【文章內(nèi)容簡介】 平穩(wěn)上升，前景利好；而彭州市的全社會固定資產(chǎn)投資額 2021年達(dá)到 30億元左右，同比 2021年增長了 13 億元，增長幅度高達(dá) 76%。說明彭州市經(jīng)濟(jì)在本項目運作階段都將處于一個發(fā)展上升的空間，為項目的良好運作，提供了非常有利的一個基礎(chǔ)。 彭州土地市場 總體來看，今年上半年整個成都土地市場供需持續(xù)走高，與去年上半年的土地供需情況相比，今年無論是在供應(yīng)量還是成交量上都多于去年，土地市場發(fā)展形勢良好，仍然呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的形勢。 近郊（區(qū)）縣土地市場的發(fā)展仍然相當(dāng)迅猛，龍泉、雙流、溫江、郫縣四個近郊（ 區(qū)）縣成交土地 畝，占總成交量的 62%,近郊（區(qū)）縣成為成都土地市場的重要組成部分。 今天 1— 6月，彭州市土地每畝平均單價為 /畝，合計出售土地 581 畝。通過與周邊各區(qū)、市、縣比較得出：彭州市房地產(chǎn)市場才剛剛開始起步，土地購買價格相對較低。通過彭州市政府的規(guī)劃打造，三年內(nèi)彭州市的土地市場價格穩(wěn)步看漲。 御力營銷點評： 彭州經(jīng)濟(jì)增長迅猛，在短短 1 年之內(nèi)，就連續(xù)簽約投資項目近 100 億。西南交通大學(xué)國家大學(xué)科技園也正式落戶彭州，占地 3000 畝。這是大家的市場，在其展翅欲飛 的關(guān)鍵時刻，誰能率先進(jìn)入，誰自然就占據(jù)了先機(jī)！ 彭州土地價格的上漲主要在 2021 年。隨著乙烯項目落戶、成都置信入駐等因素推動，彭州土地價格穩(wěn)步上揚。一國內(nèi)投資房產(chǎn)業(yè)超過 300 億的新加坡著名企業(yè)也關(guān)于投資彭州的事宜，已在細(xì)節(jié)的商榷之中。隨著城市價值被逐漸挖掘發(fā)現(xiàn)，其土地交易也愈加火爆。在今年已組織的兩次拍賣活動中，所推出的多宗土地相繼遭到數(shù)十家開發(fā)商的爭奪，成都置信也拿下“置信逸都丹郡” 畝土地。目前土地爭搶最激烈的是牡丹新城。新城位于彭州市區(qū)東北城市優(yōu)先發(fā)展區(qū)，總面積 平方公里，交通 發(fā)達(dá)，環(huán)境幽雅。未來將形成以市行政中心為核心，東為新型居住區(qū)，南為大型區(qū)域商業(yè)購物中心和高檔居住社區(qū)，西北為石化基地生活配套區(qū)及低密度居住區(qū)。 （附： 2021 年彭州市上半年成交土地情況） 宗地位置 土地用途 成交價（萬元 / 畝） 成交金額（萬元） 競得單位 交易時間 彭州市龍門山鎮(zhèn)丁家壩 商住 22 成都鐵信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021410 天彭鎮(zhèn)東干道二支道 商住 彭州市信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202165 彭州市二手房市場分析 通過對彭州市城區(qū)內(nèi)的十個二手房中介點進(jìn)行調(diào)研后，進(jìn)行綜合分析。得出目前彭州房地產(chǎn)市場比較平和，因房地產(chǎn)新政出臺后對二手房市場影響較大，主要原因在購買二手房納稅的方面。與去年同年比較，成交量有所降低。而房產(chǎn)銷售單價處在上揚階段，平均每平米漲幅達(dá)到 200元不等。 （ 1）二手房出租、銷售情況分析 彭州市從 2021 年至今，房價進(jìn)入上升趨勢，從二手房交易中可以看出，翠湖東路一帶的住宅出租價格最高，普通農(nóng)遷房（套二： 350— 650 元 /月），精裝商品房（兩室兩廳） 1000 元 /月，（精裝三室兩廳）達(dá) 1500 元 /月，此價格與成都市區(qū)二環(huán)路區(qū)域附進(jìn)房屋出租價格相等。相對而言，在彭州二手房市場中， 80— 90 平米的套二，以及110— 130 平米的套三，銷售情況比較好。 由于房地產(chǎn)新政出臺的原因，相對住宅出租比較火熱，仍由此可見，彭州市住宅銷售市場潛力巨大。 （ 2）二手房市場承受力分析 根據(jù)從彭州市城區(qū)的二手房中介了解到，現(xiàn)出售的二手商品住宅（ 2021 年之后修建的）均價在 15001900元 /平方米不等。像城市花園（ 1 期）在老城區(qū)、周邊環(huán)境較好的住宅，出售相對較少，多數(shù)購房者買來用于自住，一旦有出來掛牌銷售 的，很快就被賣出去了，售價均為 2100— 2300元 /平方米不等。 因此，我司認(rèn)為彭州二手房市場銷售最高單價在 2300元 /平方米左右。 （ 3）二手房主要購買力分析 現(xiàn)在彭州市二手房銷售市場中，主要購買人群為當(dāng)?shù)厝?，其次是外地來的打工人員。 第一，他們比較熟悉當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場情況，對開發(fā)項目比較了解。 第二，當(dāng)?shù)厝巳簩潜P品質(zhì)要求不是很高，只希望在現(xiàn)有的居住情況相對有所提高，較容易滿足。 第三，外地來的打工人員，其一因自身的經(jīng)濟(jì)收入有一定的限制，不愿意購買新房，其二等新房修建好之后才能入住，還要等一至兩年，所以，多 數(shù)都考慮二手的次新房。 （ 4）二手房熱銷戶型分析 現(xiàn)彭州市二手房市場，比較好賣的戶型為 90— 120平方米的套三戶型。 （ 5）二手房近三年價格分析 彭州房地產(chǎn)市場 2021年二手房均價為 1000—— 1200 元 /平方米； 2021年二手房均價為 1200—— 1400元 /平方米； 2021 年二手房均價為 1500—— 1700元 /平方米。 區(qū)域在售樓盤銷售分析 彭州市在售樓盤調(diào)查中了解到，彭州市購房群體以本地人居多占 70%，外地人主要為成都人且以投資型為主?？傮w銷售進(jìn)度在 70%左右，銷售周期均為 1 年左右。彭州市 本地的購房人群職業(yè)面廣，置業(yè)目的以自住為主。前期由于開發(fā)項目較少，銷售均價便宜，所以，銷售周期相對較短，隨著更多的開發(fā)商進(jìn)入彭州市，銷售周期也將逐漸放緩，進(jìn)入正常穩(wěn)定銷售水平。 區(qū)域房價漲幅分析 以彭州城區(qū)區(qū)域內(nèi)，普通住宅 1999 年銷售價格為 600 元 /平方米左右， 2021 年，商品房住宅為 700元 /平方米左右， 2021年商品房住宅銷售均價為 800元 /平方米， 2021年商品房住宅銷售均價 1300元左右， 2021年商品住宅銷售價格突破了 2021 元 /平方米大關(guān)，最高的達(dá)到 2300元 /平方米。 區(qū)域在售樓盤熱銷戶型分析 在本區(qū)域內(nèi)的在售樓盤中，比較好賣的戶型為 110— 130 平米的大戶型套三、套四住宅。目前區(qū)域的在售項目60— 80 平米小戶型開發(fā)就很少，所以出現(xiàn) 80 平米以下的戶型空缺的情況。因此，在該區(qū)域內(nèi)， 120 平米左右的大戶型成為熱銷戶型，由于彭州房地產(chǎn)市場開發(fā)相對較晚，所以，城市場花園（ 1 期）、航利星海灣等項目 先填補(bǔ)了市場品質(zhì)樓盤這塊空白點，因而，在銷售過程中，未出現(xiàn)銷售難度，都僅剩幾套住宅。 515353015103535206 0 8 0 平米8 0 9 0 平米1 0 0 1 2 0 平米1 2 0 1 5 0 平米150 平米以上航利星海灣城市花園（1期）彭州目標(biāo)客戶群分析 彭州購房者群體正在不斷壯大，其主要來自三個方面。一是本地。隨著 舊城改造的推進(jìn)，彭州購房需求在逐年放大。而根據(jù)規(guī)劃，到 2021年，該市將建設(shè)成為一個擁有 30 多萬城市人口的中型城市，其住房本地需求將急劇擴(kuò)大。這種擴(kuò)大的支撐點就是乙烯等工程的推進(jìn)。據(jù)權(quán)威部門估計，僅僅乙烯一個項目，就將為彭州帶來不低于 10萬人的住房需求。其次，隨著交通改善，彭州將吸引無數(shù)的成都人前來投資置業(yè)。彭州與成都僅 25 公里距離，走成彭高速公路僅 20 來分鐘車程。目前一條完全免費的連接沙西線從郫縣直達(dá)彭州的新彭郫公路（迎賓大道）即將開通，這將徹底打破成都與彭州兩地間的距離隔閡。而即使目前彭堵塞比較嚴(yán)重的成 彭路大豐段，其改造工作也即將全面鋪開。交通的改善，使彭州將如今日雙流，房地產(chǎn)開發(fā)有望實現(xiàn)空前突破。另外，就是外地購房者。據(jù)了解，在西藏、攀枝花、西北石油行業(yè)等外地人置業(yè)中，相當(dāng)一部分都選擇了彭州。 本項目購買客群分析： ? 第一種類型： 資金實力比較雄厚，看準(zhǔn)了彭州房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，商品房上升的幅度比銀行存款利率大得多，所以寧愿把資金投資房地產(chǎn)。 ? 第二種類型： 經(jīng)濟(jì)條件比較好，要改善生活品位，提高生活質(zhì)量，尤其擔(dān)心以后房價提高，因而把現(xiàn)有住房進(jìn) 行租賃或出售，從而購買品質(zhì)較高環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)。 ? 第三種類型： 屬于 項目周邊企業(yè)帶進(jìn)彭州的職工，企業(yè)提供的職工宿舍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要，許大企業(yè)職工將會選擇自己購買商品房居住。 ? 第五種類型： 周邊省區(qū)、市、縣及農(nóng)村鄉(xiāng)政人群。隨著彭州經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，城市現(xiàn)代化，生態(tài)環(huán)境好，會吸引 他們到彭州購房置業(yè)或進(jìn)行房產(chǎn)投資。 御力營銷點評： 通過對以上區(qū)域動態(tài)分析的數(shù)據(jù)，我們可以推斷，彭州現(xiàn)在房地產(chǎn)市場行業(yè)已經(jīng)明顯地進(jìn)入起步上升階段。目前彭州市場的土地價格、銷售價格與成都周邊同級的市、區(qū)相比，屬于較弱水平。誰搶先占領(lǐng)了市場，誰就占領(lǐng)了先機(jī)。根據(jù)溫江、華陽、龍泉、金堂的房產(chǎn)發(fā)展來看，彭州市場房 價目前處于底部抬頭的走勢，接著將有迅速拉升的階段，隨后在穩(wěn)步小幅上揚。在政府的調(diào)控下，未來三年預(yù)計將達(dá)到 3000 元 /平方米的銷售均價。 010002021300040005000600070002021年 2021年 2021年 2021年溫江 華陽 龍泉 金堂 彭州五、 項目 SWTO 分析 ◎ 項目優(yōu)勢： 項目地塊與彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)相望，大量的企業(yè)入駐將為本項目帶來大量的消費客群。 項目地塊周邊在建樓盤 的生活配套設(shè)施基本完善，將吸引大量的商家前來投資，營造一個良好的 商業(yè)氛圍。同時也方便了本小區(qū)居民的購物和休閑， 項目毗鄰市政府新行政大樓，周邊樓盤皆定位高檔社區(qū)，推崇優(yōu)質(zhì)生活，尤其是置信逸都 — 丹郡大盤的遷 入， 不僅提升了該區(qū)域項目的品質(zhì)感，開發(fā)商的品牌傳播力也順應(yīng)得到了提升。 項目地塊人民渠橫穿而過，水流量大，水質(zhì)清澈。 ◎ 項目劣勢： 公司在該彭州區(qū)域內(nèi)尚無先期項目，品牌及市場效益短期內(nèi)尚無法深入人心，為了彌補(bǔ)這一缺陷，先期投入宣傳廣告費用會有所增加。 項目面臨其他同期、同檔大中型高檔小區(qū)有力競爭，所以在尋求自己獨特的賣點上困難較大，公司需高度重視在營銷上的創(chuàng)意和投入。 項目地塊內(nèi)有一條 35KV 的高壓線從西北方向至東南方向穿越，據(jù)了解，此高壓線將拆遷出本地塊內(nèi)， 而拆遷的時間把握與否將對本項目的規(guī)劃及銷售將造成一定的影響。 本項目臨工業(yè)開發(fā)園，空氣質(zhì)量較差，對本項目的品牌品質(zhì)有一定影響。