【文章內(nèi)容簡介】 購買房型 7%44%19%6%9%6%9%一室一廳二室一廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)一室房型占 7%，二室房型占 70%，三室房型占 24%是該區(qū)域房型需求特征 市場需求分析 購買面積 5%14%19%16%18%11%14%3% 5 0 平米以下5 1 6 0 平米6 1 7 0 平米7 1 8 0 平米8 1 9 0 平米9 1 1 0 0 平米101120平 米1 2 0 平米以上4060平米占 20%， 6090平米占 53%， 90120平米占 25%， 120平米以上僅有 3%的份額，體現(xiàn)了該地區(qū)戶型面積以 6090平米為主力戶型 市場需求分析 客廳面積 7%23%40%16%14%10平 米以下111 5平 米162 0平 米212 5平 米25平 米以上在面積需求上以 1620平米居多，但在其他的面積區(qū)間也存在著一定的需求，說明該區(qū)域人們對住宅廳的認(rèn)識(shí)差異很大。 市場需求分析 主臥面積 8%57%26%9%10平 米以下101 5平 米162 0平 米20平 米以上臥室面積要求在 1015平米高達(dá) 57%，其后面積是 1620平米，占 26%，該數(shù)字符合臥室國際測量的心理承受標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了該地區(qū)人們的生活經(jīng)驗(yàn)。 市場需求分析 衛(wèi)生間面積 9%49%35%6% 1%4 平米以下5 8 平米9 1 2 平米1 3 1 5 平米1 5 平米以上此圖通過對衛(wèi)生間面積要求，反映了該地區(qū)大眾消費(fèi)群體對衛(wèi)生間舒適度有一定的要求。 市場需求分析 面積相同，戶型結(jié)構(gòu)情況 53%37%4% 1% 1% 2% 2% 廳大、臥室夠用廳一般、主臥要大衛(wèi)生間、廚房夠用衛(wèi)生間要大廚房要大餐廳、廚房獨(dú)立餐廳、廚房一體 從表上看出廳和臥室的關(guān)系是客戶群最關(guān)心的戶型結(jié)構(gòu) 市場需求分析 對陽臺(tái)的要求 16%9%68%2% 5%僅有南陽臺(tái)僅有北陽臺(tái)南北陽臺(tái)都有沒有陽臺(tái)無所謂對南北陽臺(tái)都有占有 68%的份額，南陽臺(tái)的要求占有 84%的高份額，這在結(jié)構(gòu)部件設(shè)計(jì)上應(yīng)給以高度重視。 市場需求分析 對客廳要求 55%27%18%一定要有南廳小面積住宅中間廳也可以無所謂客戶群以要求南廳居多，體現(xiàn)了現(xiàn)代居住理念。 市場需求分析 對車位或車庫的需求 60%38%2% 0%不需要一個(gè)二個(gè)二個(gè)以上與所需求的面積區(qū)間相對比，一個(gè)車位所占比例能達(dá)到 38%，說明客戶群有一定的消費(fèi)潛力或客戶群對生活多品質(zhì)有一定的追求。 市場需求分析 對本項(xiàng)目的心理價(jià)位 010203040502 00 0元以下2 00 0 25 00 元2 50 0 30 00 元3 00 0 35 00 元3 50 0元以上對該項(xiàng)目的心理價(jià)位普遍在 2500元以下，雖有些保守，但也看出該地區(qū)收入不高 市場需求分析 付款方式 0%10%20%30%40%50%60%一次性分期按揭貸款公積金貸款近 37%客戶不采取按揭付款方式，這超出了市區(qū)銷售 70%客戶采取按揭付款數(shù)字，體現(xiàn)了該地區(qū)消費(fèi)的保守性，從而也為說服按揭貸款購買更大面積提供了條件。 市場需求分析 所承受的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 0%10%20%30%40%50%60%/平 .月 以下 /平 .月元/平 .月/平 .月1元 /平 .月以上 受傳統(tǒng)生活的影響，對物業(yè)費(fèi)的心理承受存在障礙 市場需求分析 比較喜歡的報(bào)紙媒體 百分比23%10%14%8%39%3% 3%沈陽日報(bào)遼沈晚報(bào)沈陽晚報(bào)時(shí)代商報(bào)華商晨報(bào)智虹房產(chǎn)報(bào)其他華商晨報(bào)成為客戶群的主要閱讀報(bào)紙，說明客戶群對生活信息的關(guān)注要強(qiáng)于其他方面 市場需求分析 ? 724地區(qū)中端產(chǎn)品需求量較大，該項(xiàng)目已成為本地區(qū)住宅焦點(diǎn)。 ? 區(qū)域中最佳居住地段 ,該項(xiàng)目已成為本地區(qū)住宅焦點(diǎn)。 ? 思維慣性：居民對當(dāng)?shù)匾蕾囆浴⑴潘约皞鹘y(tǒng)的思維特征； ? 收入存在兩級(jí)分化 ? 對養(yǎng)生及體育的看重 市場需求分析 —— 小結(jié) 市場空間 原有住宅 現(xiàn)存住宅 ， 潛在供應(yīng) 22萬 M2待拆遷開發(fā)土地 30%40% 在 3年內(nèi)有購房意愿 60%改善居住 67%對本項(xiàng)目 感興趣 78% 60— 120M2 需求 需求 約 供給 地塊風(fēng)險(xiǎn) 將風(fēng)險(xiǎn)分為 5級(jí)，對應(yīng)不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 大 / 較大 / 一般 / 較小 / 小 /＜ 地塊風(fēng)險(xiǎn) 結(jié)論 通過對社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、企業(yè)因素采用層次分析方法，對影響的因素賦予一定的權(quán)重，根據(jù)模糊數(shù)學(xué)來進(jìn)行計(jì)算，對地塊風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析 此項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)因素的風(fēng)險(xiǎn)最大，企業(yè)因素次之、社會(huì)因素第三、政治因素最小。綜合風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)在 。 風(fēng)險(xiǎn)較小?？梢赃M(jìn)入。但有效期為一年 ? 產(chǎn)品定位： 區(qū)域 市場 領(lǐng)導(dǎo)者 地位 。 ? 形象定位： 724地區(qū)首席精品住宅。 ? 客戶群定位 核心客戶： 改善住宅環(huán)境的 724地區(qū)居民 游移客戶： 沈城老年養(yǎng)生者及城鄉(xiāng)過渡居民 外圍客戶： 724周邊地區(qū)工薪階層。 ? 價(jià)格定位： 住宅： 2600元 /平 3100元 /平。均價(jià) 2800元 /平。 網(wǎng)點(diǎn)： 均價(jià) 3500元 /平 物業(yè)管理費(fèi)： /平米 月以下。 車庫： 月租金在 300元 /月以下，車庫售價(jià)在 710萬之間。