xxxx年彭州市德坤項目整體營銷方案(編輯修改稿)
2025-03-26 11:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人的小家庭；無子女或子女較小，夫妻同為上班族 購房動機 :以二次置業(yè)為主。改善居住環(huán)境或投資保值；喜歡購買整合型產(chǎn)品、追求優(yōu)越的服務(wù) 生活特征描述 :注重居住的質(zhì)量、環(huán)境、品味和生活的舒適、效率，關(guān)注自身形象和社會地位。由于文化程度高，處事較謹慎，現(xiàn)代而不失傳統(tǒng) 25 客戶關(guān)注點排序及與本項目的對接 品質(zhì) 園林 品牌 戶型 價格 產(chǎn)品創(chuàng)新 物管 配套 關(guān)注點 項目關(guān)注對接對接點 良 良 良 良 一般 一般 勿定 一般 低 高 結(jié)論：從客戶關(guān)注點評估項目綜合質(zhì)數(shù)為良，需通過品牌塑造，迎進品牌物管，再次提升項目市場影響力。 26 客戶主要信息獲知渠道分析與本項目已有資源對比 口碑 戶外 買場 本地電視臺 獲知渠道 項目已有資源 無 最佳位子（置信占據(jù)） 無 勿修建 勿安排檔期 高 低 結(jié)論：有限戶外廣告資源以被竟品占有，需通過賣場形象展勢，事件營銷，有效促銷活動，巡展等加強項目在彭州的口碑宣傳。 27 客戶預(yù)判 : 機會點 :未來市場小高層居多 ,多層越來越稀缺，本項目合 理的產(chǎn)品配比 ,將適合市場的發(fā)展趨勢 風(fēng)險 :綜合質(zhì)數(shù)更優(yōu)的產(chǎn)品，低價產(chǎn)品競爭 28 整體營銷方案 29 項目整體營銷目的 /原則 快速高調(diào)亮相 平價入市 節(jié)奏把控 分階段展示 30 營銷課題及解決辦法 31 營銷課題 問題一 :市場容量，市場疲軟，競爭激烈及版快發(fā)展對項目的影響 問題二 :區(qū)域內(nèi)（重疊推廣）怎么做？竟品推廣（置信丹郡）對項 目的影響？如何分流客戶？ 問題三 :推廣時機下價格水平如何走？ 32 解決辦法一 搶時間 ,搶占市場份額 對于本項目而言，由于開發(fā)時機和節(jié)奏的因素，不可能坐等出現(xiàn)全新購房消費力量，唯有立足彭州本地市場加強銷售力度，加快營銷節(jié)奏和銷售速度，在營銷各個環(huán)節(jié)都切實提高績效，在前期宣傳造勢方面：有效的整合各方面資源，調(diào)整推廣節(jié)奏，通過常規(guī)廣告、事件營銷、輿論引導(dǎo)、人員行銷、活動促銷、“客帶客”政策傾斜 …… 等多渠道、多角度的營銷模式，針對性的切入市場。 在客戶蓄水技巧方面，我們應(yīng)巧妙利用”巡展”，以廣告推廣為配合、以銷售政策為支撐，迅速積累前期排號量，并要求銷售人員與準客戶之間建立良好的溝通平臺，做到“一對一鎖定目標客戶”，為項目實現(xiàn)快速銷售奠定基礎(chǔ)。 在銷售節(jié)奏把握方面，應(yīng)加強房源銷控力度，切實做到創(chuàng)新產(chǎn)品與其它房源的平衡銷售 ,為售價的合理抬升作鋪墊 …… 33 解決辦法二 產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先 對于競爭壓力的規(guī)避，我們認為主要依托兩個方面的工作。 其一，需要對項目的核心賣點進行仔細梳理，突出開發(fā)商品在規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、產(chǎn)品多元化 、 戶型設(shè)計 、 總價控制等優(yōu)勢方面的基礎(chǔ)上，通過對營銷理念的拓展性包裝，凸現(xiàn)產(chǎn)品與竟品之間的差異化所在，以提升產(chǎn)品的性價比優(yōu)勢； 其二，我們需要進一步豐富營銷手段，借助行銷渠道加大外賣場營銷力度，“走出去～引回來”發(fā)掘新的客源以彌補上門不足的缺憾。 34 解決辦法三 分階段展示，深入挖掘價值， 追求價值最大化 為追求價值最大化，項目一批次房源平價入市，快速搶在市場份額，通過開發(fā)商形象，產(chǎn)品品質(zhì)形成的口碑為下批次房源提價做足前期市場鋪墊程序。 35 營銷方案 36 營銷推廣核心思路 項目案名：水岸新郡 南亞風(fēng)情小鎮(zhèn) 思路： 水岸點出本項目以水景和南亞文化為特色的項目個性，新郡體現(xiàn)本項目美麗優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，“水岸新郡”集水的靈動和南亞的熱情為一體，具有現(xiàn)代都市生活的節(jié)奏感和活力感，并使人對社區(qū)未來的生活氛圍充滿了優(yōu)美的想象。 支撐點簡述： 建筑設(shè)計 /景觀規(guī)劃 /立體綠化景觀 /靈動社區(qū)水系 /品質(zhì) 物管享受 /高尚生活社區(qū) /獨有的品牌商業(yè)配套 優(yōu)點： 很好地利用建筑設(shè)計和景觀的珍貴性唯一性，并借力宣傳自己，事 半功倍，且給人以高尚中的高尚，景觀中的景觀的獨特感受。 37 概念整體體現(xiàn) ： 建筑設(shè)計特色 用現(xiàn)代的建筑語言渲染熱烈、輕松、自由的建筑風(fēng)格。綜合運用構(gòu)件、細部、飾物、廊柱、色彩等進行搭配，從而達到建筑的個性張揚，深化營銷主題。 38 立面色彩上可大膽運用黃、藍、白等色彩的組合，使建筑能亮麗醒目，在周邊灰色的環(huán)境中煥發(fā)眩目光彩，并從周邊的建筑群落里脫穎而出。 39 景觀規(guī)劃 小區(qū)的園林環(huán)境中，雕塑、景觀小品等細節(jié)最能體現(xiàn)社區(qū)文化，對環(huán)境取到畫龍點睛的作用 40 廣告主張 －－南亞風(fēng)情，自我空間
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