【文章內(nèi)容簡介】 以減少一定造價；? 供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高壓進線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度；? 水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響，應加以優(yōu)化；二、基礎設施：? 小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝土）、結構層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮消防車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；? 停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、塑料植草磚）、結構層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化； 三、環(huán)境：? 1 硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價中超過一半比例，在方案階段景觀設計還沒有開始，但面層材料是景觀設計階段優(yōu)化的重點，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配；? 1 綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物應搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避免使用動輒上萬元喬木；選用植物應與本地氣候、土壤相適應，否則死亡率高則造價高、后期養(yǎng)護費用也高；四、公建配套：? 1減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結構、外墻防水、通風等大量造價；? 1優(yōu)化地下室停車位劃線：認真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是建安角度，都是一筆不小的數(shù)；停車位的排放還跟柱網(wǎng)有關，高層建筑 距（中 中）剛好可以排 3部車，這是個結構上經(jīng)濟、停車排放上也經(jīng)濟的柱距；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率； 五、單體：? 1選擇經(jīng)濟柱距、梁跨：較經(jīng)濟的主梁跨度在 ~8m，不建議設計師使用超大、過小、怪異的柱網(wǎng)；? 1選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率，也避免可能因此產(chǎn)生轉換層；? 1鋼筋級別、種類優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強度比原材料增加 30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約 20%左右；五、單體：? 1減少、避免轉換層：轉換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標準層 68倍、 23倍、 23倍，所以在轉換層增加投入和使用轉換層后帶來的銷售效益之間應加以經(jīng)濟性比較；? 1減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成面基礎上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構件以取得外立面效果，但第二層皮每平方米造價不菲（ 300500元 /m2），所以應加以優(yōu)化使用；? 降低開窗率：外立面門窗單價（ 400600元 /m2）比墻體單價（約 200元 /m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低 窗率約降低造價 3元 /m2建面； ? 2優(yōu)化砌體材料：在滿足節(jié)能計算、當?shù)貕w革新、外墻防水等要求前提下，可優(yōu)先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順序如下：粘土紅磚 燒結粉煤灰磚 蒸壓灰砂磚 混凝土爐渣實心磚 粘土空心磚 泡沫混凝土砌塊 陶粒磚 膨脹珍珠巖砌塊 蒸壓加氣混凝土砌塊；五、單體：? 2優(yōu)化節(jié)能門窗與普通門窗比例：節(jié)能門窗與普通門窗價差約100200元 /m2，建議通過節(jié)能計算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門窗（中空 LOWE或中空或 LOWE），其他部位用普通門窗即可；? 2外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同材料搭配應與產(chǎn)品定位、售價匹配，避免昂貴材料的堆砌。可用涂料的不用外墻磚、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；五、單體：? 2減少外立面線條、小構件等：外立面線條、小構件之類零星工程，施工單價偏高，盡量予以簡化； ? 2降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減少通過挖采光井方法來采光通風，一個采光井外墻往往長達十多米，對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井；五、單體：? 2保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價格從高到低順序：聚氨酯 擠塑板 聚苯板。在節(jié)能計算滿足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對外墻磚的施工及質(zhì)量也有一定影響）；? 2優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒有防水具體做法，但在施工圖階段要與防水專業(yè)公司進行二次設計和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面防水只做到 ，無需到吊頂?shù)?；廚房地面是否需要做防水等；地下室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價更低等；五、單體：六、施工工藝、措施：? 2選用經(jīng)濟樁型：預應力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜；地質(zhì)較軟項目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機措施費；滿足結構安全前提，能用單樁承臺盡量不用兩樁、三樁承臺；在持力層深度一定即樁長一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟性；? 2邊坡支護：盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預應力錨鎖數(shù)量，有條件項目綜合考慮挖填土方因素后盡量采用自然放坡；? 初裝面層優(yōu)化：如是毛坯交樓，建議地面不做水泥沙漿找平層或面層，在澆搗混凝土樓板時隨搗隨抹光，既節(jié)省造價又減少客戶裝修鋪磚時產(chǎn)生空鼓情況；毛坯的抹灰平整度達不到客戶的精裝要求，往往在精裝時要鏟掉重抹，建議內(nèi)墻面分層抹灰時建議只做底層，不做面層； 1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化5. 設計中的成本管控通病與案例分析 二 在項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1 項目成本管控的理念2 3 理控制的思路。 4 5 6 、成本管理理念前言背景綜述： 近年來受國家政策、能礦源短缺、社會通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本出現(xiàn)了 增速加快 、 波動加強 的新特征。在新的市場形勢下要求成本管理要快速反應、要及時準確、要合理定價、要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、要全局思考、要精益求精，公司成本管理面臨的挑戰(zhàn)和困難與日俱增。 特別今年以來，房地產(chǎn)市場形勢低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品競爭等諸多應對思路下面，成本作為企業(yè)的核心競爭力之一。 更為合理的分配成本，更為高效的使用成本，是每一個成本人必須擔負起的共同職責。 企業(yè)成本管理的競爭力，來自于專業(yè)務實的工作團隊、成熟完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標準作業(yè)、科學高效的管理工具，更來自于全員參與的管理環(huán)境和前瞻意識、全局思考的成本理念。 在思考成本理念之前，有必要先了解其他行業(yè)其他公司的成本管理理念 ……、成本管理理念其他行業(yè)、其他公司的成本管理理念 戴爾 直銷（降低營銷成本）西南航空 減掉不必要的服務（減法價值工程）沃爾瑪 縮短供應鏈（減少供應商成本）豐田 擰干毛巾的最后一滴水 利潤 =價格 成本 （成本反逼法、精益化成本控制）宜家 先設計產(chǎn)品價格（成本反逼法）帕爾迪 細分客戶，指導產(chǎn)品設計。從成本投入的匹配度著手，反對設計師過分追求完美而忽視成本和效率的作風，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設計環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋 工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力 占領產(chǎn)業(yè)鏈是控制成本最好的方法 ？億城的選擇是什么、成本管理理念可供選擇的成本競爭理念：成本領先： 企業(yè)通過有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競爭對手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略 差異化競爭： 是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競爭對手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點而采取的一種戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對顧客有價值的獨特性 集中化競爭： 指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營活動集中于某一特定的購買者集團、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場上的一種戰(zhàn)略。 、成本管理理念對于成本體現(xiàn)其核心就是：讓投入帶來產(chǎn)出讓資源創(chuàng)造價值、成本管理理念?成本管理理念 成本只為創(chuàng)造價值 項目成本管理應服務于為公司創(chuàng)造戰(zhàn)略價值，為項目創(chuàng)造經(jīng)營價值，為客戶創(chuàng)造認知價值、成本管理理念建立正確的目標與價值關系 目標是綱，價值是魂?目標成本是項目團隊對目標價值的共識和確認的成果：目標成本是項目決策者為實現(xiàn)目標價值，通過各部門的專業(yè)判斷、協(xié)調(diào)形成。只有得到認可的目標才能真正成為項目管理的綱領性文件。?目標定前以創(chuàng)為主，目標定后以控為主。沒有目標的成本管理不是成本管理，只為目標的成本管理不算成本管理。、成本管理理念n宗旨： 以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。n 目標： 建立目標成本管理為導向的成本管理體系 價值工程、成本管理理念項目初判投資決策論證管理階段 設計管理階段 工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設計規(guī)劃設計單體設計部品設計擴初設計 施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理 入伙事務管理成本測算 目標成本形成、預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購 結算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團決策節(jié)點概念設計項目投資決策時點、成本管理理念成本始終處于可控狀態(tài) （制度 、流程保證）總目標值動態(tài)調(diào)整分解至各標段加強部門協(xié)助確保目標實施（增強全員成本意識和責任）、成本管理理念1 規(guī)范化設計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化5. 設計中的成本管控通病與案例分析 地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有適合的套路 成本的合理控制是項目產(chǎn)品設計研發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項目定位（如釣魚臺 7號），控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設計管理。 設計階段的成本控制實際上是一個價值工程問題，其研究確切地說是一項價值研究而不是控制研究 。?第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 如何理解研發(fā)階段的成本控制 ？范化設計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價成本控制3. 流程與計劃4. 論證拿地階段 設計變更簽證率5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段合理的設計費 — 對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù)第五節(jié) 設計管理通病與案例分 避免兩種現(xiàn)象： 對公司所有員工而言是意識析不計成本地追求產(chǎn)品效果成本不合理導致品質(zhì)喪失第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設計管理的影響因素 積極的成本管理大于消極成本控制第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從 “投入產(chǎn)1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建