍵要素 評價標準 評價意見 設計實現(xiàn)度 戶型成果符合性 立面成果符合性 ?現(xiàn)場實施效果與經(jīng)營評審階段設計方案的符合性 示范區(qū)效果 示范區(qū)整體形象 展場包裝效果 ?示范區(qū)整體形象整潔、美觀 ?銷售路線便捷，標識系統(tǒng)清晰，設置合理 ?示范區(qū)形象鮮明、個性突出、展示效果強烈，定位符合項目整體形象定位要求 建筑細部 節(jié)點技術處理 立面材料交接 立面色彩處理 ?門窗、陽臺欄桿、樓梯構造設計無功能性缺陷 ?立面材料分色、交接處理無原則性錯誤 客戶服務 設計問題投訴 ?來自客戶服務部門、物業(yè)管理部門的設計投訴問題處理、反饋情況 三 .2 體系建立的組成要素與核心內(nèi)容 ? 設計策劃管理 方法： ?成功的 相似工程經(jīng)驗 ，是篩選入圍單位的手段，也是考察的重點（是否是原班人
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