【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 付款 /變更 /簽證控制 竣工驗(yàn)收備案 物業(yè)驗(yàn)收接管 商業(yè)驗(yàn)收接管 交房準(zhǔn)備 交房 預(yù)驗(yàn)收與整改 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 合約規(guī)劃（執(zhí)行版） 前期介入 前期介入 現(xiàn)場(chǎng)管理 預(yù)售證 產(chǎn)權(quán)證 開工證 招投標(biāo) 施工管理 樁基提前開工審批 方案審查批復(fù) 用地規(guī)劃許可證 工程管理策劃 國(guó)土使用權(quán)證 選址意見書 工程規(guī)劃許可證 設(shè)計(jì)變更 業(yè)主開放日 商業(yè)交付 投訴處理 階段 職能 現(xiàn)場(chǎng)開放 Club運(yùn)營(yíng) *蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)，地區(qū)參與 *橙色指地區(qū)主導(dǎo)，集團(tuán)重點(diǎn)控制 項(xiàng)目關(guān)鍵階段性成果框架圖 （ 20230905版） 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng)銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 投資發(fā)展 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理 總體計(jì)劃（執(zhí)行版） 方案設(shè)計(jì)成果 目標(biāo)成本（方案版） 合約規(guī)劃（方案版） 招商策劃報(bào)告 營(yíng)銷策劃報(bào)告 推盤計(jì)劃與價(jià)格策略 合同交房標(biāo)準(zhǔn) 交房方案 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)成果 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 合約規(guī)劃（執(zhí)行版） 總包篩選評(píng)估報(bào)告 工程管理策劃報(bào)告 商業(yè)移交方案 階段 職能 可行性研究報(bào)告附經(jīng)濟(jì)分析表 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告 總體計(jì)劃（可研版） 初步市場(chǎng)定位 規(guī)劃草案 目標(biāo)成本（可研版） 初步商業(yè)定位 市場(chǎng)定位 概念設(shè)計(jì)成果 商業(yè)定位 總體計(jì)劃（策劃版） 風(fēng)險(xiǎn)登記表 經(jīng)濟(jì)分析（策劃版） 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 物業(yè)管理方案 租金體系與激勵(lì)方案 經(jīng)濟(jì)分析（方案版） 經(jīng)濟(jì)分析（營(yíng)銷版） 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 竣工結(jié)算報(bào)告 目標(biāo)成本（策劃版） 精裝房設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀方案設(shè)計(jì)成果 經(jīng)濟(jì)分析（施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （方案版） *總計(jì) 30個(gè)階段性成果（匯總性成果，如可研、發(fā)展策劃、后評(píng)估報(bào)告僅算 1個(gè)） 售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、定位與開放計(jì)劃 什么是階段性成果？為什么要管理它？怎樣管理？ 什么是階段性成果？ 為什么要管理？ ? 階段性成果的質(zhì)量，特別是前期的階段性成果，對(duì)項(xiàng)目成敗影響至關(guān)重大 ? 階段性成果被確認(rèn)合格之前匆忙開展下一階段工作，風(fēng)險(xiǎn)很大，往往導(dǎo)致返工 ? 階段性成果凝聚了團(tuán)隊(duì)的智慧，是高度智力密集的成果，應(yīng)作為組織的知識(shí)被積累與共享 怎樣管理？ ? 階段性成果提交時(shí)間列入項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行跟蹤； ? 制定成果的深度標(biāo)準(zhǔn)，階段性成果在完整性、準(zhǔn)確性方面必須達(dá)標(biāo)； ? 通過(guò)組織正式的評(píng)審，嚴(yán)格控制成果質(zhì)量 ? 不合格成果須修訂后重新提交，原則上不達(dá)標(biāo)不能進(jìn)入下一個(gè)階段； ? 在風(fēng)險(xiǎn)可控的特殊情況下，經(jīng)評(píng)審小組認(rèn)可，可進(jìn)入下個(gè)階段，同時(shí)對(duì)成果進(jìn)行補(bǔ)充修訂。 ? 項(xiàng)目生命周期的每個(gè)階段產(chǎn)出的交付物（ deliverables），子階段的交付物，可稱 ―子成果 ‖ ； ? 交付物體現(xiàn)為書面或電子格式的文件、圖紙； ? 公司正式評(píng)審合格后，該階段才可正式結(jié)束（也叫關(guān)門），項(xiàng)目進(jìn)入下一個(gè)階段。 0 總體開發(fā)流程與階段性成果 流程體系框架介紹邏輯（先縱后橫） 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng)銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 投資發(fā)展 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 報(bào)批報(bào)建 物業(yè)管理 階段 職能 3 4 5 6 7 8 10 11 1 2 9 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 投資管理主線流程 投資發(fā)展 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 投資規(guī)劃 可行性研究 土地獲取 項(xiàng)目建議書 子階段 職能 投資決策委員會(huì) 確定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃 土地信息搜集 編制項(xiàng)目建議書 組織踏勘與信息交底 內(nèi)部篩選 通過(guò) 出具法律意見 稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排 下達(dá)可研工作計(jì)劃 不通過(guò) 總裁篩選 通過(guò) 不通過(guò) 初步市場(chǎng)定位 規(guī)劃草案 成本測(cè)算 分期開發(fā)規(guī)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn) 初步商業(yè)定位 財(cái)務(wù)資金 匯總可研與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 評(píng)審 組織土地獲取 租金測(cè)算 營(yíng)銷測(cè)算 成本現(xiàn)金流測(cè)算 通過(guò) 不通過(guò) 法律顧問(wèn) 盡職調(diào)查與法 律風(fēng)險(xiǎn)分析 編寫合同草案 * 項(xiàng)目建議書：已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，報(bào)總部投資中心提出建議后呈總裁篩選，新城市由集團(tuán)投資部門完成； 可研：由總部相關(guān)部門為主完成，地區(qū)公司參與、配合。 修編 會(huì)議紀(jì)要 1 投資分析流程框架 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 C1 發(fā)展策劃報(bào)告模板 C2 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 C3 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 C4 設(shè)計(jì)任務(wù)書模板 C5 市場(chǎng)定位模板 C6 商業(yè)定位模板 C7 風(fēng)險(xiǎn)登記表模板 C8 概念設(shè)計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn) C9 目標(biāo)成本模板 C10 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 發(fā)展策劃工作框架 Notes: 發(fā)展策劃是使用模板最多的階段，因?yàn)榭缏毮芙换シ浅ｎl繁，其中一些模板也會(huì)在別的階段使用。 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 A目標(biāo) B關(guān)鍵流程 C核心工具 D基礎(chǔ)信息庫(kù) 確定項(xiàng)目目標(biāo)、約束與經(jīng)營(yíng)策略 B 項(xiàng)目發(fā)展策劃 E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì) D1 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫(kù) D2 產(chǎn)品目錄庫(kù) 什么是發(fā)展策劃？為什么要做發(fā)展策劃？怎樣操作？ 什么是發(fā)展策劃？ 為什么要做？ ? 投資分析階段成果，深度往往不夠，不能充分指導(dǎo)后期工作； ? 拿地后第一次、最重要的決策，該階段工作決定項(xiàng)目成敗的 70% ? 許多開發(fā)商不重視本階段，導(dǎo)致 ? 職能壁壘化操作，后期發(fā)生沖突，導(dǎo)致返工、浪費(fèi)； ? 決策遺漏，被迫重新決策，耽擱進(jìn)度； ? 遭遇風(fēng)險(xiǎn)，倉(cāng)促應(yīng)對(duì)； 怎樣操作？ ? 明確的組織結(jié)構(gòu)： ? 項(xiàng)目管理委員會(huì)負(fù)責(zé)決策； ? 項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織； ? 各職能負(fù)責(zé)提交子成果。 ? 清楚地定義操作流程、子成果標(biāo)準(zhǔn)； ? 清楚地定義決策點(diǎn)； ? 采取會(huì)議評(píng)審形式互動(dòng)、碰撞，每次會(huì)議都要形成決策，避免議而不決； ? 因信息不完備無(wú)法決策的，定好下次會(huì)議時(shí)間，會(huì)后責(zé)任人補(bǔ)充搜集信息。 ? 項(xiàng)目拿地后，方案設(shè)計(jì)展開前，多部門聯(lián)合參與，確定項(xiàng)目目標(biāo)、約束與經(jīng)營(yíng)策略的策劃過(guò)程； ? 三大核心功能： ? 方向明確； ? 價(jià)值挖掘； ? 風(fēng)險(xiǎn)顯化 ? 過(guò)程特點(diǎn)： ? 短時(shí)間、高強(qiáng)度、密集的會(huì)議； ? 跨職能交互頻繁，廣泛的專家參與，群策群力 ? 多種情景的沙盤推演。 Notes: 類似的策劃活動(dòng)在別的公司有不同叫法，如項(xiàng)目開發(fā)研討會(huì)（萬(wàn)科），項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（龍湖），項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃（金地）。 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 發(fā)展策劃的三大核心功能 方向明確 價(jià)值挖掘 風(fēng)險(xiǎn)顯化 1 2 3 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 發(fā)展策劃主線流程 投資發(fā)展 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 策劃啟動(dòng) 市場(chǎng)定位 子階段 職能 項(xiàng)目管理委員會(huì) 稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排 下達(dá)策劃工作計(jì)劃 市場(chǎng)定位 概念設(shè)計(jì) 成本測(cè)算 開發(fā)分期與總體計(jì)劃 商業(yè)定位 財(cái)務(wù)資金 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （策劃版） 評(píng)審 租金測(cè)算 營(yíng)銷測(cè)算 成本現(xiàn)金流測(cè)算 可研成果交底 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 概念設(shè)計(jì) 成本與配置 總體計(jì)劃 經(jīng)濟(jì)分析 初定項(xiàng)目目標(biāo) 地塊條件及周邊不利因素 報(bào)批報(bào)建程序與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 地塊周邊市政接口 最終評(píng)審 項(xiàng)目交底 目標(biāo)成本 （策劃版） 風(fēng)險(xiǎn)登記表 報(bào)批報(bào)建 工程管理 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 施工進(jìn)度 發(fā)展策劃報(bào)告 交底會(huì) Notes: （ 1）本階段由總部主導(dǎo)，地區(qū)公司高管是項(xiàng)目管理委員會(huì)成員，地區(qū)公司職能部門須配合總部，積極參與各子成果的編制和調(diào)研、信息搜集工作；（ 2）方框內(nèi)是要提交評(píng)審的子成果；（ 3）可根據(jù)需要增加專題評(píng)審，如風(fēng)險(xiǎn)專題會(huì)；子階段也可反復(fù)進(jìn)行。 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 評(píng)審 評(píng)審 評(píng)審 評(píng)審 評(píng)審 三通一平實(shí)施方案 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 發(fā)展策劃的關(guān)鍵成功要素與死穴 關(guān)鍵成功因素（ KSFs） 死穴 ? 總裁初定項(xiàng)目目標(biāo)（ IRR、利潤(rùn)率、 ?? ） ? 跨職能團(tuán)隊(duì)成員勝任，具有決策能力 ? 職能從項(xiàng)目全局考慮問(wèn)題，積極參與 ? 區(qū)分和抓住重要決策點(diǎn) ? 做減法，工作范圍控制好，清晰地認(rèn)識(shí)到意愿與能力、資源的差距 ? 頻繁地開會(huì)互動(dòng) ? 及時(shí)決策，果斷決策 ? 良好的溝通技巧（清晰的 PPT表達(dá)、善于用圖形、照片 ） ? 周期短，緊湊高效，最長(zhǎng)不超過(guò) 4個(gè)月 ? 在無(wú)初定目標(biāo)基礎(chǔ)上漫無(wú)邊際地討論 ? 不勝任的職能負(fù)責(zé)人成為團(tuán)隊(duì)瓶頸 ? 職能滿足于完成本部門份內(nèi)工作，不積極參與 ? 眉毛胡子一把抓，窮究非關(guān)鍵細(xì)節(jié) ? 做加法，工作范圍無(wú)序延展，意識(shí)不到意愿與能力、資源的差距 ? 不愿意開會(huì)互動(dòng)，習(xí)慣走書面?zhèn)骱? ? 拖延決策，議而不決，重復(fù)審議 ? 團(tuán)隊(duì)成員糟糕的溝通技巧 ? 周期過(guò)長(zhǎng) 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 《 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 》 子成果介紹（以住宅項(xiàng)目為例） Notes: （ 1）配置標(biāo)準(zhǔn)最早由萬(wàn)科采用，之后擴(kuò)散到行業(yè)內(nèi)其他公司。由設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷三方共同填寫，項(xiàng)目管理中心確認(rèn)后提交評(píng)審，任何變更都需經(jīng)過(guò)三方商討并經(jīng)項(xiàng)目管理中心提交評(píng)審或?qū)徟?；?2）商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)需另定。 7公共空間（大堂 /架空層 /樓梯間 … ） 清晰的設(shè)計(jì) 輸入條件 6外立面選材 3戶內(nèi)空間描述（尺度 /功能房 /結(jié)構(gòu) /實(shí)用率 /贈(zèng)送面積 …… ） 2業(yè)態(tài)組合、戶型配比、戶型組合 8配套商業(yè)、會(huì)所、停車配比 4戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn) 5室內(nèi)景觀環(huán)境（硬、軟景） 1總體描述（風(fēng)格定位 /成本限額） 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 《 風(fēng)險(xiǎn)登記表 》 子成果介紹 風(fēng)險(xiǎn)登記表的內(nèi)容 ?風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 – 回答：有哪些風(fēng)險(xiǎn)因素影響項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成？ ?風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估 – 回答：各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)重要性、影響程度如何？ ?風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 – 回答：如果風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生該怎么辦，如何提前防備，如何制定應(yīng)急計(jì)劃？ 可參考的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)清單 ?拆遷交地風(fēng)險(xiǎn) ?方案審查 ?地質(zhì)狀況 ?主材價(jià)格波動(dòng) ?市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?客戶群訴敏感點(diǎn) ?市政配套 ?地方政府換屆 Notes: 風(fēng)險(xiǎn)登記表（ risk register）是 PMBOK2023的規(guī)范性用語(yǔ)，有的公司也叫做 ‖風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案 ―、 ‖風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)規(guī)劃 ―。 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 發(fā)展策劃流程文件體系 文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位 管理程序 項(xiàng)目發(fā)展策劃管理程序 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告模板 市場(chǎng)定位模板 商業(yè)定位模板 風(fēng)險(xiǎn)登記表模板 是 項(xiàng)目管理中心（ Owner） 營(yíng)銷策劃中心 商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心 作業(yè)指引