【正文】 為團(tuán)隊(duì)瓶頸 ? 職能滿足于完成本部門份內(nèi)工作，不積極參與 ? 眉毛胡子一把抓，窮究非關(guān)鍵細(xì)節(jié) ? 做加法，工作范圍無序延展，意識不到意愿與能力、資源的差距 ? 不愿意開會(huì)互動(dòng)，習(xí)慣走書面?zhèn)骱? ? 拖延決策，議而不決，重復(fù)審議 ? 團(tuán)隊(duì)成員糟糕的溝通技巧 ? 周期過長 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 《 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 》 子成果介紹（以住宅項(xiàng)目為例） Notes: （ 1）配置標(biāo)準(zhǔn)最早由萬科采用，之后擴(kuò)散到行業(yè)內(nèi)其他公司。 7公共空間（大堂 /架空層 /樓梯間 … ） 清晰的設(shè)計(jì) 輸入條件 6外立面選材 3戶內(nèi)空間描述（尺度 /功能房 /結(jié)構(gòu) /實(shí)用率 /贈(zèng)送面積 …… ） 2業(yè)態(tài)組合、戶型配比、戶型組合 8配套商業(yè)、會(huì)所、停車配比 4戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn) 5室內(nèi)景觀環(huán)境（硬、軟景） 1總體描述（風(fēng)格定位 /成本限額） 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 《 風(fēng)險(xiǎn)登記表 》 子成果介紹 風(fēng)險(xiǎn)登記表的內(nèi)容 ?風(fēng)險(xiǎn)識別 – 回答：有哪些風(fēng)險(xiǎn)因素影響項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成？ ?風(fēng)險(xiǎn)分析與評估 – 回答：各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素相對重要性、影響程度如何？ ?風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略 – 回答：如果風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生該怎么辦，如何提前防備，如何制定應(yīng)急計(jì)劃？ 可參考的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)清單 ?拆遷交地風(fēng)險(xiǎn) ?方案審查 ?地質(zhì)狀況 ?主材價(jià)格波動(dòng) ?市場風(fēng)險(xiǎn) ?客戶群訴敏感點(diǎn) ?市政配套 ?地方政府換屆 Notes: 風(fēng)險(xiǎn)登記表（ risk register）是 PMBOK2023的規(guī)范性用語，有的公司也叫做 ‖風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案 ―、 ‖風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對規(guī)劃 ―。 3 運(yùn)營管理流程框架 A目標(biāo) B關(guān)鍵流程 C核心工具 D基礎(chǔ)信息庫 提升公司、項(xiàng)目營運(yùn)效率 B1 運(yùn)營管理 B2 項(xiàng)目后評估 D1 標(biāo)準(zhǔn) WBS與工期基準(zhǔn) * D2 運(yùn)營績效評價(jià)指標(biāo)庫 E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì) 運(yùn)營管理主線流程（分為項(xiàng)目層面、公司層面） 項(xiàng)目總體計(jì)劃（執(zhí)行版） 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告 項(xiàng)目總體計(jì)劃（可研版） 項(xiàng)目總體計(jì)劃 （策劃版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版） 項(xiàng)目后評估報(bào)告 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（方案版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （營銷版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （策劃版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （方案版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （后評估版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（可研版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（更新版 日期） 項(xiàng)目總體計(jì)劃（更新版 日期） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（更新版 日期） 組織階段性成果編制與評審 收益測算與定點(diǎn)定時(shí)跟蹤 總體計(jì)劃編制與進(jìn)度跟蹤 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的制定與變更 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 運(yùn)營績效管理 運(yùn)營信息溝通 公司、項(xiàng)目年度運(yùn)營目標(biāo) 目標(biāo)分解到職能、項(xiàng)目 完成情況跟蹤 目標(biāo)變更調(diào)整 項(xiàng) 目 層 面 運(yùn) 營 管 理 公司運(yùn)營管理 二級專項(xiàng)計(jì)劃 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營 施工與營銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 階段 職責(zé) 集團(tuán)運(yùn)營月報(bào)編制 下屬公司運(yùn)營月報(bào)編制 Notes: （ 1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（可研版）由投資管理中心牽頭完成，是項(xiàng)目收益跟蹤的比較基準(zhǔn)；（ 2）階段性成果都由項(xiàng)目管理部門牽頭組織評審，但不都由項(xiàng)目管理部門匯總編制，此處未列出不由項(xiàng)目管理部門匯總編制的階段性成果。 一級計(jì)劃節(jié)點(diǎn) – 分解到總部中心或下屬公司的職能部門承擔(dān)的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，也稱 ―項(xiàng)目總體計(jì)劃 ‖，模板由總部定義。 二級計(jì)劃節(jié)點(diǎn) – 一級計(jì)劃分解到總部中心內(nèi)部模塊（如規(guī)劃設(shè)計(jì)中心景觀組）、地區(qū)公司職能部門內(nèi)部模塊所負(fù)責(zé)的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，也稱 ―二級專項(xiàng)計(jì)劃 ‖。 三級計(jì)劃節(jié)點(diǎn) – 二級計(jì)劃分解到個(gè)人、小組所負(fù)責(zé)的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，對該模板不做統(tǒng)一定義。 集團(tuán)管控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（ 14個(gè)） 獲取國土使用權(quán)證 交地（完成拆遷，投資部門向工程部交地） 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告通過評審 方案設(shè)計(jì)獲取政府審查批復(fù) 初步設(shè)計(jì)獲取政府審查批復(fù) 施工圖備案，獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 獲取開工證 開工 樣板區(qū)、售樓處開放積客 獲取預(yù)售證 開盤（首次開盤、以后每期第一批） 獲取竣工備案證明 交房 累計(jì)交房達(dá)到 95%（本批次） 1 2 3 4 5 7 6 8 9 10 11 12 14 13 Notes: “ 四證 ‖對項(xiàng)目經(jīng)營、項(xiàng)目融資有重要意義，因此列為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 Notes:《 售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、定位與開放計(jì)劃 》 階段性成果會(huì)作為 《 銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 和 《 工程管理策劃 》 的輸入條件。 營銷策劃 推盤計(jì)劃與價(jià)格策略 銷售準(zhǔn)備 開盤執(zhí)行 編制交房方案 交房組織 業(yè)主開放日 交房準(zhǔn)備 戶型研討 現(xiàn)場開放積客 銷售周、月報(bào) 階段性營銷策略 初步市場調(diào)研 市場調(diào)研 方案評價(jià) 開盤總結(jié) 日常銷售管理 營銷策劃、銷售代理、廣告公司確定 案名 合同（含交房標(biāo)準(zhǔn)）評審 評審 CLUB運(yùn)營 投訴處理 市場調(diào)研與前期策劃公司確定 階段性推盤定價(jià) 評審 LOGO確定 新城市品牌 推廣計(jì)劃 4 營銷管理流程框架 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營管理流程框架 營銷管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 方案設(shè)計(jì)成果 目標(biāo)成本 （方案版） 出具合同附圖 初步市場定位 規(guī)劃草案 初步商業(yè)定位 市場定位 概念設(shè)計(jì)成果 商業(yè)定位 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（含指引） 目標(biāo)成本 （策劃版） 銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版） 設(shè)計(jì)后評估 外立面設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)變更管理 銷售包裝設(shè)計(jì) 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)成果 現(xiàn)場支持 評審 評審 規(guī)劃設(shè)計(jì)主線流程 景觀施工圖設(shè)計(jì)成果 材料 /設(shè)備 /苗木 選型定板 銷售包裝要求 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營 施工與營 銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 項(xiàng)目管理 營銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 商業(yè)運(yùn)營 階段 職能 項(xiàng)目管理委員會(huì)（設(shè)計(jì)決策） 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 外立面設(shè)計(jì)任務(wù)書 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 集團(tuán)也可將擴(kuò)初與方案合并成實(shí)施方案，統(tǒng)一完成。 1 – 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 – 前期工程費(fèi) 3 – 建筑安裝成本 4 – 市政及基礎(chǔ)設(shè)施工程 5 – 配套設(shè)施工程 6 – 銷售設(shè)施工程費(fèi) 7 – 物業(yè)費(fèi) 8 – 銷售費(fèi)用 9 – 管理費(fèi)用 10 – 財(cái)務(wù)費(fèi)用 11 – 不可預(yù)見費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展總成本 成本中心控制對象 非成本中心控制對象 6 成本管理流程框架 全成本責(zé)任制下的成本歸口管理 成本控制 – 總成本匯總、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、工程支出的目標(biāo)控制值的審核與過程監(jiān)控 1 投資管理 – 地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用支出的目標(biāo)控制值的審核與過程監(jiān)控 2 規(guī)劃設(shè)計(jì) – 咨詢評估費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過程監(jiān)控、設(shè)計(jì)變更管理 3 項(xiàng)目管理 – 前期開發(fā)報(bào)建相關(guān)費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過程監(jiān)控 4 營銷策劃 – 銷售費(fèi)用、銷售設(shè)施工程費(fèi)目標(biāo)控制值的審核與過程監(jiān)控 6 人力與行政 – 分別負(fù)責(zé)管理費(fèi)用中人工成本與其他管理費(fèi)用目標(biāo)控制值的審核與過程監(jiān)控 7 財(cái)務(wù)資金 – 利息、稅收等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核與過程監(jiān)控 8 物業(yè)管理 – 物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核與過程監(jiān)控 9 Notes: 此處僅標(biāo)明歸口職能，職能在集團(tuán)為 ―中心 ‖，在地區(qū)公司為 ―部 ‖。 6 成本管理流程框架 缺乏穩(wěn)定的供應(yīng)商與分判體系 – 甲方與供應(yīng)商之間沒有足夠重復(fù)交易，缺乏深入了解和信任 ? 報(bào)出低價(jià)的供應(yīng)商， ―低價(jià) ‖未必真實(shí)。 成本控制流程文件體系 文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位 管理程序 目標(biāo)成本控制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理程序 目標(biāo)成本模板、成本月報(bào)模板 竣工成本確認(rèn)模板、成本總結(jié)模板、成本基準(zhǔn)模板 是 成本控制中心 合約規(guī)劃管理程序 合約規(guī)劃模板 是 成本控制中心（ Owner） 招標(biāo)采購中心 工程預(yù)結(jié)算管理程序 是 成本控制中心 工程付款管理程序 是 成本控制中心（ Owner） 合同范本 標(biāo)準(zhǔn)合同范本體系 施工、材料設(shè)備采購類 否 成本控制中心（ Owner） 招標(biāo)采購、工程技術(shù)中心 法律顧問 作業(yè)指引 洽商變更簽證費(fèi)用計(jì)量作業(yè)指引 否 成本控制中心 相關(guān)流程與作業(yè)指引 工程招投標(biāo)管理程序 是 招標(biāo)采購中心（ Owner）成本控制中心 材料設(shè)備采購管理程序 是 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 否 項(xiàng)目管理中心（ Owner） 成本控制中心 …… 設(shè)計(jì)變更管理程序 是 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（ Owner）成本控制中心 現(xiàn)場簽證管理程序 是 工程技術(shù)中心（ Owner）成本控制中心 …… 成本費(fèi)用分?jǐn)傊敢? 成本費(fèi)用分?jǐn)偣ぷ髂０? 否 財(cái)務(wù)資金中心（ Owner）成本控制中心 項(xiàng)目管理中心 項(xiàng)目后評估管理程序 否 項(xiàng)目管理中心（ Owner） 6 成本管理流程框架 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營管理流程框架 營銷管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 C1 合約規(guī)劃模板 C2 供應(yīng)商評價(jià)模板 C3 標(biāo)準(zhǔn)合同范本 C4 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 招標(biāo)采購管理工作框架 Notes: A目標(biāo) B關(guān)鍵流程 C核心工具 D基礎(chǔ)信息庫 規(guī)范操作、品質(zhì)達(dá)標(biāo)、提高效率、有效控制、降低成本 B1 工程招投標(biāo) B2 材料設(shè)備采購 B3 戰(zhàn)略采購 D1 供應(yīng)商與部品庫 D2 材料設(shè)備價(jià)格信息月報(bào) 7 招標(biāo)采購流程框架 E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì)（重大招標(biāo)決策） 招標(biāo)采購管理主線流程 目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 合約規(guī)劃 （執(zhí)行版） 招標(biāo)采購專項(xiàng)計(jì)劃 施工圖出圖 回標(biāo) 發(fā)標(biāo) 下達(dá)單項(xiàng)計(jì)劃 推薦或參與考察投標(biāo)候選人 施工圖設(shè)計(jì) 施工與營銷 4 5 階段 職能 招標(biāo)采購 7 招標(biāo)采購流程框架 董事長、總裁 成本控制 工程管理 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工單位與材料設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃 施工圖出圖計(jì)劃 提出投標(biāo)候選人組織考察 審批 技術(shù)要求 目標(biāo)成本與工程量清單、計(jì)價(jià)方法 組織招標(biāo)文件評審 地區(qū)總經(jīng)理 組織答疑 組織開標(biāo)、評標(biāo) 參與答疑 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評標(biāo) 匯總評標(biāo)報(bào)告，確定議標(biāo)單位 組織議標(biāo) 組織定標(biāo)會(huì)，定標(biāo) 參與議標(biāo) 發(fā)出中標(biāo)通知 簽署合同 技術(shù)標(biāo)評標(biāo) 分級審批 編制招標(biāo)文件 采購合同分級審批制（授權(quán)體系 ） 7 招標(biāo)采購流程框架 投資公司 地區(qū)總經(jīng)理 審批 總裁 招標(biāo)過程文件、擬簽署合同 招標(biāo)采購 土建、機(jī)電合同 ≤ 200萬 材料設(shè)備合同 ≤ 100萬 市政、造價(jià)咨詢合同 ≤ 50萬 前期類合同 ≤ 20萬 審核 土建、機(jī)電合同 ≤ 1000萬 材料設(shè)備合同 ≤ 500萬 市政、造價(jià)咨詢合同 ≤ 300萬 前期類合同 ≤ 100萬