【正文】 房地產(chǎn)成本管理與控制體系 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 謝志華 2023年 10月 上海 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 2 目錄 一 房地產(chǎn)成本管理常見(jiàn)問(wèn)題與全成本管理理念 一 全成本管理的總體思路和四大階段 二 如何建立卓越的全成本管理體系 三 各階段成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 3 成本管理的理念 營(yíng)銷 —— 小業(yè)主、白領(lǐng)、外企、 …… 設(shè)計(jì) —— 多層、高層、情花、高湯、地下室、假?gòu)?fù)式 …… 成本 —— 土建、園林、配套、 …… 財(cái)務(wù) —— ？？？必須還得漲 1000元才掙錢！??！ 雞鴨不同語(yǔ)，奧拓變奧迪！ 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 4 成本管理的理念 營(yíng)銷 —— 產(chǎn)品設(shè)計(jì)不好，我賣不出去； 設(shè)計(jì) —— 成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品； 成本 —— 都做完了，只能這樣了； ………… 財(cái)務(wù) —— 沒(méi)有我的事。 誰(shuí)錯(cuò)了？ 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 5 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 提升價(jià)值 成本控制不等于省錢，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵 成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能符合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品 成本管理的理念 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 6 成本管理的階段 — 全過(guò)程 ? 1， 階段 ? 立項(xiàng) \策劃 \設(shè)計(jì) ? 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護(hù) ? 2， 對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程 由虛到實(shí) ? 虛擬：估、概、預(yù)算 ? 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) ? 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 7 成本管理的階段（ WHEN)— 全過(guò)程 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 ? 立項(xiàng)階段 — 成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo) ? 策劃階段 — 選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 ? 設(shè)計(jì)階段 — 產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 ? 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征 ? 初步：材料設(shè)備的 合理 選型 ? 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的 質(zhì)量 和 時(shí)間 保證 ? 發(fā)包階段 — 通過(guò)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握） ? 施工階段 — 變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控 ? 銷售階段－營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān) ? 竣工階段 — 結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估 ? 維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段 — 保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 8 成本管理的責(zé)任主體 — 全員 ? 要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有 ? 成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。 ? 成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí) ? 控制主體：從 “ 誰(shuí)花錢控制誰(shuí) ” 到 “ 誰(shuí)花錢誰(shuí)控制 ” 成本管理部門的職責(zé) 全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作 了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控； 甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家） 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 9 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 ? 管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高 成本管理水平 產(chǎn)品價(jià)值提升 審算型 控制型 能動(dòng)型 強(qiáng)調(diào)企業(yè) /團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo) 面向公司利益，講求性價(jià)比 發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值 強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 追求算得快、算量準(zhǔn) 定額熟、套價(jià)正確 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 10 成本部門管理的三個(gè)層次 基本的審算工作 成本管理體系的建設(shè)和運(yùn)行監(jiān)控 產(chǎn)品與市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 11 目錄 一 房地產(chǎn)成本管理常見(jiàn)問(wèn)題與全成本管理理念 一 全成本管理的總體思路和四大階段 二 如何建立卓越的全成本管理體系 三 各階段成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 12 完整的成本管理系統(tǒng)應(yīng)該包括目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系和項(xiàng)目后評(píng)估體系 目標(biāo)成本體系 動(dòng)態(tài)成本控制體系 后評(píng)估體系成本責(zé)任和考核體系產(chǎn)品定位策劃前期成本測(cè)算目標(biāo)成本策劃項(xiàng) 目 單 方造 價(jià) 數(shù) 據(jù)責(zé)任成本策劃材料設(shè)備采購(gòu)工程招標(biāo)采購(gòu)合同簽訂合同履行簽證銷售結(jié)算評(píng)估分析分 部 工 程 單方 造 價(jià) 數(shù) 據(jù)分 部 工 程 分 項(xiàng) 單 方 造 價(jià) 數(shù) 據(jù)成本概算成本預(yù)算前 期 階 段設(shè) 計(jì) 階 段后 評(píng) 估 階 段招 標(biāo) 階 段 施 工 和 營(yíng) 銷 階 段供 應(yīng) 商 管 理成 本 信 息 系 統(tǒng)控 制 方 法 和 技 巧供 應(yīng) 商 信 息 庫(kù)成本業(yè)務(wù)流程管理控制體系數(shù)據(jù)庫(kù)和知識(shí)管理房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 13 目標(biāo)成本體系是成本控制的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。目標(biāo)成本的制定是由測(cè)算到概算再到預(yù)算的逐步真實(shí)的過(guò)程，是一個(gè)由粗淺到精細(xì)的過(guò)程 項(xiàng)目拓展階段 方案設(shè)計(jì)到初步設(shè)計(jì)階段 施工圖設(shè)計(jì)階段 建筑安裝工程費(fèi) 施工階段 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 裝修工程費(fèi) 地基基礎(chǔ)工程 主體工程 給排水工程 …… 數(shù)據(jù)調(diào)整 成本測(cè)算 成本概算 成本預(yù)算 動(dòng)態(tài)調(diào)整 ?隨著項(xiàng)目階段的逐步推進(jìn)，成本項(xiàng)目逐步細(xì)化調(diào)整，目標(biāo)成本亦逐步真實(shí) ?建立目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)：公司應(yīng)有不斷完善的成本數(shù)據(jù)積累以及優(yōu)秀的預(yù)算管理人才作保障 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 14 全面的成本控制體系主要包括對(duì)土地成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程建安成本、營(yíng)銷成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本等六大分項(xiàng)成本的控制 分項(xiàng)成本 壓縮空間 占總成本比例 主要控制手段 說(shuō)明 土地成本 較小 3035 % ?盡可能爭(zhēng)取政府優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)在土地費(fèi)用支付條件方面爭(zhēng)取優(yōu)惠 ?認(rèn)真開(kāi)展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn) ?加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目論證 土地成本項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間較小 前期費(fèi)用 大 23 % ?搞好政府關(guān)系，爭(zhēng)取報(bào)批報(bào)建費(fèi)用減免 工程 成本 大 5055 % ?設(shè)計(jì)單位爭(zhēng)取最優(yōu)性價(jià)比 ?開(kāi)展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì) ?嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更和工程簽證審批 ?建立供應(yīng)商管理體系，加強(qiáng)供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購(gòu)伙伴關(guān)系 ?規(guī)范采購(gòu)管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評(píng)標(biāo)、定標(biāo) ?加強(qiáng)新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運(yùn)用 雖然前期設(shè)計(jì)費(fèi)用本身并不多，但設(shè)計(jì)方案決定了工程造價(jià)的 70％～80％左右，因此設(shè)計(jì)管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大 營(yíng)銷成本 大 58 % ?實(shí)行媒體投放的跟蹤評(píng)價(jià)，選取性價(jià)比最高的推廣方式 ?加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購(gòu)管理 營(yíng)銷成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大 管理成本 小 23 % ?建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn) ?加大部門費(fèi)用支出考核力度 管理費(fèi)用項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小 財(cái)務(wù)成本 小 68 % ?合理籌措和運(yùn)用資金 ?實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀 ?實(shí)行稅收籌劃，減少稅務(wù)成本 財(cái)務(wù)成本項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小 注：此處的成本比例僅供參考 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 15 目標(biāo)成本的概念 ?目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要 實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿 ? 目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。 ?目標(biāo)成本體現(xiàn) “以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。 ?目標(biāo)成本要體現(xiàn)先進(jìn)性和嚴(yán)肅性 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 16 目標(biāo)成本制訂流程 1 、投資決策《 項(xiàng)目投資可行性報(bào)告 》項(xiàng)目盈利目標(biāo)投資估算書(shū)2 、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)檢視概念性方案符合投資目標(biāo)目標(biāo)成本測(cè)算 13 、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)檢視方案設(shè)計(jì)符合目標(biāo) 1目標(biāo)成本測(cè)算 24 、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)檢視初步設(shè)計(jì)符合目標(biāo) 2目標(biāo)成本測(cè)算 34 、施工圖設(shè)計(jì)檢視施工圖設(shè)計(jì)符合目標(biāo) 3確定目標(biāo)成本投資估算 概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算 初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 17 責(zé)任成本體系 責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。 責(zé)任成本體系旨在提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過(guò)程并重的原則 責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 18 責(zé)任成本實(shí)施流程 總經(jīng)理 成本部門 配合部門 主體部門 責(zé)任成本考核報(bào)告 目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū) 成本階段性目標(biāo) 《責(zé)任成本管理指引》 備案 牽頭 組織 討論 形成 普及 執(zhí)行 實(shí)現(xiàn) 制定 定期考核 公布 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 19 動(dòng)態(tài)成本管理體系 ? 動(dòng)態(tài)成本管理應(yīng)保障所有成本的變更能夠得到及時(shí)管理 ? －設(shè)計(jì)變更 ? －工程簽證 ? －顧客變更 ? 各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié) ? 及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀 動(dòng)態(tài)成本管理是對(duì)成本實(shí)時(shí)監(jiān)控的重要方法 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 20 項(xiàng)目后評(píng)估體系 項(xiàng)目后期評(píng)估是成本管理效果評(píng)價(jià)和改進(jìn)（ CA）的途徑 ? 項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后進(jìn)行 ? 對(duì)項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生的所有成本進(jìn)行系統(tǒng)全面的再評(píng)價(jià) ? －比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性） ? －對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū) 》 的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性） ? －分析各期 《 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告 》 （評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性） ? －分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響 ? －考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性） 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 21 成本后評(píng)估體系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司成本持續(xù)降低的有效保障，重點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)算分析和供應(yīng)商考核 后評(píng)估 項(xiàng)目結(jié)算 ? 嚴(yán)格審查結(jié)算資料。結(jié)算資料來(lái)源廣泛，應(yīng)嚴(yán)格審查資料的真實(shí)性、完整性，尤其關(guān)注價(jià)差的調(diào)整、變更的處理，避免不必要的操作風(fēng)險(xiǎn) ? 規(guī)范項(xiàng)目結(jié)算程序。按規(guī)定流程履行項(xiàng)目資料的審查、復(fù)核，項(xiàng)目結(jié)算單核項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告的審批制度 ? 項(xiàng)目結(jié)算分析。項(xiàng)目結(jié)算結(jié)束后，成本部門應(yīng)組織進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算分析，分析本項(xiàng)目目標(biāo)成本完成情況、各部門責(zé)任成本控制情況等，分析目標(biāo)成本失控原因，給出成本控制改進(jìn)建議 ? 錄入成本信息庫(kù)。有關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本信息庫(kù)，作為公司成本資料經(jīng)驗(yàn)積累 供應(yīng)商考核 ? 組織供應(yīng)商考核。在供應(yīng)商合同履行完畢時(shí)由采購(gòu)部門組織相關(guān)的部門對(duì)供應(yīng)商的合同履行情況進(jìn)行評(píng)價(jià) ? 供應(yīng)商采購(gòu)分析。針對(duì)供應(yīng)商的履約情況，分析本次采購(gòu)的成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司的采購(gòu)提出改進(jìn)建議 ? 錄入供應(yīng)商管理系統(tǒng)。有關(guān)數(shù)據(jù)錄入供應(yīng)商管理系統(tǒng)，對(duì)該供應(yīng)商的檔案進(jìn)行更新 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 22 目錄 一 房地產(chǎn)成本管理常見(jiàn)問(wèn)題與全成本管理理念 一 全成本管理的總體思路和四大階段 二 如何建立卓越的全成本管理體系 三 各階段成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 23 目標(biāo)成本體系是成本管理體系的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。目標(biāo)成本的制定是由測(cè)算到概算再到預(yù)算的逐步真實(shí)的過(guò)程，是一個(gè)由粗淺到精細(xì)的過(guò)程 項(xiàng)目拓展階段 方案設(shè)計(jì)階段 施工圖設(shè)計(jì)階段 建筑安裝工程費(fèi) 施工階段 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 裝修工程費(fèi) 地基基礎(chǔ)工程 主體工程 給排水工程 …… 數(shù)據(jù)調(diào)整 成本匡算 成本估算 成本預(yù)算 動(dòng)態(tài)調(diào)整 ? 隨著項(xiàng)目階段的逐步推進(jìn)