【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成本和實(shí)付成本之間的對(duì)比分析，準(zhǔn)確反映整個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本狀況、工程進(jìn)度和付款進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管理過(guò)程的整體監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，有效控制項(xiàng)目成本。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 27 成本動(dòng)態(tài)控制體系主要關(guān)注以下四個(gè)方面內(nèi)容 成本動(dòng)態(tài)管理體系 以合同管理為中心 ：動(dòng)態(tài)成本 =合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)? 工程合同的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性。 抓住三條主線： 三條主線： “動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反 映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已 支付的款項(xiàng)，這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目 成本執(zhí)行的全貌。 充分借助信息化手段： 為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng) 態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制 的目標(biāo)，必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管 理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。 建立成本分析預(yù)警機(jī)制： 成本管理部門要建 立成本分析預(yù)警制度。成本分析預(yù)警制度指的 是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展 的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 28 在具體操作方面，主要通過(guò)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)的臺(tái)帳系統(tǒng)來(lái)支持成本信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)控 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 29 成本責(zé)任和考核體系是通過(guò)把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過(guò)流程、權(quán)限落實(shí)到各個(gè)部門，并設(shè)定為考核指標(biāo)，與激勵(lì)掛鉤 施工圖 項(xiàng)目施工 審算 、招投標(biāo) 開發(fā)規(guī)劃 銷售 其他 承擔(dān)的成本責(zé)任： 預(yù)算收益 施工成本 質(zhì)量成本 進(jìn)度 ?. 材料成本 設(shè)備成本 ?. 銷售費(fèi)用 ?. ?? 承擔(dān)的成本部門： 發(fā)展部 預(yù)算部 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目部 工程部 設(shè)計(jì)部 采購(gòu)部 預(yù)算部 設(shè)計(jì)部 營(yíng)銷部 ?? 總責(zé)任人 總責(zé)任人 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 30 示例：成本職責(zé)在各部門分配圖 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 31 在明確成本職責(zé)的基礎(chǔ)上，根據(jù)各部門對(duì)成本的作用分解到各個(gè)部門，設(shè)計(jì)成本責(zé)任體系，原則上，成本科目上的所有子項(xiàng)均要找到責(zé)任人 部門 目標(biāo)成本責(zé) 任事項(xiàng) 目標(biāo)成本責(zé)任 指標(biāo) 指標(biāo)說(shuō)明及計(jì)算公 式 備注 合同造價(jià)部 工程總成本的預(yù)算精度 工程成本的預(yù)算精確性 （總結(jié)算價(jià)－總預(yù)算值） /總預(yù)算值≤ 5％ 以分期為單位，某項(xiàng)一級(jí)成本科目超目標(biāo)，但在本期內(nèi)總的工程類一級(jí)成本科目結(jié)算成本品疊后未超標(biāo)，認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)。若每個(gè)一級(jí)成本科目及總的工程類結(jié)算成本均未超標(biāo)，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。該指標(biāo)為輔考指標(biāo)，主要意在指導(dǎo)預(yù)算的準(zhǔn)確性，該指標(biāo)為輔考指標(biāo)之一。 對(duì)工程類合同價(jià)格談判控制。 所簽工程合同總價(jià)款 合同總價(jià)款 ≤ 預(yù)算價(jià) 某份合同總價(jià)款必須超預(yù)算價(jià)時(shí)應(yīng)專項(xiàng)報(bào)告，并獲領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)。 合同總價(jià)款 ≤ 預(yù)算值的認(rèn)定方法： （ 1）包干合同（或合同中包干部分）直接進(jìn)行比較認(rèn)定。 （ 2）按實(shí)結(jié)算合同（或合同中按實(shí)結(jié)算部分）以合同的結(jié)算價(jià)在扣出合同簽定以后，由于各種變更引起的增減因素后（含設(shè)計(jì)變更及甲供、乙供甲核價(jià)導(dǎo)致的合同結(jié)算值的變動(dòng)以及合同以外的簽證發(fā)生的變動(dòng)）預(yù)算值比較。 （ 3）某份合同總價(jià)超預(yù)算，但在本期項(xiàng)目的同一級(jí)成本科目下，與其它未超預(yù)算的合同總款品疊后，其品疊總額未超預(yù)算，可認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)，若每份合同額及總的合同額品疊后，同時(shí)均未超預(yù)算，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。 （ 4）領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)某項(xiàng)合同價(jià)超預(yù)算，不影響該項(xiàng)目在同一級(jí)成本科目下，對(duì)總合同價(jià) ≤ 總預(yù)算價(jià)的要求，但可以不作為該份合同額超出預(yù)算值的認(rèn)定。 該指標(biāo)為主考指標(biāo)之一。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 32 并建立相應(yīng)的成本考核體系 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 33 后評(píng)估體系 項(xiàng)目后評(píng)估管理流程工程部 其他部門 領(lǐng)導(dǎo)層 支持性文件綜合部組織項(xiàng)目工作總結(jié) 參與項(xiàng)目工作總結(jié)匯總項(xiàng)目工作總結(jié)撰寫項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告工程部組織項(xiàng)目總結(jié)會(huì)議 ， 各部門參與評(píng)審 ， 審批N備案 備案Y組織項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推廣落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推廣后評(píng)估的要點(diǎn)不在于總結(jié)，而在于如何落實(shí)和推廣！ ?主體工程： ?在條件允許的情況下，地下室外防水改為內(nèi)防水，可以有效的節(jié)約成本 （ JS一期節(jié)約 35萬(wàn)元左右， JYLW一期取消底板防水，改做碎石加無(wú)仿布濾水層節(jié)約 10萬(wàn)元） ； ?進(jìn)度款按施工階段進(jìn)行付款有利于提高施工單位的積極性，加快進(jìn)度； ?無(wú)粘結(jié)預(yù)應(yīng)力鋼筋不宜用于住宅樓，會(huì)給安裝及家庭裝修時(shí)帶來(lái)隱患。 ?銷售部門盡早介入工地現(xiàn)場(chǎng)之中，多與現(xiàn)場(chǎng)工程師溝通，避免出現(xiàn)銷售賣場(chǎng)與施工布置總平面圖的矛盾； ?設(shè)計(jì)變更要考慮與預(yù)售查丈相符，以免日后給公司造成損失 （ JS一期曾出現(xiàn)，幸好及時(shí)更改補(bǔ)救）； ?女兒墻的高度必須滿足規(guī)范要求，否則無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收，造成日后補(bǔ)救； ?廚衛(wèi)間的平面布置圖（特別是穿墻，板套管）應(yīng)在結(jié)構(gòu)施工前確定好，以免日后打鑿； ?因銷售需要，裙房涂料需先做好，為避免涂料污染，可在以上部位加做一道懸挑板； ?陽(yáng)臺(tái)降板應(yīng)保證有 8厘米左右，以免門開啟困難和房間滲水 （ JS幼兒園陽(yáng)臺(tái)地面裝修后，門無(wú)法開啟，也滲水） 。 ?裝修工程 ?加強(qiáng)總包、分包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理，提高對(duì)部分分包單位的成品保護(hù)意識(shí)，如鋁合金門窗、木門、陽(yáng)臺(tái)欄板等； ?加強(qiáng)圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)漏，及時(shí)向設(shè)計(jì)院反饋，避免后期處理造成費(fèi)用的增加； ?地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩?zhàn)?，可?jié)省約一倍的成本 （ JS一期地下室就節(jié)約 13萬(wàn)元左右）； ?選用異地消防產(chǎn)品（如進(jìn)戶木門）要特別注意其有否施工地的消防許可證 （ JS一期木門為此幾乎影響總體驗(yàn)收）； ?空調(diào)百葉的設(shè)計(jì)在考慮外觀效果的同時(shí)，還必須特別注意空調(diào)的安裝方便性 （ JS一期就接到投訴） ； ?公共電梯廳的設(shè)計(jì)盡量從消防驗(yàn)收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費(fèi)用 （ JS二期電梯廳就曾修改而增加費(fèi)用）； ?采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開裂和抹灰的問(wèn)題。雖然增加了 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 34 成本管理流程是業(yè)務(wù)運(yùn)作的支撐 目標(biāo)成本體系 動(dòng)態(tài)成本控制體系 后評(píng)估體系 成本責(zé)任和考核體系 產(chǎn)品定位策劃前期成本測(cè)算目標(biāo)成本策劃項(xiàng) 目 單 方造 價(jià) 數(shù) 據(jù)責(zé)任成本策劃材料設(shè)備采購(gòu)工程招標(biāo)采購(gòu)合同簽訂合同履行簽證銷售結(jié)算評(píng)估分析分 部 工 程 單方 造 價(jià) 數(shù) 據(jù)分 部 工 程 分 項(xiàng) 單 方 造 價(jià) 數(shù) 據(jù)成本概算成本預(yù)算前 期 階 段設(shè) 計(jì) 階 段后 評(píng) 估 階 段招 標(biāo) 階 段 施 工 和 營(yíng) 銷 階 段供 應(yīng) 商 管 理成 本 信 息 系 統(tǒng)控 制 方 法 和 技 巧供 應(yīng) 商 信 息 庫(kù)成本業(yè)務(wù)流程 管理控制體系 數(shù)據(jù)庫(kù)和知識(shí)管理 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 35 成本數(shù)據(jù)庫(kù)和知識(shí)管理是成本管理持續(xù)改善的重要基礎(chǔ) 目標(biāo)成本體系 動(dòng)態(tài)成本控制體系 后評(píng)估體系 成本責(zé)任和考核體系 產(chǎn)品定位策劃前期成本測(cè)算目標(biāo)成本策劃項(xiàng) 目 單 方造 價(jià) 數(shù) 據(jù)責(zé)任成本策劃材料設(shè)備采購(gòu)工程招標(biāo)采購(gòu)合同簽訂合同履行簽證銷售結(jié)算評(píng)估分析分 部 工 程 單方 造 價(jià) 數(shù) 據(jù)分 部 工 程 分 項(xiàng) 單 方 造 價(jià) 數(shù) 據(jù)成本概算成本預(yù)算前 期 階 段設(shè) 計(jì) 階 段后 評(píng) 估 階 段招 標(biāo) 階 段 施 工 和 營(yíng) 銷 階 段供 應(yīng) 商 管 理成 本 信 息 系 統(tǒng)控 制 方 法 和 技 巧供 應(yīng) 商 信 息 庫(kù)成本業(yè)務(wù)流程 管理控制體系 數(shù)據(jù)庫(kù)和知識(shí)管理 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 36 建立積累成本數(shù)據(jù)的框架 編制日期: 年 月 日 估算□ 預(yù)算□ 合同□A B C C E F G=H+I+J+K H I J K L備注總額 建安 分包 甲供 非工程類甲供1 1 開發(fā)成本 所有業(yè)務(wù)部門 2 土地成本 總經(jīng)辦 3 土地購(gòu)置款合同（明細(xì)）1 ? 3 拆遷安置費(fèi) 3 其它 2 開發(fā)前期費(fèi)設(shè)研部/ 總經(jīng)辦/工程部 3 勘察測(cè)量費(fèi) 設(shè)研部/ 工程部 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)研發(fā)部 4 規(guī)劃、概念方案及建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)合同（明細(xì)）1 ? 4 初步及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 4 專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi) 4 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 4 設(shè)計(jì)審查費(fèi) 4 其他 3 政府規(guī)費(fèi) 總經(jīng)辦 4 城市配套費(fèi) 4 配套費(fèi)緩交律師見證費(fèi) 4 人防費(fèi) 4 勘測(cè)院放線費(fèi) 4 白螞蟻防治費(fèi) 4 防雷費(fèi) 4 公示牌制作費(fèi) 4 編標(biāo)及招標(biāo)代理費(fèi) 4 招標(biāo)費(fèi)及公證費(fèi)造價(jià)（萬(wàn)元） 項(xiàng)目 限額要求（或目標(biāo)任務(wù)書）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集表科目編號(hào)科目級(jí)次科目（核算內(nèi)容、工程范圍）數(shù)據(jù)提供責(zé)任部門建筑面積( ㎡) / 數(shù)量單方造價(jià)（元/ ㎡）房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 37 并將按照關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析方法明確成本控制的關(guān)鍵要點(diǎn)并給出控制方法 確定流程關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo) 明確流程目標(biāo) 識(shí)別關(guān)鍵控制點(diǎn) 控制方法 1 2 3 4 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析法 方法： 分析與工程成本相關(guān)的所有業(yè)務(wù)流程，明確該業(yè)務(wù)流程對(duì)于工程成本的影響及前后順序，按照影響程度及前后順序進(jìn)行分級(jí)。 舉例 ： （以下為按影響程度排序） 方案設(shè)計(jì)流程 施工圖設(shè)計(jì)流程 供應(yīng)商選擇流程 工程簽證 方法： 針對(duì)影響工程成本的業(yè)務(wù)流程，設(shè)置成本考核關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，使各流程中可能發(fā)生的成本得以指標(biāo)量化。 舉例： 設(shè)計(jì)限額完成率 設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的工程簽證總額 方法： 針對(duì)流程關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)，確定需重點(diǎn)控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制落實(shí)控制方法。 舉例： 設(shè)計(jì)限額的制定 施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審 方法： 針對(duì)明確的關(guān)鍵控制點(diǎn)，制定標(biāo)準(zhǔn)的成本控制方法與控制細(xì)節(jié)，保證成本控制得以落實(shí)。 舉例： 相關(guān)部門設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)審 施工圖會(huì)審 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 38 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)分析 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)責(zé)部門 責(zé)任人 設(shè)計(jì)單位采購(gòu) 采購(gòu)策劃 ? 制定采購(gòu)方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購(gòu)方式 ? 根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購(gòu)計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購(gòu)爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查 合約管理部 總師室 合約管理部總監(jiān) 總經(jīng)濟(jì)師 總工程師 名單建立與入圍單位選擇 ? 建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來(lái)單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)方可入圍 ? 入圍單位的確定由總裁審批確認(rèn) 合約管理部 合約管理部總監(jiān) 總裁 招標(biāo)文件 ? 嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由總師室會(huì)同各部門評(píng)審確定招標(biāo)文件 總師室 總經(jīng)濟(jì)師 總工程師 供方選擇 ? 招標(biāo)項(xiàng)目由招標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)方案評(píng)選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書 ? 議標(biāo)直接委托項(xiàng)目由部門會(huì)簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方 合約管理部 招標(biāo)小組 總裁 合約管理部總監(jiān) 招標(biāo)小組 總裁 概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)任務(wù)書 ? 要求設(shè)計(jì)輸入充分 ， 收集項(xiàng)目概況 、 規(guī)劃要點(diǎn) 、 產(chǎn)品定位報(bào)告 、 成本測(cè)算等資料 規(guī)劃設(shè)計(jì)部、企業(yè)發(fā)展部、合約管理部、營(yíng)銷部門、 決策層 規(guī)劃設(shè)計(jì)部總監(jiān)